Рейтинг Realestate.ru: Где искать доступное жилье в Подмосковье?
Realestate.ru проанализировал 15 собственных экспертиз новостроек экономкласса в городах-спутниках Москвы (рубрика Test@Life) и составил собственный рейтинг наиболее доступных предложений. Самые дешевые - в Химках, Нахабино и Балашихе, самые дорогие - в Реутове и Коммунарке. Больше всего оптимальных предложений по цене и качеству в Одинцово, Московском и Королеве.
Realestate.ru проанализировал 15 собственных экспертиз новостроек экономкласса в городах-спутниках Москвы (рубрика Test@Life) и составил собственный рейтинг наиболее доступных предложений. Самые дешевые - в Химках, Нахабино и Балашихе, самые дорогие - в Реутове и Коммунарке. Больше всего оптимальных предложений по цене и качеству в Одинцово и Московском.
В конце марта Realestate.ru завершил очередную серию Test@Life. На этот раз «тайный покупатель», у которого есть семья из трех человек, колесил по городам, расположенным не далее, чем в 10 - 20 км от МКАД в поисках двухкомнатной квартиры не дороже 5 млн рублей: именно такое предложение наиболее востребовано семьями с одним или двумя детьми. Кроме того, предложения в выбранном радиусе могут конкурировать с новостройками в спальных районах столицы, и позволяют покупателю ежедневно без особых проблем добираться до московской работы.
В итоге мы посетили 16 городов: Химки, Нахабино, Балашиху, Московский, Королев, Одинцово, Видное, Долгопрудный, Котельники, Мытищи, Бутово, Щербинку, Люберцы, Красногорск, Реутов и Коммунарку. Своими глазами увидели предложения в 75 новостройках. Примечательно, что только 20 из 75 предложений оформляются по более рискованным договорам, таким как ЖСК, преддоговор, договор уступки. Остальные предлагаются по ФЗ-214 (львиная доля) и есть немного уже сданных новостроек, на которые можно оформлять право собственности.
Проанализировав полученные знания и опыт, у нас получилось составить РЕЙТИНГ ДОСТУПНОСТИ НОВОСТРОЕК В БЛИЖНЕМ ПОДМОСКОВЬЕ. За основу рейтинга мы взяли среднюю стоимость 1 кв. м предложения, соответствующего нашим условиям: «двушки» экономкласса не дороже 5 млн рублей. О том, что мы еще учитывали в рейтинге см. ниже.
| Город | Средняя стоимость 1 кв. м, в рублях | Средняя заявленная стоимость квартиры, в млн руб. | Средняя реальная стоимость квартиры (с обязательными дополнительными расходами), в млн руб. |
1 | Химки | 63908 | 3,77 | 4,4 |
2 | Нахабино | 65203 | 3,72 | 4,22 |
3 | Балашиха | 69473 | 4,35 | 5,04 |
4 | Московский | 70901,4 | 3,86 | 4,58 |
5 | Королев | 71298 | 4,45 | 5,16 |
6 | Одинцово | 72182 | 4,04 | 4,75 |
7 | Видное | 73283 | 4,44 | 5,24 |
8 | Долгопрудный | 74797 | 4,17 | 4,87 |
9 | Котельники | 75439 | 4,76 | 5,49 |
10 | Мытищи | 77005 | 4,9 | 5,37 |
11 | Бутово и Щербинка | 80713 | 4,35 | 5,1 |
12 | Люберцы | 81020 | 5,30 | 6,08 |
13 | Красногорск | 82445 | 5,07 | 4,83 |
14 | Реутов | 87262 | 4,54 | 5,31 |
15 | Коммунарка | 87837 | 4,58 | 5,32 |
По данным RealEstate.Ru
Как мы считали
За основу рейтинга мы взяли стоимость квадратного метра в квартирах, поскольку их общая площадь может существенно отличаться. При этом в рейтинге также отображены два других параметра: стоимость квартиры, заявленная застройщиком, и ее реальная цена.
Вторая величина включает в себя, в основном, затраты на отделку и оформление всех необходимых документов, в первую очередь, права собственности. Чаще всего разница между конечной и заявленной стоимостью квартиры составляет около 700 тыс. руб., поэтому в отличие от исследования рынка коттеджных поселков, мы не стали основывать рейтинг на этом показателе. Любопытно, что по минимальному расхождению заявленной и итоговой стоимости квартир лидерами рейтинга так же остаются Химки и Нахабино, только в этом случае они меняются местами.
Но по стоимости квартиры самую последнюю строчку занимают Люберцы: в этом городе заявленная и итоговая цена «двушки» расходятся больше, чем в остальных городах на том же расстоянии от МКАД. Причем, этот показатель говорит о многом: чем меньше расходится «рекламная» цена с «продажной», тем более продуманное и качественное предложение. Хотя, и в этом выводе есть свои исключения. Например, Химки.
Самые дешевые
Лидер нашего рейтинга — Химки — один из самых невезучих городов Ближайшего Подмосковья. Этот город уже давно де факто является частью Москвы, однако де юре не войдет в Москву даже после ее расширения.
Самый дешевый вариант здесь обойдется в 3,7 млн руб. Для сравнения: в вошедшей в состав Москвы Щербинке предложение начинается от 4,5 млн. При этом некоторые объекты на первичном рынке Химок по-настоящему удивляют.
Например, в микрорайоне Левобережный рядом с жилыми объектами располагается мусорный полигон величиной с 10-этажный дом, однако никто из девелоперов не упомянул это в своих буклетах, зато все говорят о близости Москвы и леса.
«Двушка» площадью в 66,45 кв.м в 14-этажном монолитно-кирпичном доме неподалеку от ЖК «Первомайский» стоит 3,322 млн рублей. Квартиры сдаются без стен, без отделки, без электрических проводов, но с батареями и стеклопакетами.
В свою очередь, в рамках ЖК «Левобережный» можно приобрести квартиру за 4,79 млн рублей. Это 25-этажный, 6-секционный панельный дом серии КОПЭ-М-Парус: жилой комплекс также находится по соседству с полигоном бытовых отходов. При этом отношения с застройщиком будут организованы не по 214-ФЗ, а через вступление в ЖСК.
В поселке Нахабино, занимающем второе место в рейтинге, просторную «двушку» с полной отделкой можно купить за 3,6 млн руб., однако добираться в поселок на автомобиле придется по «пробкам» через Красногорск. В Нахабино, расположенном в 16 км от МКАД, много строят крупные московские компании: рядом с поселком расположены международный гольф-клуб Moscow Country Club, частная гимназия и МФЦ «Павлово-подворье». Так, в жилом комплексе «Эко Парк Нахабино» можно приобрести готовую «двушку» за 3,290 млн руб.
Впрочем, застройщик - компания «Раст» - обязательства перед покупателем оформляет не по 214-ФЗ, а по ЖСК, что не позволяет оформить ипотеку. В жилом комплексе «Золотое солнце» по адресу ул. Станционная, 10 предлагаются квартиры по цене 4, 427 млн руб. Трехэтажный дом из 50 квартир будет возведен рядом с особняками и деревянными частными домами.
Сам застройщик – ООО «Золотое место» - свой проект называет городской малоквартирной усадьбой. Обслуживание в такой «усадьбе» обойдется примерно в 3,5 — 5 тыс. руб. в месяц с учетом коммунальных платежей. Для сравнения: в Москве такая квартира будет стоить не меньше 6,5 млн рублей.
На третьем месте в рейтинге доступности жилья находится подмосковная Балашиха. На сегодняшний день здесь можно купить «двушку» площадью 64 кв. м в 17- этажном панельном доме серии П-44Т и стоимостью в 3,663 млн руб. без отделки. При этом заселение ожидается не раньше конца нового года, а отношения с покупателем оформляются по предварительному договору с коммандитным товариществом «ДСК-1», то есть практически без обязательств по срокам, и, собственно, по самим квадратным метрам. В целом, для самых доступных новостроек Подмосковья характерны не самые прозрачные отношения между покупателями и застройщиком — на более дорогих объектах такая ситуация встречается уже не так часто.
Самые дорогие
Самым дорогим в нашем рейтинге городом можно считатьКоммунарку, которая входит в карту так называемой «новой Москвы». Более того, этот населенный пункт отличается наиболее качественным предложением и не только благодаря еще сохранившимся здесь лесам и дому отдыха Управделами президента РФ в Ватутинках, но и благодаря микрорайону «Эдальго», спроектированному финским архитектором Хану Лайтила из бюро Eagle Group Int. Oy.
Коммунарка находится всего в 3-х км от МКАД по Калужскому шоссе, то есть дорога не в час пик занимает всего 10 минут от МКАД, а к 2017 году сюда планируется проложить скоростной трамвай. В итоге, в рамках микрорайона Новые Ватутинки можно купить «двушку-линейку» площадью в 54,5 кв.м в панельном 17-этажном доме с муниципальной отделкой за 3,6 млн руб., а с собственным ремонтом получается почти 4,3 млн руб.
Микрорайон пока расположен в чистом поле, хотя и находится всего в 14 км от МКАД. При этом жители соседних коттеджей, не желающие иметь спальный район по-соседству, писали письмо президенту с просьбой отменить эту стройку, но просьба была проигнорирована. Панельные многоэтажки превратят это место в спальный район Москвы, чего явно не хотят жители соседних коттеджей. Но в упомянутом выше ЖК «Эдальго» свободных квартир не оказалось: последняя «однушка» в 25-этажном монолитном доме площадью 41 кв. м на последнем этаже стоила 4,51 млн руб. без отделки.
В Реутове, который занял второе место с конца, найти двухкомнатную квартиру за 5 млн руб. оказалось нереально: цены на жилье здесь уже приблизились к московским. Высокие цены объясняются тем, что Реутов лучше всех подмосковных городов связан со столицей: всего в 10 минутах транспортом расположены станции метро «Новогиреево» и «Первомайская».
В самом крупном строящемся микрорайоне Реутова - Новокосино-2 - «двушки» предлагаются за 6 млн руб., не считая ремонта, а однокомнатные квартиры слишком маленькие - всего 27 кв. м и стоят 2,7 млн руб. «Однушка» в 55,9 кв.м в монолитно-кирпичной свечке в 25 этажей сейчас стоит 4,523 млн руб. Ипотека будет не раньше чем через полгода, говорит представитель застройщика. Неподалеку строится новая станция метро «Новокосино», через 9 месяцев она будет открыта, то есть метро начнет работу раньше, чем будет сдан сам дом.
Оптимальное соотношении цены и качества
Не секрет, что цена далеко не всегда является самым важным критерием в выборе жилья. Как показали наши экспертизы, если выбирать по совокупности факторов, а это и качество стройматериалов, отделки, удобство планировок, экологическая ситуация в районе, окружающая инфраструктура, окружение, транспортная доступность, то больше всего оптимальных вариантов для жизни мы встречали в Одинцово, Московском и Королеве.
Операция "тайный покупатель" - Наталья Кузнецова, аналитика - Алексей Лоссан
ВСЕ Test@Life В ДАННОМ РАЗДЕЛЕ:
Нахабино: все шансы купить большую "двушку" за 5 млн руб.
Коммунарка: лучшее жилье в «новой Москве»
Московский: хорошее качество новостроек за 5 млн руб.
Видное: за 5 млн рублей только два хороших варианта жилья
Котельники: новостроек мало, покупателей много
В Королеве крайне мало дешевых новостроек
Реутов: метро взвинтило цены до московских
Новостройки в Одинцово: качественно и дешево
Долгопрудный: дальше от Москвы и дороже Химок
Люберцы: «двушку» за 5 млн руб. найти невозможно
Балашиха: поселиться рядом с Брынцаловым
Бутово и Щербинка: новостройка за 4,5 млн руб.
Красногорск: «однушка» бизнес-класса за 5 млн руб.
Химки и Сходня: «двушка» за 3,7 млн рублей