Как оформить сделку с жильем по новым правилам?

Почти полтора месяца прошло с тех пор, как вступил в силу Закон № 302-ФЗ, отменивший госрегистрацию договоров купли-продажи жилья, оставив лишь регистрацию перехода права собственности. Еще во время обсуждения этих изменений было много опасений, что юридическая сила договоров без регистрации ослабнет, а лазеек для мошенников станет больше. Меж тем, вооружившись опытом сопровождения уже целого ряда сделок, прошедших по новым правилам, Наталия Трояновская, начальник юридического отдела агентства элитной недвижимости «Делайт-реалти», поведала RealEstate.ru, что происходит на самом деле: насколько усложнилась или упростилась регистрация, с какими сложностями сталкиваются теперь продавцы и покупатели и на что им стоит теперь обратить особое внимание

Почти полтора месяца прошло с тех пор, как вступил в силу Закон № 302-ФЗ, отменивший госрегистрацию договоров купли-продажи жилья, оставив лишь регистрацию перехода права собственности. Еще во время обсуждения этих изменений было много опасений, что юридическая сила договоров без регистрации ослабнет, а лазеек для мошенников станет больше.

Меж тем, вооружившись опытом сопровождения уже целого ряда сделок, прошедших по новым правилам, Наталия Трояновская, начальник юридического отдела агентства элитной недвижимости «Делайт-реалти»,  поведала RealEstate.ru, что происходит на самом деле: насколько усложнилась или упростилась регистрация, с какими сложностями сталкиваются теперь продавцы и покупатели и на что им стоит теперь обратить особое внимание

Напомним, с 1 марта 2013 государственной регистрации в Росреестре не подлежат договоры купли-продажи жилого помещения, договоры купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, договоры дарения недвижимости, договоры ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением. Соответственно и пошлину за них платить не нужно.  Теперь необходимо регистрировать только переход права собственности.

Немного легче, немного дешевле, а по времени также

- Конечно, сделки по новым правилам уже оформлялись. Так как текст закона был опубликован в Российской Газете 11 января 2013 , все были готовы к работе по новым правилам, поэтому сложностей не возникло, - рассказывает Наталия Трояновская. - Если раньше производилось два регистрационных действия – регистрация договора и регистрация перехода права собственности, то теперь – одно. Соответственно, теперь в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  (Управление Росреестра) подается на одно заявление меньше, и не уплачивается госпошлина за регистрацию договора.

Размер государственной пошлины за регистрацию договора составлял 1 000  рублей для физических лиц, и 15 000 рублей – для юридических лиц. Государственную пошлину за регистрацию договора стороны обычно  уплачивали по 1/2 от установленного размера. Поэтому процесс стал дешевле на соответствующий размер госпошлины. Сроки оформления регистрации в Москве не изменились – как было 14 дней, так и осталось.

 Процедурные изменения для сторон договора практически незаметны, если процессом занимаются посредники. Обычно стороны выдают доверенности специалистам на представление их интересов в Росреестре  по вопросу государственной регистрации. Впрочем, все новое всегда воспринимается с опасениями. Попробуем в них разобраться.

Новые страхи и старые мифы

1. Нотариус нас спасет?

Некоторые продавцы и покупатели  начали опасаться, что с отменой госрегистрации договора купли-продажи интересы сторон становятся менее защищенными и поэтому, чтобы еще более себя подстраховать они начинают обращаться к нотариусам, чтобы юридически усилить сделку, даже когда нужно просто купить помещение. Хотя нотариальное заверение не является обязательным и делается исключительно по желанию участников сделки.

- Нотариальное удостоверение юридической силы договору не добавляет, - считает Наталья. -  Нотариус не делает ничего сверх того, что обычно делает   грамотный риэлтор или юрист. Вопреки существующему заблуждению нотариус не проверяет, да и не может проверить  дееспособность сторон.  Нотариус обычно задает сторонам вопросы, чтобы понять, осознают ли стороны смысл своих действий, а также чтобы установить соответствие волеизъявления участников сделки.

Вот что конкретно делает нотариус?  Зачитывает вслух и разъясняет сторонам текст договора. Что касается необходимости такого действия, то следует отметить, что, с одной стороны, текст договора купли-продажи, как правило, достаточно прост, и не содержит ничего такого, что не поддавалось бы осмыслению любым человеком, обладающим здравым смыслом, а с другой стороны, продавец и покупатель согласовывают текст договора задолго до его подписания. 

Это раньше, когда не было электронной почты, граждане видели договор в первый раз у нотариуса, поэтому такое действие имело смысл. А сейчас агентство или агент, который ведет сделку, рассылает проект договора сторонам за несколько дней до планируемого подписания, стороны знакомятся с договором, вносят в него свои правки, если считают необходимым, согласовывают проект.  Чаще всего, согласованием условий договора занимаются не сами стороны, а их юристы или агенты. Так как содержание договора купли-продажи в основном урегулировано Гражданским кодексом РФ, договор по большей части воспроизводит положения  ГК и некоторых положений Жилищного кодекса РФ. Поэтому проблем с согласованием договора, как правило, не возникает.

Здесь хотелось бы отметить, что в Москве подавляющее число сделок проводится через риэлторские агентства, и ни одно добросовестно работающее агентство не заинтересовано в совершении ничтожных или оспоримых сделок, сделок совершенных под влиянием заблуждения и т.п., вне зависимости о того, к участию на чьей стороне привлечено агентство.  Вопрос лишь в добросовестности привлеченных специалистов. Но здесь не лишним будет отметить, что требование о добросовестности в равной мере относится и к нотариусам.

А что касается качества договоров, составляемых нотариусами, то тут картина безрадостная. Складывается впечатление, что нотариусы используют одну и ту же форму из «Настольной книги нотариуса» с небольшими вариациями.  Хотя, справедливости ради стоит отметить, что есть нотариусы, которые сами составляют вполне приличные договоры. Но это большая редкость. 

За последние несколько лет я помню только одну сделку, которую стороны удостоверили у нотариуса. Причем покупатель настоял на нотариальном удостоверении в последний момент, когда договор уже был согласован, поэтому нотариус удостоверял готовый договор, и работа была сведена к проверке текста и изменению двух предложений, касающихся изменения формы договора. Цена этой работы составила 140 000 рублей.

Дело в том, что размер государственной пошлины за удостоверение договора купли-продажи и других сделок, для которых законом не  требуется обязательное нотариальное удостоверение, в настоящее время установлен статьей 22.1. Основ законодательства российской федерации о нотариате, и этот размер достаточно велик, так как устанавливается в зависимости от цены договора, и верхний предел не ограничен, только нижний. Кроме государственной пошлины нотариусы взимают плату за составление проектов документов и выполнение технической работы, что существенно удорожает стоимость нотариальных действий.  Стоимость этих услуг никаким нормативным актом не ограничена.

2. Договор без регистрации не гарантирует  выплаты денег?

- На самом деле, этот страх безоснователен, ведь уже давно существует гарантированные системы расчетов. Договор, не подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания сторонами, то есть после этого он вступает в свою законную силу.

Его и без регистрации можно «усиливать» положениями о порядке оплаты имущества и подачи документов на регистрацию.  Собственно, это и раньше было не запрещено, но целесообразность включения в договор этих положений вызывала большие сомнения.

Кроме того, как правило,  стороны предпочитают так называемые гарантированные системы расчетов. Покупатели редко соглашаются платить большие суммы, даже когда необходимо купить офис до госрегистрации перехода права собственности, а продавцы хотят быть уверенными, что после того, как они формально лишатся собственности, получат  свои деньги. Поэтому расчеты чаще всего производятся с использованием банковских ячеек (в случае наличных расчетов) или аккредитива (в случае безналичных расчетов).

Основное внимание сторонам следует обратить на формирование условий доступа к ячейке или условий раскрытия аккредитива.  Если раньше таким условием для продавца было предоставление зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, то теперь в качестве условия доступа к ячейке/раскрытия аккредитива следует указывать другие документы.

Теперь при регистрации перехода права собственности на договоре купли-продажи квартиры делается отметка Росреестра. Вот такой договор с отметкой и нужно предоставлять, либо выписку из ЕГРП, подтверждающую, что квартира принадлежит новому владельцу.

3. Регистраторы не будут  проводить правовую экспертизу сделки? 

- Смотрите, договоры купли-продажи нежилой недвижимости очень давно не подлежат регистрации, но, тем не менее, регистраторы при отсутствии формальных правомочий по проведению правовой экспертизы проверяли и «не пропускали» сомнительные договоры, отправляя их обратно на исправление и переподписание. Полагаю, с изменением законодательства эта практика распространится и на договоры по жилью.  Кроме того, повторюсь, практически никто не совершает сделок с недвижимостью без участия специалистов. Зачастую обе стороны привлекают и агентов и юристов для проведения сделок.

4. Продавец может смошенничать и заключить несколько сделок до регистрации перехода права?  

- Тоже маловероятно при наличии элементарной осмотрительности сторон. Обычно стороны сразу после подписания договора купли-продажи передают весь пакет документов для регистрации перехода права собственности доверенному лицу ( Как правило, это отдельный независимый посредник между участниками сделки и Росреестром. И ему одинаково доверяют, и продавец, и покупатель).

Итак, если подлинники документов теперь в руках доверенного лица, который понес их регистрировать, то как без них продавец сможет заключать еще сделки? Можно, конечно, фантазировать, что он сделал дубликаты и т.п. Но при использовании уже упомянутой гарантированной системы расчетов смысл подобных действий утрачивается. Все равно он не получит своих денег, пока покупатель не удостоверится, что именно он теперь собственник.

В СУХОМ ОСТАТКЕ

- Я считаю эти изменения в законодательстве целесообразными. Теперь не нужно производить лишнее регистрационное действие, все равно дополнительной правовой защиты сторонам регистрация договоров не давала. В отношении нежилой недвижимости и раньше действовал такой правовой режим сделок и он не был менее безопасным чем старый порядок регистрации жилья. Сейчас правовой режим одинаков в отношении объектов жилой и нежилой недвижимости.