Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

TEST&LIFE: Эконом-класс на Ярославском шоссе

15 июля 2011
Очередную экспертизу загородных домов Realestate.ru провел по Ярославскому шоссе

Журналист Realestate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали Ярославское направление. Наш бюджет — около 6 млн руб при возможности получения ипотечного кредита и рассрочек, но в действительности мы ищем вариант значительно дешевле . То есть речь идет о покупке дома эконом-класса. При этом мы хотим, чтобы наш дом был не дальше чем на расстоянии 60 км. от МКАДа. Но в отличие от Симферопольского шоссе (см. июньский Test&Life) таких предложений здесь меньше.          

Поселки,

форма предложения

                       

«Сосенки

-Филипповское»,

 

с подрядом и без

«Рязанцы»,

 

с подрядом и без

«Лешково»,

 

с подрядом

и без

«Охотино»,

 

с подрядом и без

«Дюна»,

 

с подрядом

Площадь участка, соток

12

10

10

10

10

Площадь дома, кв.м

127

120

120

120

164

Расстояние от МКАД, км

72

47

45

56

45

Сколько участков продано

29 из 97

16 из 110

29 из 32

17 из 52

45 из 63

Стоимость заявленная /стоимость,    включая дополнительные  расходы, млнрублей

2, 45 / 3,27

1,0 / 4,2

1,2 / 4,53

1,25 /  4, 45

5,5 / 6,2

Что входит в официальную стоимость

Земля, дом, электричество, фасад забора, ворота, асфальтированная дорога к поселку

Земля, электричество, подведение магистрального газа до границ участков и обустройство территории поселка

Земля, электричество, обустройство территории поселка

Земля, электричество, подведение магистрального газа до границ участков и обустройство территории поселка

Земля, дом под отделку, все коммуникации

Дополнительные расходы, рублей

Чистовая отделка: от 300 тыс.

Подводка газа к дому: до150 тыс.

Разводка света по дому: 60 тыс. 

Скважина: 100 тыс. 

Септик: 60 тыс.

Забор: 60 тыс.

Наценка на  стоимость участка от собственника: 90 тыс.

ИТОГО: 820 тыс.

 

Строительство дома:  2,16 млн

Чистовая отделка: 500 тыс.

Подводка газа к дому: 160 тыс.

Разводка света по дому: 50 - 80 тыс. 

Скважина: 140 тыс.

Канализация: 60-80 тыс.

Забор: 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли: 20 тыс.

 

ИТОГО: 3,2 млн

Строительство дома:  2,16 млн

Чистовая отделка: 500 тыс.

Подводка магистрального газа в поселок: 250 тыс.

Подводка газа до дома: 160 тыс.

Разводка света по дому: 50 - 80 тыс. 

 Скважина:  100 тыс.

Канализация: 60-80 тыс.

Забор: 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли: 20 тыс.

ИТОГО: 3,33  млн

Строительство дома:  2,16 млн

Чистовая отделка: 500 тыс.

Подводка газа до дома: 160 тыс.

Скважина:  100 тыс.

Канализация: 60-80 тыс.

Забор: 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли: 20 тыс.

ИТОГО:3,2 млн

Чистовая отделка: 500 тыс.  

Подводка газа и разводка систем отопления: 100 тыс.

Забор: 60 тыс.

Оформление документов на покупку земли: 20 тыс.

ИТОГО: 560  тыс.

Стоимость обслуживания, рублей

Будет решать собрание собственников — не менее 3 тыс.

3 тыс. + коммунальные. Тариф по сельской местности

3 тыс. + коммунальные. Тариф по сельской местности

3 тыс. + коммунальные. Тариф по сельской местности

7 тыс. без  электричества. Плата уменьшиться до 4,5 - 5 тыс. после полного заселения поселка

Газ (время подведения)

2011- 2012  (или газгольдер)

ноябрь 2011 - II квартал 2012

Начало 2012

Октябрь 2011- начало 2012

Автономное газоснабжение с установкой котла

Вода

скважина

скважина

скважина

скважина

внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Электричество, кВт

5

15

15

15

10

Канализация

Септик

Септик

Септик

Септик

Биосептик типа «Фаворит+»

Интернет

Sky link

3 G модем

Sky link

3 G модем

Sky link

3 G модем

Sky link

3 G модем

Sky link

3 G модем

Форма оплаты

35 % - аванс. Рассрочка, — максимум, на год.  Ипотека возможна.

