23 июня 2016

Лофт – формат для частных инвесторов

Недвижимость — один из тех активов, которые привлекают инвесторов и приносят хороший доход. Важно лишь грамотно выбрать объект с точки зрения расположения, инфраструктурной обеспеченности, стадии готовности.

В последнее время эксперты выделяют еще один определяющий фактор — формат недвижимости. Дома, квартиры, коттеджи, — спрос на них не однородный. Все чаще покупателей интересуют лофты. Это относительно новый термин для отечественного рынка, однако тенденции спроса на такую недвижимость свидетельствуют о ее высокой инвестиционной привлекательности.

Термин появился в 30-х годах прошлого столетия, во времена Великой депрессии в США. Именно тогда складские и производственные помещения стали недорого сдавать в аренду. Особый индустриальный антураж привлек внимание к лофтам — очень быстро они стали популярными во всем мире, и уже не цена играла решающую роль.

В современном понимании лофт — некий архитектурный продукт, созданный в ходе редевелопмента производственного здания. Ему присущи такие особенности:

  • историко-архитектурная ценность — как правило, классические лофты не строят «с нуля», их воссоздают в пределах зданий с многолетней «судьбой» (вместе с тем есть и новые проекты, стилизованные под лофты);

  • открытые пространства без перегородок, стен — зонирование, как правило, осуществляется при помощи цветовых акцентов, мебели;

  • высокие потолки — 4-10 метров;

  • большие окна, обеспечивающие хорошую инсоляцию;

  • минимум отделки — необработанные стены с кирпичной кладкой, открытые инженерные коммуникации;

  • свободные конфигурации — в лофте можно организовать пространство наиболее оригинальным образом, совместить жилье с офисом, творческой мастерской, гаражом для байка и так далее.

Последний аспект особенно ценный для инвесторов, так как лофт в любой момент с минимальными затратами можно переориентировать под запросы рынка, времени, обстоятельств. Недвижимость такого формата более функциональна, чем квартира, и более уютна, чем офис или помещение в торговом комплексе.

Динамика цен и основные тенденции отечественного рынка

В России, в частности в Москве, лофты появились в 21 веке. Во многом это объясняется нехваткой свободных участков для нового строительства. В то же время спрос на недвижимость рос, и потребитель все ярче демонстрировал готовность приобретать объекты, не имеющие статуса жилья.

В рамках комплексной программы реновации промышленных зон было принято решение осваивать их, создавая современную, востребованную недвижимость под любые нужды. Если проанализировать ситуацию на рынке за последние 4-5 лет, можно заметить рост предложения лофтов. Так, в 2012-2013 годах в столице насчитывалось 11 объектов такого формата, в 2104 их количество возросло до 17, в 2015 — до 19.

Стоимость недвижимости такого формата определяется рядом факторов:

  • класс/концепция

  • расположение — близость метро, автомагистралей;

  • стадия реализации и так далее.

В 2012-2013 гг цена квадратного метра составляла в среднем 260 000 рублей. В 2014 году эта цифра достигла 320 000 рублей. По состоянию на апрель 2015 года наиболее доступное предложение — 184 000 рублей/м2, самое дорогое — 745 000 рублей/м2 , таким образом, средний показатель по «квадрату» недвижимости — 465 000 рублей. Ввиду растущего предложения выбор весьма вариативен. Так, в элитном сегменте средняя стоимость квадратного метра лофта составляет 430-450 тысяч рублей, в категории «бизнес» — от 125 до 480 тысяч рублей.

Например, приобрести лофт площадью 38,5 м² в престижной локации на Пречистенской набережной, 15 можно за 33 000 000 рублей. Различные по площади предложения представлены на Большой Бронной, 27/4 — в месте с интенсивным транспортным и пешим трафиком. Здесь, в здании, созданном по индивидуальному проекту, можно приобрести компактный лофт площадью 22,3 м² за 62 000 000 рублей или более просторный (76,4 м²) — за 138 000 000 рублей.

Стоит отметить важную особенность: на старте продаж стоимость может на 15-20% уступать стоимости квартир. При этом уже за первый год темп роста достигает 60%. По квартирам процесс удорожания более умеренный, так как предложение значительно выше, да и интерес к лофтам возрастает, в то время как в отношении квартир он стабилен.

Преимущества лофтов для частных инвесторов

Лофты вызывают все больший интерес у россиян, о чем свидетельствует динамика рынка. Эксперты прогнозируют такую тенденцию и на текущий год. Привлекательность недвижимости такого формата обусловлена множеством факторов.

  1. Архитектурно-планировочные решения, которые открывают безграничные возможности для самовыражения — лофт с высокими потолками и большими окнами легко зонировать в горизонтальной и вертикальной плоскостях; можно превратить в жилье, шоу-рум, мастерскую, офис или же совместить все это «под одной крышей». В любой момент легко сменить профиль, ориентируясь на спрос. Это нетиповой проект для людей с четкой жизненной позицией.

  2. Престижность локации. Большинство промышленных объектов и, как следствие, современных лофтов, расположены в местах с развитой транспортной инфраструктурой и интенсивным трафиком. Это сулит расширение клиентской базы, упрощение логистики и так далее. Как правило, фабрики и заводы размещались в малоэтажных постройках, что обеспечит некий «клубный» формат. При этом цена недвижимости более доступна в сравнении с той, которая действовала бы для вновь построенных объектов в центральных районах.

  3. Быстрый запуск коммерческого проекта — недвижимость не создается, а реновируется.

  4. Высокая стадия готовности — в отличие от новостроя, риски того, что проект не будет завершен, минимальны.

  5. Конструктивные преимущества — стилевые особенности лофтов обуславливают очевидные выгоды, связанные со снижением затрат по обустройству помещений. Так, по экспертным оценкам, стоимость отделочных работ в среднем по сегменту loft-retail — 10 000 рублей/1 кв. м, что вдвое меньше аналогичной цифры по ТРЦ или street-retail.

  6. Нестандартность — это «фишка», которая может стать главным инструментом развития бренда, маркетинговой политики. Инвесторы и авторы стартапов непрерывно ищут оригинальные идеи и неизбитые бизнес-решения.

  7. Невысокий порог вхождения — по Москве это в среднем 200 000 рублей/1 кв. м, что на 70 000 - 300 000 рублей ниже, чем в сегменте street-retail. При этом площади не арендуются, а переходят в собственность.

Прогнозы в отношении лофтов

В мире такой формат недвижимости популярен уже почти сто лет. Эксперты и аналитики склонны верить, что в нашей стране лофты также сохранят свою привлекательность еще как минимум 10 лет. Об этом свидетельствует текущая ситуация на рынке. Кроме того, по данным социальных опросов потребители готовы перейти к новому формату недвижимости. Спрос на лофты подкреплен кризисными явлениями. Их легко адаптировать к потребностям рынка, затраты на отделку невелики. Найти наиболее перспективный проект помогут специалисты компании R4S.

НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ

Следите за новостями