Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

Рейтинг Realestate.ru: Где искать доступное жилье в Подмосковье?

02 апреля 2012
Realestate.ru проанализировал 15 собственных экспертиз новостроек экономкласса в городах-спутниках Москвы (рубрика Test@Life) и составил собственный рейтинг наиболее доступных предложений. Самые дешевые - в Химках, Нахабино и Балашихе, самые дорогие - в Реутове и Коммунарке. Больше всего оптимальных предложений по цене и качеству в Одинцово, Московском и Королеве.

Realestate.ru проанализировал 15 собственных экспертиз новостроек экономкласса в  городах-спутниках Москвы (рубрика Test@Life)  и составил собственный рейтинг наиболее доступных предложений.  Самые дешевые  - в Химках, Нахабино и Балашихе, самые дорогие - в Реутове и Коммунарке. Больше всего оптимальных предложений по цене и качеству в  Одинцово и Московском.

В конце марта Realestate.ru завершил очередную серию Test@Life. На этот раз «тайный покупатель», у которого есть семья из трех человек, колесил по городам, расположенным не далее, чем в 10 - 20 км от МКАД в поисках двухкомнатной квартиры не дороже 5 млн рублей: именно такое предложение наиболее востребовано семьями с одним или двумя детьми. Кроме того, предложения в выбранном радиусе могут конкурировать с новостройками в спальных районах столицы, и позволяют покупателю ежедневно без особых проблем добираться до московской работы.

В итоге мы посетили 16 городов: Химки, Нахабино, Балашиху, Московский, Королев, Одинцово, Видное, Долгопрудный, Котельники, Мытищи, Бутово, Щербинку, Люберцы, Красногорск, Реутов и Коммунарку. Своими глазами увидели предложения в 75 новостройках. Примечательно, что только 20 из 75 предложений оформляются по более рискованным договорам, таким как ЖСК, преддоговор, договор уступки. Остальные предлагаются по ФЗ-214 (львиная доля) и есть немного уже сданных новостроек, на которые можно оформлять право собственности.

Проанализировав полученные знания и опыт, у нас получилось составить РЕЙТИНГ ДОСТУПНОСТИ НОВОСТРОЕК В БЛИЖНЕМ ПОДМОСКОВЬЕ. За основу рейтинга мы взяли среднюю стоимость 1 кв. м предложения, соответствующего нашим условиям: «двушки»  экономкласса не дороже 5 млн рублей. О том, что мы еще учитывали в рейтинге см. ниже.

 

Город 

Средняя стоимость 1 кв. м, в рублях

Средняя заявленная стоимость квартиры, в млн руб.

Средняя реальная стоимость квартиры (с обязательными дополнительными расходами), в млн руб.

1

Химки

63908

3,77

4,4

2

Нахабино

65203

3,72

4,22

3

Балашиха

69473

4,35

5,04

4

Московский

70901,4

3,86

4,58

5

Королев

71298

4,45

5,16

6

Одинцово

72182

4,04

4,75

7

Видное

73283

4,44

5,24

8

Долгопрудный

74797

4,17

4,87

9

Котельники

75439

4,76

5,49

10

Мытищи

77005

4,9

5,37

11

Бутово и Щербинка

80713

4,35

5,1

12

Люберцы

81020

5,30

6,08

13

Красногорск

82445

5,07

4,83

14

Реутов

87262

4,54

5,31

15

Коммунарка

87837

4,58

5,32

 

По данным RealEstate.Ru

 

Как мы считали

За основу рейтинга мы взяли стоимость квадратного метра в квартирах, поскольку их общая площадь может существенно отличаться. При этом в рейтинге также отображены два других параметра: стоимость квартиры, заявленная застройщиком, и ее реальная цена.

Вторая величина включает в себя, в основном, затраты на отделку и оформление всех необходимых документов, в первую очередь, права собственности. Чаще всего разница между конечной и заявленной стоимостью квартиры составляет около 700 тыс. руб., поэтому в отличие от исследования рынка коттеджных поселков, мы не стали основывать рейтинг на этом показателе. Любопытно, что по минимальному расхождению заявленной и итоговой стоимости квартир лидерами рейтинга так же остаются Химки и Нахабино, только в этом случае они меняются местами.

Но по стоимости квартиры самую последнюю строчку занимают Люберцы: в этом городе заявленная и итоговая цена «двушки» расходятся больше, чем в остальных городах на том же расстоянии от МКАД. Причем, этот показатель говорит о многом: чем меньше расходится «рекламная» цена с «продажной», тем более продуманное и качественное предложение. Хотя, и в этом выводе есть свои исключения. Например, Химки.

Самые дешевые

Лидер нашего рейтинга — Химки — один из самых невезучих городов Ближайшего Подмосковья. Этот город уже давно де факто является частью Москвы, однако де юре не войдет в Москву даже после ее расширения.

Самый дешевый вариант здесь обойдется в 3,7 млн руб. Для сравнения: в вошедшей в состав Москвы Щербинке предложение начинается от 4,5 млн. При этом некоторые объекты на первичном рынке Химок по-настоящему удивляют.

Например, в микрорайоне Левобережный рядом с жилыми объектами располагается мусорный полигон величиной с 10-этажный дом, однако никто из девелоперов не упомянул это в своих буклетах, зато все говорят о близости Москвы и леса.

«Двушка» площадью в 66,45 кв.м в 14-этажном монолитно-кирпичном доме неподалеку от ЖК «Первомайский» стоит 3,322 млн рублей. Квартиры сдаются без стен, без отделки, без электрических проводов, но с батареями и стеклопакетами. 

В свою очередь, в рамках ЖК «Левобережный» можно приобрести квартиру за 4,79 млн рублей. Это 25-этажный, 6-секционный панельный дом серии КОПЭ-М-Парус: жилой комплекс также находится по соседству с полигоном бытовых отходов. При этом отношения с застройщиком будут организованы не по 214-ФЗ, а через вступление в ЖСК.

В поселке Нахабино, занимающем второе место в рейтинге, просторную «двушку» с полной отделкой можно купить за 3,6 млн руб., однако добираться в поселок на автомобиле придется по «пробкам» через Красногорск. В Нахабино, расположенном в 16 км от МКАД, много строят крупные московские компании: рядом с поселком расположены международный гольф-клуб Moscow Country Club, частная гимназия и МФЦ «Павлово-подворье». Так, в жилом комплексе «Эко Парк Нахабино» можно приобрести готовую «двушку» за 3,290 млн руб.

Впрочем, застройщик - компания «Раст» - обязательства перед покупателем оформляет не по 214-ФЗ, а по ЖСК, что не позволяет оформить ипотеку. В жилом комплексе «Золотое солнце» по адресу ул. Станционная, 10 предлагаются квартиры по цене 4, 427 млн руб. Трехэтажный дом из 50 квартир будет возведен рядом с особняками и деревянными частными домами.

Сам застройщик – ООО «Золотое место» - свой проект называет городской малоквартирной усадьбой. Обслуживание в такой «усадьбе» обойдется примерно в 3,5 — 5 тыс. руб. в месяц с учетом коммунальных платежей. Для сравнения: в Москве такая квартира будет стоить не меньше 6,5 млн рублей.

На третьем месте в рейтинге доступности жилья находится подмосковная Балашиха. На сегодняшний день здесь можно купить «двушку» площадью 64 кв. м в 17- этажном панельном доме серии П-44Т и стоимостью в 3,663 млн руб. без отделки.  При этом заселение ожидается не раньше конца нового года, а отношения с покупателем оформляются по предварительному договору с коммандитным товариществом «ДСК-1», то есть практически без обязательств по срокам, и, собственно, по самим квадратным метрам. В целом, для самых доступных новостроек Подмосковья характерны не самые прозрачные отношения между покупателями и застройщиком — на более дорогих объектах такая ситуация встречается уже не так часто.

Самые дорогие

Самым дорогим в нашем рейтинге городом можно считать Коммунарку, которая входит в карту так называемой «новой Москвы». Более того, этот населенный пункт отличается наиболее качественным предложением и не только благодаря еще сохранившимся здесь лесам и дому отдыха Управделами президента РФ в Ватутинках, но и благодаря микрорайону «Эдальго», спроектированному финским архитектором Хану Лайтила из бюро Eagle Group Int. Oy.

Коммунарка находится всего в 3-х км от МКАД по Калужскому шоссе, то есть дорога не в час пик занимает всего 10 минут от МКАД, а к 2017 году сюда планируется проложить скоростной трамвай. В итоге, в рамках микрорайона Новые Ватутинки можно купить «двушку-линейку» площадью в 54,5 кв.м в панельном 17-этажном доме с муниципальной отделкой за 3,6 млн руб., а с собственным ремонтом получается почти 4,3 млн руб.

Микрорайон пока расположен в чистом поле, хотя и находится всего в 14 км от МКАД. При этом жители соседних коттеджей, не желающие иметь спальный район по-соседству, писали письмо президенту с просьбой отменить эту стройку, но просьба была проигнорирована. Панельные многоэтажки превратят это место в спальный район Москвы, чего явно не хотят жители соседних коттеджей. Но в упомянутом выше ЖК «Эдальго» свободных квартир не оказалось: последняя «однушка» в 25-этажном монолитном доме площадью 41 кв. м на последнем этаже стоила 4,51 млн руб. без отделки.

В Реутове, который занял второе место с конца, найти двухкомнатную квартиру за 5 млн руб. оказалось нереально: цены на жилье здесь уже приблизились к московским. Высокие цены объясняются тем, что Реутов лучше всех подмосковных городов связан со столицей: всего в 10 минутах транспортом расположены станции метро «Новогиреево» и «Первомайская».

В самом крупном строящемся микрорайоне Реутова - Новокосино-2 - «двушки» предлагаются за 6 млн руб., не считая ремонта, а однокомнатные квартиры слишком маленькие - всего 27 кв. м и стоят 2,7 млн руб.  «Однушка» в 55,9 кв.м в монолитно-кирпичной свечке в 25 этажей сейчас стоит 4,523 млн руб. Ипотека будет не раньше чем через полгода, говорит представитель застройщика. Неподалеку строится новая станция метро «Новокосино», через 9 месяцев она будет открыта, то есть метро начнет работу раньше, чем будет сдан сам дом. 

Оптимальное соотношении цены и качества

Не секрет, что цена далеко не всегда является самым важным критерием в выборе жилья. Как показали наши экспертизы, если выбирать по совокупности факторов, а это и качество стройматериалов, отделки, удобство планировок, экологическая ситуация в районе, окружающая инфраструктура, окружение, транспортная доступность, то больше всего оптимальных вариантов для жизни мы встречали в ОдинцовоМосковском  и Королеве.











Операция "тайный покупатель" - Наталья Кузнецова, аналитика - Алексей Лоссан



ВСЕ Test@Life В ДАННОМ РАЗДЕЛЕ:

Нахабино: все шансы купить большую "двушку" за 5 млн руб. 

Коммунарка: лучшее жилье в «новой Москве» 

Московский: хорошее качество новостроек за 5 млн руб. 

 

Видное: за 5 млн рублей только два хороших варианта жилья

Котельники: новостроек мало, покупателей много 

В Королеве крайне мало дешевых новостроек

Реутов: метро взвинтило цены до московских

Новостройки в Одинцово: качественно и дешево

Долгопрудный: дальше от Москвы и дороже Химок

Люберцы: «двушку» за 5 млн руб. найти невозможно

Балашиха: поселиться рядом с Брынцаловым 

Бутово и Щербинка: новостройка за 4,5 млн руб. 

Красногорск: «однушка» бизнес-класса за 5 млн руб.

Химки и Сходня: «двушка» за 3,7 млн рублей

 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова