Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

САО: добротного жилья среднего класса среди новостроек почти нет

11 апреля 2012
Либо дешевая панель либо апартаменты на очень ранней стадии строительства

Бизнес-класс Северного административного округа (САО, площадь 109,9 кв. км с населением около 990 тыс. человек) по цене до 15 млн руб., который мы смотрели для вас под видом «тайного покупателя» - это неликвид в удаленных районах, где доминирует панель, либо апартаменты на очень ранней стадии строительства. 
Даже Войковский район уже слишком дорогой, про Сокол, Беговой, Динамо и другие соседние окрестности,  тем более, Белорусский вокзал, и говорить нечего. Предложение, скорее, комфорт-класса остается в Головино и Ховрино, примыкающих к Левобережному району, граничащему с Химками. Еще не так давно продававшиеся в Восточном Дегунино ЖК «Северное Трио»  и ЖК «Северный город» распроданы.

Из местных достопримечательностей, где имеется «первичка», вписывающаяся в наш бюджет,  широко известна только недостроенная с 80-х годов прошлого века Ховринская больница. На стоимость недвижимости она не влияет, но место в народе считается опасным, по слухам, здесь исчезали люди, поэтому ею интересуются туристы-экстремалы.

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК 




ЖК «Флотилия»: ул. Ляпидевского, стр.1
Итоговая стоимость - 6,6 млн руб.

«Флотилия» будет рядом со спорткомплексом «Динамо».  Пока представляет собой  расчищенную территорию, на которой готовятся к рытью котлована. К 2015 году здесь появится МФЦ попеременной этажности (11-17 этажей) с офисами, торговым центром и квартирами, как говорится на сайте. По телефону говорят, что вместо квартир будут  апартаменты. Это, конечно, не совсем не то, что нам нужно, ведь в  апартаментах нельзя прописаться.  

Но совсем недавно «двушка» площадью 65 кв. м в этом будущем стеклянном парусе стоила 5,858 млн руб.! 90 тыс. руб за кв.м.! Конечно, это цена только первых десяти квартир,  с 3-го по 15 этажи. Но стоимость квадрата без этой скидки тоже невысокая - 115 тыс. руб. при средней московской в 160 тыс. руб. Отношения с покупателем оформляются по 214-ФЗ, а в августе будет ипотека в Сбербанке. Впрочем, застройщик еще не продлевал свое разрешение на строительство, которое кончается 31 декабря 2012 года.

Вывод: Интересный проект по низкой цене, но нельзя прописаться, и создает ощущение неуверенности срок окончания разрешения на строительство.
 

Ул. Петрозаводская, д. 28, корпус 1
Итоговая стоимость — 8,9  млн руб.

В доме попеременной этажности  (16-24 этажа) остались только  четыре квартиры в 24- этажной башне на двух последних этажах. И только большие «однушки».  Одна из них площадью 51 кв. м без отделки на 23 этаже стоит  8,2 млн руб. В этот доме жильцы стали заселяться еще в ноябре 2010 года. Но квартиры до сих пор не все распроданы. Почему? 

Ипотеки нет: продажа идет по предварительному договору. Ну и виды из окна — гигантский полигон бытовых отходов в Левобережном (см. фото)  и огромные градирни ТЭЦ (см. фото) —  моим представлениям  о хорошем жилье не соответствуют. Из окон жилья бизнес-класса стоимостью  в 9 млн руб. мне бы хотелось видеть парк, ну или хотя бы что-то нейтральное, просто дома.  

Вывод: Дорого, нет ипотеки, виды на полигон и тэц не вдохновляют.





ЖК «Кронштадтский»: Кронштадский бульвар, д. 49А, корпус 1
Итоговая стоимость - 9,35 млн руб.

25-этажная, облицованная красным кирпичом башня стоит среди старых неказистых разномастных многоэтажек. Она огорожена по периметру,  на входе - будка с охраной. Дом сдан около года назад, в квартирах идут ремонты. «Однушка»  в  56,2 кв. м  на 3-м этаже  без отделки стоят  8,649  млн руб. По данным,  застройщика, инвестора и продавца, ООО "Стройцентр+" (входит в ГК «Ташир»), не продано около половины квартир.

При невысокой цене потенциальных покупателей, думаю, смущает предварительный договор с неясными перспективами оформления документов на права собственности квартир. Когда будут документы на квартиру и сколько будет стоить оформление, в «Ташире» сказать точно не смогли. Показчик говорит о том, что, возможно, документы покупатель будет оформлять сам.     

Второе, что мне не понравилось — окна (см.фото). Для 56 квадратов такие узкие окна делать нельзя. В такой квартире всегда будет темно, а при нашем климате, когда солнце  бывает редко, это просто беда. 

Третье,  в показанной квартире живут строители. Очень смущает то, что заказчик-застройщик допускает, чтобы его люди жили на стройке,  в полной антисанитарии, а продавец не стесняется это  показывать.

Вывод: Цена неплохая, но мне не нравятся планировки, маленькие окна и оформление по предварительному договору.






ЖК «Корона Севера»: ул. Дыбенко, д. 38, вл.1 
Итоговая стоимость - 15,2 млн руб.

Желтый 40-этажный  дом с вертолетной площадкой наверху, пожалуй, единственный, который можно смело причислить к бизнес-классу. Он красив снаружи, внутри, у него горделивый вестибюль с часами (см. фото), где еще будет фонтан, как пообещал показчик. И хотя я понимаю, что рядом все то же, что и на ул. Петрозаводской, ни в одной из двух показанных мне квартир мой взгляд не уперся ни в мусорный Монблан, ни в градирни ТЭЦ.

Везде мне открывались виды на парк, где неподалеку конноспортивный комплекс. Разумеется, парк настраивает на более дружелюбное восприятие унылых социалистических панелек вокруг. Особенно, если в квартире в 98 кв. м два больших балкона, огромные окна, и два санузла.  

 Такая огромная трехкомнатная  квартира в 98,8 кв.м на 15 этаже стоит без отделки 14,09 млн руб. Интересно, что с отделкой 97 кв. м на 5 этаже стоят всего 14,5 млн руб. Чем выше этаж, тем дороже. Но лучшее, конечно, генералам. На самом верху, двухуровневая квартира на 76 кв. м стоимостью в 11,5 млн руб забронирована кем-то из начальников самого застройщика, как рассказал показчик. 



Вывод: Красиво,  приятные цены, но предварительный договор затрудняет регистрацию права собственности.















СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В САО

 

Параметры/
Адрес

ЖК «Флотилия», ул.  Ляпидевского, стр.1

ул. Петрозаводская, дом 28, корпус 1

ЖК «Кронштадтский»,   Кронштадский б-р, д. 49А, корпус 1

ЖК «Корона Севера», ул. Дыбенко, д. 38, вл.1 

Застройщик

ОАО «Мосфундамент-
строй №1»

ЗАО  «Мосфундамент-
строй-6»

ООО "Стройцентр+"

ЗАО  «Мосфундамент-
строй-6»

Продавец

ОАО «Мосфундамент-
строй № 1»

ООО «Докон»

ООО "Стройцентр+"

 ООО  «Докон»

Стадия строительства

котлован

Сдан

Сдан

Сдан

Срок реализации (получение права собственности)

4 квартал 2015  года

 В течение двух месяцев

Нет данных

 2 квартал 2012 года

Площадь квартир, кв. м

  65,0

51,0

56,2

98,8 

Стоимость 1 кв. м (рублей)

90 123

160 784

153 896

142 113

Заявленная цена / итоговая с дополни-
тельными расходами (млн руб)

5,858 /  6,598

  8,2  / 8,98

8,649  / 9,349

14, 09 / 15,202

Дополни-
тельные расходы (рублей)

Отделка квартиры:
700 000,
Документы на право собственности—  40 000

ИТОГО: 740 000

Отделка квартиры:
  700  000

Регистрация прав собственности:  80 000

ИТОГО:
780 000

Отделка квартиры:
700 000 

Регистрация прав собственности:   н.д.

ИТОГО:
700  000

Отделка квартиры:
1 000 000 

Регистрация прав собственности:  
:112 720

ИТОГО:
1 112 720

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

214-ФЗ

Предварительный договор

Предварительный договор

 Предварительный договор

Наличие рассрочки /ипотеки

Ипотека будет от Сбербанка в августе  

нет

 
Форабанк, Газпромбанк  (ставка 11 %)

ВТБ -24 (ставка – 11 %)

Скидки, акции

 На первые 10 квартир цена 1 кв.м - 90 тыс. руб.

нет

нет

нет

Уровень рисков

средний

 средний

средний

средний

 

 

 

Источник:«Мосфундаментстрой N1», ООО «Докон», ООО "Стройцентр+»


Наталья Кузнецова

 

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

СВАО: такой разный бизнес-класс

ВАО: комфортные новостройки по сходной цене - в дефиците


Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова