07 августа 2013

«Жилье в Канаде не падает в цене, несмотря на кризисы»

Когда вы покупаете себе отдельный дом, вы всегда пытаетесь узнать какие-то подробности о людях, живущих рядом. Но как рассказывает Александр Мурзенко, который поделился ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ в интервью RealEstate.ru, в Канаде получить какую-либо полезную информацию о будущих соседях очень сложно. Из-за политкорректности. Поэтому если вы хотите снизить риск проживания с не очень приятным окружением, лучше сэкономить на доме, чем на районе. Почему канадская недвижимость стабильна и с чем еще придется столкнуться при покупке жилья в Торонто?

Когда вы покупаете себе отдельный дом, вы всегда пытаетесь узнать какие-то подробности о людях, живущих рядом. Но как рассказывает Александр Мурзенко,  который поделился ЛИЧНЫМ ОПЫТОМ в интервью RealEstate.ru, в Канаде получить какую-либо полезную информацию о будущих соседях очень сложно. Из-за политкорректности. Поэтому если вы хотите снизить риск проживания с не очень приятным окружением, лучше сэкономить на доме, чем на районе. Почему канадская недвижимость стабильна и с чем еще придется столкнуться при покупке жилья в Торонто?

- Александр, расскажите, как получилось, что вы оказались за границей?

- Мне посчастливилось работать в Тюменьэнерго, в Сургуте, начиная с 1979 года. Наш отдел занимался разработками АСУ для энергоблоков и энергосистемы. Потом началась перестройка. В то время было много иностранных компаний ищущих контактов в Сургуте. Время было сумбурное, кто-то сказал, что есть возможность получить визу в США. Я заполнил бумаги и, совершенно неожиданно мы получили визу. Это был 1994 год. Так мы и попали в Америку. Прожили 5 лет в Кембридже и получили вид на жительство в Канаде.

- А почему уехали из Америки в Канаду?

- К сожалению, в Штатах начало меняться законодательство и остаться там нам не светило. Пришлось жене перейти на учебную визу, заодно в это время она получила МБА. Потом подали на Канаду и с американским дипломом жены мы получили вид на жительство даже без интервью. Гражданство получили без проблем через три года и на сегодняшний в Канаде мы живем уже с 2000 года, а до этого пять лет пожили и в США.

- Почему выбор в итоге пал именно на Торонто?

- Выбрали Торонто исходя из английского языка, низкой преступности и большого процента иммигрантов. Да и вообще, нам здесь просто нравится. 

-  Как решились купить свое жилье?

- Сначала в Торонто мы снимали таунхаус в течение года. А по истечении года владелец поднял плату. Жена к тому времени нашла работу и я прикинул, что мы можем осилить выплаты по ипотеке. Стоимость ипотеки примерно была одинакова со стоимостью ренты, поэтому купить дом было выгоднее, если есть стабильная работа и достаточный доход. Кроме того, это выгодно с точки зрения инвестирования. В 1990-95 годах в Онтарио был спад в ценах на жилье, а потом начался подъем, который идет до сих пор. За это время стоимость жилья выросла более чем вдвое.



- Чем вы сейчас занимаетесь? Вы ваша работа сейчас связана с недвижимостью?

В недвижимость я пришел после того, как попалась на глаза статья Роберта Кийосаки (известный американский предприниматель и инвестор), в которой он призывал покупать золото. Золото в то время стоило 800 долларов и о кризисе еще не было известно. За эту статью я стал его уважать, прочел его книги и взял курсы по недвижимости. Когда в 2010 повредил спину и не мог ездить, то решил сдать на лицензию агента по ипотеке. Сейчас вожу трак по всей Америке. Покупаю и облагораживаю недвижимость с целью наживы - делаю ремонт, переделки, дополнения. 

- Были какие-то особые критерии при выборе жилья?

- Сын поступал в университет и мы начали искать дом поближе к университету, куда он решил поступать. Вот так мы и узнали о существовании города Миссиссога, граничащего с Торонто на западе и входящего в состав Большого Торонто.

Дом выбрали исходя из возможности оплаты. Площадь дома здесь начинается от 150 кв. м. Это маленький дом, но меня привлекла возможность его улучшить.
Когда мы смотрели дома, то обращали внимание на то, кто живет рядом. В Канаде эту информацию найти не просто - политкорректность, видите ли. В результате местные знают плохие районы, а у новоприбывших есть возможность получить собственный опыт. Даже рейтинг школ не публиковали.

Нам повезло, мы попали в интернационал без явно выраженной национальной направленности. Да и я искал дешевый дом в дорогом районе, а значит соседи гарантированно будут хорошие, и дом в цене не потеряет.

- Самостоятельно пришлось искать жилье, или обратились к специалистам?

- Все покупатели здесь действуют через риэлторов (агентов). Так что и мы для поиска обратились к агенту, которая показала нам три дома. Сейчас я знаю, что это стандартная процедура - показывают дом, который дороже, чем клиент может купить. Затем показывают плохой вариант, но он стоит дешево. А потом на среднем варианте поиски заканчиваются. Покупатель за услуги агента не платит, так как агентов покупателя и продавца оплачивает продавец. Хотя вы сами понимаете, что по сути это все равно делает покупатель.

- Приходилось ли еще кого-то привлекать к сделке?

- Да, здесь наличные не используются нигде и весь расчет ведется через юриста, который гарантирует правовую чистоту сделки.

 
- Как много времени потратили на поиски дома?

- Порядка недели, или около того. Сложностей, когда покупаешь практически не бывает, потому что выбор большой. Всегда можно найти интересный вариант, исходя из пожеланий покупателя.

- На каком варианте вы в итоге остановились и почему? Что именно заставило вас купить именно этот дом?

- Во-первых, близко к университету - 25 минут по пешеходной тропе, которая проходит позади нашего дома и ведет прямо к университету. Кроме того, магазины недалеко, удобный выезд на хайвей. В целом, дом как дом, четыре спальни, есть место для всех. Задний двор был очень странный, с сильным уклоном в сторону соседей. Соседский участок метра на два ниже нашего, но применив инженерную смекалку сделали из него очень неплохое место.

- А сколько все-таки стоят услуги агентов?

- Риэлторские компании (брокеры) работают с агентами, а агенты с клиентами. Когда жилье выставляется на продажу, то с продавцом заключается агентское соглашение, в котором оговаривается размер комиссии. Как правило это 5%. Если другой агент приведет покупателя, то комиссия делится между агентами продавца и покупателя. Как я и говорил, покупатель услуги риэлтора не оплачивает, хотя он оплачивает стоимость дома, включающую в себя комиссию. Без риэлтора покупать жилье в принципе не имеет смысла. Они проводят сделку, у них отработанные контракты, они обязаны знать местное законодательство и пр. И в случае ошибок на них можно в суд подать.

- Были ли еще какие-то дополнительные расходы, которые возникают при покупке жилья в Канаде?

- Конечно же, дополнительные расходы возникают всегда, и к ним нужно быть готовым. Например, в дополнительные расходы можно внести работу юриста, который, как я и говорил, гарантирует правовую чистоту сделки. Юрист будет стоить примерно 1,5 тысячи долларов.

Обязательно придется заплатить деньги за инспекцию дома, а также налог на передачу собственности на землю.

Также при первоначальном взносе менее 20% ипотека страхуется в пользу банка и страховка оплачивается заемщиком (а это до 6,5% от суммы займа), что тоже можно назвать дополнительными расходами. Кстати, эту цифру можно присоединить к ипотеке.

- Не было сложностей с ипотекой?

- Сложно, если не можешь соответствовать требованиям канадских банков. А это в первую очередь наличие стабильного дохода в течение последних трех лет и денег на первый взнос. Впрочем, если вы можете заплатить 30-35% от стоимости сразу, то могут даже не требовать подтверждения доходов. Банк получает при выдаче ипотеки право продать дом, если вы не будете платить или нарушите условия контракта. Конечно, при такой сумме начального взноса банк всегда вернет свои деньги. Если же с банками не получается, то можно занять у частных лиц. Процедура упрощается, но процент значительно выше.

- Какая у вас тогда была ставка по ипотеке, в какую сторону изменились ставки в канадских банках сейчас?

- Раньше ставка была только фиксированная - 6,5% на пять лет. Сейчас есть фиксированная ставка на 5 лет - 3,4%, или плавающая - 2,4 – 2,6%.

- А каков процент, если одалживать у частных лиц? Это безопасно?

- Частный заем получить легче. Но ставка в разы выше - меньше 12 % найти тяжело. Но да, безопасно. Заключается такой же контракт, как и с банком.

- Часто ли иностранцы покупают жилье в Канаде?

- Иностранцы покупают в Канаде очень много жилья. Особенно китайцы, и особенно после того, как канадский рынок недвижимости устоял при обвалившемся американском. Кстати, всегда популярно было при поступлении иностранцев в университет покупать квартиру или дом, а после окончания продавать. При стабильном росте цен это позволяло вернуть существенную сумму, особенно если учесть, что прибыль от продажи налогом не облагается.

- Строительство в вашем районе сейчас идет активно?

- Что касается Миссиссоге, то нового строительства здесь сегодня уже нет. Практически вся земля уже распределена и давно застроена. Большинство домов в нашем районе двухэтажные, балконов в таких домах нет. Может быть выход на крышу гаража, которая используется в этом случае как терраса.

- Какие обязательные опции есть у продаваемых домов?

- Дома продаются без мебели, но кухонное оборудование продается вместе с домом, потому что это часть кухни. Ну и стиральная машина и сушилка тоже. Конечно, в отдельном доме нет многого, что можно найти в многоэтажном жилом комплексе. Когда строят многоэтажные дома, то предусматривается всегда и спортзал и сауна и портье и гараж и бассейн. Но все это стоит денег. Для управления зданием создается "Кондо корпорация" и она управляет комплексом, назначая пропорциональную плату за свои услуги и покрытие расходов каждому владельцу квартиры. Кондо может быть и таунхаус, но не отдельный дом. Размер платежей в таких многоэтажных домах может быть от 300 до 800 долларов в месяц.

- Во сколько обходится годовое содержание дома и есть ли разница для иностранцев?

- Если иметь свой дом, то в нем всегда что-то надо сделать. Так и выходит сумма размером около 2 тысяч долларов в год, чтобы поддерживать дом в приличном состоянии. Налоги около 300 долларов в месяц. Электричество - 50 долларов, газ - 100, вода -30. Для иностранцев условия такие же.

- Сколько сейчас составляет примерная стоимость жилья в Большом Торонто?

- Торонто стал четвертым по величине городом Северной Америки и продолжает расти. Поэтому здесь стоимость жилья зависит от района, в меньшей степени от возраста и наворотов. Новые кондо проекты тяготеют к даунтауну - центру или ближе к деловым центрам. Как правило их строят рядом с метро. Вообще же, когда покупается дом, то выбирается район и удобная транспортная схема для машины.

Средние цены по состоянию на май 2013 года были такими:

- отдельно стоящий дом (Detached) в Торонто стоил около 864 тысяч долларов, около Торонто – порядка 602 тысяч долларов.

- дом с одной общей стеной с соседним домом (Semi-Detached) в Торонто стоил около 643 тысяч долларов, а около Торонто – порядка 409 тысяч долларов.

- таунхаус в Торонто стоил около 464 тысяч долларов, а около Торонто – порядка 375 тысяч долларов.

- квартира в кондо в Торонто стоила около 373 тысяч долларов, а около Торонто – порядка 293 тысяч долларов.

- А как в целом ведет себя рынок недвижимости? Не лопнет ли он при следующих кризисных проявлениях на рынке?

- Разговоры про перегретость канадского рынка, здесь я говорю о Торонто, я слышу постоянно. Но низкие проценты по ипотеке, постоянный приток иммигрантов и низкая безработица не дадут ценам упасть. Поэтому падение цен на жилье в Торонто не предвидится. Следует учесть, что у нас нет и сильных колебаний цен. Цены растут медленно. Можно купить дорого, если дом ничего не требует, отделан, хороший район. Можно найти дешевый дом, который требует вложений. Но бросков цен нет, поэтому рынок чувствует себя спокойно.

Дмитрий Чернов 

Следите за новостями