Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

ЮВАО: комфортного жилья до 15 млн рублей мало

22 мая 2012
Мы завершаем исследование жилья комфорт- и бизнес-класса в пределах Москвы с лимитом стоимости до 15 млн рублей обзором предложений в Юго-Восточном Административном Округе. Впрочем, там подходящих квартир оказалось мало: на окраинах сплошной эконом в экологически неблагополучных районах, а ближе к центру - слишком дорого.

Мы завершаем исследование жилья комфорт- и бизнес-класса в пределах Москвы с лимитом стоимости до 15 млн рублей обзором предложений в Юго-Восточном Административном Округе (ЮВАО, население — 1,180 млн человек, площадь — 117,6 кв.м.). Он оказался самым  неурожайным по предложению жилья бизнес-класса: всего четыре жилых комплекса, в трех из них  идут последние продажи.  Это мы выяснили в ходе  операции «тайный покупатель». В ЮВАО промзоны  занимают треть территории округа (Нефтеперерабатывающий завод в Капотне,  ТЭЦ № 22),  запланирован  мусоросжигательный завод в Чагино. Поэтому тут доминирует эконом. А те предложения, что ближе к центру, например, «двушки» в ЖК "Дубровcкая Слобода", стоят от 18,3 млн руб.

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК 

 

ЖК на ул. Мельникова, владение 3, корпус 1
Итоговая стоимость — 10,24 млн руб.

«Двушка» площадью почти 71 кв.м в первом корпусе на 10-м этаже продается за 9,5 млн руб. Монолитно-кирипичный дом в 18 этажей возводится на месте бывшей промзоны ЖБИ-5. Всего корпусов бует шесть, разной этажности, с подземным паркингом. Рядом три станции метро: «Дубровка», «Пролетарская» и «Таганка».

Низкие цены объясняются тем, что земля под заводом  ЖБИ-5 до сих пор не переведена из земель промназначения в земли, пригодные для жилищного строительства,  соответственно, нет разрешения на строительство. Процедура перевода будет завершена  после того, как с ЖБИ-5 рассчитаются за землю. Расчет будет вестись  квартирами в этом ЖК. Об  этом нам стало известно в офисе продаж. Поэтому реализация квартир  идет через ЖСК (вступительный взнос -10 тыс. руб.), поэтому нет ипотеки. Но,  застройщик этого дома - ООО «Промстройинвест М» («дочка» ЗАО «Моспромстрой») - теперь принадлежит   влиятельной семье Гуцериевых.
      
Однако, если сегодня цена  кв.м - 133 тыс. руб., то во втором корпусе, где монолитные работы тоже идут к завершению, стартовая будет не меньше 160 тыс. руб. Инвесторам вряд ли будет обеспечен такой большой рост доходности, в сравнении с той, которую они могут получить, взяв квартиру на стадии котлована. 

И в первом корпусе уже продано 65 % (видимо, основная доля пошла на расчеты с ЖБИ-5). Показы здесь будут только через месяц. Сами дома абсолютно обычные, без архитектурных фантазий.

Вывод: несмотря на проблемы с землей, брать можно, так как застройщик довольно влиятелен и сможет все согласовать.

ЖК «Вешняки»: ул. Вешняковская, владения 25-27
Итоговая стоимость - 10,605  млн руб.

Квартиры на «Вешняках» показывает охранник. За сто рублей. «Вы чего так поздно пришли, - спрашивает меня мужичок в черных брюках и черной рубашке, -  сейчас уже все дорого. Вот   раньше кв.м. тут стоил 90 тыс. рублей, а сейчас 130 тыс. руб». Непроданных квартир тут осталось шесть, дом построен, идут отделочные работы.
22-этажный, монолитно-кирпичный дом снаружи обыкновенный, внутри радуют большие окна (см. фото).  Это район метро «Выхино», рядом ж/д станция «Вешняки»,  Графский пруд с прогулочной набережной. Сейчас во дворе вырыт котлован: строится трехэтажный  подземный паркинг. Машиноместа - от 1млн руб., но покупать их необязательно. Документов, и даже сайта дома нет. 


Вывод: место хуже, чем на Мельникова, хотя дом неплохой.






ЖК на ул. Бориса Жигуленкова, вл. 7/9, корпус 1
Итоговая стоимость — 10,718 млн руб.

Работы на 13-16-этажном монолитно-кирпичном доме в день нашего посещения  не велись. Краны стояли без движения. Хотя накануне в офисе застройщика мне рассказали и про 214-ФЗ, и про ипотеку от банка «Уралсиб», и про то, что расценки на отделку составят 5 тыс. руб. за кв.м (дешевле цен не встречала). Впрочем, возможно, это временный перерыв. Но квартиры тут не показывают: «Нет перегородок — говорят в компании «Мортон» (она строит и продает дом), приходите через месяц». Показчик имел в виду стены: хотя стены (см. фото) все же есть. А вот что пишут на  форуме новостройки: «Дом расположен в промзоне. Никакого 214-ФЗ нет, хотя по телефону говорят, что по нему продают. Договор предлагают задним числом заключить».
 
Вывод: пока непонятны причины остановки стройки, поэтому лучше пока не спешить с покупкой. 



ЖК «Дом на Новокузьминской»: 1-я Новокузьминская, 11
Итоговая стоимость -  13,88 млн руб.

24-этажная башня построена.  Идет отделка. Квартиры показывает представитель управляющей компании. Он не смог найти квартиру в 78,3 кв.м за 12,9 млн руб., о показе которой я договорилась перед поездкой, в итоге он показывал мне квартиру в 77,2 кв.м. В «Пересвете» (застройщик) мне сказали, что таких  квартир в продаже — нет. Надеюсь, что это следствие несогласованности действий, а не двойных продаж. 


 
Снаружи дом похож на башню, внутри от этой башни только полукруглый балкон и скругленная в одном месте стена. Довольно маленькие окна для такой большой квартиры. Неплохо, что в пешей доступности большой Кусковский парк.

Вывод: Все хорошо, но дороговато для этого предложения.







СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В ЮВАО 

 

Параметры/
Адрес

ул. Мельникова, владения 1, 3, корпус 1

ЖК «Вешняки», ул. Вешняковская, владения 25 - 27

ул. Бориса Жигуленкова, владение 7/9, корпус 1

ЖК"Дом на Новокузьминской», 1-я Новокузьминская ул., 11

Застройщик

 ООО «Промстройинвест М» («дочка» ЗАО «Моспромстрой»)

«Бэст-Консалтинг»

ГК «Мортон»

ГК «Пересвет»

Продавец

ООО «Терра-М», («дочка» ЗАО «Моспромстрой»)

«Бэст-Консалтинг»

ГК «Мортон», отдел продаж

ГК «Пересвет»

Стадия строительства

 Монтажные и фасадные работы завершаются, началось остекление окон

Отделочные работы

 Ведутся монолитные работы на 10-м этаже и фасадные работы на 6-м этаже

Дом сдан

Срок реализации (получение права собственности)

4 квартал 2012 года

 4 квартал 2012 года

4 квартал 2013 года

 3 квартал 2010 г ода

Площадь квартир, кв. м

 70,91

 75,5

60,0

78,3

Стоимость 1 кв. м (рублей)

133 972

130 000

164 533

164 750

Заявленная цена / итоговая с дополнительными расходами (млн руб.)

9,5 /  10,24

   9,  815 / 10,605

9,872 / 10,718

12, 9 / 13,88

Дополнительные расходы (рублей)

Отделка квартиры:
700 000

 Документы на право собственности:
40 000

ИТОГО:
740  000

Отделка квартиры: 
750  000

Регистрация прав собственности:
50 000

ИТОГО:
790 000

Отделка квартиры:
  600  000

Регистрация прав собственности:
  246 800

ИТОГО:
846 800

Отделка квартиры:
780 000 

Регистрация прав собственности:  
200 600

ИТОГО:
980 000

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

ЖСК

ЖСК

214-ФЗ

  Договор уступки

Наличие рассрочки /ипотеки

 ипотека будет через два месяца

 нет

«Уралсиб»,  (12,75 % - до оформления права собственности )

Сбербанк (12,5 %), ВТБ -24, «Возрождение»

Скидки, акции

нет

нет

нет

нет

Уровень рисков

средний

 средний

средний

 невысокий

Источник: «Терра-М», «Бэст-Консалтинг», ГК «Мортон», ГК «Пересвет»

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

ЮАО: Новостройки бизнес-класса дешевле, чем в других округах Москвы

ЮЗАО: лидер по предложению недорогого бизнес-класса в столице

ЗАО: Крайне мало новостроек бизнес-класса до 15 млн рублей

 СЗАО: Качественный бизнес-класс сосредоточен в Строгино 

САО: добротного жилья среднего класса среди новостроек почти нет


СВАО: такой разный бизнес-класс

ВАО: комфортные новостройки по сходной цене - в дефиците
 
 

 Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

 

 

 

 

 

 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова