29 июня 2011

Выбираем дом на Симферопольском направлении

Рейтинг поселков в ценовом диапазоне от 2,5 до 5,6 млн рублей

Журналист Realestate.ru под видом покупателя отправился  выбирать загородный дом на Симферопольском направлении. Мы искали эконом-класс на семью из трех человек, прикидывая, что можно себе позволить на сумму в пределах 6 млн рублей. Причем участок должен находиться не дальше 70 км от МКАД. Но основной целью было посчитать по-максимуму все затраты, о которых покупатели нередко забывают, польстившись на привлекательную цену, выставленную продавцом. В итоге выяснили, что конечная стоимость объектов может превышать заявленную в разы. 

Поселки/параметры

Ромашкино

 

без подряда

Sosnovka park

 

с подрядом и без

Южные дачи

 

без подряда

Речной

 

 

с подрядом

Волшебная страна

 

с подрядом

Чеховские дворики

 

с подрядом

Площадь участка

10 соток

8 соток

11 соток

10 соток

11 соток

8,33

Площадь дома

__

 

100 кв. м.

__

105 кв. м

100 кв. м

116 кв. м

Расстояние от МКАД

60 км

60 км

65 км

55 км

67 км

55 км

Сколько участков продано

400 из 600

76 из 95

100 из 153

22 из 60

Давно заселен

__

Стоимость заявленная/стоимость с дополнительными расходами*,

рублей

300 тыс./2,5 млн (с постройкой дома)

2,1 млн/до 3 млн

1,3 млн/до 4 млн

3,3 млн/ до 5 млн

5 млн/5,015 млн

4,1 млн/ 6,015 млн

Что входит в официальную стоимость

Участок земли

Земля, электричество (8 кВт), фасад забора, ворота, асфальтированная дорога к поселку

Участок

Дом с участком

Дом с участком

Дом с участком, разводка коммуникаций по дому

Дополнительные расходы, рублей

Строительство дома: до 2 млн.

Подводка света к дому: около 80 тыс.

Скважина:

100 тыс.

 ИТОГО: 2,180 млн

 

 

 

 


Чистовая отделка: от 500 тыс.

Подводка газа к дому: до150 тыс.

Разводка света в доме: 50 - 60 тыс..

Подводка воды: 120 тыс. Или скважина: 100 тыс.

Забор: 60 тыс.

ИТОГО: 890 тыс.

 

Строительство дома: около 2 млн

Подводка газа: 100-150 тыс.

Разводка                         электричества:   30 тыс.

Канализация (септик):

30-40 тыс.

Скважина:        100 тыс.

Забор вокруг дома: 60 тыс.

ИТОГО: 2,68 млн

Коммуникации: 650 тыс.

Внутренний забор: 130 тыс.

Оформление права собственности на дом: 15 тыс.


ИТОГО: 795 тыс.

Оформление права собственности на дом: 15 тыс.

 

Оформление права собственности на дом: 15 -16 тыс.

Обмер БТИ, регистрация сделки: 15 тыс.

Дорожный фасадный забор: 50 тыс.

 

 

 

 

ИТОГО: 80 тыс.  

Стоимость обслуживания, рублей

800 - 900  в месяц без коммунальных услуг

 

1,5 тыс. в месяц 

+ коммунальные услуги: от 3 до 10 тыс.

 

5 тыс. в квартал 

+ около 3 тыс. за коммунальные услуги

 

1,5 тыс руб 

+ коммунальные услуги по подмосковному тарифу

4 тыс. в месяц 

+ коммунальные услуги: 1600

 

4,5 тыс. в месяц 

+ коммунальные услуги: не менее 10-15 тыс.

 

Газ

Только в соседней деревне

В поселок проведут до конца года

Проложен по границе поселка

Обещают в следующем году

Централизованный

Обещают в декабре текущего года

Вода

Скважина на участке

Скважина на участке/централизованное водоснабжение

Скважина на участке/централизованное водоснабжение

Централизованное водоснабжение

Централизованное водоснабжение

Централизованное водоснабжение

Электричество

5 Квт

8 кВт

5 кВт

10 кВт

11 кВт

подведено к поселку

Канализация

септик

септик

септик

централизованная

септик

септик

Интернет

__

по модему или Sky Link.

__

Sky Link, собираются тянуть оптоволокно

Нет данных

Оптоволокно через полтора года

Форма оплаты

50% - сразу, 50% - рассрочка на полгода без процентов.

Земля оплачивается в течение пяти дней после бронирования. За дом - 50% от стоимости сразу, остальные 50% - с рассрочкой на три месяца без процентов.