10-12 % - аванс от стоимости земельного участка. Скидка до 5% при оплате в течение 3-х недель.

Ипотека от Сбербанка.

10 % - аванс. Оплата — через месяц.

На дом возможна ипотека.

 10 % - аванс. Оплата — через месяц.

На дом возможна ипотека.



50% - аванс в течение месяца.

Рассрочка -полгода.

Ипотека от Сбербанка на 30 лет. 15% первоначальный взнос.

Источник: собственники участков и риелторы - Иван Васильев, Valley Green, Radiance Group.

 

«Сосенки-Филипповское»: от скидки до наценки – один шаг  

 Итоговая стоимость: от 2,21 млн до 3,32 млн руб

Этот поселок заинтересовал меня еще по телефону. Представитель Агентства Недвижимости «Город» предложил интересные условия – участок за 600 тыс. рублей и строительство дома  - за 1,85  млн, всего – 2,45 млн (подробнее см. в таблице). Приехав на место, я получила еще более приятный сюрприз. 11,89 соток в центре поселка  мне согласились продать  за 550 тыс. руб., а дом из оцилиндрованного бревна площадью в 130 кв.м. - всего за 930 тыс. руб.(см. фото) вместо официальных  1,85 млн!

Тут же мы посчитали и допрасходы: отделка (пол, потолок, окна), разводка электричества, скважина для воды, септик и забор. В итоге, участок, дом, отделка и коммуникации обошлись бы в 2,21 млн руб.  Я уже стала радостно потирать руки, но дальнейшие переговоры дали понять, что предложение с таким дисконтом останется только на словах.  

Так, в письме с копией типового договора собственник земли под Филипповским  - Иван Васильев - цену того самого участка за 550 - 600 тыс. руб. поднял до 690 тыс. Поэтому в итоге мы предпочли дать еще и максимальную стоимость по этому предложению:  участок  - 690 тыс. рублей, строительство дома – 1,85 млн, допрасходы – 730 тыс. рублей. Всего: 3,27 млн.  

Но Филипповское, наверное, стоит того, - там красиво. Все дома бревенчатые, построены в одном стиле. А на немногочисленных пока грядках уже вовсю плодоносит смородина, хорошо привились яблоньки и вишни. «Земля здесь плодородная, а из-за песка сухо уже в апреле», - нахваливал поселок продавец Александр. А чтобы совсем меня убедить, он предложил попробовать вкусной воды у одного из хозяев дома, и взглянуть на сосновый лес. 

Напившись воды и оглядев не очень маленький поселок, могу еще раз сказать – хорошо! Плохо то, что  здесь будет почти 100 соседей, а один из них строит гигантский дом явно человек на 20...

Поселок находится во Владимирской области, Киржачском районе. Сюда ближе добираться по Щелковскому шоссе — 62 км, по Ярославке получается 72 км. Доехать можно и на общественном транспорте: от станции метро "Щелковская" автобусом или маршруткой до деревни Киржач. Щелковское шоссе очень живописное, с двух сторон окружено березками, особенно ближе к Черноголовке, а сам асфальт — новенький. Правда, по дороге три железнодорожных переезда, что может увеличить время в пути.

 В Филипповском пока нет магистрального газа, но можно обойтись и электричеством, если не жить тут постоянно. А можно установить газгольдер за 290 тыс. руб. Газа хватает на полгода, через полгода нужно дозаправить, что стоит 40 тыс. руб. Многие считают, что это невыгодно, если не жить в поселке постоянно. Круглосуточная охрана, будет магазин повседневных товаров, детская и спортивная площадки. Если говорить о предлагаемом здесь отдыхе, то совсем рядом удобная для купания - река Шерна, у нее - песчаное дно, чуть дальше речки Кошинка и Мележа. В Мележе водятся плотва, окунь, щука.

ВЫВОД: В поселке уютно и красиво, сразу хочется здесь остаться. Но вот договариваться с продавцами нужно с повышенным вниманием, потому что на словах даются сумасшедшие скидки, а на бумаге цена  оказывается выше, чем в официальном предложении.

 

«Рязанцы»: с ипотекой, но без магазина

Итоговая стоимость - 4,2 млн руб.

Рязанцы Добираться до этого поселка было легко и приятно. «Рязанцы» находятся в 4 км от старинного города Сергиев Посад, резиденции патриарха. Места - паломнические, намоленные. Дорога в 47 км от МКАД занимает около 50 минут при отсутствии пробок. Доехать можно и на общественном транспорте. Каждый час от станции метро ВДНХ курсирует автобус № 388, который может остановиться по требованию в 400 м от деревни Рязанцы.

 Но вот на месте мы увидели только… голое поле. Мою попутчицу Маргариту, имеющую серьезные намерения обзавестись загородным домом, очень смутило то, что поселок совсем пустой, и покупателей пока немного: продано 16 участков из 110.

Но нам тут же начали рассказывать и о плюсах. В Рязанцах можно взять 10 соток за 1 млн руб. и самим построить дом. Причем любой, на свой вкус. А можно обратиться к подрядчику, которого рекомендует хозяин этого поля — Леонид Хватов. Хозяйский подрядчик строит дома из газосиликатных блоков толщиной в 40 см. Они штукатурятся, на покрытие дается гарантия в 20 лет. Крыша — металлочерепичная, окна — пластиковые, пол — без стяжек. Если покупать участок с подрядом, то появляется возможность взять ипотечный кредит в «Сбербанке». При первоначальном взносе в 50 % можно получить кредит на восемь лет под 8% годовых. Если денег хватает только на 15% от стоимости дома, то можно тоже занять в «Сбербанке», но под более высокий процент (от 13,5% годовых).

Минимальная стоимость строительства дома без чистовой отделки составит 2,16 млн руб. Со всеми допрасходами (см. таблицу) - за исключением интернета и телефона - получается 3,2 млн руб. По интернету и телефону вопрос будут решать домовладельцы ближе к концу лета. 

Вместе с тем, оказалось, что здесь некоторые расходы немного дороже, чем в среднем по рынку. Так, хорошая вода залегает только на глубине 30-70 метров, поэтому вырыть скважину дешевле, чем за 140 тыс. руб. не получится, хотя стандартная цена — 100 тыс. руб.

Есть тут и управляющая компания - Valley Green, аффилированная с Хватовым. Она будет подводить коммуникации и управлять поселком. В Valley Green заверяют, что облагораживать поселок компания начнет буквально в этом месяце. В том числе, подводить  электричество и  газ до участка, прокладывать подъездные и внутренние дороги, строить забор по периметру, въездную группу и здание охраны. Но вот центрального водоснабжения и канализации здесь не планируется: жесткий эконом. Магазин и развлечения  - только в городе Сергиев-Посад.

ВЫВОД: Порадовала возможность ипотеки на дом, но вот отсутствие инфраструктуры, даже магазина в непосредственной близости, заставило крепко задуматься.

 

 «Охотино»: добираться неудобно, но есть речка

Итоговая стоимость  - 4,45 млн руб

Охотино Земля под этим поселком тоже в собственности Леонида Хватова. Но преимуществом этого участка является то, что, в отличие от «Рязанцев», здесь уже строятся дома также из силикатных блоков (см. фото), а недостатком то, что сюда довольно сложно добираться общественным транспортом (электричка до Сергиева Посада, автобус до деревни Новоселки и 2, 5 км пешком). Всего от Сергиева Посада — 9,9 км. Поэтому Маргарита сюда даже не поехала. Но и на авто пока добираться не очень комфортно: последние 3 км дорога разбита.  Кроме того, продавец заверил нас, что застройщик проложит асфальт до ближайшей к поселку деревни Лохозовское, пока приходится трястись по грунтовке. 

Участок в этом поселке точно также можно брать с подрядом и без. С подрядом и всеми допрасходами дом тянет на 4,5 млн руб. Конечно, можно построить и что-то подешевле. 

Купаться можно в реке Торгоша: песчаное дно и достойная глубина - больше 1 метра. Один домовладелец уже имеет тут участок с собственным выходом к реке. Газ здесь будет (у владельца поселка есть техусловия), его стоимость входит в контракт. Ближайшее сельпо - в деревне Новоселки. Со временем будет и собственный магазин.

ВЫВОД: Осталось непонятным, почему здесь предложение дороже, чем в "Рязанцах".  Обнадеживает только то, что в этом поселке уже приступили к строительству домов, да и перспектива с инфраструктурой более оптимистичная.  

 

«Лешково»: уединенно и красиво

Итоговая стоимость — 4,53 млн руб

ЛешковоЗдесь осталось всего два участка. 10 соток стоят 1,2 млн руб., что дороже на 200 тыс. руб., чем в соседних «Рязанцах», а дом – по той же цене. Земля здесь опять же принадлежит господину Хватову, а управлять будет Valley Green. 

И хотя тут также нет ни одного строящегося дома, землю раскупили быстро, как рассказал представительValley Green. Высокий спрос легко объясним: здесь будет небольшой поселок — всего на 32 домовладения, на продаваемых участках — березки (см. фото), а рядом святой источник Сергия Радонежского с купелью. Воду из источника я попробовала: продавец любезно нам его показал. Но вкусом была разочарована: вода отдавала жестяной трубой, не Perrier. Реки здесь нет, купаться можно в Морозовских озерах, которые находятся в 7 минутах на машине или в карьерах — в пяти минутах на машине. Дорога к поселку уже строится.

 Уже проведено  электричество. Магистральный газ в стоимость земли не входит, поэтому за его подводку к участку придется доплатить 250 тыс. руб. Но техусловия на газ уже есть. На вопрос, когда реально поставить дом, продавец ответил, что на следующее лето. До «Лешково» можно добраться так же, как и до Рязанцев — расстояние примерно тоже. Прямо до деревни Лешково ходит автобус. 

ВЫВОД: Небольшое количество жильцов и березки при малой разнице в цене, по сравнению с «Рязанцами» и «Охотино», оказались решающими. Маргарита решила именно здесь покупать участок.

 

«Дюна»: есть за что переплачивать

Итоговая стоимость - 6,2 млн руб.

Дюна Бревенчатый дом вместе с 10 сотками стоит 5,5 млн руб, и включает почти все коммуникации (см. таблицу). Но вложиться придется в косметическую отделку: установить сантехнику, сделать пол, потолок, внутренние двери, системы отопления. Все это может потянуть до 700 тыс. руб. Можно попробовать вписаться и в меньшую сумму, но кругом очень нарядные деревянные дома с красивыми узорными наличниками, и ухоженными клумбами, поэтому придется соответствовать. 

«Дюна» находится на расстоянии 40 км от МКАД, в 30 минутах езды. Поселку уже три года, и он заселен на две трети. Граничит с Дмитровским лесничеством, домами отдыха «Сорочаны», «Волен» и « Парком Экстрим». 

Здесь есть охотничий клуб «Лисья нора» и конная база им. Федорова. Будут построены магазин, аптека, гостевая парковка, детские и спортивная площадки. Жители ездят купаться на Икшинское водохранилище (10 минут езды на машине). До соседней деревни Ординово ходит автобус от ВДНХ через Софрино. 

Строит поселок Radiance Group (более десяти лет на рынке). Стоимость обслуживания — больше 7 тыс. руб. «Вместе с коммунальными зимой мы платим 10-12 тыс руб», - рассказала мне хозяйка одного из домов площадью в 240 кв.м, - топить дом приходится электричеством». Стоимость проживания тут снизиться, как обещают в Radiance до 4,5 — 5 тыс руб, когда поселок будет полностью заселен.

ВЫВОД: Здесь получается самый дорогой дом в нашем топе, но и расстояние до МКАД меньше и коммуникации почти все уже включены. Но есть один большой недостаток: стоимость обслуживания очень высокая. Хотя природные условия и  инфраструктура тянут уже на бизнес-класс. Например, в соседнем коттеджном поселке «Митрополье»  (35 км от МКАД) цены на дома колеблются в пределах 17 млн руб.

 Участки и дома тестировала Наталья КУЗНЕЦОВА 

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова