02 августа 2011

Эстония: европейская дача дешевле отечественной

RealEstate.ru продолжает серию статей о покупке недвижимости в зарубежом. Замыкает рассках о Прибалтийских странах - Эстония. Недвижимость в этой республике может быть интересна россиянам только в качестве дачи для летнего отдыха

RealEstate.ru продолжает серию статей о покупке недвижимости в зарубежом. Замыкает рассках о Прибалтийских странах - Эстония. Недвижимость в этой республике может быть интересна россиянам только в качестве дачи для летнего отдыха.

Большая распродажа на маленьком рынке

Рынок эстонской недвижимости размахом не отличается. Да и откуда взяться масштабу? Всю страну можно проехать на машине всего за пять часов. Строят в Эстонии неохотно и, в основном, в Таллинне. В прошлом году, согласно статистике,  в стране возведено всего около 3 тыс. единиц жилья – почти в два раза меньше по сравнению с пиком рынка в 2007 году. Спрос вялый. В частности, в Таллинне,  он даже упал в начале этого года на 30% по сравнению с концом уходящего. Цены стагнируют.

Между тем рынок буквально забит свободной недвижимостью. Так, после прогулки по приморскому городку Пярну, становится понятно: здесь продается буквально каждый третий дом. Объекты из разных стилей и эпох можно рассматривать часами, это действительно интересная недвижимость. В чем же секрет большой распродажи?

«Кризис сильно отразился на Эстонии, поэтому местное население активно ищет работу в других странах, - объясняет руководитель компании с юридическим адресом в Нарве Toila lik Лина Киптикова. -  Речь идет не только о близлежащих странах, но и Англии, Франции, Германии. Не забывайте, что с 1 января этого года эстонцы получили синие паспорта Евросоюза, и это дает свободу передвижения. Хозяева уезжают – недвижимость остается».

Остатки сладки

Если привязать объекты эстонской недвижимости к классической сегментации, картина получится своеобразная. Костяк эконом-класса образуют так называемые «деревенские дома». «Такие объекты в больших количествах встречаются на отрезке между Нарвой и Таллинном, - комментирует менеджер компании «Интерэстейт» Александра Ниткина, которая занимается продажами эстонской недвижимости в Петербурге. - В некоторых даже нет традиционного обогрева, стоят деревенские печи. Эти дома относительно недорогие, поэтому пользуются спросом. Скажем, в глубинке на обозначенном отрезке можно найти домик за 50 тыс. евро».

Лина Киптикова привела пример «бросовых» цен в приграничном городе Нарва. По ее словам, требующую ремонта двухкомнатную квартиру в 40 «квадратов» с хорошими видовыми характеристиками в старом кирпичном или панельном доме сегодня здесь можно купить за 200 долл. за кв. м. У Таллинна свой эконом. Цены на дома советской эпохи составляют 700-750 евро за «квадрат». Что дешевле, чем в Вильнюсе (столица Литвы) – 950 евро, и немного дороже, чем в Риге (столица Латвии) – 500 – 600 евро. 

Бизнес-класс – самый неоднозначный сегмент. Сюда можно отнести прежде всего сталинки с высокими потолками и прекрасными видовыми характеристиками. Цены зависят исключительно от местоположения. По данным компании Toila lik, в Нарве средний размер сделок по квартирам в старых домах составляет 35-40 тыс. евро, в Таллинне - 90 тыс. евро. Кроме того, к этому сегменту примыкают и новостройки,  которые не дотягивают до элиты. Стоимость «квадрата» здесь составляет 1 - 1,3 тыс. евро. В Латвии и Литве чуть дороже  – 1,5 – 2,5 тыс.  евро.
 
На вершине рынка находятся современные жилые комплексы, расположенные преимущественно в Таллинне. Это могут быть двухуровневые квартиры площадью около 100 кв. м с большими террасами, видом на море и европейской отделкой. Среди покупателей много финнов и шведов, поэтому дизайн ориентирован на них. Стоимость элитного жилья в эстонской столице колеблется в пределах 2,2 тыс. евро за кв. метр. Примерно та же ситуация в Литве, но в Латвии элитный сегмент развит более всего, отсюда и совсем другой уровень цен - 8 - 10 тыс. евро за кв. метр. Впрочем, на эстонском курортном побережье цены на сегмент luxury  может дотягивать до 5 млн евро за виллу. 

Ипотеку русским не дают

Если вам все же не хватает на вполне скромные эстонские предложения своих денег, то на ипотеку в этой стране увы рассчитывать не стоит. Хотя условия очень даже привлекательные: срок займа - до 30 лет, средний размер ставок  - 3-4 % в  год. Жаль, что это удовольствие доступно только жителям страны. Конечно, формально, чтобы не было дискриминации, банки говорят, что дают ипотеку всем. Однако на деле выходит по-другому. Ходят даже слухи о «негласном соглашении» банков не выдавать кредиты русским, поскольку было много невозвратов. «По  моему опыту русские кредит в Эстонии еще ни разу не получали, - рассказала менеджер одного из агентств на условиях анонимности. - Я везде вижу такие объявления.  Однако после визита в банк клиенты приходят и говорят: «Мне не дали!».

Как получить ВНЖ и ПМЖ

Между тем пик антирусских настроений пришелся в Эстонии на начало 90-х. Сегодня эту тему здесь предпочитают не вспоминать. Так что вид на жительство получить хоть и сложно, но можно. По закону, сначала нужно купить недвижимость в Эстонии. Вид на жительство (ВНЖ) выдается на срок от двух до пяти лет. Основаниями для его получения являются также работа или учеба в Эстонии, предпринимательская деятельность,  наличие легального дохода на территории страны. Кроме того, учредив в Эстонии свое предприятие, вы можете получить ВНЖ сроком на два года и продлить это право в дальнейшем до пяти лет.

На постоянное место жительства (ПМЖ)  может рассчитывать иностранец, проживший на территории Эстонии три из пяти лет, на которые выдается ВНЖ. Учтите, что в стране нет двойного гражданства, поэтому чтобы получить эстонское от российского придется отказаться.

Как купить в Эстонии

По местному закону, вы можете купить недвижимость в Эстонии на таких же условиях, как и ее граждане. Существуют лишь небольшие ограничения на покупку участков земли вблизи границы и на ряде островов. Для знакомства с объектами наведите справки в Интернете, а лучше сходите на консультацию к риэлторам. В Петербурге из-за близости границ таких специалистов можно найти без труда. В Москве придется побегать. Определившись с выбором, желательно оформить визу и съездить на место.

«После выбора объекта покупатель и продавец обращаются к нотариусу для заключения договора купли-продажи», - комментирует президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель:

1. Записаться к нотариусу необходимо заранее. Желательно сделать это за полмесяца или месяц до даты заключения сделки.

2. Нотариус проверяет заключаемый договор на соответствие действующим законам.

3. Помимо этого он же запрашивает в Реестре собственности выписку, подтверждающую права продавца на реализуемую недвижимость. После завершения сделки нотариус сообщает о ней в Реестр собственности. В целом, сделку необходимо осуществлять при содействии квалифицированного юриста или риэлтора - это существенно повысит безопасность.

4. Заключая сделку, помните: согласие на продажу жилья должны дать все супруги и члены семьи продавца, даже если они не являются собственниками недвижимости. В ряде случаев для приобретения земельных участков потребуется разрешением местного муниципалитета. 

Основные расходы на приобретение недвижимости в Эстонии

  

                     Стоимость

                     Вид расходов

0.25% от стоимости объекта

регистрационная пошлина

чуть меньше 100 Евро

пошлина на передачу недвижимости

2% от стоимости объекта

услуги нотариуса

в пределах 3-5%

услуги риэлторов

 Источник: Gordon Rock, Toila lik

Коммунальная арифметика

В Таллинне летом за коммуналку в двухкомнатной квартире эконом-класса можно отдать 70 евро в месяц, зимой – 120. В Нарве 50 и 100 соответственно. Налог на прирост капитальной стоимости в Эстонии равен 21% в год. Столько же составляет и подоходный налог. Налога на недвижимость в чистом виде нет. Однако существует земельный налог в размере 0,1-2,5% в год, который рассчитывается на основании рыночной стоимости.

В частных домах за коммуналку платят только по счетам. «Если в домике вы не живете – то практически ничего не платите, - рассказала RealEstate.ru местная жительница. – Зимой вы оставляете дом на легком подогреве – это и оплачиваете».

Инвестиции: аренда и спекулятивные продажи нерентабельны

На аренде в Эстонии много не заработаешь. Она, пожалуй, компенсирует лишь ваши коммунальные расходы. «Аренды в Эстонии практически нет – дай бог, она принесет 3 % в год. Перспектив я не вижу», – утверждает директор департамента зарубежных инвестиций компании «IntermarkSavills» Игорь Индриксонс.

Как подтвердили в питерском агентстве Baltic Estate, аренда домов не является в Эстонии распространенным явлением. Исключение – апартаменты у моря в сезон, которые стоят около 35 евро в сутки. Также востребованы квартиры с маленькой площадью, расположенные вблизи моря или рядом с высшими учебными заведениями. Ставки разные. Скажем, в Нарве на сдаче однушки бизнес-класса можно заработать 100 евро в месяц, в Тарту – 400. «Малоэтажку» легче всего сдавать в летний период. Зимой, кстати, необходимость в этом не так ощутима.

В классических инвестиционных целях эстонскую недвижимость лучше не рассматривать, считают эксперты. Доходность от нее небольшая - порядка 3-5% в год, рост цен маловероятен. Так что же остается россиянам?

Эстонская дача и шенген

Самый очевидный ответ – купить домик у моря в том же Пярну, Тарту, Усть-Нарве как «зарубежную дачу». К тому же, факт наличия такой недвижимости существенно облегчит получение шенгенской визы. В первый раз виза дается на полгода, в следующий – до конечного срока истечения паспорта. Не забывайте и об очевидных плюсах от пребывания в Еврозоне. По шенгену вы можете путешествовать в любую точку Европы. Скажем, сесть на паром в Таллинне и через два часа приплыть в Хельсинки, которое находится всего в 80 км. Или можно воспользоваться ночным паромом, проплыть около 400 км  и утром вы - в Стокгольме.

СПРАВКА

Эстония - самая маленькая из балтийских стран. С севера на юг ее протяженность составляет чуть более 300 км, с запада на восток – около 400 км. Расположена на южном берегу Финского залива Балтийского моря. Северные соседи – Финляндия и Швеция. На юге граничит с Россией и Латвией.

Климат умеренно-континентальный. В летние месяцы температура прогревается до 15-25°C. Высокий сезон приходится на июль.  Население составляет чуть более 1 млн. Из них около 70 % - эстонцы, остальные русские, украинцы, финны и др. Крупнейшие города - Таллинн, Тарту, Нарва, Кохтла-Ярве, Пярну, Хаапсалу, Выру, Курессааре. С 1 января 2011 года Эстония вступила в еврозону.

Наталья ДЕНИСОВА

Интервью с покупателем квартиры в Эстонии читайте здесь

Следите за новостями