26 июня 2013

Новорязанское шоссе: участки от полумиллиона рублей с березами вокруг

К началу лета журналист RealEstate.Ru отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. На этот раз мы выбрали наиболее дешевые предложения на Новорязанском направлении — одном из самых недорогих в московском регионе.

К началу лета журналист RealEstate.Ru отправился на поиски участка без подряда для самостоятельного строительства дома. На этот раз мы выбрали наиболее дешевые предложения на Новорязанском направлении — одном из самых недорогих в московском регионе.

Рязанское направление по традиции считается одним из самых бюджетных, однако в связи с открытием новой трассы дорога из Москвы занимает нисколько не больше времени, чем по скоростному Киевскому шоссе. Более того, практически отсутствует риск блокирования трассы из-за проезда правительственных кортежей, а по сравнению с замусоренным, «закупоренным» Горьковским шоссе Новорязанка воспринимается едва ли не как глоток свежего воздуха. Если же съехать на Старорязанское шоссе, то через каждые пятьдесят метров можно купить ведро свежей клубники. Еще одно преимущество этого направления — березовые рощи.

Пожалуй, нигде больше в Ближнем Подмосковье нельзя найти участок стоимостью примерно миллион рублей, стоящий посреди берез. В отличие от застройщиков на  той же Горьковской магистрали, здесь девелоперы  коттеджных поселков не скупятся на проведение коммуникаций и не обманывают налоговые органы, указывая ложные суммы в договорах купли-продажи.

«Березовый парк-2»
Общая стоимость*: 3,816 млн рублей

Несмотря на преемственность названий, «Березовый парк-2» не является прямым продолжением «Березового парка-1», а находится несколько в стороне от него. Поселок расположен с противоположной стороны пруда и гораздо больше по площади первой очереди. При этом цены от «Березового парка» отличаются в два раза: стоимость сотки начинается от 65 тыс. рублей, что является довольно низкой ценой даже для Новорязанского шоссе. Однако так же, как в «Березовом парке», из цены земли выведена стоимость подведения коммуникаций, здесь она составляет уже 600 тыс. рублей.

На сегодняшний день продажи в поселке только начались, и земельные участки, хоть и размежеваны по бумагам, но на местности колышки не стоят, и представить границы пока можно только «от куста до куста». Покупателям девелопер также обещает электричество на каждом участке 15 кВт, что довольно хорошо даже для самых дорогих подмосковных направлений, не говоря о юго-восточных трассах. В свою очередь газ обещают провести в ноябре 2014 года. Из объектов инфраструктуры покупателям будет предложен набор первой очереди «Березового парка».

Вывод: Пожалуй, лучшее предложение на Новорязанском шоссе по соотношению цены и качества.

«Ромашкино»
Общая стоимость: 3,98 млн рублей

С коттеджным поселком от компании «Девико» мне не совсем повезло: менеджер по продажам, который встретил меня на месте, оказалось, работает едва ли не первый день в компании, поэтому он не смог мне сообщить сроки подключения поселка к газу, размер ежемесячных коммунальных платежей и другие важные подробности. Впрочем, уже на следующий день перезвонил его руководитель и подробно рассказал, что подключение к газу не входит в стоимость участка и обойдется в 250 тыс. руб., зато газ обещают провести до конца года. Ежемесячные платежи за обслуживание совсем невелики — всего 1500 руб. за участок в месяц.

Однако осталось несколько смущающих факторов. Во-первых, поселок обжитой, многие дома капитально построены, то есть на рынке он достаточно давно, при этом все эти годы девелопер не мог решить проблемы с газификацией.

Во-вторых, в поселке нет абсолютно никакой инфраструктуры: в ближайшем доступе  отсутствуют магазины, не говоря уж об общепите, спортивных учреждения и т.д.

Более того, на входе в поселок нет даже охраны — ее заменяет обычная открытая калитка и ворота на щеколде, как в большинстве садовых товариществ. В таком случае становится неясно, за что нужно платить управляющей компании. Еще один минус заключается в том, что добраться до поселка можно только по малому бетонному кольцу, то есть в сплошной «пробке», состоящей, в основном, из груженых фур.

Вывод: Многие недостатки компенсируются ценой: если нужен просто участок без дополнительных опций и высокой ежемесячной платы, то это весьма неплохой выбор.

«Белаго»
Общая стоимость: 4,084 млн рублей

Коттеджный поселок находится практически на въезде в город Бронницы на Старорязанской трассе. Чтобы добраться до него, нужно в районе деревни Тимонино свернуть налево в сторону Москвы-реки. По генеральному плану поселок «Белаго» больше всего напоминает стандартный европейский курорт: участки расположены узкой полоской в три-четыре линии вдоль реки. Таким образом, получается, что участки на первой линии будут иметь собственный выход к реке, продавец, например, советует поставить мостки или причал, чтобы парковать свою яхту. Можно считать, что это самое бюджетное и самое интересное предложение покупки дома на самом берегу Москвы-реки. К тому же берег крутой, и с него открываются потрясающие виды на окрестности.

Однако есть большое «но»:  водоохранная зона здесь занимает не менее 6 метров, и по идее все дома, построенные ближе к берегу, как и блокирование прохода к реке, являются незаконными. Как говорит менеджер по продажам, такое ограничение в законе есть, но берег в этом месте крутой, прохожим взяться неоткуда, да и дома можно увидеть разве что с самой реки или противоположного пологого берега. Как бы то ни было, но покупатели участков со своим причалом должны такую опасность учитывать.

