Платить или не платить налоги от сдачи квартиры?

В последнее время сдавать квартиру неофициально стало не так уж выгодно. Часто попадаются арендаторы, которые в ответ на годовую индексацию ставки угрожают сдать хозяев налоговой и те вынуждены оставить плату на уровне прошлогодней. Кроме того, власти всеми силами пытаются "обелить" рынок аренды вплоть до призывов соседям «стучать» друг на друга. В этой ситуации имеет смысл все же «выйти из тени»: заключить договор аренды, платить налоги и спать спокойно. К тому же, есть варианты – подешевле и посложнее, либо проще, но дороже. RealEstate.ru вместе с гендиректором аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светланой Лилипутиной разобрались, кому какой вариант наиболее выгоден и как действовать в том или ином случае.

В последнее время аренда нежилого помещения или сдача квартиры неофициально стало не так уж выгодно. Часто попадаются арендаторы, которые в ответ на годовую индексацию ставки угрожают сдать хозяев налоговой и те вынуждены оставить плату на уровне прошлогодней. Кроме того, власти всеми силами пытаются "обелить" рынок аренды вплоть до призывов соседям «стучать» друг на друга. В этой ситуации имеет смысл все же «выйти из тени»: заключить договор аренды, платить налоги и спать спокойно. К тому же, есть варианты – подешевле и посложнее, либо проще, но дороже.  RealEstate.ru вместе с экспертом-аудитором, гендиректором аудиторской компании «Смаль и партнеры» Светланой Лилипутиной разобрались, кому какой вариант наиболее выгоден и как действовать в том или ином случае.

По словам эксперта, существует 3 способа стать легальным арендодателем

Вариант первый. Для физлиц – 13% налог на доходы. Выгоден для эконом-класса в регионах

В этом случае просто заключается договор аренды между двумя физическими лицами – арендатором и арендодателем сроком на 1 год. При получении оплаты арендодатель дает арендатору расписку о получении денег. По окончании календарного года в налоговую инспекцию подается налоговая декларация. Налог же уплачивается в размере 13 % в срок до 15 июля следующего года.

Список необходимых для налоговой инспекции документов:

- ксерокопия договора аренды;
- ксерокопия паспорта арендодателя;
- ксерокопия его ИНН;
- оригинал декларации.

Не нужно передавать в налоговую инспекцию никаких оригиналов, кроме декларации, в том числе и квитанций об уплате налога. Если в процессе они потеряются, доказать факт уплаты налога будет невозможно. Наш эксперт рекомендует платить налог 1 раз в год до 15 июля следующего года, хотя это можно делать ежемесячно. «Платить ежемесячно можно, но не рекомендую – слишком часто теряются суммы, и проще разыскивать один, а не двенадцать платежей», – пояснила аудитор.

Доходная часть декларации заполняется без какого-либо документарного подтверждения. То есть не нужно подавать в налоговую какие-либо еще доказательства того, что ваш арендатор платил вам деньги. То есть вы не подаете ни расписки, ни квитанции. И предоставлять только по дополнительному запросу налоговой. Хотя если деньги от арендатора поступают на банковский счет арендодателя, то можно приложить выписку из банка.

Заплатить налоги можно наличными через банк, скачав квитанцию с сайта налоговой, а также с помощью Интернет-банкинга. Кроме того, на сайте налоговой в тестовом режиме работает система «Уплата налогов» для физических лиц. Можно попробовать оплатить налоги он-лайн через один из банков-партнеров налоговой инспекции.

Контролировать свою задолженность по налогам можно через личный кабинет  на сайте налоговой инспекции или через быструю услугу «Узнай свою задолженность».

Декларацию можно составить самостоятельно или обратиться к специалистам. Чтобы составить декларацию самому, нужно использовать специальную программу. Скачать ее можно на официальном сайте ИФНС в разделе «Программные средства для физических лиц». Также можно обратиться в специализированные аудиторские компании. В среднем услуга по составлению декларации сейчас оценивается в 3 тыс. рублей.

Пакет документов нужно представить в налоговую инспекцию по месту своей регистрации. Это можно сделать лично, записавшись на прием к своему инспектору. Информацию о времени работы налоговой можно узнать на сайте ИФНС, введя код своей налоговой (где его найти см. в конце статьи*). Также документы можно прислать с доверенным лицом (например, курьером или бухгалтером), сделав ему соответствующую доверенность у нотариуса. Третий вариант – отправить документы по почте. Важно, отправляя документы таким образом, сделать на почте опись вложенных бумаг.

Насколько выгоден этот вариант для частных лиц?

Возьмем в качестве примера минимальную стоимость аренды в Москве в размере 30 тыс. рублей в месяц, т.е. наш доход составит 360 тыс. в год. Простой расчет показывает, что физлицо заплатит только 13% от этой суммы: 360 000 х 13% = 46 800 руб.

ВЫВОД: Очевидный «плюс» этой схемы – отсутствие бумажной волокиты, «минус» – довольно большой процент (13%). Впрочем, это наиболее оптимальный вариант для тех, кто получает от жильцов не более 24,5 тыс. в месяц. Почему? Читаем далее.

Вариант второй. ИП и упрощенная система налогообложения (УСН). Выгоден для столичных рантье

В этом случае арендодатель регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Объектом налогообложения становятся доходы ИП, ставка – 6%.

Однако помимо налогов ИП платят ежегодно фиксированные взносы в Пенсионный фонд (ПФ) и Фонд обязательного медицинского страхования (ФОМС). В 2013 году эти взносы составляют 32 479,2 рублей и 3185,46 рублей соответственно. Эти платежи едины по всей России. В 2014 году власти хотят увеличить взносы в 1,5 раза.

Для регистрации ИП необходимо подать заявление по установленной форме в ИФНС № 46 (держатель Госреестра юридических лиц и ИП) или воспользоваться электронной формой регистрации. Для регистрации понадобятся паспорт и ИНН. Даже если Вы заполните все документы по электронке, то появиться в налоговую все равно придется – для удостоверения личности. При этом заверять свою подпись на заявлении у нотариуса, как это было раньше, необязательно, достаточно при подаче заявления подписать его в присутствии сотрудника налоговой инспекции.

В течение 30 календарных дней со дня регистрации ИП нужно подать в свою территориальную налоговую инспекцию (по месту своей регистрации) уведомление, опять же по установленной форме, о том, что Вы собираетесь применять упрощенную систему налогообложения. Одновременно нужно открыть счет в банке, так как получение наличных для предпринимателя связано с большим количество лишних бумаг – придется заводить кассовый аппарат и проходить все трудности, связанные с этим. Второй вариант – взять в специализированной типографии бланки строгой отчетности, которые выписываются в 3 экземплярах при получении наличных: 1 экземпляр арендатору, два – ИП.

Самая длительная процедура – открытие счета. Выбранный банк сам устанавливает необходимый для этого пакет документов. При этом для ИП открывается специальный предпринимательский счет, который прозрачен для налоговой. Он отличается тем, что по запросу, скажем, из налоговой банк обязан предоставить госорганам информацию по вашему счету, тогда как банковские счета физлиц – пока еще неприкосновенны.

Сразу же после открытия счета в течение 5 дней ИП должен сообщить в ПФ, ИМНС и ФОМС об открытии счета по специально форме. Скачать ее можно в система- «Гарант» или «Консультант Плюс», она называется «форма сообщения об открытии счета». Эта форма заполняется и отправляется во все три инстанции почтой с обязательной описью вложений.

Далее ИП заключает договор с арендатором и раз в год сдает декларацию и платит налог и взносы.

Важно! Если сумма налогов меньше или равна сумме уплаченных взносов в ФОМС и ПФ (35 664, 66 руб.), то налоги можно не платить. Однако это касается только тех ИП, которые находятся на «упрощенке» и работают в одиночку, не нанимая сотрудников.

Единственное, что еще придется сделать – раз в год лично явиться в ПФ и пройти выверку платежей, т.е. в ПФ должны убедиться, что вы заплатили оба взноса (ФОМС автоматически считается вместе с взносом в ПФ).

Посчитаем, сколько придется заплатить предпринимателю в год налогов и взносов.

Напомним, наш случай – прибыль в размере 360 тыс. в год.

Налог: 360 000 х 6% = 21 600 руб.

Взносы ПФ и ФОМС: 32 479,2 + 3185,46 = 35 664, 66 руб.

Таким образом, сумма налогов меньше, чем общая сумма взносов и мы не платим 6%, а платим только взносы. Итоговые платежи за год: 35 664, 66 руб.

ВЫВОД:  «Плюсы» этой системы: реальная возможность сэкономить на налогах. Впрочем, это выгодно лишь тем, чьи 13 % не превышают суммы взносов, то есть в месяц вам платят арендаторы менее 22,4 тыс. рублей.  В таком случае 13 % без всякого ИП получаются 34 944 и не нужно будет проходить семь кругов ада при оформлении ИП, открытии счета и так далее.

Кстати, при желании, можно спихнуть всю бумажную волокиту на специально обученных людей. Минимум это будет стоить 8-10 тыс. рублей в месяц «под ключ», а сама регистрация обойдется примерно в 15 тыс. рублей, если ею будут заниматься профессионалы. Еще одним серьезными минусом своего ИП является его ликвидация. Допустим, вы продали квартиру и больше ничего сдавать не собираетесь. Известно, что ликвидация занимает гораздо больше времени, чем регистрация и требуется масса бумаг вкупе с постоянными поездками в налоговую, которая, прежде чем закрыть ИП, будет досконально проверять всю его деятельность за все время существования.

Вариант третий: ИП и патент – для «элитки»

В этом случае точно так же регистрируется ИП, но вместо 6% налогов предприниматель получает патент на сдачу жилья в аренду и вносит фиксированный платеж на год в размере 60 тыс. рублей, а также два взноса в ПФ и ФОМС, как и во втором случае. Этот вариант выгоден тем, чьи арендаторы платят в месяц от 132 тыс. рублей и более. Впрочем, если годовая прибыль ваша составит более 60 млн рублей в год (например, вы сдаете несколько объектов), тогда вам патент не полагается.

Для этого нужно также зарегистрировать ИП, но вместо заявления на УСН нужно сразу же после регистрации подать в свою налоговую заявление на патент (по установленной форме). Осуществлять деятельность можно только после получения патента, так как вырученные до этого средства не попадают под действие патента, и с них придется платить все налоги по полной программе.

Для жителей Москвы патент на сдачу жилья в аренду стоит 60 тыс. рублей в год. После того, как все бумаги получены, нужно заключить договор с арендатором и раз в год сдавать декларацию в налоговую.

В этом случае ИП заплатит 60 тыс. рублей в год и взносы ПФ и ФОМС (32 479,2 + 3185,46 = 35 664, 66 руб.). Итого общая сумма платежей составит 95 664,66 рублей.

ВЫВОДЫ: Явные «плюсы» этой системы  существуют только для тех, кто действительно сдает дорогое жилье. Но есть и существенный минус: оплачивать патент и взносы придется, даже если жилье не удалось сдать в аренду, что довольно нередко случается с владельцами дорогостоящего жилья.

Мария Лукина

P.S.: Теперь вы знаете, как и сколько стоит «выйти из тени». Но все равно решение принимать вам самим –  по-прежнему экономить и рисковать или нет. Впрочем, в случае, если ваш арендатор решит вам насолить, то ему это удастся, если он принесет в налоговую расписки о платежах, например, и договор с вами. В этом случае может начаться следствие по уголовному делу по статьям 198 и 199 УК РФ («Уклонение от уплаты налогов») и тогда суд будет решать, какое наказание применить: от штрафа в 100 тыс. рублей до года лишения свободы. Впрочем, возможно, ваш жилец не сможет доказать ничего, но следственных действий все равно не избежать. Возможно, кто-то из допрошенных соседей также донесет на вас. И хотя в первый раз могут простить, если вы оплатите налоги, штрафы и пени, но страху и нервотрепки все равно не оберетесь.

* Код вашей налоговой узнать легко: это первые 4 цифры вашего ИНН. Первые две – код города, вторые две – номер инспекции. Например, если первые 4 цифры 7703, то ваше подразделение – ИФНС России № 3 по г. Москве.