22 июля 2011

Латвия: трамплин в Евросоюз

Realestate.ru открывает сериал о привлекательности зарубежной недвижимости для российских инвесторов рассказом о стране, которую принято называть ближним зарубежьем, ставшим тем более интересным после своего вступления в ЕС. Да, квадратные метры в Латвии могут приблизить вас к статусу гражданина Европы, правда, и здесь есть свои подводные камни.

Realestate.ru открывает сериал о привлекательности зарубежной недвижимости для российских инвесторов рассказом о стране, которую принято называть ближним зарубежьем, ставшим тем более интересным после своего вступления в ЕС. Да, квадратные метры в Латвии могут приблизить вас к статусу гражданина Европы, правда, и здесь есть свои подводные камни.

 Как купить россиянину?

Россиянам не запрещается приобретать в Латвии как коммерческую, так и жилую недвижимость. Причем сделки могут заключаться как физическими, так и юридическими лицами, в составе собственников которых значатся наши сограждане. В Латвии не нужно нотариальное заверение сделки купли-продажи. При этом покупатель может подписать договор купли-продажи, даже не въезжая на территорию этой прибалтийской страны.  

Расходы на приобретение недвижимости в Латвии 

      Стоимость

                                     Вид расходов

70 евро

средняя стоимость подготовки договора купли-продажи

2% от стоимости недвижимости, но не более 42,4 тыс. евро

госпошлина на сделку купли-продажи

12,7 евро

канцелярский сбор за внесение данных в Земельную книгу

от 3 до 4% от стоимости жилья

комиссионные риэлтора

 «Одним из подводных камней заключаемых сделок является так называемое право «первой руки». Речь идет о приоритетном праве местного органа самоуправления в течение 20 дней приобрести реализуемую недвижимость на тех же условиях, на которых ее экспонирует владелец.  Однако, фактически, данное право реализуется очень редко», - предупреждает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. Помимо этого в Латвии действует ряд ограничений на приобретение земли иностранцами, в общем, и россиянами, в частности.

Нерезиденты страны не могут купить в Латвии:  

  1. лесные и сельскохозяйственные участки,
  2. участки вблизи границы,
  3. наделы на охраняемых территориях и в природных заповедниках,
  4. участки в защищенных законом дюнах Рижского залива и Балтийского моря за исключением, когда они предусмотрены к застройке,
  5. землю в защитных зонах водоемов,
  6. на территориях месторождений полезных ископаемых.  
Ипотека от 4,5%

Россияне могут легко получить ипотечный кредит в Латвии. Мало того, отдельные российские банки периодически  реализуют программы ипотечного кредитования  приобретателей недвижимости в Латвии. Вследствие этого, получение кредита возможно и на территории РФ. Но условия и порядок кредитования нерезидентов страны существенно отличается в различных банках. В общем, можно говорить о том, что минимальные ставки здесь составляют – от 4,5% годовых, максимальный размер кредита – до 60%, а, теоретически, максимальный срок ипотечного кредита – 20 лет.

 «В целом же, ипотечное кредитование нерезидентов осуществляется латвийскими банками на более короткий срок, чем резидентов. Например, иностранцу очень трудно получить кредит на срок более, чем 10 лет. В это же время граждане страны могут брать кредит на 20 лет и более. Помимо этого в отношении нерезидентов осуществляется более строгая проверка доходов. Нередко требуется поручитель, - рассказывает Станислав Зингель из Gordon Rock. - При этом ряд банков выдает иностранцам кредиты под более высокий процент, чем гражданам Латвии».

Как получить ВНЖ и ПМЖ?

С 1 июля 2010 года Парламент Латвии принял изменения к Закону об иммиграции. Согласно ему, иностранные инвесторы получат пятилетний вид на жительство в случае приобретения после 1 июля 2010 года жилья на сумму от 100 тыс. латов (141 тыс. евро) в  Риге, Рижском районе и Юрмале и не менее 50 тысяч латов (70,5 тыс. евро) в других городах.

Самым очевидным плюсом данных изменений в законе является право на свободное перемещение по территории всех стран Шенгенской зоны. До сих пор приобретение недвижимости в Латвии давало право лишь на получение визы. Имея визу, можно находиться в стране только до 90 дней в полугодие или 180 дней в году. Вид на жительство (ВНЖ), выдаваемый на 5 лет, гарантирует возможность быть в Латвии и других странах Евросоюза ровно столько, сколько необходимо, а также дает право на работу,  высококачественное медицинское обслуживание, юридическую защиту. ВНЖ также позволяет получать кредиты в латвийских банках по европейским ставкам, оперативно получать визы в США и другие страны, обращаясь в латвийские дипломатические представительства этих стран.

