Можно ли покупать жилье у «неадекватных» людей?

Явно заниженная цена на квартиру может подействовать на неопытных покупателей, как горящий светильник на мотылька. Впрочем, прежде чем совершать столь «выгодную» сделку, нужно задаться вопросом, а в чем причина такого демпинга. А также следует знать, что каждая седьмая сделка в России признается недействительной, и тогда вот такие счастливые, но беспечные покупатели остаются и без жилья и без денег. Часто такое случается, когда продавцом квартиры оказывался не совсем здоровый человек, доверием которого воспользовались либо корыстные родственники, либо мошенники… Однако RealEstate.ru разобрался в том, как уберечься от подобных рисков. ЧАСТЬ 1

Явно заниженная цена на квартиру может подействовать на неопытных покупателей, как горящий светильник на мотылька. Впрочем, прежде чем совершать столь «выгодную» сделку, нужно задаться вопросом, а в чем причина такого демпинга. А также следует знать, что каждая седьмая сделка в России признается недействительной, и тогда вот такие счастливые, но беспечные покупатели остаются и без жилья и без денег. Часто такое случается, когда продавцом квартиры оказывался не совсем здоровый человек, доверием которого воспользовались либо корыстные родственники, либо мошенники… Однако RealEstate.ru разобрался в том, как уберечься от подобных рисков. ЧАСТЬ 1

Вот вы купили квартиру и довольны собой, поскольку сделка прошла быстро и с большим дисконтом. Но вдруг через некоторое время вы получаете повестку явиться в суд, и только там узнаете, что настоящий владелец квартиры ни сном ни духом не знал, что его квартира продана. А тех людей, что продали вам недвижимость по доверенности, уж и след простыл. Возможно, их даже поймали и завели на них уголовное дело, но это вас уже не может сильно утешить, поскольку по суду квартира снова отойдет бывшему владельцу, а деньги мошенники будут вам возвращать очень долго, если вообще вернут. Кошмар? Да, и случается он не так уж редко.

Как рассказали RealEstate.ru в юридической фирме "Альянс/ Тесситоре, Кузнецов и Петрова",  за год  около 10-15% сделок купли-продажи недвижимости в России признаются недействительными, то есть почти каждая седьмая. И большинство таких сделок расторгается именно по причине недееспособности или ограниченной  дееспособности продавцов, связанной с психическими заболеваниями и расстройствами. 

 Только в Московском регионе более ста договоров купли-продажи за год признаются недействительными в связи с психическими отклонениями продавцов недвижимости, сообщил адвокат Олег Сухов. Кроме того, по словам Павла Лепиша, гендиректора компании «Домус финанс», причинами, по которым сделку могут признать недействительной, могут быть еще неправомерная приватизация (например, когда при приватизации квартиры родители не учли интересы несовершеннолетних детей); продажа без согласия супруга/супруги.

ИСТОРИЯ СВЕТЛАНЫ ИЗ ЖУКОВСКОГО

Нередко одиноких людей насильно или обманом заставляют оформлять доверенности, дающие право распоряжаться их имуществом третьим лицам.  Одним из свежих  примеров  схемы с использованием доверенности стала нашумевшая история с инвалидом и психически нездоровой женщиной -  Светланой Викторовной Ш. из города Жуковский Московской области, которая осталась на улице без квартиры и без денег.

Как сообщили сотрудники биржи недвижимости «Агентон», которые взялись за  расследование этой непростой истории, около трех лет назад  Светлана Викторовна на вокзале г. Вязьмы познакомилась с некой Людмилой Ивановной И., называющей себя "мать Тереза". Эта женщина подружилась со Светланой, оказывала ей небольшую материальную помощь и, в конце концов, добилась ее полного доверия. Узнав о наличии в собственности у Светланы квартиры, «мать Тереза» убеждает ее продать квартиру, и купить «более комфортную». Затем покровительница, по информации «Агентона», выставляет на продажу эту квартиру, причем уговаривает Светлану не присутствовать на показах, дабы не вызвать у потенциальных покупателей сомнения в ее психическом здоровье.

Но для этого Светлана должна подписать доверенность на тех, кто вызвался помочь ей избавиться от недвижимости. «Мать Тереза» решила подстраховаться и вывезла Светлану в Смоленскую область, где  и была выписана доверенность на имя знакомого Людмилы Ивановны -  Василия Васильевича Т.  с правом продажи квартиры (самого поверенного - Василия Васильевича - Светлана никогда не видела, доверенность изготавливалась по паспортным данным, что не является нарушением законодательства «О нотариате»).