Земля: 50% сразу, на остальные 50% - рассрочка на 6 месяцев.

Дом: ипотека от Сбербанка, если нанимается подрядчик землевладельца. Первоначальный взнос — 30%.

 

Несколько вариантов кредитов  и удобная рассрочка (подробнее см. текст)

Участок и  готовый дом в кредит от Сбербанка. Первоначальный взнос от 20%
(по программе «Молодая семья» при наличии ребенка – от 15%), на срок до 30 лет, в рублях под 13,5 —14,75% годовых.

50% сразу, 50% в рассрочку по мере строительства дома.

*- по данным риелторов и жильцов поселка

Ромашкино: дешево, но рискованно
Итоговая  стоимость – около 2,5 млн руб.

Участок площадью 10 соток в 60 км от МКАД за 300 тыс. руб. (30 тыс. руб. за сотку!) срубает на повал. Это действительно самый дешевый вариант среди предложений по Симферопольскому направлению на таком близком расстоянии от МКАД. В соседнем коттеджном поселке «Южные дачи» стоимость сотки начинается от 108 тыс. руб., в поселке «Белое озеро» - от 100 тыс. руб., в «Соколиной Горе» - от 75.  Но приехав на место, понимаешь, что цена для Ромашкино вполне адекватна и чуда никакого нет.

Будущий коттеджный поселок Ромашкино находится в 2 км от поселка Дубна, рядом с деревней Жальское и 8 км от города Чехово. Из Чехова до Жальского ходит рейсовый автобус: время в пути – 30 минут. Поселок площадью в 35 га рассчитан на 600 дачных домовладений. Уже продано 400 участков, каждую неделю реализуется по 30-40 участков. Землю продает компания «Красивая земля». Строительство еще никто не начал. Покупатели - в основном, люди со средним достатком и ниже, ориентированные на самый бюджетный вариант загородного дома. Участки расположены на большом поле. Озеро далековато - в 3 км, дубовый лес примыкает только к одному краю поселка.

В итоге, мы выяснили, что приобрести здесь землю – только начало трат. Само строительство дома обойдется в 2 млн рублей. И это если все пройдет благополучно. Если же вы занимаетесь таким делом в первый раз, то будьте готовы к переплатам по стройматериалам, к возможным надувательству со стороны бригады, которую вы наймете и т.д и т..п.

Такой вариант подходит тем, у кого есть опыт и силы тщательно контролировать процесс возведения дома. Опять же, преимущество самостоятельного строительства, а именно, создание дома по собственному проекту, тоже может растаять, если вы экономите. Индивидуальные проекты дороги, и в итоге, придется прийти к сборному и достаточно стандартному варианту.

Кроме того, учтите - подведение электричества к дому (оно есть только по границе участка) стоит 80 тыс. руб. А газ продавцы участков вообще не обещают. При желании будущих домовладельцев, его можно будет подвести из деревни Жальское – опять же за дополнительные деньги. Около 100 тыс. руб. стоит пробурить скважину, чтобы получить воду у себя на участке. Централизованной канализации также не будет, придется решать вопрос при помощи септика.

ВЫВОД:  минимально (без учета непредвиденных расходов) вы заплатите за участок и строительство дома  - 2,48 млн руб. При этом собственных сил и времени также придется потратить  немало. Всего на полмиллиона  дороже следующий участок с подрядом.


Sosnovka Park: оптимальное соотношение цены и качества

Итоговая  стоимость – около 3 млн руб.

Участок здесь поменьше – 8 соток. Официальная стоимость и за землю, и за дом, в 65 км от МКАД, - 2,1млн руб. В эту сумму входят: земля, строительство дома, электричество — 8 кВт (по границе), фасад забора, ворота и асфальтированная дорога к поселку. Дополнительные расходы (подробнее см. в таблице) составят около 890 тыс. руб.

Sosnovka Park находится между городами Чеховым и Серпуховым, рядом с деревней Старые Кузьменки. Сюда от МКАД можно добраться за тридцать минут. От станции метро «Южная» рейсовым автобусом № 458 до Серпухова (или до деревень Протвино, Оболенска) до остановки Старые Кузьменки, далее на "попутке". От Курского вокзала электричкой на Серпухов до станции "Шарапова охота", далее на местном такси, стоимость проезда 120-150 руб. Весь поселок занимает 12 га, здесь будет 226 домов (две очереди). В первой очереди «Sosnovka Park» не продано 19 участков из 95.

Поселок расположен рядом с рекой Нарой. Для любителей купания имеется и карьер. Неподалеку от карьера обустроено место для барбекю. В 2 км от деревни Старые Кузьминки - ферма "Русский Страус", открытая для посетителей и имеющая у себя мини-зоопарк с буйволами и верблюдами и прокат лошадей. 

В 8,2 км, на аэродроме в деревне Волосово, находится аэро-парашютный клуб. В 9,5 км - центр экстремальных видов спорта, который включает в себя три трассы для мотогонок, трассы для картинга, лыжных гонок и гонок на снегоходах, а также поле для игры в пейнтбол. В самом поселке будет магазин товаров первой необходимости, волейбольная и детская площадки. Что интересно: дом   здесь можно построить как самостоятельно, так и  воспользовавшись предложением девелопера «ЗемАктив», который предоставляет на выбор пять подрядчиков. С их помощью можно построить двухэтажные каркасно-щитовые дома, дома из бруса, дома из бревен, дома из монолита. Стеклопакеты к установке предлагаются двойные.

Расстояние между домами получается  около 20 м, что тесновато, конечно. Зато все коммуникации централизованные – газ, электричество, вода, хотя можно и свою скважину вырыть. Но вот канализации общей не будет, поэтому придется воспользоваться септиком.

С газом тоже большой риск. Дело в том, что застройщик обещает провести его  до конца года. Но в договоре не прописаны обязательства по газу. Здесь может повториться ситуация, когда некоторые поселки (например, «Финские деревни») ждут газа по нескольку лет. Интернет по модему или Sky Link. Затраты на обслуживание (вывоз мусора, охрана) и коммунальные услугимогут составить от 3 до 10 тыс. руб. в месяц.  

ВЫВОД: Для тех, кто ищет наиболее дешевый вариант с максимальным набором удобств — Sosnovka Park, наверное, один из самых подходящих. Похожий поселок по соотношению цена-качество – «Велеми». Он тоже находится недалеко от Старых Кузьменок. Более всего предложение подойдет молодым и активным, для которых наличие поблизости аэро-парашютного клуба и комплекса по экстремальным видам спорта будет действительно интересно.

 

«Южные Дачи»: есть газ, ж/д станция и ипотека

Итоговая  стоимость – около 4 млн руб.

Так же, как и в Sosnovka Park, здесь можно взять участок в 11 соток без подряда (1,3 млн руб.), а можно заказать дом подрядчику от девелопера. В любом случае, строительство дома увеличит цену почти до 4 млн. Из них допрасходы составят 2,68 млн руб. (подробнее в таблице).

«Южные Дачи» располагаются в 65 км от МКАД, а в 3 км от них находится ж/д станция «Шарапова охота». Стало быть сюда можно добраться электричкой с Курского вокзала, автобусом от станции метро «Южная». На автомобиле время в пути от МКАД занимает 48 мин. Дорога к поселку покрыта щебенкой. Землевладелец - ООО «Петровские Дали».

Общая площадь поселка - 22 Га, количество участков — 153. Из них продано более 100, по данным «ИНКОМ-Недвижимость». Поляна, на которой находится поселок, окружена березовой рощей. По границе поселка протекает река Московка, на которой планируется строительство плотины и организация прудов с площадью водной глади 2,5 га.

Сама Московка мелкая, купаться в ней невозможно. В поселке есть детская и спортивная площадки, магазины, ресторан, фитнес-центр, теннисный корт, поля для пейнтбола. В шаговой доступности - школы, детский сад, поликлиника, почта и банк. Спортивный комплекс «Красные крылья» в 1,5 км с трассами для картинга и мотокросса, пейнтбольными полями. В 3 км - озера с рыбалкой и зоной купания. 

Строительство дома по каркасной технологии под ключ площадью в 100 кв.м. обойдется примерно в 2 млн руб. На первом этаже расположены студия и санузел. На втором этаже - спальни. Ограждение - прозрачный поселковый забор.

На участок заводят электричество (5 кВт) с возможностью покупки дополнительных мощностей, для строительства подается техническое электричество по запросу. Газ магистральный по границе поселка уже проложен, подключение  – осенью 2011 года. Сроки сдвинулись с лета 2010года. Документы на коммуникации выдаются. Интернета нет, нужно придумывать что-то самим.  

Стоимость обслуживания и коммунальных будет подороже, чем в Sosnovka Park: примерно 4,7 тыс. руб. в месяц (обслуживание - 5 тыс. руб. в квартал + коммуналка - около 3 тыс. руб.), если жить здесь все время.

Зато дают ипотеку от Сбербанка, если, конечно, нанять подрядчика от землевладельца. Первоначальный взнос — 30%.

ВЫВОД: Более высокая цена земли в «Южных дачах» связана с тем, что у поселка есть газ,  ж/д станция всего в 3 км, также облегчает возможности покупки и наличие ипотеки. Но стоит задуматься над дорогим обслуживанием.


«Речной»: красивый и дешевый бизнес-класс

Итоговая  стоимость – около 5 млн руб.

Поселок находится в 7 км от огорода Чехов, и в 55 км от МКАД. Общая площадь «Речного» - 12 га. Всего - 60 домов, из них продано 22. Дом с участком (10 соток) стоят здесь - 3,3 млн руб., если добавить  чистовую отделку и коммуникации, то цена вырастает до 4,8 млн рубЗастройщик поселка - "АИН-Девелопмент". 

Это клубный поселок, выдержанный в едином стиле. Дома здесь все бревенчатые. Ехать от МКАД на авто час. Сюда можно добраться и автобусом № 36 от Чехова до деревни Крюково, а от Крюково — напрямую 10 минут пешком.

«Речной» расположен на берегу реки Лопасня. Река - неглубокая. Благоустроенный собственный пляж, пруд, прогулочные зоны, детская площадка, спортивная площадка, полное асфальтирование всех дорог (и подъездной, и внутренних), внутрипоселковое освещение, ограждение по периметру, профессиональная круглосуточная охрана, видеонаблюдение. В настоящее время асфальтируется дорога к поселку.

Здесь строят только двухэтажные дома из оцилиндрованного бревна 220мм (ель и сосна изАрхангельска), бревна обрабатывают огнебиозащитой, шлифовуют и красят. На окна устанавливают стеклопакеты.  На первом этаже — гостиная, кухня, санузел, веранда. На втором - две спальни, санузел, ванная.

Все коммуникации централизованные: газ, электричество 10кВт (возможно увеличение), водоснабжение (от общей скважины, вырытой натерритории поселка) и центральная канализация! (подсоединена к деревне Крюково). Важный момент: застройщик поселка обязуется оплачивать расходы на электричество до подключения дома к газу. Газ обещают в следующем году. Застройщик намерен сюда провести и опто-волоконную линию, чтобы обеспечить домовладельцев быстрым Интернетом. Сейчас выход в глобальную сеть обеспечивает SkyLink.

Стоимость обслуживания дома оказалась меньше, чем в «Южных дачах» - 1,5 тыс. руб. А коммунальные услуги рассчитываются по подмосковному тарифу.

Разнообразны в этом поселке и кредитные программы:

Кредиты предоставляют Сбербанк, BSVG.

Кредит на участок: первоначальный взнос - от 30% от стоимости участка, остальная часть выплачивается банку равными ежемесячными платежами. 

Кредит на строительство дома: приобретая земельный участок, можно взять кредит на строительство под его залог в размере, равном стоимости участка. Первоначальный взнос — 30%. 

Кредит на готовый дом с участком: оплатив первоначальный взнос, можно взять кредит и на готовый коттедж с земельным участком, выплачиваяего в дальнейшем равными ежемесячными платежами.

Рассрочка: На покупку земли и дома предоставляется рассрочка на 3 года при условии, если покупатель вносит первоначальный взнос в 1,5 млн руб(независимо от общей стоимости дома).

ВЫВОД: Мы рассмотрели возможность покупки дома в поселке, тянущем уже на бизнес-класс,  потому что здесь вполне можно построить дом по той же цене, что и в дешевых поселках. Стоимость обслуживания и коммунальныхуслуг тоже получается не дороже, чем в поселках эконом-класса. Более того, это самый красивый поселок из всех шести. Кроме того, он единственный из всех обладает такой удобной рассрочкой и разнообразием кредитных программ. Фактически, имея на руках 1,5 млн руб. и будучи кредитоспособным, уже можно всерьез рассматривать предложение в этом поселке. Впечатляет и централизованная канализация, а также оптоволоконный Интернет. Единственный недостаток – стройка по индивидуальному проекту невозможна.

«Волшебная страна»: есть все, кроме уединения

Итоговая  стоимость – более 5 млн руб.

Поселок «Волшебная страна» находится возле деревни Станково в Серпуховском районе в 67 км от МКАД. Выполнен в едином архитектурном стиле по мотивам сказки Александра Волкова. Площадь 32 га, количество участков— 176. В 17 домах живут постоянно. Среди домовладельцев много врачей, в том числе, и с ученой степенью. Здесь предлагают дом и участок (11 соток), можно сказать, по программе all inclusive. То есть из дополнительных расходов мы смогли отыскать только затраты на оформление – 15 тыс. рублей. В итоге, цена должна составить 5,015 млн руб. Владелец поселка - физическое лицо - Федоров Д. И., с ним, кстати, и придется заключать договор купли-продажи. А вот договор по коммуникациям уже с дачным некоммерческим товариществом "Волшебная страна". 

Добраться сюда можно на автобусе от стнации метро «Южная», и на электричках курского направления (до станций «Чехов» или«Серпухов»), автобусами и маршрутными такси от Чехова (№21) и Серпухова (№22)прямо до поселка. Время в пути от МКАД — час.

Рядом с «Волшебной страной» - река Нара. На территории- административно-бытовой комплекс, магазин, медицинский пункт, детскиеигровые площадки, волейбольная и футбольная площадки, ресторан с открытой верандой, зона отдыха, беседки оборудованные для комфортного отдыха у реки, гостиница, банный комплекс, смотровая площадка на реке Нара, благоустроенный пляж, прогулочная зонана берегу реки, гостевые парковки.

Дома предлагаются одноэтажные из калиброванного бревна 200-220 мм. Есть веранда, гостиная, кухня, две комнаты, одну из которых можно оборудовать под кабинет или библиотеку. Санузел и небольшая ванная комната, где устанавливается кабинка для душа. Участок — сельхозназначения, но здесь можно прописаться.

Все коммуникации централизованные: газ, электричество11 кВт, водоснабжение, но канализация все же - септик. 

Стоимость обслуживания дома дороговата: 4 тыс. руб. в месяц, начиная с момента покупки земли и вступления в дачное товарищество. Впрочем, в эту стоимость входит обед в местном ресторане. Стоимость коммунальных услуг - 1600 руб.

ВЫВОД: В отличие от большинства застройщиков Sosnovka Park поселка «Волшебная страна» имеется вся необходимая документация. В том числе и по обязательствам подключения к коммуникациям. Поселок большой и густонаселенный. Так что на уединенность рассчитывать не приходится - расстояние между домами около 7 м. Итак, высокая плата за обслуживание поселка и большая плотность населения — два минуса «Волшебной страны».

«Чеховские дворики»: дома каменные, обслуживание дорогое

 Итоговая  стоимость – 6,015 млн руб.

«Чеховские дворики» находятся в 3км от города Чехова возле деревни Хлевино, 55 км от МКАД. До этой деревни и проложена асфальтовая дорога. К самому поселку ведет грунтовка. Площадь «Чеховских двориков» 10,2 гаВесь поселок рассчитан на 72 домовладения, участки - до 25 соток. Для девелопера поселка - компании «Омега» - это первый проект. К настоящему времени из 29 домов первой очереди продано 6. Дома с участками идут по 4,1 млн руб. Кстати, в стоимость входит разводка коммуникаций по дому! С отделкой - 5,35 млн руб., прибавить еще затраты на оформление и установку забора  – около 30 тыс., и мы  выходим за пределы 6 млн.

Дорога от МКАД до поселка занимает 40 минут. До соседней Беляевой слободы ходит 69-й автобус один раз в час.

Рядом с поселком — река Лопасня и пруд в Беляевской слободе. Поселок окружен лесом с трех сторон. Поскольку рядом город Чехов и сам поселок небольшой, инфраструктура минимальна: волейбольная площадка, футбольное поле, детская площадка. В Чехове имеется Ледовый дворец. В административном здании поселка будет размещено правление, магазин, химчистка.

На участке идет строительство непроданных домов. Планируется и вторая очередь - в следующем году. Покупатели характеризуются как семьи со средним достатком. Газ застройщик обещает в декабре текущего года. Электричество уже проведено в поселок (кабель зарытпод землей).  Интернет будет через полтора года.

Стоимость обслуживания дома и коммунальных недешевое: 4,5тыс. руб. в месяц – за обслуживание. Стоимость коммунальных услуг — газ, электричество — по счетчику. По оценкам покупателей, все содержание дома здесь обойдется не менее 10-15 тыс. руб. в месяц (в особенности, до подводки газа). 

ВЫВОД: Поселок выдержан в едином стиле и создает приятное впечатление. Каменный дом — самый надежный при всех бесспорных преимуществах бревенчатого дома и здесь можно жить постоянно. Но при такой высокой стоимости дома хотелось бы иметь возможность получить ипотеку и большую рассрочку. Единственное, чего нехватает — настоящего деревенского уединения. Плотность застройки в Чеховском районе уже довольно высокая.

 

Коттеджи тестировала Наталья КУЗНЕЦОВА

 

Следите за новостями