Где купить коттедж дешевле 3 млн рублей?

И что вам за это будет? Правда ли, что дешевое хорошим не бывает? Об этом RealEstate.ru спросил у экспертов рынка, изучив рейтинг самых дешевых предложений Подмосковья от «ИНКОМ-Недвижимость». Девелоперы и риэлторы отметили, что предложение по цене ниже рынка нужно проверять особенно тщательно, но далеко не всегда оно таит в себе подвох или является неликвидным. Рассматривать такие объекты можно, но осторожно. А насколько осторожно, мы разбирались в рубрике ПОЛЕЗНО.

И что вам за это будет? Правда ли, что дешевое хорошим не бывает? Об этом RealEstate.ru спросил у экспертов рынка, изучив рейтинг самых дешевых предложений Подмосковья от «ИНКОМ-Недвижимость». Девелоперы и риэлторы отметили, что предложение по цене ниже рынка нужно проверять особенно тщательно, но далеко не всегда оно таит в себе подвох или является неликвидным. Рассматривать такие объекты можно, но осторожно. А насколько осторожно, мы разбирались в рубрике ПОЛЕЗНО.

«То, что цена на загородный объект напрямую зависит от формата и направления, – очевидно, - говорится в сообщении компании "ИНКОМ-Недвижимость". -  Однако если взять самое дешевое предложение по различным направлениям, то окажется, что одни и те же форматы находятся в различной степени удаленности от МКАД и зачастую обладают несопоставимыми качественными характеристиками».

Наблюдение компании подтверждается рейтингом самых дешевых предложений Подмосковья, составленным   аналитиками  фирмы по основным загородным форматам. (Специалисты уточнили, что изучили  только самые доступные направления  региона, где можно купить коттедж).

Например, «самым дешевым» коттеджем на Боровском шоссе оказался объект,  расположенный в поселке «Вилла Тоскана»  в 17 км от МКАД на участке в 10 соток. За коттедж  площадью   360 «квадратов» предлагается   17 млн руб.  «При этом он  попадает по параметру «самое дешевое» предложение в одну категорию с коттеджем на Варшавском шоссе - домом площадью 84 кв. м на участке 6 соток в поселке «Караськина охота» в 76 км от столицы, но стоимостью только 1 млн рублей», - объяснили эксперты. Контраст потрясает.

Коттедж до 3 млн: что, где и почему?

В «ИНКОМ-Недвижимость» рассказали, что по четырем  направлениям нашли самые недорогие коттеджи в Подмосковье - по цене до 3 млн рублей.

Таунхаусы по аналогичным направлениям в диапазоне до 5 млн руб. специалисты нашли вблизи Щелковского и Ленинградского шоссе.  Таунхаус площадью 105 кв. м в поселке «Городок на Клязьме» продается за 4 млн 200 тыс. руб. и таунхаус площадью 101 кв. м в поселке «Морозов» в 20 км   за 4 млн 490 руб. Уже 7 млн руб. будет стоить таунхаус  площадью 158 кв. м в поселке «Малаховское Озеро» в 17 км от Москвы по Новорязанскому шоссе.   

Самым дешевым предложением в формате участков без подряда  авторы рейтинга назвали  6 соток в поселке «Бубново» в 66 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, где цена предложения составляет 91,5 тыс. руб. «В поселке «Жемчужный» в 65 км от Москвы по Горьковскому шоссе можно приобрести 8 соток за 101 тыс. руб. Почти 170 тыс. руб. стоят 6 соток в поселке «Сосновый дом», расположенном в 78 км от МКАД по Егорьевскому шоссе», - добавили аналитики.

После того, как понравилась цена, обращаем внимание на…

1. документы

Во-первых, нужно понять, как земля или дом достались предыдущему владельцу. В этом помогут акт местных органов власти о предоставлении (передаче) земли в собственность, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д. Конечно, не обойтись без Свидетельства о государственной регистрации права собственности. Очень хорошо, если на участок оформлен кадастровый паспорт участка. Именно паспорт, а не план. Этот документ наиболее достоверно отражает характеристики участка. Оформляется он в Росреестре с 1 марта 2009 года.

Обратите внимание на назначение земельного участка. Под строительство дома подходит ИЖС. Уточните в Росреестре не оказался ли участок  в красной зоне строительства дорог и прочих коммуникаций.  При активной работе властей над ЦКАД и увеличением числа железнодорожных путей это случается часто.

Управляющий партнер M9 DEVELOPMENT Максим Морозов привел весьма грустный пример: «Никогда не слушайте нынешнего владельца дома - я знаю пример, когда вроде бы все было хорошо, но дом продавался дешево, как всегда объяснением было "нужны деньги". Однако через полгода постановлением суда землю изъяли под строительство дороги».

2. степень готовности объекта

Игроки рынка подчеркивают, что при сделке со скидкой особое внимание нужно обращать на коммуникации (газ и электроэнергию) и дороги.

Руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»Людмила Архипова рассказала, что особенно важно   оценить предлагаемый пакет коммуникаций и понять, на какой стадии согласования они находятся,   в случае с покупкой участка без подряда. «Коммуникаций может вовсе не быть. И в данном случае нужно учитывать, что в каждом поселке стоимость согласования работ и подключения коммуникаций будет различной», - рассказала Архипова. К примеру, завести газ в поселок, то есть еще даже не на ваш участок, может стоить 300 тыс. рублей с домовладения.

По словам Людмилы Архиповой, покупателю после  совершения  достаточно дешевой покупки   зачастую приходится в дальнейшем участвовать в благоустройстве поселка. «Это может быть, например, подведение дороги от основной трассы до поселка, что не всегда близко. Есть немало поселков, куда можно добраться только в определенный сезон, при том, что федеральная трасса имеет хорошую пропускную способность и покрытие, но отсутствует нормальная связывающая дорога», - рассказала Архипова.

Она пояснила, что  внутрипоселковые дороги  могут быть разной ширины, иметь разное состояние покрытия. Помимо непосредственно денежных затрат, покупатель получает и большие временные издержки, препятствующие началу строительства.

«То есть к первоначальной заявленной стоимости может быть еще много дополнительных расходов. Помимо перечисленных статей благоустройство может включать общее ограждение по поселку, детскую площадку, домик для охраны и пр. объекты. Поэтому важно понимать, кто будет определять объем дополнительных вложений в поселке», - подчеркнула  Людмила Архипова.

3. физические характеристики участка

Между тем, управляющий партнер M9 DEVELOPMENT Максим Морозов считает, что если слишком низкая стоимость покупки не обязательно аукнется катастрофой, то риск оказаться в убытке все равно довольно велик. «Понятно, что стоимость ниже рыночной  - особенно, значительно ниже, всегда вызывает подозрение. Проверив все документы и убедившись, что они в порядке, покупатель наверняка успокоит себя "срочной продажей" или чем-то подобным. Однако, как показывает практика, когда дело касается загородной недвижимости, есть масса скрытых опасностей», - сказал Морозов корреспонденту  RealEstate.ru.

Специалист рассказал, что, если сделка происходит зимой, то весной покупатель может   столкнуться с катастрофическим подтоплением участка, которое и являлось истинной причиной низкой стоимости. «Поэтому, покупая новый дом, посмотрите, в каком состоянии находятся соседние дома (и есть ли они там вообще). Уточните у соседей, бесперебойно ли подается электричество и газ (если участок газифицирован)», - посоветовал Морозов.

Низкая ликвидность или старт продаж?

«Загородная недвижимость абсолютно неоднородна, цена ниже рыночной – тоже понятие виртуальное. Рынок неоднозначен и в каждой конкретной локации имеет свои причины роста и деградации, - говорит гендиректор Группы компаний «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Он привел пример   с земельным участком без подряда на западном направлении на 60-80 км, который выставлялся, предположительно, по цене 5 тыс. долларов за сотку, а сейчас «его продают по 3 тыс. долларов. Разумеется, он ликвиден, но вторичные сделки в поселках без подряда - это не часто встречающееся явление», - пояснил эксперт.

Если же говорить о первичных продажах, то здесь также важно время, уточнил Максим Лещев: «Для того, чтобы проект был успешным, нужно, чтобы он продавался. А для этого нужно поставить такую цену, чтобы продажи шли. В этом вопросе можно опираться на опыт соседних поселков. Цена определяется конкурентным окружением, ликвидностью, потребностями покупателя и другими факторами. Нужно понимать девелопера, который формирует цену. Возможно, низкая стоимость является вынужденной мерой, потому что более высокая цена себя не оправдает. В любом случае, многим девелоперам в начале проекта нужны деньги, полученные от продаж, для того, чтобы подвести коммуникации, построить дороги, заборы и другую инфраструктуру, которая требуется в том или ином проекте. Поэтому цены ниже рыночных честны и диктуются конкуренцией. Это скорее условие рынка, хочешь быть успешен, можно временно пожертвовать доходностью», - рассказал Максим Лещев.

С ним согласен и гендиректор  компании KASKAD  Недвижимость  Артур  Григорян:  «Когда объект находится на этапе котлована, то цены на него наиболее низкие, так как в этом случае покупатель выступает инвестором этого проекта. Разумнее строить дома из качественных материалов с оптимизированной квадратурой и быстро их продавать по доступной для клиентов цене, нежели годами пытаться реализовать непривлекательные для покупателя объекты», - заметил эксперт. Однако он уточнил, что инвестирование может нести определенные риски, например, затягивание сроков строительства. 

И тут действительно нужно уметь отличать ситуацию, когда на рынок выходят ликвидные объекты на начальном этапе и их цены обусловлены необходимостью инвестиций, и тот случай, когда дешевизна предложения возникла из-за того, что в «концепции поселка есть ошибки". "Может быть место не самое лучшее, бывает, что конкурентное окружение чрезмерно развито. Через какое-то время продать участок в таком поселке будет можно, но сомнительно, что с доходом», - пояснил Максим Лещев.

Как часто можно нарваться на мошенников?

По  словам Максима Лещева, случаи мошенничества в загородном сегменте «сегодня встречаются крайне редко, махинаций с земельными участками очень мало, рынок насыщен весьма достойными, правильными предложениями». На вопрос корреспондента RealEstate.ru о том, насколько честны цены ниже рыночных, и  часто ли за скидкой скрывается неприятный сюрприз, Лещев ответил: «Нет, не часто».

Анна Кузнецова при участии Ольги Александровой