Однако, как предупреждает директор департамента зарубежных инвестиций компании « IntermarkSavills» Игорь Индриксонс, ВНЖ получить не так-то просто: ведь после приобретения жилья собственник становится только претендентом на этот статус. Для этого нужно собрать много справок и документов. А в причинах отказов может быть все, что угодно: от того, что ваши родственники состояли когда-то в КГБ, до неправильно оформленных документов. По статистике 30-50% претендентов получают отказов.     

Заручиться постоянным местом жительства (ПМЖ) на основании полученного вида на жительство в Латвии можно только в том случае, если вы проживали на территории Латвийской республики в течение предыдущих 5 лет. За все это время необоснованное отсутствие иностранного гражданина не должно быть дольше 6 месяцев подряд, а в общей сложности не должно превышать 12 месяцев.

«При условии, что многие российские покупатели приобретают квартиру за рубежом, прежде всего, в качестве «запасного аэродрома», вкладывать от 70 тыс. евро и не получить никаких гарантий – не имеет никакого смысла. А жить и работать в Латвии российский бизнесмен вряд ли поедет. В этом случае легче за 2 тыс. евро оформить себе по «серой» схеме шенгенскую визу на 5 лет», - считает Игорь Индриксонс.

Второй дом в Европе

Для тех, кто хочет иметь свой второй дом в Европе, приезжать в отпуск с семьей или перевезти за границу своих родителей, Латвия – подходящая, интересная с точки зрения туризма страна. Средняя по Латвии стоимость жилья составляет 570 евро за кв. метр. В Риге и Юрмале стоимость новостроек бизнес-класса колеблется в пределах 1500 и 2400 евро за кв. м.

Самое экономичное жилье – это, как правило, советские «хрущевки», которые власти не собираются сносить еще ближайшие 20 лет. Квартиры в них стоят 500-600 евро за квадрат. «Как правило, это типовые квартиры на вторичном рынке недвижимости или же дома советской постройки, географически удаленные от центров населенных пунктов и побережья. Зачастую данное жилье нуждается в замене коммуникаций и капитальном ремонте. Если вместе с жильем продается еще и какая-то мебель, она, как правило, очень старая и низкого качества», - комментирует Станислав Зингель из Gordon Rock. В итоге, дешевую квартиру площадью 40 кв.м можно купить за 20 тыс. евро или 800 тыс. руб.

Жилье бизнес-класса – в основном дома на первичном рынке недвижимости или же объекты, построенные в пост-советском периоде. Реализуется они, в зависимости от города, в районе 1500 до 2500 евро. «Значительная часть данных объектов оснащена автономными системами отопления, «теплыми полами», современной мебелью. Часто к данным квартирам прилагаются паркинги, и даже склады для хранения индивидуальных вещей. Большая часть жилищных проектов бизнес-класса располагается либо в центре крупных городов либо на побережье и в элитных пригородах», - делится наблюдениями эксперт. Качественное жилье в Риге площадью 80 кв.м. обойдется примерно в 160 тыс. евро или 6,4 млн руб.  

Элитное жилье в Латвии – это частные виллы, расположенные в лесах и на побережье, а также квартиры в историческом центре Риги. Стоимость объектов элитной недвижимости достигает 8 - 10 тыс. евро за кв. метр. В большинстве случаев данное жилье строится по индивидуальным проектам и оснащается современными коммуникациями, «теплыми полами», индивидуальными системами отопления, охранными и противопожарными сигнализациями и т.д. Частная вилла на балтийском побережье площадью 160 квадратов будет стоит порядка 1,5 млн евро или порядка 60 млн руб.  

В качестве иллюстрации Станислав Зингель приводит следующие примеры так называемой доходной недвижимости: 

§  В Риге продается пять квартир в 7-квартирном доходном доме, построенном в 1910 году. Общая стоимость квартир составляет 21,4 тыс. евро. При этом часть реализуемых квартир уже сдана в аренду.  

§  В элитном сегменте реализуется доходный дом площадью в 3,1 тыс. кв. м и стоимостью в 5,5 млн евро. Дом 1898 года  располагается в Старом городе в Риге. Каждая квартира в нем оборудована автономной системой теплоснабжения. Все апартаменты отремонтированы и меблированы. Помимо этого в каждом установлены камины, противопожарные и охранные сигнализации, домофоны. Подавляющее количество арендаторов в доме являются дипломатами или же ТОП-менеджерами крупных компаний.

Самая высокая коммуналка - в Юрмале

Стоимость коммунальных услуг в Латвии разнится от города к городу. Это обусловлено тем, что у каждой управляющей компании своя политика ценообразования. А так же на уровень цен влияет расположение жилья и его техническое состояния.  