На наш взгляд, гораздо привлекательнее выглядят участки на второй и третьей линии — они не попадают в водоохранную зону, и даже при самом неблагополучном раскладе их собственникам ничего не угрожает. Более того, девелопер поселка обещает устроить в центре первой линии общественный пляж с беседками, мостками, кафе и зонами для мангала, то есть выход к воде будут иметь все жители поселка. В качестве плюса стоит отметить развитую инфраструктуру: девелопер обещает магазин, детские площадки и даже теннисные корты.

Вывод: Лучше предложения за такие деньги на берегу Москвы-реки, пожалуй, во всей Московской области не найти, но стоит все-таки отдать предпочтение второй или третьей линии домов.

«Березовый парк»
Общая стоимость: 4,51 млн рублей

Коттеджный поселок расположен посреди березовой рощи и состоит из двух частей: основного пятна застройки и небольшой узкой «косы» с участками на севере. Поселок почти распродан, но осталось несколько участков как раз в его северной части. С востока к поселку примыкает пруд, на берегу которого девелопер  обещает сделать прогулочную зону и организовать купание. Примечательно, что в поселке так же живет его владелец — частное лицо, чье имя риэлторы «ИНКОМа» не называют. «Хозяйский» участок занимает территорию никак не меньше половины гектара, причем по центру участка протекает ручей, а сам дом стоит вдалеке на склоне, в центре рощи.

В настоящий момент в поселке уже есть электричество, провести газ девелопер обещает в ноябре 2013 года. Запланировано также строительство различных объектов инфраструктуры, в том числе, административного здания, спортивной площадки, теннисного корта и детской площадки. На сегодняшний день в поселке осталось всего двадцать участков, в основном, по цене 120 -170 тыс. рублей по сотку, однако стоимость подведения коммуникаций выведена из цены участка и составляет 680 тыс. рублей. Впрочем, купить землю без коммуникаций в поселке не получится.

Вывод: Перспективный поселок, одно из лучших предложений по Новорязанскому шоссе.

«Березка»
Общая стоимость: 4,93 млн рублей

На сегодняшний день «ИНКОМ» заканчивает продажи в этом достаточно небольшом поселке: покупателям предлагаются около десяти участков. При этом сам поселок относительно небольшой и состоит всего из 64 участков, что для коттеджных поселков на Новорязанском направлении очень немного. Поселок поражает, прежде всего, тем, что находится внутри фантастически красивой березовой рощи, при этом по ощущениям изначально «Березка» относится к гораздо более дорогому сегменту, на это указывают и площади участков: в поселке нет наделов площадью менее 10 соток, зато есть несколько участков площадью от 19 соток.

По многим параметрам «Березка» идентична «Березовому парку»: газ обещают подвести уже в этом году, все бумаги оформляются официально, из инфраструктуры покупателям обещают трехэтажный административно-торговый комплекс с аптекой, магазином, а также спортивную площадку с теннисными кортами.

Вывод: Немного дороже, чем «Березовый парк», но переплата компенсируется с лихвой  феноменальным природным окружением.

* здесь и далее «общая стоимость» включает в себя строительство дома, подведение коммуникаций и дополнительные расходы. Все это подробно расписано в таблице.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО РЯЗАНСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ


Поселки/ Параметры

«Березовый парк -2»

«Ромашкино»

«Белаго»

«Березовый парк»

Березка

Площадь участка
(сотки)

8

15

8,2

8

10,59

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

27

45

33

27

27

Сколько продано участков

20 из 267

358 из 385

59 из 279

147 из 194

44 из 64

Девелопер

Частное лицо

 «Девико»

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Продавец

«ИНКОМ»

«Девико»

«ИНКОМ»

«ИНКОМ»

«ИНКОМ»

Стоимость заявленная / стоимость с дополните-льными расходами, млн рублей

0,526 / 3,816

1,0375 / 3,98

0,994 / 4,084

0,962/ 4,51

1,38 / 4,93

Что входит в официальную стоимость

Земля

Земля, электричество

Земля

Земля

Земля

Дополни-тельные расходы, рублей

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн,

 600 тыс. за подключение газа и электричества,

 скважина — 100 тыс.,

септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 3,29 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

За подключение газа — 250 тыс.,
чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн,

 скважина — 100 тыс.,

септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 2,94 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн,

400 тыс. за подключение газа и электричества,

скважина — 100 тыс.,

септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 3,09 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн,

 860 тыс. за подключение газа и электричества,

скважина — 100 тыс.,

септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 3,55 млн

Строительство дома - 1,5 млн.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн,

860 тыс. за подключение газа и электричества,

 скважина — 100 тыс.,

септик — 90 тыс. руб.

ИТОГО: 3,55 млн

Стоимость обслуживания, рублей

3000 + коммунальные платежи

1500 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Осень 2014 г.

Осень 2013 г.

Осень 2013 г.

Осень 2013 г.

Осень 2013 г

Вода

Скважина на участке

Скважина на участке

Скважина на участке

Скважина на участке

Скважина на участке

Электриче-ство (кВт)

15

7

15

15

15

Канализация

Септик

Септик

Септик

Септик

Септик

Интернет

Оптоволокно

Отсутствует

Оптоволокно

Оптоволокно

Оптоволокно

Форма оплаты

Беспроцентная рассрочка на полгода при оплате половины стоимости.

Ипотека Сбербанка

Рассрочка, ипотека отсутствует

Беспроцентная рассрочка на полгода при оплате половины стоимости.

Ипотека Сбербанка

Беспроцентная рассрочка на полгода при оплате половины стоимости.

Ипотека Сбербанка

Беспроцентная рассрочка на полгода при оплате половины стоимости.

Ипотека Сбербанка

Источник: "Инком", собственные данные девелоперов и продавцов


Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Горьковское шоссе: 10 соток за миллион - какой ценой?

Следите за новостями