19 ноября 2013

Ипотека под 8 % - заманчиво, но насколько реально?

Средняя ставка по ипотечным кредитам в Москве составляет в среднем 12 - 13,5%, причем дальнейший рост ее не исключается. На этом фоне предложения кредитов под 8 – 10 %, которые чаще всего исходят от альянсов застройщиков и банков, выглядят, действительно, соблазнительно. Впрочем, чудес не бывает – и если в одном месте что-то убывает, то в другом, обязательно увеличивается. RealEstate.ru решил разобраться в демпинговых программах и выяснить, во сколько на самом деле может обойтись такая ипотека, а также на что покупателям обращать внимание в первую очередь, прежде чем, соблазняться низким процентом

Средняя ставка по ипотечным кредитам в Москве составляет в среднем 12 - 13,5%, причем дальнейший рост ее не исключается. На этом фоне предложения ипотеки под 8 – 10 %, которые чаще всего исходят от альянсов застройщиков и банков, выглядят, действительно, соблазнительно. Впрочем, чудес не бывает – и если в одном месте что-то убывает, то в другом, обязательно увеличивается. RealEstate.ru решил разобраться в демпинговых программах и выяснить, во сколько на самом деле может обойтись такой кредит, а также на что покупателям обращать внимание в первую очередь, прежде чем, соблазняться низким процентом 

Отделяем зерна от плевел

Первый вопрос, который возникает в голове при виде рекламного призыва «Купи у нас квартиру в ипотеку под 8 % годовых»: я действительно смогу сэкономить на процентах и переплачу меньше или банк за счет других комиссий, страховок и прочего выжмет из меня свои рыночные 13 %, если не больше?

Участники рынка и эксперты уверяют, что дешевый кредит в точечных проектах получить реально в следующих случаях:

1. Это скидка от застройщика, но в виде сниженной ставки по ипотеке.

Об этом рассказала координатор работы ипотечного сектора ГК «Территория» Яна Грекова.  Но зачем застройщику работать себе в ущерб? По словам юриста Аудиторской компании "Смаль и партнеры" Михаила Овсяникова, по сути, застройщик таким образом стимулирует приток покупателей. Особенно такие шаги бывают актуальны на ранних стадиях строительства.
 
2. Банк может себе позволить снизить ставку потребителю, если он является инвестором строительства.

Руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Екатерина Чекризова заметила, что если банк является кредитором застройщика, то он может снизить ставки конечным потребителям, ведь его риски, связанные с возможностью остановки строительства дома в связи с финансовой несостоятельностью застройщика, также существенно меньше.

3. Ипотека для избранных

Директор департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон» Алена Анцышкина напомнила, что процентную ставку 8-10% банки могут предложить и для конкретной категории клиентов,  вроде участников зарплатных проектов этого банка.

Могут быть и другие причины, по которым банки и девелоперы соглашаются пожертвовать своей маржой ради увеличения объема продаж, но чаще всего, мы имеем дело с некой рекламной приманкой, и вот тут следует внимательно проверять предоставленную информацию, чтобы не попасться на крючок.

Как подсчитать реальный процент?

По словам экспертов, для понимания полноты картины заемщику нужно уточнить в банке следующие моменты:

 порядок изменения ставки по кредиту: если предусматривается плавающая ставка, то, как часто и в зависимости от чего она будет меняться? если ставка фиксированная, то на весь ли срок кредитования, чтоб потом не было сюрпризов?

По словам Екатерины Чекризовой, не стоит забывать, что привлекательные предложения по ипотеке часто можно встретить у банков, предлагающих плавающие ставки. В таких ставках есть постоянная часть, к которой прибавляется «плавающая» ставка, размер которой может быть привязан к разным ориентирам – к ставке рефинансирования ЦБ, к ставке Мosprime, для валютных кредитов – к LIBOR, EURIBOR. «Однозначно сказать, насколько рискованным для заемщика может оказаться пользование кредитом с переменной ставкой в наше нестабильное время, сложно. Однако совершенно определенно в данном случае можно говорить о том, что реальная стоимость кредита с плавающей ставкой может существенно отличаться от декларируемой», – заявила эксперт.

Пример 1: совместная программа «НОМОС-Банка» и компании «Дон-Строй» предполагает выдачу ипотечного кредита под 7,9% годовых. Но только на первые 2 года, далее процент вырастет сразу до 12,9%.

