02 августа 2012

Сам себе начальник-2: свое агентство

Продолжаем разговор о плюсах и минусах обретения независимости в риэлторском бизнесе. Наш мини-сериал адресован не новичкам, а тем, кто уже много лет работает на какое-либо агентство, оброс собственной базой клиентов и сколотил небольшой капитал. Большинство «матерых» начинает думать о том, чтобы выйти из под крыла родной компании и начать свой бизнес. Хотя не все так просто и радужно, как кажется на первый взгляд. В предыдущей публикации мы описали преимущества и риски частного маклера и индивидуального предпринимателя. Сейчас речь пойдет о создании собственного агентства, а в третьей статье рассмотрим особенности работы по франшизе.

Продолжаем разговор о плюсах и минусах обретения независимости в риэлторском бизнесе. Наш мини-сериал адресован не новичкам, а тем, кто уже много лет работает на какое-либо агентство, оброс собственной базой клиентов и сколотил небольшой капитал. Большинство «матерых» начинает думать о том, чтобы выйти из под крыла родной компании и начать свой бизнес. Хотя не все так просто и радужно, как кажется на первый взгляд. 

В предыдущей публикации мы описали преимущества и риски частного маклера и индивидуального предпринимателя. Сейчас речь пойдет о создании собственного агентства, а в третьей статье рассмотрим особенности работы по франшизе.

Свое риэлторское агентство: не время для одиночек

 На стартовом этапе владельцу  нового агентства недвижимости придется не только проводить сделки, но и активно заниматься организаторской деятельностью – выстроить работу сотрудников, фирмы, офиса и проч. Чем дальше – тем меньше в его труде будет недвижимости, и тем больше контроля подчиненных, общения с банками, различными инстанциями и продвижения компании (реклама, пиар, сайт, создание базы, поиск новых партнеров, эксклюзивов, участие в мероприятиях и т.д). И эта работа от привычной агентской отличается насовсем.

По существующей практике, на организацию своего АН обычно решаются руководители отделов, работающих в крупных агентствах недвижимости. В свой бизнес они приглашают своих же подчиненных из материнской структуры, пообещав им более привлекательные условия, заодно переманивая и более работоспособные кадры из других отделов. Это стресс, причем для всех сторон – и для бывших начальников, и для обретших независимость подчиненных, и даже для рынка в целом. Слухи и сплетни ходят после этого годами, человеческие связи рушатся, а обида заставляет участников «раздела» мстить друг другу. Московский рынок недвижимости помнит не одну такую историю. Тем не менее, практически всем существующим сегодня агентствам приходится проходить через такие «почкования» постоянно. А цена ухода топ-менеджера и увода команды бывает немалой. Никто их опрошенных спикеров не стал говорить официально, но многие из них называли цифру  - в 50 – 70 % от общего объема дохода материнской компании.

Но месть – дело непродуктивное, гораздо выгоднее сотрудничать, а еще лучше – не допустить ухода ценных сотрудников. «Нужно настолько обеспечить их инструментами для работы, чтобы у них не возникало даже мысли покинуть компанию, нужно создать условия, чтобы человек, работая у тебя, заработал больше, чем самостоятельно. Юридическая и рекламная поддержка, прекрасная полная база данных, лучшие фотографы – все для вас, только работайте», - уверен Георгий Дзагуров. Впрочем, он не раскрыл подробности индивидуальных условий для особо ценных сотрудников. И несмотря на то, что его Penny Lane Realty – один из крупнейших и сильнейших игроков на рынке, эта компания стала настоящей «кузницей кадров». Из-под ее крыла вышло немало самостоятельных игроков.

Кстати, о самостоятельности: господин Дзагуров считает, что сейчас «время команд и сильных конкурентов, одиночкам на рынке делать нечего», он готов активно участвовать в обратном процессе - принимать «под крыло» уже сложившиеся коллективы, чтобы в Penny Lane Realty приходили сразу командами. И если уж говорить о переманивании и удержании, нередко владельцы крупных компаний в качестве наиболее эффективного средства используют предложение доли в своем бизнесе: «хочешь свою компанию – возьми кусок моей, стань партнером».

Затраты
На широкую ногу: 3 - 3,5 млн рублей

Объем инвестиций в новое агентство, когда уходит один человек и уводит за собой сотрудников, будет достаточно большим: создание условий «не хуже, чем раньше» влетит стартапщику в копеечку.

«Нужно организовать фирму, приличный офис, обеспечить его работу, давать рекламу и т.д. При этом твои подчиненные постоянно будут сравнивать эти условия с теми, которые были раньше, и если их ожидания не оправдаются, то постараются вернуться на старое место или уйдут дальше. Ты постоянно должен будешь конкурировать с тем человеком, от которого ушел», - рассказал RealEstate.ru владелец одного из риэлторских агентств, пожелавший остаться неназванным. По его оценке, первоначальные инвестиции в создание такой компании сейчас составят 3 - 3,5 млн рублей, и окупятся не ранее, чем через год.

Есть и второй вариант – когда несколько риэлторов договариваются о партнерстве и создают небольшое агентство недвижимости, набирают агентов «с нуля» и постепенно занимают свое место на рынке. В этом случае и доходы, и расходы существенно ниже, но нет жесткого прессинга со стороны бывших руководителей. Но и здесь все не так гладко, как кажется. «Многое зависит от личных качеств тех, кто начинает дело, ведь как только появляются серьезные доходы, то у кого-то возникает мысль о несправедливости ранее заключенных договоренностей, и желание их пересмотреть. Не все выдерживают это испытание, партнеры расстаются, и не всегда хорошо, а «с водой выплескивают и ребенка», т.е. бизнес рушится, простые агенты уходят в более спокойные места», - рассказывает частный маклер Ольга Никитина.

«Без понтов»: 300 – 500 тыс. рублей

Создание агентства «без понтов» (один гендиректор-риэлтор, активно проводящий сделки, 2 - 3 опытных риэлтора и пара человек без опыта, но очень энергичных) обойдется, в среднем, в 300 – 500 тыс. рублей, которые, по словам нескольких владельцев таких компаний, окупятся в срок от трех месяцев до полугода, в зависимости от рыночной ситуации.

«На первом этапе необходимости в аренде офиса нет, так как все встречи или переговоры можно проводить в кафе и ресторанах или арендовать временные офисы для общения с ключевыми клиентами. На старте офис - лишь обременение, а не бонус, он сам по себе не продает, поэтому его стоит брать только тогда, когда уже есть обороты и есть понимание, зачем он нужен», - говорит генеральный директор DNA Realty Антон Белых, недавно создавший свое агентство недвижимости, придя на рынок из журналистики. В дальнейшем офис, конечно, потребуется, но это может быть небольшое помещение за пределами Садового кольца, что не так и дорого.

СПРАВКА
Детализация расходов:

- приобретение баз данных: жилая недвижимость – ЦИАН (10000 рублей стартовый платеж), WinNER (30000 рублей на три месяца, 50000 рублей на полгода), по аренде хорошо работают премиум-объявления на Slando.ru (150-200 рублей за одно объявление в неделю) и avito.ru (350-700 руб. за одно объявление в неделю), при работе с коммерческой недвижимостью, помимо вышеперечисленных, Retailer.ru и Arendator.ru. Итого расход на покупку баз данных и размещения информации об объектах – 70 000-130 000 рублей в месяц,

- регистрация ООО: 5000 - 20000 рублей,

- годовое обслуживание в банке: 20 000 - 35 000 рублей,

- бухгалтерская поддержка:15 000 – 50 000 рублей,

- в дальнейшем добавляются расходы на офис – от 500 000 рублей в месяц (не менее 200 кв. м в оживленном районе).

Наталья Бессонова

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Сам себе начальник 

Следите за новостями