Как получить собственность по «дачной амнистии»?

Cнос домов в поселке "Речник" вновь поднял проблему регистрации права собственности на дачный участок и строения на нем. В связи с неоднозначной ситуацией RealEstate.ru решил выяснить, какие объекты попадают под дачную амнистию, какие документы нужны для оформления собственности и почему могут отказать в ее получении

Недавний снос домов в поселке "Речник" вновь поднял проблему регистрации права собственности на дачный участок с имеющимся на нем дачным строением. В частности, по поселку в Москворецком парке мнения юристов кардинально разошлись. В связи с неоднозначностью данного вопроса RealEstate.ru решил выяснить у юристов по земельному праву, какие именно объекты попадают под "дачную амнистию", какие документы нужны для оформления собственности и почему могут отказать в получении прав собственника.

Что такое "дачная амнистия"?

Законом о "дачной амнистии" является Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Суть дачной амнистии состоит в упрощении порядка оформления права собственности на участки и строения, полученные и построенные до 2001 года.

При этом неважно, на каком праве была предоставлена земля: на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения или вообще без указания права - в каждом из этих случаев можно зарегистрировать за собой право собственности. Как уточнил член палаты адвокатов Москвы адвокат Евгений Храмцов, «исключение составляют только лишь те случаи, когда участок передавался во временное пользование (аренду), либо был получен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть после 30.10.2001 года – «дачная амнистия» к таким случаям не применяется».

Важно также отметить, что "дачная амнистия" действует в отношении участков, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,  садоводства, огородничества,  животноводства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах, поселках и сельских населенных пунктах.

"Иными словами, если гражданину предоставлялся участок в пользование или в пожизненное наследуемое владение, - говорит адвокат Московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Максим Столяров, - то сейчас нет необходимости получать постановление от местной администрации о передаче участка в собственность. Ныне государство признаёт все эти участки находящимися в собственности граждан. То есть, имея документ пусть даже 40-х или более ранних годов, гражданин может, получив кадастровый паспорт участка, идти в регистрационную службу и регистрировать право собственности".

Если участок фактически окажется большей площади, чем по документам, государство разрешает оформить такой участок в собственность по фактической площади, если это не нарушает прав соседей и если излишки не превышают определённую площадь. Эта норма излишков устанавливается в каждом регионе отдельно и составляет, как правило, 400-600 кв.м.

Оформить право собственности по дачной амнистии также можно на индивидуальный жилой дом, гараж, иное строение, которое было построено на земельном участке без разрешения на строительство. Закон о "дачной амнистии" позволяет зарегистрировать на себя дом в уведомительном порядке, избежав процедуры судебного признания права на самовольную постройку. При этом возникновение права на самовольную постройку обосновывается наличием прав на землю.

Какие нужны документы?

Согласно ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для оформления в собственность земельного участка гражданин должен предъявить:

• акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка;
• свидетельство о праве такого гражданина на данный земельный участок;
• кадастровый паспорт соответствующего земельного участка.
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

При этом регистрация права собственности на земельный участок осуществляется также в случае, если сведения о площади земельного участка не соответствуют данным кадастрового паспорта такого земельного участка и в случае, когда кадастровый паспорт такого земельного участка не содержит сведений о таком земельном участке в полном объеме. Кроме того, как отмечает адвокат Е.Храмцов, «истребование дополнительных документов для государственной регистрации права собственности у гражданина не допускается».

Однако же оформление в собственность участка невозможно, если такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.

Для регистрации прав собственности на строение, не нуждающееся в разрешении на строительство и находящееся на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, необходимы следующие документы:

• документ, подтверждающий факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащий его описание;
• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Обязательным приложением к представляемым в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи документам является кадастровый план земельного участка, на котором расположен соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, а также план данного объекта недвижимого имущества.

В декларацию об объекте недвижимого имущества включаются сведения о его адресе (местоположении), виде (названии), назначении, площади, количестве этажей (этажности), в том числе подземных этажей, годе его создания, о материалах наружных стен такого объекта недвижимого имущества, его подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, кадастровом номере земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. «Декларация заполняется собственником и содержит описание строения, технические характеристики, наличие коммуникаций и т.д. Вместе с декларацией необходимо представить документ о праве на земельный участок, и тогда право собственности будет зарегистрировано», - пояснил Максим Столяров из коллегии "Князев и партнеры".

Процедура оформления прав собственника зависит от того, о какой именно недвижимости идет речь. «Однако в любом случае следует помнить о том, что перечень документов, необходимых для такого оформления, установлен законом и является исчерпывающим. Регистрирующие органы не вправе запрашивать у вас по своему усмотрению дополнительные документы», - рассказывает адвокат Е.Храмцов.

Почему могут отказать в получении собственности?

Участок или строения на нем не могут быть оформлены в собственность по "дачной амнистии", если:

1. Земли были арендованы или получены после введения Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 года;
2. Земли не соответствуют целевому назначению и разрешенному использованию;
3. Если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность;
4. Строения построены на несоответствующих целевому назначению  и разрешенному использованию землях;
5. Самовольные постройки не оформляются в собственность при отсутствии прав на землю;
6. Строения построены без соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Какие препятствия встречаются на практике? И как с ними бороться?

Как рассказал юрист Е.Храмцов, за время действия закона о дачной амнистии судами было вынесено несколько дополнительных решений. Так, к примеру, Президиумом Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007 года указано, что обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является предоставление осуществившему ее лицу земельного участка в установленном порядке под самовольную постройку. В случае удовлетворения заявленного требования право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2006 г. N 13460/05 было установлено следующее. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд с иском к обществу и государственному образовательному учреждению об обязании снести здание торгового комплекса как самовольную постройку. Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового требования по мотиву наличия государственной регистрации прав общества и университета на здание указанного торгового комплекса и отсутствия в связи с этим возможности сноса данной постройки. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум пришел к следующему выводу. В соответствии с п. 2 ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

В то же время, согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в данном случае торговый комплекс построен на земельном участке, отведенном под капитальное строительство, при наличии разрешений соответствующих органов власти, действия которых оценены судами.

В связи с вышеизложенным, к исковому заявлению о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец должен приложить письменные документы, подтверждающие указанные обстоятельства.

К таким доказательствам относятся:

- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- технический паспорт на самовольную постройку, подготовленный органами технической инвентаризации;
- заключение экологических органов, органов здравоохранения, противопожарной службы;
- техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки (результаты экспертизы);
- документы, подтверждающие возведение самовольной постройки;
- документ, свидетельствующий о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таковым является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют.

Кроме того, в предмет доказывания входит разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольной постройкой.

Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА  

Фото: http://www.molnet.ru/