Советы частному инвестору: как выбрать квартиру, которую потом можно будет быстро продать
Как частному инвестору не ошибиться при выборе квартиры в новостройке внутри самого ЖК? Как приобрести действительно ликвидный лот, который в дальнейшем можно будет быстро и без проблем продать? Рекомендации покупателям, которые только собираются начать инвестировать в недвижимость.
В последние два года столичные и подмосковные девелоперы увеличили активность по выводу на рынок новых проектов, существенно приумножив общий объем предложения. 2018 год не станет исключением, застройщики продолжают подготавливать новые площадки, и до середины года планируют открыть продажи в рекордном количестве ЖК всех сегментов. Конкурируя между собой, они предлагают покупателям все более выгодные условия – дисконты и программы рассрочки, а снижающиеся ипотечные ставки делают покупку жилья все более доступной.
На этом фоне в столице снова активизировались не только те, кто приобретает жилье для себя, но и частные инвесторы в недвижимость, число которых за кризисное время перестало расти. По данным Росреестра, в прошлом году было зарегистрировано 54 207 договоров долевого участия, что более чем на 50% больше, чем в 2016 году. Тем не менее, как отмечают эксперты, в инвестиционных целях с 2014 года в Москве и области было приобретено не более 10% всех лотов.
И если доля желающих заработать на новостройках в Подмосковье и Новой Москве продолжила снижаться, то интерес частных инвесторов к проектам в «старых» границах столицы все же вырос. Хотя наибольшее число таких сделок было проведено в сегменте апартаментов и дорогих жилых комплексах. Но, учитывая общий рост числа проектов, привлекательные условия и активизировавшийся спрос, уже в ближайшее время можно ожидать увеличение количества желающих инвестировать в новостройки, в том числе и прихода на рынок фест-тайм-инвесторов.
На что важно обратить внимание тем, кто только вступает на этот тернистый путь? Первые шаги относительно понятны, на этот счет существует немало рекомендаций. Выбрать надежного застройщика, выбрать проект, помнить о том, что его ликвидность определяется локацией, транспортной доступностью, инфраструктурой и окружением, а сделку имеет смысл заключать не позже, чем за 1,5 года до завершения строительства.
Но как выбрать наиболее ликвидную квартиру внутри самого ЖК, чтобы сдача квартиры в аренду или последующая продажа была выгодной? Именно на эти «грабли» обычно наступает большинство инвесторов, совершая свою первую сделку. На этапе заключения сделки покупатель искренне уверен, что по завершению строительства быстрее всего продастся самая дешевая квартира. Но эта иллюзия достаточно быстро развеивается, и такой инвестор впоследствии может несколько месяцев, а то и лет, искать покупателя. Самое дешевое – далеко не всегда самое удобное, и, соответственно, востребованное.
Итак, как выбрать в строящемся ЖК квартиру, которую в дальнейшем будет легче и быстрее всего продать по максимальному прайсу?
Правильно выбрать корпус
Учитывая, что точечная застройка постепенно уходит в прошлое, то основная часть новых проектов состоит из нескольких корпусов, а также объектов инфраструктуры. Поэтому потенциальный успех лота часто будет зависеть от того, где именно расположен корпус. Наиболее ликвидным в большинстве случаев станет тот, который максимально приближен к объектам транспортной инфраструктуры – метро, остановкам транспорта. Тут важно даже расположение корпуса относительно паркинга. И чем масштабнее проект, чем большую площадь он занимает, тем важнее этот пункт. Ведь для конечного покупателя жилья, особенно в столице, время, потраченное на дорогу – один из главных факторов.
Второй совет – оценить окружение этого корпуса с точки зрения генерального плана, причем тут важны не только намерения самого застройщика, но планы как городских, так и муниципальных властей, а также задумки других девелоперов. Все это в дальнейшем может существенно сказаться на ликвидности именно вашей квартиры, в том числе будет ли выгодна аренда помещений в москве. На что обратить внимание? Наличие других жилых проектов (ведь если по соседству появится более интересный объект этого сегмента, то вашей квартире при поиске потенциального покупателя придется конкурировать не только с аналогичными лотами в вашем ЖК, но и в соседнем).
Особое внимание надо обратить на объекты городской инфраструктуры. Появление автовокзала или железнодорожной станции, нового съезда с магистрали, торгового центра, аквапарка и проч., т.е. любого «соседа», который увеличивает количество случайных людей рядом с будущим ЖК и не способствует тишине, обязательно скажется на ликвидности недвижимости в этом корпусе. И, увы, не в лучшую сторону.
Важно помнить о том, что первые жильцы в стартовые корпуса в масштабных проектах заедут значительно раньше, чем будет завершено возведение всего ЖК. Поэтому если вы приобрели лот в первой очереди и принимаете решение о его продаже по окончанию строительства, то вам придется либо реализовывать его в разгар остальной стройки, либо ждать сдачи всего объекта. Финансовые потери будут в обоих случаях.
Определяемся с этажом и видом
Выбрав корпус, уже можно определиться с квартирой, и на каком она будет этаже – не менее важно. Если раньше было популярно выражение «первый и последний не предлагать», то сейчас картина изменилась. В большинстве новостроек первые этажи сейчас застройщики определяют под коммерческую недвижимость. Но из-за этого лоты на вторых этажах для покупателей теряют свою привлекательность. Особенно, если не известно, что именно будет расположено внизу. Магазин или ресторан – достаточно неприятное соседство, и покупатели таких вариантов стараются избегать. Поэтому на всякий случай для инвестиционных целей имеет смысл выбирать лоты, расположенные в средних подъездах и на средних этажах.
Несмотря на растущую популярность видовых квартир, последние этажи – тоже не самый лучший вариант для частного инвестора. Они, как правило, предлагаются по более высокой цене, а во-вторых, у большинства покупателей предубеждение перед последним этажом все также сильно. Несмотря на то, что все минусы таких лотов давно нивелированы строительными технологиями. Но не дело частного инвестора бороться с системой, поэтому самым популярными остаются «средние» варианты. По этой же причине с инвестиционными целями не следует приобретать квартиры, расположенные в торцевой части зданий.
Внутри секции: холлы, соседи и площади
Имеет смысл обратить внимание и на такую деталь, как планировка холла. Чем ближе к лифтам и мусоропроводу, тем хуже – наиболее ликвидны те лоты, которые находятся как можно дальше от этих благ цивилизации. Число соседей, конечно, планирует застройщик, но в одном и том же корпусе могут быть секции, где количество квартир на этаже меньше. Максимальным спросом у покупателей будут пользоваться подъезды с самым небольшим числом квартир, желательно – не больше четырех на одной лестничной клетке.
Самыми популярными считаются большие «однушки» (около 45 кв. м) и небольшие «двушки» (около 55 кв. м), именно на них приходится около двух третей всего предложения. Но имеет смысл рассмотреть студии, и «евродвушки» - лоты с большой гостиной, которые совмещены с кухней. Прайс на такие квартиры чуть ниже, на рынке их пока не так уж много, а популярность таких планировок в последние годы растет.
Планировка и отделка – наше все
Планировка инвестиционной квартиры должна быть близка к идеальной, ведь это один из основных факторов ликвидности жилья. Прямые углы, соотношение сторон помещений 1:1,5, ширина комнат должна быть не менее 3,2 м, размер кухни – от десяти кв. м, площадь санузла – от четырех кв. м, а расположен он должен быть в угловой части квартиры. Любая «уникальность» становится минусом. Если выбирать между квартирой с балконом или лоджией, то лучше, конечно, лоджия, за счет которой в итоге покупатель может увеличить жилое пространство. В небольших лотах лучше избегать потерь площадей, поэтому широкие коридоры и подсобные помещения станут, скорее, минусом. А вот большое количество окон, наоборот, приветствуется, ведь их можно в дальнейшем использовать при индивидуальной перепланировке.
Отделка для частного инвестора тоже выгодна, т.к. она существенно расширяет его возможности и снижает издержки. Сейчас все больше застройщиков предлагают эту опцию, а такой ремонт обойдется существенно дешевле. В ситуации экономического спада или катаклизма наличие отделки позволит инвестору притормозить с продажей, и получать доход от сдачи жилья в аренду, и в спокойном режиме ожидать стабилизации ситуации.
Источник: www.realestate.ru
