На участки без подряда упал спрос?

На днях аналитики компании Atlas Development заявили, что участки без подряда экономкласса перестают пользоваться популярностью, но цены на них, вопреки логике, за год выросли. Однако некоторые участники рынка опровергают эту информацию, отмечая прежнюю сверхпопулярность сегмента экономкласса. Более того, они уверяют, что именно дешевая подмосковная земля, как и в кризис, делает рынок, составляя около 50 % всех приобретений. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

На днях аналитики компании Atlas Development заявили, что участки без подряда экономкласса перестают пользоваться популярностью, но цены на них, вопреки логике, за год выросли. Однако некоторые участники рынка опровергают эту информацию, отмечая прежнюю сверхпопулярность сегмента экономкласса. Более того, они уверяют, что именно дешевая подмосковная земля, как и в кризис, делает рынок, составляя около 50 % всех приобретений. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

СКАЗАНО

Аналитики компании Atlas Development:

• участки без подряда (УБП) экономкласса перестают пользоваться популярностью: за последние 12 месяцев активность покупателей в этом сегменте снизилась на 25 – 30 %, а на территории Новой Москвы за год спрос упал более, чем на 60 %;

• средняя цена на участки без подряда за год незначительно, но все-таки выросла с 391,5 тыс. рублей до 392 рублей за сотку, а средняя стоимость участка за отчетный период выросла на 7,4% с 6,24 млн рублей до 6,7 млн рублей;

«Сегодня уже можно окончательно констатировать, что рынок загородной недвижимости Московского региона пережил последствия экономического кризиса. Самый яркий тому пример – снижение спроса на участки без подряда, – комментирует результаты исследования управляющий партнер компании Atlas Development Сергей Мусолин. – Сегодняшний покупатель уже не хочет вкладываться сначала в землю, а потом еще и в строительство дома. Именно поэтому все большей популярностью пользуются таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах. Средняя стоимость участка на территории «новой» Москвы на уровне 6,7 млн. рублей слишком велика для того, чтобы этот формат пользовался спросом. За эти деньги уже можно купить готовое загородное жилье».

ПРОВЕРЕНО

Надо сказать, мнения спикеров разделились по двум вопросам: и по динамике спроса и по изменению цен на участки без подряда

Спрос снизился на 40 % в 2012 году и продолжит падение в нынешнем

Руководитель офиса «Проспект Вернадского» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Цывин напомнил, что девелоперы тратят минимум усилий при создании проекта, а покупатели – минимум денег на покупку таких землевладений. Однако будущие жители вынуждают себя жить на вечной стройке собственного дома, в разношерстном обществе и с прочими проблемами малокомфортной жизни за городом, поскольку реально хороших поселков формата участки без подряда не более 10% от общей доли предложения, считает эксперт. По его оценкам, в прошлом году покупательский интерес к данному формату снизился на 40 %, а в этом году ожидается еще 20-процентное падение.

По словам вице-президента по управлению земельными активами «Группы ПСН» Сергея Глебова, на участки без коммуникаций спрос постепенно падает, так как покупатели понимают, что приобретают фактически кусок земли, который требует подведения коммуникаций, а спрос на участки без подряда с коммуникациями, в которые входят газоснабжение, электричество и водопровод, остается неизменным, а в некоторых районах постепенно растет. Что же касается Новой Москвы, то, по словам Глебова, спрос на участки без подряда, расположенные на ее территории распределяется неравномерно, в зависимости от проекта. 

Растет спрос на самые дешевые УБП – то есть неликвид

Но напомним, что в экономклассе есть 2 типа УБП: с коммуникациями и без. И разница между ними весьма существенная. «Действительно, создается впечатление, что спрос уходит из сегмента УБП, – пояснила руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова. – На самом деле ситуация следующая: спрос есть, но он смещается из сегмента «цивилизованных УБП» в наиболее доступный по цене сегмент – участки без дорог и коммуникаций. Еще 1,5-2 года назад такой продукт казался неликвидом. Спросом пользуются новые поселки категории «супер-эконом», вышедшие на рынок в 2012 году – в основном, это «дальняя» Минка, Ленинградка, Новорязанское шоссе. Как горячие пирожки расходятся предложения по цене от 15 до 30 тысяч рублей за сотку. Инфраструктурным платежом, который не входит в эту стоимость, покупателя уже не удивишь. Реконструкция ряда трасс существенно улучшила транспортную доступность дальнего Подмосковья – дополнительные 30-50 км проехать совсем недолго, а сэкономить можно практически втрое».

