Как получить миллион со срывающего сроки застройщика

Если застройщик задерживает срок сдачи в эксплуатацию - не торопитесь рвать на себе волосы, посыпать голову пеплом и выходить на улицу с транспарантами «Достройте наш дом». Существующее законодательство и правильный подход к решению проблемы позволяет получить от необязательного девелопера достойную компенсацию – от 150 тыс. руб. до 1 миллиона, а также различные бонусы. О том, как это сделать – читайте советы экспертов RealEstate.ru.

Тема с получением компенсации от девелопера, задерживающего сдачу объекта в эксплуатацию, не нова. В последние годы законодательство о долевом строительстве претерпело серьезные изменения и в настоящий момент предлагает целый арсенал средств для борьбы с нерадивым застройщиком, не желающим передавать квартиры в срок. При этом следует помнить о том, что при грамотном подходе пострадавший от срыва дед-лайнов покупатель может получить не только деньги, но и другие бонусы. Конечно, если у девелопера все хорошо, и речь не идет о приближающемся банкротстве.

Теория: что положено по закону?

Если застройщик приостановил строительство или превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца, покупатель может потребовать неустойку и расторгнуть ДДУ. Тогда проштрафившийся строитель обязан вернуть дольщику вложенные средства, а также набежавшие на эту сумму проценты, причем в двойном размере, исходя из 1/300 ставки рефинансирования ЦБ. Кроме того, покупатель может рассчитывать на возмещение убытков (например, расходов на съем квартиры), морального вреда, а также судебных расходов.

По словам Марии Литинецкая, управляющего партнера «Метриум Групп», все эти требования дольщик может сформулировать в претензии, которая отправляется застройщику заказным письмом с описью вложения. Если покупатель действительно хочет вернуть свои деньги, а девелопер не реагирует на его требования в досудебном порядке, то он может обратиться в суд напрямую. Теоретически, суд должен не только обязать застройщика выплатить деньги, но и оштрафовать его за отказ добровольно возместить покупателю ущерб в размере 50% от суммы, присужденной дольщику.

 «Не стоит думать, что речь идет о небольших суммах. За задержку сдачи дома на год покупатель однокомнатной квартиры может получить компенсацию в 1 миллион рублей», - рассказывает Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге». Андрей Георгиев, адвокат, партнер в компании «Георгиев и партнеры» уточняет, что если цена квартиры составляет 10 миллионов рублей, то неустойка, которую покупатель-гражданин будет вправе потребовать с застройщика на основании текущей ключевой ставки, составит около 6 тысяч рублей в день.

Практика: гладко было на бумаге

На бумаге – то есть по закону – все выглядит вполне пристойно. Пиши претензию, иди в суд – и будет тебе счастье. На деле все, конечно, не так гладко. По словам юристов коллегии адвокатов «Град», с прошлого года общая, но не особо афишируемая, позиция судов столицы и Подмосковья – назначать компенсацию в размере 3% в день, но не более 150-300 тыс. руб. До 2016 года суды могли обязать застройщика выплачивать более серьезные суммы, но сейчас в московском регионе такой размер компенсации считается стандартным.

«Часто недобросовестные застройщики, пользуясь незнанием дольщиками своих прав, предлагают в качестве компенсации, например, копеечную отделку, треть или половину суммы. Или просто пишут очень обоснованный отказ», - отмечает Николай Лавров. По его словам, на рынке уже сложилась новая услуга юридической помощи дольщикам по взысканию денежных средств, ее стоимость варьируется от 5 до 15% от суммы компенсации.

Деньги или по бартеру?   

Как отмечают эксперты, самые достойные компенсации можно получить от девелопера, реализующего большой проект. Иногда проблемы со сдачей первых домов возникают по техническим причинам (не удается договориться с администрацией, возникли сложности с коммунальными службами и т.д.), но строительство следующих очередей продолжается. В этом случае у дольщика очень велики шансы не только не стать пострадавшим, но и остаться в выигрыше.

С чего стоит начать? «Я рекомендую предъявлять претензии в досудебном порядке – если проблема не в бизнесе, а в элементарной договорной дисциплине, то письма с требованием неустойки, особенно от разных дольщиков, действуют отрезвляюще», - советует Мария Литинецкая. Но не стоит думать, что застройщик сразу бросится удовлетворять притязания недовольных, ведь обычно свободных денег не так уж и много, и расставаться с ними девелоперы не спешат. Но и скандалы с привлечением прессы и судебными исками им не нужны, поэтому с особо настойчивыми гражданами они будут готовы вступить в переговоры.

Если важны не столько деньги, сколько бонусы, то покупатель может предложить застройщику компенсировать нанесенный срывом сроков ущерб «борзыми щенками». Например, согласиться на то, что в его квартире будет выполнена отделка с серьезным дисконтом, или он получит скидку на заявленную в претензии сумму при приобретении машиноместа в подземном паркинге. «В проектах бизнес- и комфорт-класса девелопер может урегулировать проблему с недовольным дольщиком предоставлением ему кладовой, такие случаи в нашей практике встречались», - рассказывает юрист коллегии адвокатов «Град».

Если покупателю не удается убедить застройщика в серьезности своих намерений, но при этом он готов отстаивать свои права до конца, то придется все же идти в суд. И тут важно не ошибиться, и не обратиться в судебную инстанцию по месту нахождения застройщика. Дело в том, что юристы строительных компаний часто решают проблемы в судах, и имеют у местных служителей Фемиды достаточно высокий «кредит доверия». Дольщику гораздо проще добиться решения в свою пользу у судьи, который ранее никогда не имел дел с компанией-застройщиком, и способен взглянуть на ситуацию «свежим взглядом».

Источник: www.realestate.ru