В итоге, квартиру продали некой Виктории Т. за 1,8 млн рублей. Это примерно на  40 % ниже рынка! Поскольку, в среднем, на тот момент аналогичные объекты стоили 2,8 – 3 млн рублей, по информации «Агентона».

Покупательницу должны были насторожить, как минимум, две вещи: неоправданно заниженная стоимость и продажа по доверенности без присутствия собственницы. Сочетание этих двух факторов – очень опасный симптом, полагают риэлторы. Хотя не исключено, что новая владелица квартиры Светланы была в курсе событий, то есть была участницей аферы.

По словам сотрудников компании «Агентон», Светлана так и не увидела обещанных за квартиру денег. По крайней мере, никаких расписок в получении денег она не писала, доступа к банковской ячейке ни в одном банке не получала. Но когда женщина  подняла вопрос о деньгах за проданную квартиру, Людмила Ивановна посоветовала ей… отозвать доверенность. Сотрудники «Агентона» сообщили, что «мать Тереза» знала при этом, что переход права собственности к Виктории Т. уже зарегистрирован.

3 июля 2013 года в городском суде Жуковского состоялось заседание о принудительном снятии с регистрационного учета по месту жительства («выписке») Светланы из ее уже бывшей квартиры. Иск подала новая собственница квартиры Виктория Т.  Однако представитель соцзащиты подала встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и признании права собственности на вышеуказанную квартиру за Светланой по следующим основаниям:

1. Доверенность на совершение сделки была выдана лицом, не отдающим  отчёт в своих действиях, которое  не могло предусмотреть последствий совершения такой сделки.

2. Условия договора-купли продажи квартиры не были исполнены покупателем, так как продавец не получил деньги за проданную им квартиру.

В судебном заседании представитель прокуратуры заявил, что сделает запрос в нотариальную контору в город  Смоленск о подлинности выданной доверенности.
На сегодняшний день это дело еще не закончено: следующее судебное заседание назначено на 12 августа 2013 года, на него должна прийти лечащий врач потерпевшей и ее соседка, благодаря которой это дело получило огласку. Обе будут защищать интересы Светланы.

БИЗНЕС НА КРОВИ

Впрочем, во всей этой истории есть одни большой плюс: к счастью, Светлана осталась невредимой. Ведь таким горе-собственникам как она часто угрожает опасность физической расправы. Их могут вывезти в другой город, насильно удерживать где-либо до совершения сделки, либо вообще убить. По данным телепрограммы «Вести», только за год в России пропало более ста тысяч человек. 

Недавно вышел сюжет «Вестей» о Наталье Соболевой, проживавшей  в Москве по ул. Вавилова, которая  пропала прямо из больницы.  Соседи предполагают, что Наталью Соболеву похитили с целью завладения ее жилплощадью. По данным телекомпании, сейчас поисками женщины занимается полиция, и проверку проводит  прокуратура.

Правоохранительные органы уже выяснили, кто забрал женщину из больницы. Конкретные имена пока не озвучиваются, но точно известно, что это не родственники. Лицо, удерживающее  Наталью Соболеву, инициировало подачу иска о признании ее недееспособности и назначении себя ее опекуном.  Для того, чтобы Наталья Соболева не оказалась на улице, соседи обратились в регистрационную палату и попросили не оформлять сделки  с ее недвижимостью, пока женщина не найдется.

Впрочем, у всех этих историй есть оборотная сторона. Одно дело завладеть мошенническим путем жильем, что, конечно же, не поддается никакому оправданию. Другое дело – его купить у мошенников, которые привлекают неопытных покупателей заниженной ценой и быстротой оформления сделки.

RealEstate.ru выяснил у риэлторов и юристов как не стать жертвой такого обмана, стоит ли решаться на сделку, если удалось выяснить, что собственник неадекватен, что и как нужно проверять и как составлять договор купли-продажи.

ПОДРОБНЫЕ ИНСТРУКЦИИ ОБ ЭТОМ ЧИТАЙТЕ В СЛЕДУЮЩЕМ ВЫПУСКЕ ПОЛЕЗНО

Людмила Виноградова