04 апреля 2012

СВАО: такой разный бизнес-класс

В Северо-восточном административном округе Москвы, куда мы отправились под видом «тайного покупателя» смотреть квартиры бизнес-класса стоимостью до12 млн руб., мы столкнулись с острым дефицитом предложения.

В Северо-восточном административном округе Москвы (СВАО, численность населения - 1,25 млн человек,  это 9,4 % территории столицы), куда мы отправились под видом «тайного покупателя» смотреть квартиры бизнес-класса стоимостью до12 млн руб., также как  в ВАО  мы столкнулись с острым дефицитом такого предложения.

Либо предлагается панель, либо все уже продано, как в ЖК «Шоколад», либо цена превышает 15 млн руб., как в ЖК «Искры радости». Поэтому мы не набрали даже положенных пяти вариантов, а один из четырех  - ЖК «Лосиный остров» -  находится в ВАО, хотя и ближе к северной границе округа. Но в «Лосиный остров» мы заглянули потому, что в прошлый раз  в отделе продаж застройщика — компании «Дон-Строй Инвест» - нам дали неверную информацию о том, что продажи здесь приостановлены до сентября.  

Несмотря на то, что  в СВАО есть такая жемчужина соцарта, как ВДНХ (или как сейчас его называют ВВЦ), дома бизнес-класса с хорошей архитектурой  здесь наперечет. Я считаю, что дорогое жилье должно быть красивым. Например таким, как ЖК «Искры радости», «Триколор»  или ЖК «Мос-Анжелес». Это настоящий антогонист ВДНХ и строгому соцреализму - оригинальная, толстеющая к низу башня. Очумелая архитектура с гениальным стебным названием. Именно так нужно строить и называть дома, чтобы оставаться в памяти народной, и дорого продавать.

 
НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК 


ЖК «Триколор»: ул. Ростокинская, вл.2

Итоговая стоимость — 9,45 млн руб.

Красивый, но немного официозный ЖК «Триколор» возвышается рядом с ВДНХ, вторя  этому социалистическому Версалю. Подъезжая к нему по проспекту Мира,  всякий раз будешь любоваться скульптурой Веры Мухиной «Рабочий и Колхозница».  Но вот когда в «Триколоре» можно будет поселиться - большой вопрос: на сайте ЖК мы не нашли никаких документов. Мы не знаем ничего о статусе земельного участка, о разрешительной документации, о самом проекте, о сроках и динамике строительства, даже название продавца не раскрывается. Корпоративный сайт  девелопера этого ЖК - Capital Group - не добавляет ясности.

Компания «Миэль» когда-то написала, что Capital Group несколько лет назад приобрела   территорию мебельной фабрики ДОК-17,  и теперь  возводит на ее месте МФЦ «Триколор», в виде трех башен: одна – 31-этажная и две - по 46 этажей. Они будут объединены, и в стилобатной части разместятся офисы, а выше - жилье. Больше никакой информации нет.  

«Наша» «двушка»  в 1 корпусе на  17-м этаже площадью 61 кв.м стоит без отделки 8,6 млн руб. Но посмотреть ее нельзя, аналог — тоже. «Опасно, идут строительные работы, - объясняет продавец, - показы будут ближе к осени». И хотя квартира продается по переуступке прав, продавец по телефону говорит, что можно будет взять ипотечный кредит в ВТБ 24, но только если действовать через компанию Century 21 Запад.

Вывод: красивый ЖК, шикарное место, но как покупать без ясности с документами?



ЖК «Мос-Анжелес»: ул. Коминтерна, вл. 28 

Итоговая стоимость  - 9,933  млн руб.

На улице Коминтерна - сплошь дома-коробки, как во всей спальной Москве. Архитектурное бюро  А-Б (в начале своей деятельности оно называлось Арт Бля) впихивает здесь огромную башню в 23 этажа, которая одним своим видом дразнит все тоскливое окружение. И этот ЖК — настоящий подарок району. Он - противовес всему, что тут есть: социалистическому ВДНХ, социалистическим домам. И здесь это архинеобходимо: на этой московской улице,  жизнь как бы остановилась  лет 30 назад. Но теперь она закрутится заново.         
 
«Двушка» площадью 61,87 кв. м на 8 этаже стоит  без отделки 9,035 млн руб. Продавец берет за бронирование 2,2% от стоимости квартиры, но не возвращает эти деньги в случае отказа от покупки. И это слегка отталкивает. Сейчас квартиры не показываются. «На следующей неделе, может, будут показывать, - говорят в отделе продаж застройщика – ООО «ГК Промингрупп»». Но думаю, это маловероятно: на здании еще не закончены  монтажные работы, и показывать просто нечего. Стен у дома нет.  Заявленный срок окончания стройки - 3 квартал 2012 года - не будет выполнен. Но застройщик работает по 214-ФЗ, и можно будет взыскать убыток, если что. 

Вывод: Внешне дом прекрасен, также радует, что договор оформляется по 214-ФЗ, но задержка со сроками смущает.



ЖК «Резидент 77»: Алтуфьевское шоссе, д. 77

Итоговая стоимость — 11,106  млн руб.

Строить бизнес-класс в 20 мин ходьбы от метро «Бибирево» — довольно сомнительная затея. Кроме того, внешне этот дом малопримечателен и очень похож издали на обычную «панельку» с облицовкой из кирпича. Но вестибюль отделан дорогой плиткой, как в домах «Дон-Строя».

Отношения с покупателем  оформляются по  предварительному договору, а документы на собственность обещают только летом - после судебных разбирательств с регистрирующим органами.

Ну и, соответственно, ипотека возможна будет только тогда, когда будут документы с правом собственности на квартиру. Все это, конечно, делает невозможной для нас покупку сейчас. Еще одна  деталь: разрешение на строительство этого ЖК по документам выдано до апреля 2011 года, но дата написана по зачеркнутому. И это хорошо видно. Трудно верить такому документу. Скорее всего, ЖК строился без разрешений. 
 
Сам 22-этажный дом с 2 подземными этажами готов, в квартирах идут ремонты. 78,8 кв.м. на 2 этаже стоят 10,354 млн руб. Сейчас в этой квартире живут строители  (см. фото внизу). Они не сразу открыли дверь, и продолжали играть в карты при осмотре.

Планировки мне не очень понравились: слишком большой коридор. И, наконец,  качество работ довершало картину маслом. Кирпич на стене, закрывающей трубы, положен криво (см. фото справа). Я спросила показчика, будет ли исправлен этот дефект, на что он мне ответил отрицательно: дом сдан госкомиссии.

Застройщик, инвестор и продавец — «ДВК-Недвижимость», для которого «Резидент 77» - первый проект. Но, по моим ощущениям, застройщик не очень старается для того, чтобы зарекомендовать себя на рынке.

Вывод: Плюс здесь только один – дом построен. Из всех четырех объектов мне меньше всего хочется купить квартиру здесь.




ЖК «Лосиный остров»: Погонный проезд, вл.1, корпус 2

Итоговая стоимость — 11,303  млн руб.

«Дон-Строй Инвест» очень гордится этим жилым комплексом.  И я ожидала увидеть нечто  не менее  прекрасное,  чем ЖК «Измайловский», который я посетила на прошлой неделе.  Тем более, что мне предложили   посмотреть сразу три квартиры, но мы остановились на двух,  а в итоге я посмотрела только одну. 

 Это была угловая квартира во 2 корпусе на 5 этаже окнами на знаменитый парк Лосиный остров. Из окна виден не только парк, но и линия электропередач, нефтепровод, и какая-то небольшая стройка рядом с ним. Что там строят, показчик не знает.     

Фотографировать он запретил мне. Если к этому добавить, что на стройке очень много мусора и пыли (такого я даже на экономклассе мало где видела), то смотреть на вторую квартиру мне не захотелось. На форумах люди жалуются на затягивание сроков. Мне тоже показалось немного странно то, что окончание строительства ожидается к концу года, а ключи выдадут только через полгода или даже год после завершения стройки.

Впрочем, солидная скидка в 8 %, чего и в помине нет на других  новостройках в СВАО и ВАО, заставляет присмотреться к этому предложению более внимательно. «Моя» «двушка» в 72,6 кв.м на 18 этаже  почти полностью построенного 2-го корпуса  стоит  10,533 млн руб. Без скидки — она стоит  11,450 млн руб. Разница почти в миллион рублей. Готовность дома более высокая, чем на других стройках, кроме «Резидента 77». Есть ипотека.

Вывод: Здесь меня покорила скидка, только бы со сдачей дома сильно не затянули.


СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В СВАО

 

 

 

Параметры/Адрес

ЖК «Триколор», ул. Ростокинская, вл.2
ЖК «Мос-Анжелес», ул. Коминтерна, вл. 28    

ЖК «Резидент77», Алтуфьевское шоссе, д.77
ЖК  «Лосиный остров»,  Погонный проезд, вл.1, корпус 2

Застройщик

Capital Group

ООО «ГК Промингрупп»

«ДВК-Недвижимость»
«Дон-Строй Инвест»

Продавец

Century 21 Запад

ООО «ГК Промингрупп»

«ДВК- Недвижимость»
«Дон-Строй Инвест»

Стадия строительства

Закончены фасадные работы  

Монтажные работы на уровне 19 этажа

Сдан

Ведутся отделочные работы

Срок реализации (получение права собственности)

4 квартал 2013 года

3 квартал 2012 года
4 квартал 2012 года
4 квартал 2012 года - 3-4 квартал 2013 года

Площадь квартир, кв. м

 
61

61,87

78,8
72,6  

Стоимость 1 кв. м (рублей)

140 983

146 032

131 395

145 082

Заявленная цена / итоговая с дополнительными расходами (млн руб)

8,6 / 9,45

 9,035  / 9,933

10,354 / 11,106

10, 533 / 11,303

Дополнительные расходы (рублей)

Отделка квартиры: 700 000


Документы на право собственности: 150 000


ИТОГО:

850 000

Отделка квартиры: 700  000


Бронирование:

198 770


ИТОГО: 898  770

Отделка квартиры:700 000  


Регистрация прав собственности: 52 757


ИТОГО:

752 757

Отделка квартиры: 720 000  


Регистрация прав собственности: 50 000


ИТОГО:

770  000

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

переуступка

214-ФЗ

Предварительный договор

214-ФЗ

Наличие рассрочки /ипотеки

ВТБ 24 (ставка - 11,9%)   

Сбербанк (ставка - от 9,5%)

 
Ипотеку обещают летом
    ВТБ 24 (ставка от 7,9%), Сбербанк, Райффайзенбанк ( ставка - от 9,5%)  

    Скидки, акции

    нет

    нет

    нет

    8%

    Уровень рисков

    высокий

    средний

    высокий

    невысокий


    Источник: Century 21 Запад, «ГК Промингрупп», «ДВК — Недвижимость»,«Дон-Строй Инвест».

    Наталья Кузнецова

     

    ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

    ВАО: комфортные новостройки по сходной цене - в дефиците

     

    Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

     

    Следите за новостями