11 апреля 2013

Как оформить сделку с жильем по новым правилам?

Почти полтора месяца прошло с тех пор, как вступил в силу Закон № 302-ФЗ, отменивший госрегистрацию договоров купли-продажи жилья, оставив лишь регистрацию перехода права собственности. Еще во время обсуждения этих изменений было много опасений, что юридическая сила договоров без регистрации ослабнет, а лазеек для мошенников станет больше. Меж тем, вооружившись опытом сопровождения уже целого ряда сделок, прошедших по новым правилам, Наталия Трояновская, начальник юридического отдела агентства элитной недвижимости «Делайт-реалти», поведала RealEstate.ru, что происходит на самом деле: насколько усложнилась или упростилась регистрация, с какими сложностями сталкиваются теперь продавцы и покупатели и на что им стоит теперь обратить особое внимание

Почти полтора месяца прошло с тех пор, как вступил в силу Закон № 302-ФЗ, отменивший госрегистрацию договоров купли-продажи жилья, оставив лишь регистрацию перехода права собственности. Еще во время обсуждения этих изменений было много опасений, что юридическая сила договоров без регистрации ослабнет, а лазеек для мошенников станет больше.

Меж тем, вооружившись опытом сопровождения уже целого ряда сделок, прошедших по новым правилам, Наталия Трояновская, начальник юридического отдела агентства элитной недвижимости «Делайт-реалти»,  поведала RealEstate.ru, что происходит на самом деле: насколько усложнилась или упростилась регистрация, с какими сложностями сталкиваются теперь продавцы и покупатели и на что им стоит теперь обратить особое внимание

Напомним, с 1 марта 2013 государственной регистрации в Росреестре не подлежат договоры купли-продажи жилого помещения, договоры купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, договоры дарения недвижимости, договоры ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением. Соответственно и пошлину за них платить не нужно.  Теперь необходимо регистрировать только переход права собственности.

Немного легче, немного дешевле, а по времени также

- Конечно, сделки по новым правилам уже оформлялись. Так как текст закона был опубликован в Российской Газете 11 января 2013 , все были готовы к работе по новым правилам, поэтому сложностей не возникло, - рассказывает Наталия Трояновская. - Если раньше производилось два регистрационных действия – регистрация договора и регистрация перехода права собственности, то теперь – одно. Соответственно, теперь в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  (Управление Росреестра) подается на одно заявление меньше, и не уплачивается госпошлина за регистрацию договора.

Размер государственной пошлины за регистрацию договора составлял 1 000  рублей для физических лиц, и 15 000 рублей – для юридических лиц. Государственную пошлину за регистрацию договора стороны обычно  уплачивали по 1/2 от установленного размера. Поэтому процесс стал дешевле на соответствующий размер госпошлины. Сроки оформления регистрации в Москве не изменились – как было 14 дней, так и осталось.

 Процедурные изменения для сторон договора практически незаметны, если процессом занимаются посредники. Обычно стороны выдают доверенности специалистам на представление их интересов в Росреестре  по вопросу государственной регистрации. Впрочем, все новое всегда воспринимается с опасениями. Попробуем в них разобраться.

Новые страхи и старые мифы

1. Нотариус нас спасет?

Некоторые продавцы и покупатели  начали опасаться, что с отменой госрегистрации договора купли-продажи интересы сторон становятся менее защищенными и поэтому, чтобы еще более себя подстраховать они начинают обращаться к нотариусам, чтобы юридически усилить сделку. Хотя нотариальное заверение не является обязательным и делается исключительно по желанию участников сделки.

- Нотариальное удостоверение юридической силы договору не добавляет, - считает Наталья. -  Нотариус не делает ничего сверх того, что обычно делает   грамотный риэлтор или юрист. Вопреки существующему заблуждению нотариус не проверяет, да и не может проверить  дееспособность сторон.  Нотариус обычно задает сторонам вопросы, чтобы понять, осознают ли стороны смысл своих действий, а также чтобы установить соответствие волеизъявления участников сделки.

Вот что конкретно делает нотариус?  Зачитывает вслух и разъясняет сторонам текст договора. Что касается необходимости такого действия, то следует отметить, что, с одной стороны, текст договора купли-продажи, как правило, достаточно прост, и не содержит ничего такого, что не поддавалось бы осмыслению любым человеком, обладающим здравым смыслом, а с другой стороны, продавец и покупатель согласовывают текст договора задолго до его подписания. 

Это раньше, когда не было электронной почты, граждане видели договор в первый раз у нотариуса, поэтому такое действие имело смысл. А сейчас агентство или агент, который ведет сделку, рассылает проект договора сторонам за несколько дней до планируемого подписания, стороны знакомятся с договором, вносят в него свои правки, если считают необходимым, согласовывают проект.  Чаще всего, согласованием условий договора занимаются не сами стороны, а их юристы или агенты. Так как содержание договора купли-продажи в основном урегулировано Гражданским кодексом РФ, договор по большей части воспроизводит положения  ГК и некоторых положений Жилищного кодекса РФ. Поэтому проблем с согласованием договора, как правило, не возникает.

Здесь хотелось бы отметить, что в Москве подавляющее число сделок проводится через риэлторские агентства, и ни одно добросовестно работающее агентство не заинтересовано в совершении ничтожных или оспоримых сделок, сделок совершенных под влиянием заблуждения и т.п., вне зависимости о того, к участию на чьей стороне привлечено агентство.  Вопрос лишь в добросовестности привлеченных специалистов. Но здесь не лишним будет отметить, что требование о добросовестности в равной мере относится и к нотариусам.

А что касается качества договоров, составляемых нотариусами, то тут картина безрадостная. Складывается впечатление, что нотариусы используют одну и ту же форму из «Настольной книги нотариуса» с небольшими вариациями.  Хотя, справедливости ради стоит отметить, что есть нотариусы, которые сами составляют вполне приличные договоры. Но это большая редкость. 

За последние несколько лет я помню только одну сделку, которую стороны удостоверили у нотариуса. Причем покупатель настоял на нотариальном удостоверении в последний момент, когда договор уже был согласован, поэтому нотариус удостоверял готовый договор, и работа была сведена к проверке текста и изменению двух предложений, касающихся изменения формы договора. Цена этой работы составила 140 000 рублей.

Дело в том, что размер государственной пошлины за удостоверение договора купли-продажи и других сделок, для которых законом не  требуется обязательное нотариальное удостоверение, в настоящее время установлен статьей 22.1. Основ законодательства российской федерации о нотариате, и этот размер достаточно велик, так как устанавливается в зависимости от цены договора, и верхний предел не ограничен, только нижний. Кроме государственной пошлины нотариусы взимают плату за составление проектов документов и выполнение технической работы, что существенно удорожает стоимость нотариальных действий.  Стоимость этих услуг никаким нормативным актом не ограничена.

2. Договор без регистрации не гарантирует  выплаты денег?

- На самом деле, этот страх безоснователен, ведь уже давно существует гарантированные системы расчетов. Договор, не подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его подписания сторонами, то есть после этого он вступает в свою законную силу.

Его и без регистрации можно «усиливать» положениями о порядке оплаты имущества и подачи документов на регистрацию.  Собственно, это и раньше было не запрещено, но целесообразность включения в договор этих положений вызывала большие сомнения.

Кроме того, как правило,  стороны предпочитают так называемые гарантированные системы расчетов. Покупатели редко соглашаются платить большие суммы до госрегистрации перехода права собственности, а продавцы хотят быть уверенными, что после того, как они формально лишатся собственности, получат  свои деньги. Поэтому расчеты чаще всего производятся с использованием банковских ячеек (в случае наличных расчетов) или аккредитива (в случае безналичных расчетов).

Основное внимание сторонам следует обратить на формирование условий доступа к ячейке или условий раскрытия аккредитива.  Если раньше таким условием для продавца было предоставление зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, то теперь в качестве условия доступа к ячейке/раскрытия аккредитива следует указывать другие документы.

Теперь при регистрации перехода права собственности на договоре купли-продажи квартиры делается отметка Росреестра. Вот такой договор с отметкой и нужно предоставлять, либо выписку из ЕГРП, подтверждающую, что квартира принадлежит новому владельцу.

3. Регистраторы не будут  проводить правовую экспертизу сделки? 

- Смотрите, договоры купли-продажи нежилой недвижимости очень давно не подлежат регистрации, но, тем не менее, регистраторы при отсутствии формальных правомочий по проведению правовой экспертизы проверяли и «не пропускали» сомнительные договоры, отправляя их обратно на исправление и переподписание. Полагаю, с изменением законодательства эта практика распространится и на договоры по жилью.  Кроме того, повторюсь, практически никто не совершает сделок с недвижимостью без участия специалистов. Зачастую обе стороны привлекают и агентов и юристов для проведения сделок.

4. Продавец может смошенничать и заключить несколько сделок до регистрации перехода права?  
- Тоже маловероятно при наличии элементарной осмотрительности сторон. Обычно стороны сразу после подписания договора купли-продажи передают весь пакет документов для регистрации перехода права собственности доверенному лицу ( Как правило, это отдельный независимый посредник между участниками сделки и Росреестром. И ему одинаково доверяют, и продавец, и покупатель).

Итак, если подлинники документов теперь в руках доверенного лица, который понес их регистрировать, то как без них продавец сможет заключать еще сделки? Можно, конечно, фантазировать, что он сделал дубликаты и т.п. Но при использовании уже упомянутой гарантированной системы расчетов смысл подобных действий утрачивается. Все равно он не получит своих денег, пока покупатель не удостоверится, что именно он теперь собственник.

В СУХОМ ОСТАТКЕ

- Я считаю эти изменения в законодательстве целесообразными. Теперь не нужно производить лишнее регистрационное действие, все равно дополнительной правовой защиты сторонам регистрация договоров не давала. В отношении нежилой недвижимости и раньше действовал такой правовой режим сделок и он не был менее безопасным чем старый порядок регистрации жилья. Сейчас правовой режим одинаков в отношении объектов жилой и нежилой недвижимости.  

Следите за новостями