18 марта 2011

О чем нельзя забывать, покупая таунхаус?

При покупке таунхауса потенциальные собственники могут не знать обо всех трудностях и проблемах, с которыми им придется столкнуться. RealEstate.ru собрал воедино юридические, земельные, коммунальные, строительные вопросы, ответы на которые покупателям стоит получить, прежде чем отдать деньги продавцу
Таунхаус – это, по сути, многоуровневые квартиры в сблокированных домах. «Это компромиссный вариант между полноценным загородным жильем и квартирой. Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение  полноценного дома с участком», - рассуждает директор по маркетингу Департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков.

Нельзя сказать, что они пользуются какой-то невероятной популярностью в Москве, но определенный сегмент рынка все-таки занимают. По данным компании «Инком-недвижиммость», в активной продаже сейчас находится 12 поселков таунхаусов, которые располагаются практически на всех подмосковных направлениях: их много на Новорижском, Дмитровском, Калужском шоссе, а также на Ленинградском направлении.

В основном таунхаусы строятся на расстоянии до 30 км от МКАД, потому что с большего расстояния не очень удобно добираться до столицы. «Средняя стоимость готового  таунхауса  на Новорижском шоссе составляет 600 тыс. долл. за объект площадью 170-180 кв.м. Самые интересные варианты находятся поблизости от Москвы или на западном направлении», - отмечает руководитель департамента загородной недвижимости Welhome Жанна Лебедева.

Немного критики…

Вместе с тем, такое жилье имеет ряд минусов, о которых будущие покупатели сразу не думают. Например, в таунхаусе довольно приличное количество пространства занимает лестница. И если в большом загородном доме можно предусмотреть этот момент еще на стадии проекта, то в таунхаусе покупателю приходится иметь дело с типовым проектом. А есть не так уж и много: средняя площадь типичного таунхауса не превышает 200-250 кв.м.

Есть и другие минусы. Формально он расположен за городом, но наличие соседей зачастую мешает абстрагироваться от окружающей суеты. Почувствовать себя изолированными от внешнего мира в таунхаусе вряд ли получится: квартиры имеют общую стену, да и придомовой участок редко превышает 4-5 соток. Вообще, по словам управляющего партнера «Миэль-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, 42% всей земли в поселках таунхасов отдано под общественные застройки. То есть поселок таунхаусов больше похож на небольшой загородный городок, состоящий из миниатюрных домов.

Однако самым неприятным моментом при покупке таунхауса является качество строительства, которое зачастую просто ужасно. «Качество строительства таково, что мы удивляемся: как вообще проходят госприемку не то что некоторые дома, а целые поселки! – возмущается генеральный директор компании «Хаус-класс» Ирина Безрукова. – Есть дома, где на верхних этажах даже стен нет несущих. На чем крыша держится – одному Богу известно. Вместо несущей стены  доски, утепленные и зашитые гипсокартоном, чтобы не было видно».

Лучше всего покупать таунхаус только вместе с экспертом, способным проверить качество дома и заметить типичные хитрости застройщика. Например, если предлагается квартира с ремонтом, то 99,9% вероятности, что там будут замаскированы проблемы, причем весьма серьезные. «Помимо расположения поселка, ценность имеют несущие конструкции, крыша и стены, а все остальное – это мелочи…», - считает И.Безрукова.

Юридические тонкости

Немаловажны и юридические моменты оформления такой недвижимости. Дело в том, что понятия «таунхаус» в законодательстве нет. Поэтому юридически таунхаус может приравниваться к квартире в многоквартирном доме или же к секции в доме блокированной застройки. «С юридической точки зрения, существенное значение имеет, является ли таунхаус квартирой в многоквартирном жилом доме или же представляет собой секцию блокированного жилого дома», - говорят адвокаты Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Людмила Недороскова и Алексей Беляев.

Если застройщик решит продавать строящиеся таунхаусы как квартиры в малоэтажных домах, то приобретение таких квартир возможно только через оформление договора с помощью 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». «Что касается земельного участка, то он в таком случае является общей собственностью владельцев квартир, при этом выделить отдельный участок невозможно», - комментирует партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Никита Федоров.

Однако, застройщик может продавать строящиеся таунхаусы как секции в жилых домах блокированной застройки. В таком случае продажа может осуществляться на любых правовых основаниях. Например, через предварительный договор купли-продажи. Однако на сегодняшний день отсутствует достаточное правовое регулирование, связанное со строительством таунхаусов, в результате чего при судебных разбирательствах таунхаус могут признать квартирой в многоквартирном жилом доме.

«По нашему мнению, такой подход законодательно необоснован. Вместе с тем, в случае признания таунхауса квартирой в многоквартирном жилом доме, существует риск признания недействительной сделки по покупке СТРОЯЩЕГОСЯ таунхауса, если она была заключена не по 214-ому закону», - предупреждает адвокат Адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Алексей Беляев. .

Коммунальные вопросы

Но юридические моменты оформления – это еще не все. Немаловажным является вопрос управления поселком таунхаусов. «Рост стоимости обслуживания с течением времени – обычная ситуация. Потому что дорожают вообще все услуги и товары, а не только обслуживание домов», - комментирует  В.Яхонтов. Вообще, управление и эксплуатация коттеджных поселков и таунхаусов – совсем молодая услуга, ничего еще не устоялось. Однако не стоит забывать, что закон в подавляющем большинстве случаев на стороне потребителя услуг. «Если жильцов условия обслуживания не устраивают, то есть возможность сменить управляющую компанию, решив таким образом возникающие проблемы. Правда, процедура это не очень быстрая», - утверждает Ж. Лебедева из Welhome.

И, наконец, последний вопрос, на который стоит обратить внимание потенциальным покупателям – это вопрос оформления земли. Земля при таунхаусе может быть в собственности или в аренде. «Если она в аренде, то возможны несколько вариантов. Во-первых, договор долгосрочной аренды обычно пролонгируется автоматически. Во-вторых, даже если возникнут проблемы, то «отрезать» эту землю от таунхауса никто не сможет – каждое домовладение по нормам должно обладать необходимым количеством земли для обслуживания и функционирования», - рассказывает В.Яхонтов.

Анна БРАФА
Следите за новостями