УБП, как и в кризис, продолжают делать рынок

Генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев объяснил, что тот, кто распускает такие слухи, обладает неверными данными или хочет ввести в заблуждение. «В среднем по Подмосковью спрос на участки без подряда – около 50%. За 2012 год из общего объема продаж на загородном рынке 52% пришлось на продажи участков без подряда. И можно смело говорить, что серьезного падения спроса не будет, так как это доступный продукт, который можно осваивать несколько лет и как конструктор строить дом своей мечты», - пояснил эксперт.

Коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент» Сергей Нагорный отметил, что участки без подряда остаются наиболее востребованным продуктом на загородном рынке в сегменте массового спроса. Спрос, по его словам, со времен кризиса 2009 года несколько переориентировался в область готового продукта (примерно треть спроса приходится на таунхаусы и готовые дома), но большая часть покупателей все еще видит для себя возможности покупки только участка без подряда.

По оценкам коммерческого директора УК ТМ «Своя земля» Игоря Богданова, спрос на участки без подряда класса «эконом» и «суперэконом» на юго-востоке Московской области составляет около 85 % от общего объема спроса на загородные проекты. «В Раменском районе эта цифра вообще достигает 90 %, – пояснил он. – Получается, что на юго-восточном направлении Подмосковья интенсивно развивается дачная традиция и на рынок выходят все новые недорогие проекты категорий эконом и суперэконом». Игорь Богданов уверен, что стоимость УБП категории суперэконом еще до начала июня этого года увеличится примерно на 15%, а до конца года – на 25%.

Что такое средняя цена на УБП?

Одни спикеры, опрошенные RealEstate.ru уверены, что цены падают, другие, что растут, третьи отмечают стабильность, а четвертые вовсе считают эту цифру весьма условной.

Цены упали в несколько раз

Замгенерального директора Vesco Consulting Татьяна Алексеева отметила, что за период с 2007 по 2013 года стоимость 1 сотки земельного участка упала в 2,67 раза с 16,7 тыс. долларов до 6,2 тыс. долларов. Кроме того, за 2012 год зафиксировано падение стоимости участков без подряда на 20,8% в цене сотки и на 27,6% в цене земельного участка в целом. К тому же специалисты компании Vesco Consulting прогнозируют дальнейшее снижение стоимости на землю, замедление темпов выхода новых проектов.

Цены стабильны

Сергей Глебов из «Группы ПСН» отметил, что средняя цена на участки экономкласса без подряда остается стабильной и составляет 130-200 тыс. рублей за сотку за участок с коммуникациями и 10-20 тыс. рублей за сотку без таковых.

Цены выросли на 14 – 40 %, но из-за кадастровой переоценки

Генеральный директор компании«ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг» Асет Гайрабекова считает, что цена на участки без подряда выросла, и весьма существенно, причем основной рост пришелся на конец-2012 – начало 2013 года. «Больше всего (на 43% с 7,5 тыс. до 10,75 тыс. рублей) подорожало с октября 2012-го по февраль 2013 г. именно самое дешевое предложение – участки без подряда и коммуникаций на удалении от 90 км от МКАД.

В пределах 30 км от МКАД средняя цена участка без подряда суперэконом класса выросла с 50 тыс. рублей до 65 тыс. рублей за сотку, – поясняет эксперт. – Суперэконом класс в зоне 30-60 км от МКАД подорожал на 14% и на +29% в 60-90 км от МКАД. В сегментах эконом-класса на расстоянии 30-60 км и от 90 км от МКАД средняя стоимость предложений выросла на 25% до 37,5 тыс. и 25 тыс. рублей за сотку, соответственно, на удалении 60-90 км – на 10% (27,5 тыс. рублей за сотку)». Айсет Гайрабекова отметила тот факт, что основной причиной роста цен была кадастровая переоценка земель, а не рыночные механизмы, основанные на соотношении спроса и предложения.

Среднюю цену в этом сегменте вычислить нельзя

И, наконец, коммерческий директор компании «Пробизнес-Девелопмент»Сергей Нагорный заявил, что не стал бы считать среднюю цену по рынку в этом сегменте, так как участки без подряда предлагаются в поселках самого разного уровня, кроме того, под это определение попадают и неликвидные участки, фактически непригодные под строительство.

ВЫВОД

С тем, что загородный рынок Московской области вышел из кризиса – согласны практически все участники рынка. Впрочем, по-прежнему вялый спрос не позволяет им заявлять это уверенно. Сложность анализа этого рынка в том, что он весьма разношерстный, а спрос и цены зависят от массы различных параметров. Но большинство спикеров отметило, что спрос на самую дешевую землю не ослабевает даже «после кризиса». И это говорит лишь о по-прежнему низкой покупательской способности большей части населения.

Мария Лукина