17 июня 2015

Что будет, если потратить 5 млн рублей на акции зарубежной стройкомпании?

Оказывается, в момент кризисного ажиотажа далеко не все успели потратить свои рубли на развлечения, открыть валютные депозиты и купить квартиру с холодильником. RealEstate.ru позаботился о тех, у кого остались, а может как раз появились рублевые сбережения. Эксперты рассказали, можно ли с помощью вложения 5 млн рублей в заграничный девелопмент упростить переезд заграницу

Оказывается, в момент кризисного ажиотажа далеко не все успели потратить свои рубли на развлечения, открыть валютные депозиты и купить квартиру с холодильником. RealEstate.ru позаботился о тех, у кого остались, а может как раз появились рублевые сбережения.

Мы решили оттолкнуться от суммы в 5 млн рублей (более 82 тысяч евро)  и узнать у экспертов, насколько целесообразно сделать на эту сумму инвестицию в зарубежную девелоперскую компанию. Игроки рынка также рассказали, можно ли таким образом упростить переезд заграницу. Подчеркнем, что на этот раз мы не говорим о покупке недвижимости. Речь идет исключительно о вложении в компанию.

Мнения игроков кардинально разделились. Одни говорят, что инвестирование в зарубежные девелоперские компании может быть выгодно в том случае, если есть необходимость иметь постоянный доход в иностранной валюте. Другие убеждены, что, если инвестор ориентируется на вложения в размере до 5 млн рублей, то приобретать акции зарубежных девелоперских компаний неразумно. Сумма слишком мала и не принесет внятного дохода. С одной стороны иностранный строительный рынок так же подвержен рискам, как  и все другие. С другой – малая доходность объясняется консервативными методами оценки рисков.


Пять миллионов рублей – хватит, но будет маловато


Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions согласен, что речь может даже идти о суммах менее 5 млн. рублей, но подобный размер инвестиций резко сужает выбор проектов, районов и сегментов рынка недвижимости.

Самое главное решение – куда именно вкладываться, объясняет Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ "ФИНАМ". «После запуска регуляторами США и Великобритании стимулирующих экономический рост программ, последние несколько лет в данных странах наблюдается устойчивый рост фондовых индексов. В том числе, положительную динамику демонстрируют и котировки публичных девелоперских компаний. Тем более, что цены на недвижимость в вышеуказанных странах также демонстрируют положительную динамику на фоне улучшения экономической конъюнктуры, - говорит эксперт. - Впрочем, в еврозоне и развивающихся странах ситуация далеко не так однозначна. Долговой кризис и падение цен на сырьевые товары ведут к тому, что инвестиции на их фондовых рынках в целом и в акции девелоперских компаний в частности - приносят скромную доходность на вложенный капитал».

В чем достоинства и недостатки вложения в зарубежные компании?


Есть мнение, что такие инвестиции выгодны и своевременны, потому что вложения происходят в валюте, а значит, вкладчик защищен от колебаний курса рубля.

Помимо курсовой выгоды, можно выбирать рынки, где девелоперы чувствуют себя уверенней, имеют дешевое фондирование и перспективы развития. Максим Раевский, член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз" отмечает, что, в частности, в Германии есть хороший спрос на жилье, дешевые кредиты, как для предприятий, так и ипотечные, и маржинальность девелоперского бизнеса достаточно высока.

«В случае наших проектов, реализуемых в Лондоне, основное преимущество заключается в том, что вклад обеспечен не только лицензией, страховкой или репутацией финансовой компании, но и самой недвижимостью, - говорит Марат Манасян. - Вкладчик становится владельцем объекта на время его реализации. Кроме того, на протяжении последних лет рынок недвижимости Лондона показывает высокую динамику роста цен и спроса, что дает возможность даже при консервативном подходе рассчитывать на доходность 15-20 % годовых».

Существенным недостатком вложений в зарубежные стройки эксперты единодушно назвали риски. Речь идет о тех же бедах, которым подвержен и отечественный рынок недвижимости: риск недостроя, риск недобросовестности застройщика, риск невостребованности проекта, страновой риск – все это надо учитывать при выборе компании и проекта.

Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru напоминает, что большая часть девелоперских компаний мира находится в перманентном поиске денежных средств: считанные застройщики пользуются настолько безупречной репутацией, чтобы инвесторы выстраивались к ним в очереди. «Обычно ситуация складывается с точностью до наоборот», - отговаривает Индриксонс.

Важно понимать, что девелоперский бизнес принято делить на две составляющие — инвестиционную и финансовую. «Финансовая — это, грубо говоря, издержки на осуществление главного процесса, оплачиваемого заказчиками, - поясняет начальник управления казначейства Банка расчетов и сбережений Иван Фарафонов. - А инвестиционная — вложения девелопера в финансовые инструменты для обеспечения дополнительного дохода. Здесь сейчас чрезвычайно высокие риски, так как рынки очень волатильны, а ставки в Европе и США находятся на нулевых уровнях или даже в отрицательной зоне».

Руководитель департамента консалтинга GVA Sawyer Марианна Романовская в свою очередь замечает, что одна из основных особенностей зарубежных девелоперских компаний - это консервативный подход к оценке рисков (выбор объектов инвестиционного качества,  investment grade ). Это естественным образом ведет к снижению доходности.

Какова доходность вложения в зарубежные компании?


Основные три критерия, определяющие доходность – страна, сегмент недвижимости и способ инвестирования. В качестве наиболее привлекательных стран  для инвестирования можно назвать Великобританию, США и Китай.

«Например, один из наших продуктов - инвестиции в девелопмент жилой недвижимости в Лондоне - приносит 7% годовых в английских фунтах. Продукт представляет собой займ, обеспеченный недвижимостью в Лондоне по которому мы платим 7% в год в течение срока реализации проекта. Инвестор может разместить средства на срок от 1,5 до 4 лет и регулярно получать доход», - говорит Марат Манасян.