И все же наиболее высокая стоимость коммуналки обнаружена в Юрмале. Средняя стоимость отопления 1 кв. м площади жилья составляет здесь 1,5-2,8 евроцента. Стоимость кубометра горячей воды в зависимости от объема потребления колеблется в пределах 42-113 евроцентов. Такой же объем холодной воды стоит 11-42 евроцента. В свою очередь услуги по урбанизации обходятся собственнику жилья в 28-42 евроцента за кв. метр.

Инвестировать невыгодно

Вложения в недвижимость в Латвии – не самые надежные и привлекательные. Дело в том, что начиная с 2002 года, Латвия демонстрировала самый бурный рост. С 2004 по 2007 год стоимость жилой недвижимости в общенациональном масштабе в Латвии увеличилась на 311%. В Риге цены выросли на 267%. В страну, только что вступившую в ЕС, хлынули инвестиции. Появились дешевые кредиты, в том числе ипотечные, на рынке начались спекуляции что, естественно, взвинтило цены на недвижимость.  

С наступлением кризиса, недвижимость Латвии обрушилась и стала рекордсменом по падению цен в Европе – минус 60-70%. «Цены на  латвийскую недвижимость были искусственно раздуты, прежде всего, за счет дешевых ипотечных кредитов, которые давались всем подряд», - рассказывает Игорь Индриксонс. При этом сразу после завершения острой фазы кризиса латвийская недвижимость вновь стала набирать обороты.  

В первом квартале 2010 года Латвия стала мировым лидером по росту цен на жилье - +10,7%. За данный год стоимость жилья увеличилась в стране на 19%. В первом квартале 2011 года цены выросли еще на 1,5% по сравнению с кварталом ранее. В начале второго квартала средняя стоимость жилья на вторичном рынке недвижимости страны составляла около 570 евро за кв. метр.

 Дополнительным стимулом для роста цен стал дефицит нового предложения. К примеру, в Риге в 2010 году в эксплуатацию было введено всего 400 новых квартир – что в 4,5 раза меньше, чем годом ранее. Число построенных в Латвии объектов недвижимости, по сравнению с 2009 годом, уменьшилось на 43,4%. Также уменьшилось и количество выданных разрешений на строительство. При этом объем вторичного предложения также невысок, поскольку продавцы заняли выжидательную позицию с тем, чтобы в будущем выставить свои объекты по более высокой цене.

В виду всего этого, по мнению опрошенных RealEstate.ru аналитиков, рынок недвижимости Латвии не имеет пока высокой инвестиционной привлекательности. «То, что власти Латвии предлагают ВНЖ в обмен на покупку недвижимости, это знак того, что страна не иначе как заманивает инвестора в низколиквидный сектор». Восстановление рынка будет очень сдержанным – и займет не менее 5-10 лет. Как следствие, наибольший интерес к покупке жилой недвижимости в Латвии, по словам Станислава Зингеля, проявляют те россияне и граждане СНГ, которые ориентируются на покупку недвижимости «для себя», а также те, кто рассчитывает на получение ВНЖ.

Аренда

Единственным пока надежным индикатором подсчета доходности жилья является плата от сдачи его в аренду. Как рассказали RealEstate.ru в агентстве Gordon Rock, доходность качественного арендуемого жилья в столице Латвии колеблется в пределах 4-7%. При этом квартиры площадью до 45 кв. м в пригородах столицы приносят наибольший доход в размере 7%. А апартаменты большой площади в центре, наоборот, характеризуются наименьшим уровнем доходности – в размере 4%. На периферии страны арендный рынок развит значительно слабее.

20 дней без аванса

 При покупке квартиры, а также на стадии ее подбора и заключении договора купли-продажи не редко встречаются «подводные камни». Чтобы их избежать, эксперты Gordon Rock дают потенциальным покупателям недвижимости в Латвии несколько дельных советов:

 1. Не стоит давать аванс до истечения 20 дней, т.е. в период, в течение которого местные органы власти обладают приоритетным правом приобретения любого реализуемого объекта недвижимости.

 2. По тем же причинам необходимо воздержаться от аванса до получения ипотечного кредита. 

3. При заключении договоров на оказание коммунальных услуг и услуг урбанизации необходимо предусматривать страховые случаи. Например, страховку в случае ущерба полученного вследствие некорректной работы персонала компании, коммунальных аварий и т.д.  

3. Покупку новостроек рекомендуется осуществлять на финальных этапах строительства и у проверенных застройщиков.

 СПРАВКА

Латвия или официально Латвийская Республика – северо-европейское государство, одна из трех стран Прибалтики, бывшая советская республика. Население страны насчитывает примерно 2,2 млн человек. Государство входит ЕС и НАТО, является участником Шенгенского соглашения. Столица – Рига с населением 700 тыс. человек. Государственный язык — латышский, при этом больше трети населения страны говорят на русском. Латвия и прежде всего исторический центр Риги и курортный город Юрмала традиционно пользуются большим спросом у российских туристов и инвесторов.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА

 

Следите за новостями