Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

Таунхаусы на Киевке: хорошо, но мало

15 августа 2012
Если мы раньше под видом «тайного покупателя» колесили по Подмосковью с целью найти именно загородный дом, в качестве летнего жилья, то теперь, обратив внимание на рост предложения таунхаусов довольно близко к столице (максимум, 25 км от МКАД), решили подобрать и вовсе альтернативу городской квартире. Жить на природе круглый год и в хорошей транспортной доступности к месту работы в городе – разве плохо? Вот мы и задались целью выяснить, могут ли существующие предложения, да еще и в ценовом сегменте до 10 – 12 млн рублей, переманить нас из шумной и пыльной столицы за МКАД.

Если мы раньше под видом «тайного покупателя» колесили по Подмосковью с целью найти именно загородный дом, в качестве летнего жилья, то теперь, обратив внимание на рост предложения таунхаусов довольно близко к столице (максимум, 25 км от МКАД), решили подобрать и вовсе альтернативу столичной квартире. Жить на природе круглый год и в хорошей транспортной доступности к месту работы в городе – разве плохо? Вот мы и задались целью выяснить, могут ли существующие предложения, да еще и в ценовом сегменте до 10 – 12 млн рублей, переманить нас из шумной и пыльной Москвы за МКАД.

Таунхаусы — это достаточно необычный для нашего рынка формат, предлагающий основные достоинства загородного жилья: экологию, лесное окружение с участком практически по цене городской квартиры. Причем  из-за отсутствия собственной традиции большинство девелоперов таких проектов предпочитают ориентироваться на зарубежные, в основном, немецкие или английские примеры. Выяснилось, что спрос на подобные предложения так высок, что многие девелоперы не предлагают никакой рассрочки, а также стараются не работать с ипотекой. Более того, они настойчиво советуют долго не раздумывать, потому что хорошие таунхаусы все же в дефиците. По крайней мере, так обстоят дела на Киевском шоссе.


НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ 

«Апрелевка-Парк»: самый бюджетный вариант
Итоговая стоимость - 6,9 млн руб.

Таунхаусы в поселке «Апрелевка-Парк» делятся на два типа: побольше и поменьше. Изначально менеджер по продажам интересуется у меня, какой вариант необходим. Первый вид таунхаусов по площади не превышает 100 кв. м и стоит около 4 млн руб.: от 3,7 до 4,2 млн руб. в зависимости от того, в какой секции дома расположен таунхаус. При этом в стоимость дома не входит подключение к газу, и его придется оплачивать отдельно: так называемый «газовый пакет» стоит 350 тыс. руб. Все остальные коммуникации: центральное водоснабжение, 6 кВт электричества и канализация входят в стоимость. Немного другая ситуация у таунхаусов площадью побольше — от 150 кв. м. Эта очередь на плане находится немного в стороне от первой, и здесь стоимость газа уже включена в цену предложения. По сути, девелопер позиционирует два типа таунхаусов как два разных сегмента: эконом- и бизнес-класса.

Обращают на себя внимание глобальные планы девелопера по строительству обширной инфраструктуры, включая пекарню и мясную лавку, однако настораживают два фактора. Во-первых, в поселке еще нет газа: с учетом того, что во всех остальных рассмотренных нами поселках газ уже лежит или будет в ближайшее время, это серьезный минус. Во-вторых, то, что этот поселок прекратила продавать компания «Инком-Недвижимость». Как выяснилось в телефонном разговоре с риэлтором, девелопер не стал с «Инкомом» продлевать договор. Кроме того, риэлтор рассказал, что таунхаусы строятся на землях ИЖС, что для двухэтажных домов не критично, но все же не спокойно.

Вывод: Самое доступное предложение на таком расстоянии от Москвы по Киевскому направлению, достойная замена городской квартиры. Особенно с учетом того, что за такие деньги в примыкающем к этому шоссе Юго-Западном округе столицы нельзя найти даже двухкомнатную квартиру. Но смущает отсутствие газа и то, что таунахусы возводятся на землях  под индивидуальное строительство.

«Бремен»: секретно-медная история
Итоговая стоимость - 6,95 млн руб.

Если «Апрелевка-Парк» предлагает разные типы недвижимости, включая таунхаусы и обычные коттеджи, то поселок «Бремен» - это исключительно таунхаусы. По словам менеджера по продажам поселка Екатерины, девелопером и инвестором этого поселка являются два частных лица: отец и сын, однако конкретные фамилии она называть не стала. При этом строят проект они на свои деньги, не привлекая банковских средств, и того же самого ждут от своих покупателей. В этом поселке не предлагается ни рассрочки, ни ипотеки. Как объяснила Екатерина, такое необычное решение должно отфильтровать покупателей одного социального статуса, «гарантия того, что рядом с вами не поселится ипотечник».

При этом в чем именно ипотечные покупатели хуже всех остальных, в компании не объясняют. Стоит отметить, что проект представляет уникальные дизайнерские решения, прежде всего, с точки зрения фасадов — их предлагается отделать, например, окисленной медью или сланцем. Для сравнения первый вариант предлагался в свое время только на элитном рынке городской недвижимости, например, в проекте Copper House.

Поселок относительно небольшой, поэтому здесь не будет обширной инфраструктуры, пока речь идет исключительно о детской площадке. Очевидный плюс «Бремена» - это низкий уровень ежемесячных эксплуатационных расходов, всего около 1700 рублей с таунхауса, что в несколько раз меньше, чем в других подобных проектах. Еще один плюс — совсем небольшое расстояние от Москвы, правда это, в основном, удобно тем, кто добирается в столицу из поселка, чем наоборот. Дело в том, что «Бремен» расположен с левой стороны Киевского шоссе, если ехать в область, то есть по дороге туда приходится делать достаточно неудобный крюк, а потом добираться через весь Московский.

Вывод: Достойное предложение, если не смущает отсутствие всякой ипотеки и рассрочки.

«Бристоль»: жизнь на улице Черчилля
Итоговая стоимость - 8,75 млн руб.

Поселок «Бристоль» - это пример типичного для подмосковных мест поселка, выдержанного в строгом зарубежном стиле, в данном случае — английском. Поселок достаточно большой (230 домов), и сразу видно, что продажи поставлены на поток. Менеджеры проводят представления сразу для нескольких клиентов, новые покупатели также постепенно подходят и присоединяются к разговору. Как объясняет менеджер, если вы хотите жить на улице Черчилля, вам сюда. Шоу-рум раскрашен в цвета английского флага. Поселок строится несколькими очередями: уже заселены все квадрохаусы, состоящие из четырех индивидуальных секций, построена первая очередь таунхаусов, в которой уже живут люди, на что указывают припаркованные у дверей автомобили.

Всего предусмотрено по плану пять очередей таунхаусов и одна очередь дуплексов в далеком будущем.  В поселке также предусмотрена глобальная инфраструктура, которая, по сути, позволяет ему превратиться в автономный город, в частности, фитнес-центр, спортивные и детские площадки, детский сад, ресторан, торговый центр с супермаркетом и аптекой, пляж и т.д.

Вывод: Таунхаусы в «Бристоле» особенно рекомендуются любителям Англии и фанатам британского образа жизни.


«Чистые пруды»: за спиной логопарк «Крекшино»
Итоговая стоимость - 9,25 млн руб.

Поселок «Чистые пруды» - результат работы достаточно известного в Подмосковье девелопера — ГК «СИТ». По цене проект относится скорее к нижней границе бизнес-класса, однако по нескольким параметрам его можно считать «жестким экономом». Во-первых, поселок расположен в поселении Крекшино прямо за одноименным гигантским логистическим комплексом. Таким образом, у самых дорогих торцевых таунхаусов открывается вид на глухую серую стену склада. Но справедливости ради стоит отметить, что фур в поселке неслышно, а сам комплекс отделен симпатичной аллеей, но такое соседство сказывается на транспортной доступности поселка: с Киевского шоссе до поселка нужно добираться через железнодорожный переезд, на котором скапливается настоящая пробка из фур, едущих к складу.

Во-вторых, в отличие от всех рассмотренных на Киевском шоссе таунхаусов, «Чистые пруды» продаются не совсем официально. По словам менеджера по продажам поселка Инны, в договоре купли-продажи указывается только 1 млн рублей. Остальная сумма за дом проходит без учета для налоговых органов. Еще один серьезный минус — невероятно большие эксплуатационные расходы — 7500 руб. в месяц: покупателям с учетом коммунальных платежей стоит подготовиться к выплате более 10 тыс. руб. ежемесячно. Из инфраструктуры жителям предлагается только детская площадка, при этом сами таунхаусы строятся просто друг за другом четкими прямоугольниками — вдоль границы логистического комплекса «Крешкино».

Вывод: Сильно переоцененное предложение для такого местоположения и с учетом недостаточно развитой инфраструктуры.

«Добрыня»: таунхаус в Жаворонках
Итоговая стоимость - 11,5 млн руб.

В отличие от большинства таунхаусов на Киевском шоссе, «Добрыня» не стал «новой Москвой», зато поселок расположен в поселении Жаворонки Одинцовского района, одном из наиболее престижных мест в окрестностях этого направления. Но местоположение «Добрыни» прямо на Минском шоссе добавляет лишние децибелы его жителям. Даже наличие шумоизоляционного щита не спасает владельцев некоторых таунхаусов, выходящих окнами прямо на трассу, от шума машин. Впрочем, уровень шума все равно намного меньше, чем в городских квартирах в центре Москвы.

С точки зрения концепции, «Добрыня» практически идеальный вариант, таунхаусы расчерчены ровными линиями в разных направлениях - от центральной зоны, в которой стоят коттеджи. К слову, коттеджи относятся к настоящему бизнес-классу и стоят от 22 млн рублей. В стоимость таунхауса входят все коммуникации. При этом в поселке нет рассрочки, зато ипотеку предлагают сразу два банка.

Вывод: Если не смущает близость оживленной трассы и хватает денег, то идеальное предложение для тех, кто стремится в бизнес-класс.


СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ С ТАУНХАУСАМИ ПО КИЕВСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ


Поселки/ Параметры

«Апрелевка-Парк»

«Бремен»

«Бристоль»

«Чистые пруды»

«Добрыня»

Площадь участка
(сотки)

1,8

1,5

1,35

4

4

Площадь таунхауса
(кв. м)

145

163

87

247

240

Расстояние от МКАД (км)

25

7

7

25

20

Сколько продано участков

Из 40 продано 26

Из 143 продано 80

Из 230 продано 83

Из 12 продано 9

Из 51 продано 33

Девелопер

«Апрелевка-Таун»

Частное лицо

Юридическое лицо

ГК «СИТ»

Частное лицо

Продавец

«Апрелевка-Таун»

Частное лицо

«Инком»

«Инком»

Частное лицо

Стоимость заявленная / стоимость с дополни-тельными расходами, млн рублей

5,9 / 6,9

5,95 / 6,95

7,55 / 8,75

8,25 / 9,25

10,5 / 11,5

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричество, водопровод, канализация

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Земля, электричество, водопровод, канализация

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ

Дополни-
тельные расходы, рублей

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн.


Подключение газу — 200 тыс.

ИТОГО: 1,2 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн


ИТОГО: 1 млн

Стоимость обслуживания в месяц, рублей

3600 + коммунальные платежи

1700 + коммунальные платежи

4500 + коммунальные платежи

7500 + коммунальные платежи

5000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Май 2013 г.

Ноябрь 2012 г

Проведен

Проведен

Проведен

Вода

Центральный водопровод

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Электричество (кВт)

6

5

5

10

15

Канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Отсутствует

Оптоволокно

Форма оплаты

При оплате 50 % стоимости предоставляется беспроцентная рассрочка на пять месяцев. При оплате 100 % предоставляется скидка 5 %.   

Рассрочка и ипотека отсутствует.

При оплате 70 % стоимости предоставляется беспроцентная рассрочка на месяц

Рассрочка и ипотека отсутствует.

Рассрочка отсутствует. Ипотека в Сбербанке и BSGV


Источник: "Инком", "Апрелевка-Таун", собственные данные девелоперов

Алексей Лоссан

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова