Теперь обманутых дольщиков станет меньше
Правительство РФ ввело некоторые поправки в законодательство относительно застройщиков, чем и облегчило им жизнь. Теперь проблемным будет считаться не тот объект, который задержали в строительстве на 6 месяцев, а тот, который сдали через девять. Дольщики же не получат от строительных компаний ни рубля в качестве компенсации за задержку. В противном случае застройщики могут массово признавать себя банкротами.
Если строительная компания обанкротилась, дольщик сможет вернуть деньги одним из трех способов, о которых расскажем дальше. Также остается открытым вопрос: как на будущих владельцев повлияют изменения в законе и останутся ли они под защитой.
Что изменится для дольщика после внесенных поправок в закон о ДДУ
До недавнего времени застройщик торопился вложиться в срок 6 месяцев и достроить дом, передать квартиры в эксплуатацию дольщикам. Таким образом у будущих владельцев были гарантии сохранности своих средств. Компании были в менее выгодных условиях - дома приходилось строить быстрее, так как проблемные квартиры никто не хочет покупать. В противном случае строительная деятельность вообще могла остановиться, а застройщик объявил бы себя банкротом.
Теперь застройщики могут чувствовать себя свободнее. Срок окончания строительства продлен до конца 2020 года. Например, если по объективным причинам стройку временно “заморозят”, но в ноябре-декабре все-таки дом сдадут, тогда новостройка не попадет в список проблемных объектов.
У застройщиков есть запас времени с 1 апреля 2020 года до 1 января 2021 года. Дольщики не смогут вернуть неустойку в случае задержки сдачи в эксплуатацию дома в этот период. Данные изменения направлены на поддержку застройщиков, чтобы они могли удержаться на рынке, когда и без того продажи недвижимости снизились в связи с сокращением уровня заработка населения.
Пока что компаниям удается вести деятельность и продолжать строительство. Неплохим подспорьем стала возможность электронной продажи недвижимости. Главное условие - наличие электронной подписи у дольщика. Защита от мошенничества в этом случае отрегулирована на законодательном уровне.
Еще весной специалисты ожидали падения продаж, но благодаря льготным государственным программам по ипотеке ситуация пришла в норму. Однако, вынужденная безработица среди населения дает о себе знать сейчас и повлияет на продажи квартир еще в ближайшие года два.
Почему эскроу-счет - это надежность и защищенность для дольщика?
Средства, которые находятся на специальном счете, застройщик не сможет использовать. Деньги строительная компания получает только после сдачи дома в эксплуатацию. Если компания обанкротилась, то дольщик никак не пострадает - просто получит свои деньги назад. Для контроля финорганизаций были введены условия, при которых они смогут выступать третьей стороной между застройщиками и дольщиками.
Эскроу-счета перекрыли возможность мелким строительным компаниям выйти на крупный рынок и защитили дольщиков от недобросовестных застройщиков. Компания должна иметь на счете неприкосновенную сумму как минимум 10% от тех средств, которые заложены на строительство объекта. Размер уставного капитала зависит от площади возводимого объекта.
Введение эскроу-счетов и неприкосновенность средств привело к тому, что у застройщиков увеличился уровень расхода. Кроме оформления документации, компания должна обеспечивать посредничество с банком.
Чтобы строительная компания имела возможность заключать с населением договоры ДДУ, она должна вносить определенный процент от сделки в Фонд защиты прав граждан. Таким образом, права дольщиков еще больше защищены. Эти средства идут на выплату компенсаций дольщикам или на строительство незаконченных объектов.
Последствия использования резервов Фонда защиты прав граждан:
- Доверие дольщиков заметно увеличилось, выросло и количество заключенных договоров ДДУ;
- Долевое строительство стало в приоритете на рынке недвижимости;
- В сделках ДДУ принимают участие физические и юридические лица;
- Квадратный метр увеличился в стоимости;
- Недостаток платежеспособных покупателей может привести к падению продаж на рынке недвижимости.
Что делать дольщику, если застройщик объявит себя банкротом из-за пандемии
У дольщика есть несколько вариантов дальнейших действий в зависимости от того, по какой схеме покупалась квартира.
Вариант 1. Самым надежным вариантом является оплата квартиры через эскроу-счет. Если компания объявила себя банкротом, тогда дольщику возвращаются средства со специального счета. Дольщик получает те же деньги, которые он вносил за объект. За прошедшие несколько лет после подписания договора рубль упал в цене. Но на сумму возврата это никак не влияет. Успокаивать могут только предположения аналитиков, что в ближайшее время квартиры расти в цене не будут, а, может, даже и подешевеют.
Вариант 2. Если дольщик не воспользовался возможностью оплаты через эскроу счет, тогда ему нужно обратиться в Фонд защиты прав граждан. Будет рассматриваться целесообразность достройки дома, если строительство находится на последних этапах. Может быть принято решение, что выгоднее дом достроить, тогда изымаются средства из Фонда.
Вариант 3. Дольщикам перечисляют сумму рыночной стоимости объекта, которая должна быть не меньше той, что была указана в договоре. Точное число обанкроченных застройщиков и дольщиков, оставшихся без жилья, будет известно уже в начале 2021 года.
