05 июня 2012

Симферопольское шоссе: дома с участками до 4 млн рублей

На этот раз мы выбрали самые новые проекты в удалении от МКАД - до 70 км.

Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали самые новые проекты на Симферопольском направлении. На сегодняшний день, по общему мнению экспертов, оно лидирует не только по количеству новых проектов, но и по числу сделок на первичном рынке загородной недвижимости.

К примеру, по данным, Vesco Consulting, наибольшее число продаж по итогам 2011 года пришлось на объекты, расположенные как раз на Симферопольском шоссе. Здесь сосредоточено более 30 % всех сделок или около 8000 проданных домовладении. При этом чаще всего покупатели выбирают дом, расположенный в зоне 50 - 70 км от МКАД. На таком расстоянии можно дешевле московской «однушки» купить домовладение, из которого будет все еще удобно добираться до Москвы — новая трасса это позволяет. Более того, за те же 4 млн руб. можно найти коттедж с газом и центральным водопроводом. Единственное важное условие — надо с особой тщательностью подходить к документам на землю.

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ

«Южный»: как «Петрухино», но с комарами
Итоговая стоимость - 3,22 млн рублей

Первое, что поражает в коттеджном поселке «Южный», это огромное количество комаров: их так много, что невозможно спокойно идти по полю и в принципе не удается посмотреть лесные участки. Как объясняет риэлтор из компании «Инком», совсем недавно на этом месте вырубили кусты, и комары никак не привыкнут: «Посмотрите на Петрухино-2, там раньше было так же». В действительности поселок «Южный» практически во всем копирует своего соседа (см. ниже), только с поправкой на то, что здесь все появится позже — тот же самый газ, оптоволокно, внутрипоселковый водопровод, ипотека от Сбербанка.

Отличий, собственно, два — в настоящий момент, земля здесь в полтора раза дешевле, чем в «Петрухино-2», и собственник не предлагает участки с подрядом. При этом все документы оформляются «по белому».

Вывод: Проект практически копирует своего соседа, и в большей степени подойдет потенциальным инвесторам. Если стоимость участков здесь существенно вырастет до уровня «Петрухино-2», то на этом можно неплохо заработать.

«Мартьяново»: поле посреди березовой рощи
Итоговая стоимость - 3,22 млн рублей

Коттеджный поселок «Мартьяново» только-только вышел на рынок, точнее даже не вышел, а сделал первый шаг. В настоящий момент продажи в поселке находятся на самом старте, можно выбирать практически любой участок и смело претендовать на любую скидку. Уже заявленные цены в 70 тыс. руб. за сотку несколько ошарашивают. Таким образом, участок в 8 соток обойдется в 560 тыс. руб., и в принципе продавец согласен «сбросить» до полумиллиона. В стоимость уже включено 10 Квт электричества и центральный водопровод. Впрочем, из дополнительных расходов - еще 100 тыс. руб. за подключение магистрального газа. Как объясняют риэлторы, это сделано для того, чтобы вывести стоимость газа из цены сотки: из-за низких цен на землю владелец рассчитывает, что многие потенциальные клиенты захотят объединить участки, и в таком случае им не придется платить по сути за газ дважды.

С точки зрения пейзажных красот, «Мартьяново», пожалуй, один из самых живописных в зоне 50 - 70 км по Симферопольскому шоссе — поселок находится на краю длинной березовой аллеи. Правда, все не так просто: собственник в настоящее время завершает оформление документов на землю, и на этот срок он предлагает беспроцентную рассрочку с учетом выплаты аванса 50 %. В этом случае можно заплатить 300 тыс. руб. сразу, а остальное — осенью. Но за такое удовольствие придется расплатиться предварительным договором купли-продажи, а основной договор будет заключен в сентябре. К началу же осени продавец обещает поднять цены, как минимум, на 20 %, и тем самым дать заработать первым инвесторам. Земля при этом продается без подряда — единственное правило, дом должен быть деревянным.

Вывод: Феноменально красивое место. Берите пока дешево, если не страшно покупать первым и по преддоговору.

«Вяземские сады»: сам себе конкурент
Итоговая стоимость - 3,38 млн рублей

Коттеджный поселок «Вяземские сады» - это второй проект от компании “ЗемАктив” в Серпуховском районе. Он расположен через дорогу от их первого проекта - практически полностью распроданного поселка Sosnovka Park.

Несмотря на то, что расстояние от МКАД составляет 65 км, на практике добираться до поселка значительно дольше: необходимо съехать с Симферопольского шоссе на «бетонку», сделать крюк в сторону Малоярославца через железнодорожный переезд и немного вернуться к Подольску. С учетом того, что шоссе двухполосное, а рядом находится распределительный центр фур, дорога может занять довольно много времени.

Более того, после съезда с основной трассы необходимо около 30 минут добираться в сторону деревни Нижние Велеми мимо более счастливых жителей соседних коттеджных поселков: в длинной череде предложений от разных застройщиков «Вяземские сады» - самые удаленные.

Поначалу достойная асфальтированная дорога идет мимо симпатичной церкви, но за несколько километров до цели она превращается в грунтовку с ямами. Девелопер проекта — компания «ЗемАктив» обещает уже осенью проложить новую дорогу, но обещания пока ничем не подкреплены.

В настоящий момент продажи в «Вяземских садах» только стартовали. Более того, собственник земли — частное лицо, одновременно являющееся учредителем компании «ЗемАктив», только заканчивает межевание участков, поэтому покупателям предлагается подписать предварительный договор купли-продажи. На последующие три месяца, пока происходит оформление земли, продавец предлагает беспроцентную рассрочку. В сентябре, когда все документы будут оформлены, ценники на землю обещают поднять.

Поселок поделен на 127 участков площадью от 7,5 до 18 соток, из которых 17 участков — с обязательным подрядом. При том, что продажи стартовали месяц назад, девелоперу удалось продать 5 участков. Из инфраструктуры — магазин в соседнем поселке Sosnovka Park, в будущем в «Вяземских садах», обещают открыть собственный небольшой развлекательный комплекс с рестораном и построить детскую площадку. Впрочем, именно близость Sosnovka Park, как ни странно, является главным минусом «Вяземских садов»: в Сосновке можно купить участок такой же площади за те же деньги. При этом там уже осенью будет местный водопровод, есть электричество и проложены поселковые дороги.

Вывод: Далеко не самое удобное местоположение, если уж покупать здесь дом, то в соседнем поселке Sosnovka Park.

«Петрухино-2»: газ, водопровод и озеро с карасями
Итоговая стоимость - 3,52 млн рублей

Коттеджный поселок «Петрухино-2», рассчитанный примерно на сто домовладений, это продолжение довольно удачного и почти полностью распроданного проекта «Петрухино». В настоящий момент большая часть участков здесь свободна, и можно купить землю как с подрядом, так и без подряда. При покупке без подряда существует единственное условие — ваш дом должен быть деревянным. Из прелестей поселка — вся инфраструктура соседнего «Петрухино», включая искусственное озеро с карасями, небольшую детскую площадку и уже работающий продуктовый магазин типа сельпо.

Еще одним преимуществом является расположение — до Симферопольского шоссе можно дойти пешком - за десять минут, при этом окрестные леса хорошо глушат трассу. Дорога к поселку ныряет под шоссе возле распределительного центра «Дикси». Впрочем, риэлтор заранее интересуется, на какой машине поедете: высокой или низкой — на грунтовке встречаются огромные ямы. С «Дикси» поселку «Петрухино-2» повезло: когда строился распределительный центр, владельцы земли получили возможность провести газ. В итоге в «Петрухино-2», как и в самом «Петрухино», газ уже лежит, что в подмосковных поселках встретишь нечасто.

Собственником земли является частное лицо, при этом все договоры на землю оформляются «в белую», сумма прописывается в контрактах полностью. Это позволяет получить кредит на покупку участка в Сбербанке, а также кредит на строительство дома — уже в банке «Пушкинский». В поселке предусмотрен местный водопровод из артезианской скважины.

Вывод: Если дорогу к поселку все-таки заасфальтируют, то у него практически не останется недостатков. Правда уверенности в этом нет, собственник не планирует асфальтировать даже дороги в самом поселке.



«Чудо-Град. Симфония»: самый дорогой и самый непонятный
Итоговая стоимость - 3,66 млн рублей

Коттеджный поселок «Чудо-град» фигурирует у риэлторов под двумя именами: одни его называют именно так, как написано на въезде, другие - «Симфония». С чем связан вялотекущий ребрендинг поселка, выяснить не удалось. Однако уже сейчас заметно, что это всего лишь часть глобальной путаницы. Начнем с того, что у земли в поселке три разных собственника — физлица. Один из владельцев недавно умер, соответственно в настоящий момент некоторые участки оказались в подвешенном состоянии и в ближайшее время не могут быть проданы.

Параллельно первичным продажам от девелоперов проекта в поселке идут вторичные продажи от «оптовиков» - инвесторов, скупивших почти по 10 участков на старте продаж и уже построивших дома под чистовую отделку. На сегодняшний день такой практически готовый, «отстоявшийся» деревянный дом площадью около 150 кв. м и с участком более 12 соток можно приобрести менее, чем за 4 млн руб., то есть дешевле любой московской «однушки». За эти деньги покупатель получит электричество и уже подключенный газ. Только вопрос канализации и водоснабжения придется решать самостоятельно: на каждом участке — своя скважина и септик.

Однако у поселка есть и вполне ощутимые недостатки. Если бы он был расположен в другом месте, то был бы, несомненно, одним из лучших предложений, но в данном случае ему приходится конкурировать с расположенными не  так далеко «Петрухино» и «Петрухино-2». В этом контексте «Чудо-град» не может похвастаться несколькими вещами.

Во-первых, в поселке не предусмотрено никакой инфраструктуры — ни развлекательного комплекса, ни магазина, ни ресторана, ни аптеки, ни даже детской площадки.

Во-вторых, жители поселка не смогут воспользоваться Интернетом через оптоволокно.

В-третьих, первичная продажа земли происходит «в черную»: за участок стоимостью миллион рублей по документам вы платите 100 тыс., а остальные 900 тыс. идут якобы на прокладку коммуникаций, следовательно, на покупку участка невозможно взять кредит. Впрочем, на вторичном рынке инвесторы все продают, как нужно, и согласны на ипотеку.

Вывод: Идеальное решение для тех, кому не нужна внутрипоселковая инфраструктура и оптоволоконная связь. Для экономных инвесторов.





СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО СИМФЕРОПОЛЬСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Южный»,
без подряда

«Мартьяново», без подряда

«Вяземские сады»,
с подрядом и без

«Петрухино-2», с подрядом и без

«Чудо-град Симфония», с подрядом и без

Площадь участка
(сотки)

12

8

8

10

10

Площадь дома
(кв. м)

145

145

145

145

140

Расстояние от МКАД (км)

67

68

65

67

67

Сколько продано участков

Из 81 продано 5

Из 252 участков продано 2

Из 127 продано 5

Из 106 продано 14

Из 121 продано 85

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

0,72 / 3,22

0,56 / 3,22

0,88 / 3,38

1,02 / 3,52

1,00 / 3,66

Что входит в официальную стоимость

Земля, электричествов доме, газ, вода

Земля, электричество, центральный водопровод

Земля, электричествопо периметру, газ, вода, ограждение участка по внешнему периметру

Земля, электричествов доме, газ, вода, кровля, септик, забор по периметру

Земля, электричество, газ по периметру

Дополни-тельные расходы, рублей

Минимальная цена строительства дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 2,5 млн

Минимальная цена строительства дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

Стоимость магистрального газа -100 тыс. с домовладения,
забор вокруг дома — 60 тыс.

ИТОГО: 2,66 млн

Минимальная цена строительства дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 2,5 млн

Минимальная цена строительства дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 2,5 млн

Минимальная цена строительства дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

Скважина — 100 тыс.,

Забор вокруг дома — 60 тыс.

ИТОГО: 2,66 млн

Стоимость обслуживания, рублей

2000  + коммунальные платежи

2000  + коммунальные платежи

2700 + коммунальные платежи.

2000 + коммунальные платежи

2000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Проведен

Весна 2014 года

Лето 2013 года

Проведен

Проведен

Вода

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Центральный водопровод

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Внутрипоселковый водопровод из артезианской скважины

Скважина на участке

Электричество (кВт)

10

10

8

10

10

Канализация

Септик

Септик

Септик

Септик

Септик

Интернет

Оптоволокно

Оптоволокно

Отсутствует

Оптоволокно

Отсутствует

Форма оплаты

Возможность ипотеки в Сбербанке и банке «Пушкинский»

50 % - аванс, беспроцентная рассрочка на три месяца

50 % - аванс. Беспроцентная рассрочка на три месяца.

Возможность ипотеки в Сбербанке и банке «Пушкинский»

Вся сумма целиком, только 10 % оформляется как покупка земли, остальные 90 % по бумагам идут на подключение коммуникаций


Источник: "Инком", "ЗемАктив",  собственные данные девелоперов


Алексей Лоссан


ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Щелковское шоссе: дома и участки экономкласса в 30 км от МКАД

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Следите за новостями