В девелоперские проектах доход может достигать 18-25%, но это больший риск для инвестора. Для менее толерантных к риску инвесторов может быть удобным приобретение объектов торговой недвижимости с арендаторами. Такие объекты, например в Австрии или Германии, обеспечивают стабильную доходность в 4,5-8 % в евро.

Начинающим игрокам советуют инвестировать в жилую и торговую недвижимость, поскольку данные сегменты пользуются большим спросом на рынке по отношению к предложениям из других сегментов.

Складская и офисная недвижимость также могут приносить 4-7% в евро, однако эти сегменты, как правило, менее понятны для начинающих инвесторов.

Покупка акции - наиболее простой способ стать инвестором

Если речь идет о публичной компании,  то даже начинающему инвестору будет несложно купить ее акции на бирже. При этом вкладчик может быть гражданином любой страны, покупая бумаги, находящиеся в свободном обращении. Ограничений по достаточности капитала для инвестиций здесь не существует, можно начинать от 50 тыс. евро.

«Вложение непосредственно в жилье сейчас действительно не слишком выгодно, потому что в долларовом выражении в этом году цены квадратных метров могут снизиться. Но есть и другое решение – покупка участков без подряда, которые сохранят ваши деньги, а впоследствии на нем можно будет построить дом, либо перепродать», - уточнил Раевский.
По словам Марата Манасяна, метод его компании заключается в инвестировании средств в девелопмент жилой недвижимости в Центральном и Большом Лондоне, «где присутствует постоянно растущий спрос и  явная нехватка жилья в  привлекательных для жизни центральных районах с  развитой инфраструктурой и  хорошей доступностью». «В  2018 году потребность в жилье будет составлять порядка 160 000 единиц», - уверен Манасян.

Речь идет об инвестировании в строительство нового жилья, трансформацию существующих зданий, перевод офисных помещений в жилые согласно градостроительной политике Лондона permitted development. «При этом подход основывается на «прямом владении недвижимостью» в отличие от крупных девелоперов и  инвестиционных фондов. Инвесторы или соинвесторы выступают прямыми владельцами недвижимости, нанимая девелопера для реализации проекта за процент от прибыли», - объяснил эксперт.



Лучше инвестиций в компании недвижимости могут быть только инвестиции в недвижимость


«На мой взгляд, в данном случае оптимальными и по порогу входа, и по доходности – это вложения в коммерческую недвижимость, - убеждает Индриксонс.  То есть вложение в офисные помещения, склады самообслуживания, студенческие апартаменты, номера в гостиницах, дома престарелых, парковки, но не акции компании-застройщика. Например, в Великобритании при рентабельности, доходящей до 12% годовых, можно найти предложения вложений в размере 50-70 тыс. евро».

В свою очередь за покупку дубайской недвижимости выступает Екатерина Богданова, ведущий консультант  по продвижению в России и странах СНГ департамента недвижимости Российского Совета Предпринимателей Дубая. «Местная валюта (ОАЭ) привязана к доллару США и курс ее остается неизменным с 1983 г., поэтому, если курс доллара в России увеличивается, мы наблюдаем большее количество вложений со стороны российских инвесторов, - говорит эксперт. - По годовым показателям роста цен (2014г.) Дубай по-прежнему остается бесспорным мировым лидером уже пятый квартал подряд». Екатерина Богданова пояснила, что, для того чтобы недвижимость приносила реальную прибыль, она должна находиться в хорошем месте, предпочтительно — прибрежный район с собственным пляжем, а сумма вложений должна начинаться от 210 тысяч долларов. 

Помогут ли инвестиции с переездом?


В целом россияне могут свободно вкладываться в зарубежные девелоперские компании. Ограничения, если и устанавливаются, то, как правило, касаются участия в капитале банков, страховых компаний.

Целый ряд стран – при инвестициях определенного размера в капитал местных предприятий и соблюдении некоторого количества других условий – предлагает инвесторам различные бонусы, например, право на получение вида на жительство. «Если перед инвестором стоит задача получения ВНЖ в стране ЕС, то нередко это является более выгодным вариантом, чем приобретение объектов недвижимой собственности», - подчеркивает Индриксонс.

Однако в качестве препятствия российским инвесторам выступают различные проверки. «Инвестировать в западные компании российским гражданам непросто: будут проверять, не числится ли инвестор в санкционных списках, не «отмывает» ли деньги. Инвестиционное законодательство в европейских странах в целом ужесточается», - предупредил  Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome.

Марианна Романовская замечает, что  для переезда с помощью инвестиции лучше приготовить сумму выше 100 тыс. долларов. Есть страны, которые предоставляют гражданство при приобретении недвижимости (например, Латвия), однако сумма нужна свыше 250 тыс. евро.  «Если на гражданство не претендовать, но просто ездить отдыхать на свою собственную маленькую вотчину, то такой вариант возможен. Юридически - это упрощенный путь получения визы при наличии недвижимости – например в Венгрии», - говорит Романовская.


ВЫВОД:  Сумма в 5 млн руб, или 100 тыс. дол - это определенно неплохой вариант купить инвестиционное жилье на ранней стадии и у проверенного застройщика. Однако девелопмент как отрасль оперирует более крупными цифрами. Самая ответственная задача инвестора – отыскать надежную публичную компанию, соответственно круг подходящих застройщиков заметно  сужается. В качестве инструмента для мелкого частного инвестора вложение в зарубежные компании также не идеальный способ упросить эмиграцию, но при продуманном подходе, такое вложение поможет хорошо диверсифицировать сбережения и уберечь от падения курса рубля. 

Анна Кузнецова


 

Следите за новостями