Пример 2: Банк Delta Credit анонсировал акцию под названием «9,99%». По словам директора департамента маркетинга, блок развития бизнеса банка DeltaCredit Никиты Зубарева, клиенты, выбравшие рублевые программы кредитования с комбинированной ставкой сроком на 6-7 лет и программу «Назначь свою ставку» (опцию «Ультра»), получают ставку на первые 5 лет – 9,99%. Ставка на последующий срок кредитования составляет 4,25% + MosPrime (индикативная ставка предоставления рублевых кредитов), пояснили в банке.

• Уточните, есть ли ограничение по первоначальному взносу.

Программы по льготной ипотеке чаще всего предусматривают довольно большой первоначальный взнос.

Пример: «МДМ Банк» объявил о запуске специальной акции, в рамках которой он выдает кредиты на покупку жилья под 10% годовых. Акция действует только на ипотечные продукты «Классический» и «Оптимальный» и только с 1 октября по 31 декабря 2013 года. Первоначальный взнос, согласно условиям акции составит минимум 15%, максимальная сумма кредита не ограничена, минимальная сумма кредита – 300 тыс. рублей. Срок кредитования 5-25 лет. Возможно досрочное погашение без комиссий и моратория. Однако при консультации со специалистами банка по телефону выяснилось, что при 15%-ном взносе на 5 лет кредитования годовая ставка составит 13,25%, а для того, чтобы получить минимальные 10,25% годовых, нужно внести не 15%, а 50% !

• Каковы требования к самим заемщикам, подтверждению их доходов?

Требования к заемщикам обычно более строги, чем в рамках обычной ипотечной программы. В частности, в большинстве изученных нами примеров, требуется подтверждение дохода только по справке 2-НДФЛ. Есть и ограничение по возрасту: 21 – 65 лет. Также заемщик непременно должен быть наемным работником. Частные предприниматели не могут участвовать в большинстве таких акций.

Пример: «НОМОС-Банка» в рамках своей программы ипотеки под 7,9% уточняет, что для  частных предпринимателей ставка будет повышена на 1,5-2,5 процентных пункта.

• Уточните стадию строительства, на которой начинает действовать программа

Часто банки не хотят связываться с ранними стадиями строительства и начинают предлагать скидки только после сдачи Госкомиссии.

Пример: «Интеркоммерц Банк» выдает льготный кредит по  ЖК «Прима Парк» (2-й и 6-й корпуса) и «Отрада» (корп. 30, 32 и 34) только после окончания строительства.

• Обязательно ли страхование и каких видов? В какую сумму оно будет ежегодно обходиться, и что будет со ставкой по кредиту в случае, если клиент не захочет оплачивать страховку?

Пример 1: Та же программа «НОМОС-Банка» и «Дон-Строя» предполагает, что если заемщик отказывается страховать жизнь и титул, то ставка увеличивается на 5,5 процентных пункта. В итоге, мы получаем вполне рыночные 13,4 %. Меж тем, если клиент соглашается на страховку, то расходы опять же растут. Допустим, мы хотим приобрести двухкомнатную квартиру в «Долине-Сетунь». Ее цена – 40,3 млн рублей. А кредит мы берем на 70 % от этой суммы – на 28,2 млн. Годовое страхование жизни, в среднем, рассчитывается по формуле: 1 % от суммы кредита, увеличенной на 10 %. Мы получаем 310 тыс. рублей в год, что почти равно сумме процентов, которые мы по данному кредиту выплатим за год (около 318 тыс.). То есть наши расходы по страховке доводят размер ставки почти до 16 %. Это, конечно же, грубый расчет, но он позволяет сориентироваться в порядке цифр.

Пример 2: «Интеркоммерц Банк» выдает кредиты населению с господдержкой на покупку жилья под 8,8% -10,9% годовых, но только покупателям ЖК «Прима Парк» (2-й и 6-й корпуса) и «Отрада» (корп. 30, 32 и 34) и только после окончания строительства. Без личного страхования процентная ставка повышается на 0,7 п.п. Если предметом залога является имеющаяся квартира, а сумма кредита составляет от 71% до 80% от ее стоимости, в обязательном порядке оформляется страхование ответственности заемщика перед банком.

• Какая единоразовая комиссия предусмотрена банком?

Очень часто банки взимают отдельную комиссию за то, что выдают вам кредит по сниженной ставке. Ее размер может составить от 0,5% до 2% от суммы кредита.

Пример: ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» (ДВИЦ) выдает ипотечные кредиты под 9,2% годовых. За оформление ипотечной сделки кредитная ДВИЦ берет комиссию в размере 2% от суммы займа.

• Какие ограничения действуют по минимальной сумме досрочного платежа?

Как правило, большинство банков уже не лимитирует объемы досрочного погашения кредита, а также не облагает его дополнительными комиссиями. Но уточнить имеет смысл, чтобы не было сюрпризов.

• Прочие дополнительные расходы, в том числе, аренда банковской ячейки, ведение счета и т. д.

И вот здесь нужно быть особенно внимательными. Хотя во время консультаций с операционистами ряда банков выяснилось, что большинство из них не может толком объяснить, что входит в эту категорию. Поэтому потребуется немало терпения и настойчивости, чтобы выяснить детали у банка. По словам руководителя юридического отдела Kalinka Real Estate Consulting Group Ольги Славкиной, практически ни один российский банк в настоящее время не придерживается стандартов честного раскрытия стоимости кредита.

«Обычно банки наряду с процентами за пользование кредитом пытаются взимать (несмотря на то, что многие из этих комиссий запрещены), как разовые комиссии (за выдачу кредита, открытие ссудного счета, досрочное погашение кредита, оформление документов), так и ежемесячные (за ведение ссудного счета, за обслуживание кредита, за операции со счетом, страховые выплаты). Надо иметь в виду, что включение в договор каких-либо комиссий, не создающих дополнительное благо для заемщика и не являющихся отдельной услугой – незаконно», - уточнил юрист Аудиторской компании «Смаль и партнеры» Михаил Овсяников.

• Требуйте расчет эффективной ставки по кредиту.

Необходимо попросить этот расчет заранее, до подписания договора, и уточнить, что в него включено, учтены ли, например, ежегодные платежи по страхованию. Ну, а самый простой вариант, суммировать график платежей за все время кредитования и сравнить полученную сумму с суммой займа. Вот тут-то и будет очевиден размер реальной переплаты.

ТОП-5 САМЫХ ДЕШЕВЫХ, НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД, АКЦИЙ

Отметим, что в наш топ попали программы застройщиков и банков, присланные в редакцию пресс-службами этих организаций. Краткий мониторинг рынка также показал, что это одни из самых низких процентных ставок по кредитам. Общие условия по всем пяти программам: отсутствие ограничений и допкомиссий по досрочному погашению, выдача кредитов только гражданам РФ,  подтверждение доходов только по форме 2-НДФЛ.

Поскольку условия у каждой выбранной нами программы свои и они существенно разнятся, то при итоговых подсчетах в каждом конкретном случае мы пользовались собственными ипотечными калькуляторами банков или (при их отсутствии), независимыми калькуляторами. За основу брались минимальные требования по выбранной акции банка. Результаты оказались совершенно разными и весьма далекими от заявленного процента (см. последний столбец).

Заявленная ставка, годовых

Участники программы

Новостройки, участвующие в программе

Первона-чальный взнос

Наиболее важные Условия, ограничения

Допол-нительные расходы

Примерный расчет   эффективной ставки и переплаты*

7,9% (только на 2 года, потом – 12,9 %)

«НОМОС-Банк»,
«Дон-Строй»

Barrin House, «Grand DeLuxe на Плющихе», «Долина Сетунь»,  «Алые Паруса»

от  30%

допусловия по страхованию (подробнее см. выше)

повышенная ставка для владельцев бизнеса на 1,5-2,5 п. п.

единовременная плата за снижение ставки: 1% от суммы кредита, но не менее 15 000 рублей и не более 100 000 рублей;
Аренда ячеек/плата за перевод денежных средств на счет продавца по тарифам банка

13,4% – 16% (удорожание посчитано только по условиям страхования)

8,8% -10,9%

«Интеркоммерц Банк»

ЖК «Прима Парк» (2-й и 6-й корпуса), «Отрада» (корп. 30, 32 и 34)

от 30%

действует только после окончания строительства

обязательное страхование предмета залога

без личного страхования процентная ставка повышается на 0,7 п.п.

если предметом залога является имеющаяся квартира, а сумма кредита большая, обязательно страхование ответственности заемщика перед банком.

только  наемным сотрудникам со стажем на последнем месте не менее полугода

комиссии за расчетно-кассовое обслуживание в соответствии с тарифами банка

при условии, что кредит будет взят на минимальную сумму (600 тыс. рублей) на 7 лет эффективная процентная ставка составит 8,8%. Взяв 600 тыс. рублей, придется выплатить банку почти 790,6 тыс. рублей.

Переплата по кредиту в процентах от суммы займа - 31,76%

 

9,2%

ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» (ДВИЦ)

новостройки Московской области, но есть и объекты в Москве.
(список обширный, ознакомиться с ним можно на сайте банка)

от 30%

  военный билет для мужчин в возрасте до 27 лет, либо наличие созаемщика

общий трудовой стаж заемщика -  не менее полугода

до ввода дома в эксплуатацию ставка увеличивается на 2 п.п.,

обязательно личное и имущественное страхование

при отказе от страховки ставка увеличивается на 0,7 п.п.

за оформление ипотечной сделки кредитная ДВИЦ берет комиссию в размере 2% от суммы займа.

при сумме кредита в 2 млн рублей на 7 лет, получили  ставку – 11,85%, минимальный доход созаемщиков в этом случае должен быть не менее 87 477 рублей.

Всего придется выплатить 2,999 млн рублей.

 Переплата - 49,9%.

9,99% на первые 5 лет, далее 4,25% + MosPrime

Delta Credit

 после сдачи госкомиссии, ликвидная вторичка

от 50%

обязательна страховка на предмет залога, остальные виды страхования – по желанию заемщика

 

комиссия за  выдачу кредита, «прочие платежи», аренда ячейки – все по тарифам банка.

срок кредитования 5 лет, 50% – взнос, опция «Ультра» (-1,5%), доход заемщика 100 тыс. рублей.  сумма кредита составит 2,51 млн рублей.  Всего  выплатить придется 3,239 млн рублей. То есть переплата составит 727,5 тыс. – 28,98%

10%

МДМ Банк

 __

первоначальный взнос - минимум 15% но по ставке 13,25%, ставка в 10,25% только от 50-процентного взноса.

 акция действует только на ипотечные продукты «Классический» и «Оптимальный» и только с 1 октября по 31 декабря 2013 года 

срок кредитования 5-25 лет

при отсутствии комплексной страховки автоматически удорожает кредит на 3,5 п.п.

только по окончанию строительства

 

При озвученной в телефонном разговоре консультантом ставке 10,25%, стоимости жилья 3 млн рублей, первоначальном взносе 1,5 млн рублей и 5-летнем сроке кредитования переплата составит 423324 руб., т.е. 28,22%

 *Полученные данные мы не считаем точными и окончательными, поскольку точный расчет в абстрактных условиях сделать невозможно, ведь к каждому клиенту банки подходят индивидуально, закладывая разный уровень рисков в конкретные предложения, также индивидуально расчитывается и размер страховых выплат. Цель данного расчета - показать, насколько реальна заявленная в рекламе ставка и как сильно она может вырасти в зависимости от поставленных условий.

Источник: собственные данные компаний, данные из открытых источников. Составлено RealEstate.ru

ВЫВОД: Проанализировав, казалось бы, самые дешевые предложения по ипотеке, мы обнаружили, что стоят они ничуть не меньше обычных. И дело не только в величине самой ставки, но и в размере дополнительных платежей, стоимости страховки. Переплата по ним достигает 30 - 50% от всей суммы кредита. Сэкономить на услугах банка в рамках этих программ можно лишь в том случае, если ваш займ составит менее 50 - 70 % от стоимости жилья. То есть , чем больше своих денег вы заплатите, тем дешевле будет стоить ваш кредит. (Мы сейчас не говорим о льготных категориях граждан - участниках зарплатных проектов, работниках самих банков и т. д.). Но мало у кого из покупателей есть такие возможности. Также шансы снизить выплаты банку имеют заемщики с большой официальной зарплатой (от 80 тыс. рублей в Москве), которую они получают от одного работодателя не менее полугода. И таких граждан не очень много все же.

В итоге, можно дать следующий совет: если вам предлагают льготную ипотеку по той новостройке, которую вы выбрали, не спешите соглашаться сразу. Не поленитесь обратиться в несколько банков со всеми теми вопросами, которые мы привели выше. Возможно, вас ждет сюрприз, и сторонний банк предложит более выгодные условия, чем участник программы.
   

Мария Лукина, Ольга Александрова

Следите за новостями