13 декабря 2011

Участки без подряда: чем дешевле сначала, тем дороже потом

По данным исследования Realestate.ru, затраты на строительство дома и подведение коммуникаций могут до 8 раз превышать стоимость самого участка!

 По данным исследования нашего портала, затраты на строительство дома и подведение коммуникаций могут до 8 раз превышать стоимость самого участка!

Realestate.ru  все лето и осень колесил по подмосковным трассам, выбирая под видом тайного покупателя дом экономкласса для семьи из трех человек. Таким образом, мы побывали в 61 поселке на 12 направлениях (Симферопольское, Ярославское, Щелковское, Дмитровское, Калужское, Ленинградское, Волоколамское, Егорьевское Каширское, Новорязанское, Горьковское, Пятницкое), опубликовав 12 экспертиз в рубрике Test@Life.

Мы тщательно и с пристрастием подмечали и фиксировали все плюсы и минусы предложений, выкладывая все это в виде собственных впечатлений и сравнительных таблиц. Понятно, что собрав такую базу данных, грех было ее не проанализировать. Принципиальное отличие нашего исследования от аналитики компаний брокеров и девелоперов именно в беспристрастной оценке, а также в том, что всю информацию мы собирали и анализировали с точки зрения покупателя.

В итоге, мы составили рейтинг направлений, наиболее благоприятных для приобретения участков без подряда.

Средний коэффициент для поселков экономкласса в Подмосковье составляет – 2,82 (РЕЙТИНГ см. ниже). То есть цену земельного участка можно умножить на эту величину  и понять, сколько придется потратить, в среднем, на обустройство загородного жилья (участок, строительство дома, коммуникации, оформление и прочее). Но в зависимости от выбранного направления, этот коэффициент может существенно меняться. Самое оптимальное соотношение цены и качества предложения на Калужском шоссе. Там расходы по обустройству загородного жилья превысят стоимость земли в 1,36 раз. Тогда как на Пятницком –  почти в 6 раз. Но случай самого большого превышения объема допрасходов над ценой участка мы зафиксировали на Симферопольском шоссе – разница составила 8 раз!

Покупатель платит дважды

Участки без подряда традиционно считаются самой доступной альтернативой для тех, кто решил приобрести загородный дом. Согласно этому предположению, такой клиент, купив участок в организованном коттеджном поселке, может самостоятельно построить на нем жилье дешевле, чем если бы он купил готовый дом.

Однако в действительности все оказывается далеко не так - чаще всего после приобретения участка без подряда покупатель вынужден за дополнительную плату подводить коммуникации, устанавливать забор, бурить скважину,  устанавливать септик и т. д. Как правило, все это не прописывается в рекламных материалах, а выясняется лишь на месте, да и то, если вы достаточно пытливы. Итоговая разница между двумя величинами  оказывается весьма существенной.

Например, на Горьковском шоссе общая стоимость домовладения с учетом дополнительных расходов в среднем в 3,39 раза выше заявленной стоимости земли.

Схема работает следующим образом. Скажем, в поселке «Буньковские просторы» в конце октября предлагался участок площадью 9 соток по цене 729 тыс. руб. Затем к этим расходам добавляется:
- 1,5 млн руб. на строительство деревянного дома,
-  700 тыс. руб. на чистовую отделку с разводкой коммуникаций,
- 90 тыс. руб. - на септик,
- 60 тыс. руб. на установку забора,
- 20 тыс. руб. за оформление документов на покупку земли.

Таким образом, общая сумма дополнительных расходов составит 2,37 млн руб., а с учетом стоимости земли цена домовладения возрастает до 3,099 млн руб.

Другой пример: на Егорьевском шоссе средний коэффициент составляет 2,71. Так, в поселке «Сосновый край» здесь предлагается участок земли без подряда площадью 13,5 соток и стоимостью 868 тыс. руб. В эту цену входят земля, электричество, внутрипоселковые дороги, внешний забор, а также оформление документов на покупку участке. Однако к получившейся цене будущему жителю поселка придется добавить 1,5 млн руб. на строительство дома, 700 тыс. руб. на чистовую отделку с разводкой коммуникаций, 250 тыс. руб. – подводка газа, 150 тыс. руб. на установку скважины, 90 тыс. руб. на септик и 60 тыс. руб. на забор.

То есть, разделив итоговую стоимость домовладения на изначальную цену участка, мы получаем заветный коэффициент по конкретному поселку. В свою очередь, сопоставив его с аналогичными данными по другим поселкам, можно высчитать средний коэффициент по направлению. Важно заметить, что за пределами исследования оказались самые «дорогие» трассы, где, в основном, преобладают коттеджные поселки традиционного типа, а стоимость земли невероятно высока  — это Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. На каждой из трасс, включенных в исследование,  мы сделали репрезентативную выборку поселков, которые в итоге приводили к общему знаменателю.

 

РЕЙТИНГ ПОДМОСКОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ПО СООТНОШЕНИЮ ОБЪЕМА ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАСХОДОВ К ЦЕНАМ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

Направление

Средний коэффициент

по направлению

Калужское шоссе (5 поселков)

1,36

Дмитровское шоссе (5 поселков)

1,48

Ленинградское шоссе (5 поселков)

2,05

Волоколамское шоссе (5 поселков)

2,06

Щелковское шоссе (5 поселков)

2,44

Егорьевское шоссе (5 поселков)

2,71

Ярославское шоссе (5 поселков)

2,8

Каширское шоссе (5 поселков)

2,96

Новорязанское шоссе (5 поселков)

3,29

Симферопольское шоссе (6 поселков)

3,36

Горьковское шоссе (5 поселков)

3,39

Пятницкое шоссе (5 поселков)

5,96

ИТОГО ПО 12 НАПРАВЛЕНИЯМ

2,82

По данным исследования RealEstate.Ru

Рекордсмен по допрасходам

Как выяснилось в ходе исследования, наиболее откровенны со своим покупателем продавцы участков на более престижных направлениях. Так, первое место в нашем рейтинге заняло считающееся одним из самых дорогих Калужское направление (итоговый индекс – 1,36), затем следует Дмитровское (1,48) и Ленинградское шоссе (2,05). Более того, вплотную к тройке лидеров примыкает также престижное Волоколамское шоссе (2,06). При этом все недорогие направления, наоборот, оказались среди аутсайдеров: выяснилось, что продавцы заманивают покупателей низкими ценами, которые на поверку приводят к гигантским дополнительным расходам.


Одним из рекордсменов Подмосковья по сумме дополнительных расходов можно признать поселок «Ромашкино» на Симферопольском шоссе в 60 км от МКАД, где можно приобрести 10 соток за 300 тыс. руб., то есть 30 тыс. руб. за сотку — невероятная цена для Московской области. Однако само строительство дома обойдется в 2 млн рублей, подведение электричества к дому стоит 80 тыс. руб., около 100 тыс. руб. стоит пробурить скважину, чтобы получить воду у себя на участке. При этом газ продавцы участков вообще не обещают, также не будет централизованной канализации, и покупателям придется решать вопрос при помощи септика. То есть действительные расходы составят как минимум 2,48 млн руб., что в восемь(!) раз превысят номинальную стоимость земли.

Для сравнения на том же направлении можно приобрести гарантированный дом с подрядом всего на полмиллиона рублей дороже.  Кроме того, высчитанная нами сумма допрасходов возможна при оптимистичном развитии событий. Все может быть гораздо хуже. Ведь при самостоятельном обустройстве своего загородного жилья велик риск мошенничеств и прочих форсмажорных ситуаций, не говоря уже о дополнительных усилиях и временных затратах.  Но! Несмотря на это, на пике продаж девелопер проекта — компания «Красивая земля» - продавала каждую неделю по 30-40 участков в «Ромашкино».

 

Отсутствие центрального водоснабжения и канализации

Это  одна из отличительных черт относительно недорогих коттеджных поселков, где предлагаются участки без подряда. Например, в поселке «Рязанцы», расположенном на Ярославском шоссе всего в 4 км от Сергиева Посада продаются 10 соток земли за 1 млн руб., что для такого расположения совсем немного. В поселке попросту отсутствует проблема транспортной доступности, потому что доехать до него можно практически любым общественным транспортом из Москвы в Сергиев Посад. Однако на этом достоинства поселка заканчиваются: позднее выясняется, что вода залегает только на глубине 30-70 метров, поэтому скважина обойдется в полтора раза дороже, чем обычно — в 140 тыс. руб. В итоге со всеми дополнительными расходами получается итоговая цена домовладения в 3,2 млн руб. При этом центрального водоснабжения и канализации в поселке не запланировано, а ближайший магазин расположен только в Сергиевом Посаде, то есть в 4 километрах от поселке. Достоинством поселка можно было бы назвать возможность ипотечного кредита в «Сбербанке» под 8% годовых (при условии 50-процентного начального взноса), но на участки без подряда это предложение, по понятным причинам, не распространяется.

На дорогом Калужском направлении ситуация обстоит несколько иначе. В частности, самым дешевым предложением здесь можно назвать поселок «Цветочный» в 25 км от МКАД. Участок в 10 соток стоит здесь 3,25 млн руб. При этом продает его известный на рынке игрок — компания «Абсолют». Строительство дома эконом-класса площадью 100 кв. м с привлечением своего подрядчика обойдется в 2 млн руб. При этом на территории поселка предполагается построить детский сад, торговый комплекс, отделение банка и детско-спортивные площадки. Кроме того, поселок будет оснащен всеми центральными коммуникациями: расценки примерно такие же, как у других продавцов: примерно 200-300 тыс. руб. за газ и около 100 тыс. руб. за подвод воды и канализации.

Владельцы участков держатся в секрете

Помимо большого числа скрытых расходов, одной из особенностей сегмента участков без подряда то же, что зачастую риэлторы и представители продавца отказываются называть владельцев участка, а также показывать документы на землю.

В частности, в поселке «Колонтаевские усадьбы» по Горьковскому направлению представитель компании «Бест-Недвижимость» заявил журналисту RealEstate.Ru: «Мы даже в преддоговоре вымарываем персональные данные», а в большинстве остальных случаев риэлторы перед показом документов на участки требовали внести авансовый платеж, чаше всего равный половине стоимости земли.

На Ленинградском шоссе участки без подряда и с подрядом продают уже в основном крупные лендлорды такие, как «Промсвязьнедвижимость» и «Абсолют», однако на этот раз самым раздражающим фактором для покупателя может стать возможность строительства третьей взлетно-посадочной полосы для аэропорта «Шереметьево». Например, жители расположенной недалеко от поселка «Маленькая Шотландия» деревни Лунево и близлежащих Паршино, Дубровки и Пикино уже сейчас требуют от властей решить вопрос с переселением.

В свою очередь на Дмитровском направлении предлагается земля в поселке «Аусбург» за невероятные для этого направления 105 тыс. руб. за сотку, но это без учета стоимости коммуникаций. Однако основной сложностью при покупке земли в этом поселке является, то что ее собственником является некто Удодов Александр, зарегистрированный в Дагестане, однако участки продает по доверенности через Станислава Филиппова. По сути это означает, что покупателю придется проверить законность владения участком. Более того,  управляющая компания (УК) в договоре на подведение коммуникаций не несет никакой ответственности за невыполнение обязательств. Например, если покупатель просрочит на 15 дней платеж за коммуникации, ему придется платить штраф в размере 0,1 % от стоимости конкретного вида коммуникаций, а если УК просрочила свои работы — то ее ответственность будет в десять раз меньше — только 0,01%. В целом, по данным исследования RealEstate.Ru, покупка земельного участка без подряда позволяет сэкономить, только если покупатель способен с одной стороны профессионально проконтролировать ход строительных работ и расход материалов, а с другой внимательно отнесется к дополнительным расходам, которые у него обязательно возникнут.

Тайные покупатели – Наталья Кузнецова, Ирина Фильченкова
Автор исследования - Алексей Лоссан

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Горьковское шоссе: дом и участок за 4 млн руб.

Егорьевское шоссе: дом от 3,6 млн руб. 

Волоколамское шоссе: охота на эконом-класс

Ленинградское шоссе: взлетно-посадочная романтика

Каширское шоссе: купить дом у олигарха Анисимова

 Новорязанское шоссе: как стать соседом патриарха? 

Пятницкое шоссе: выбираем дом у Истринского водохранилища

 Выбираем дом на Симферопольском направлении

Эконом-класс на Ярославском шоссе

Калужское направление: больше разброс — больше разнообразие

Выбираем коттедж на Дмитровке

Щелковское шоссе: дома до 6 млн рублей

Следите за новостями