20 ноября 2005

Новорижское направление / Ты луучше

Такое нормальное "Павлово" по таким ненормальным ценам

Поселок «Павлово», заявленный в классе Premium, расположен в Истринском районе, в густо населенной местности. Строительство домов в поселке, выполняется по определенной архитектурной концепции и не зависит от привлечения частных инвестиций. Жилая зона и инфраструктурные объекты строятся на территориях, не имеющих общих границ. Поселок спланирован таким образом, что цены  на разные объекты кардинально не различаются, так что между собственниками домовладений не будет сильного отличия в имущественном цензе. Однако, за дом в недоделанном пока поселке при не начатом строительстве продавцы просят порядка 2-х миллионов. Впрочем, для некоторых и это обстоятельство покажется привлекательной чертой предложения.

Дорога. Проехав от МКАД по Новорижскому шоссе до поворота на Нахабино, далее до поселка «Павлово» рукой подать. 18 километров от МКАД. После удобной развязки (вернее съезда) с Новорижской трассы ехать всего 4 километра по в меру извилистой хорошей дороге среди леса. От кольцевой дороги до шлагбаума – 25 минут (можно доехать и быстрее), но за сэкономленные минуты желанный коттедж  вряд ли будет продан.  Про пробки на Кутузовском и Рублевке, которые избежать в часы пик не удастся, обязательно напомним. Так что время в пути сильно зависит от пункта старта в городе и загруженности трафика именно на упомянутых московских магистралях. Бывает и короткий отрезок МКАД «стоит». Есть время послушать композицию Гришковца на созвучную тему.
Охрана, делегированная сюда местной (районной) вневедомственной охраной для стояния при двух шлагбаумах, не строгая, можно сказать гостеприимная.



Расположение и окружение.
Поселок «Павлово», условно говоря, является примером «точечной» застройки загородного пространства. Близлежащие к Москве земли в окрестностях нового поселка давно освоены. Один из авторов наблюдения «Павлова» дотошно выяснил, что с запада и северо-запада недалеко расположены населенный пункт  «Павловская слобода», с севера – деревни Лобаново и Лешково, с востока – поселок «Пенаты», а с юга и юго-запада – один из первых организованных поселков «Веледниково» (тут же недалеко одноименная деревня) и поселок «Ивановское». Близ тестируемого поселка протекает река Истра, к югу от него есть небольшое и не облагороженное озеро, который предстоит почистить для павловцев.



Столь ценимая любителями загородной жизни растительность представлена негустым смешанным лесом. Впрочем, тайги в Подмосковье никогда и не было. Однако площадь двух лесных «массивов» откровенно мала (каждый по 10 га). Этот лес - в аренде, это потенциально прогулочная пакровая зона «Павлова». Участок площадью 68 гектар, на котором возведен жилой комплекс, довольно ровный (максимальный перепад высот – на берегу реки – около 6 метров).



Поселок.
Архитектура всех без исключения домов выдержана в строгом классическом стиле, не напрягает глаз. Внешне схожие дома друг друга не повторяют: разное исполнение отделки и близкие но не одинаковые цвета  фасадов смотрятся гармонично.. На выбор предлагается 35 вариантов застройки участков. Так как весь поселок строится одним генподрядчиком, все дома имеют единый архитектурный стиль. При желании покупатель земельного надела может заказать индивидуальный проект внутренней планировки. Архитектурный отдел ООО "Павлово" ожидает заказчиков в доме на въезде в поселение.



Последнее время на рынке жилья подобного класса потенциальные покупатели учитывают такое обстоятельство, как подходящие соседи. Не сильно отличаются друг от друга и размер площадей участков, и, соответственно, цены на них (исходя из прайс-листа предлагаемых объектов). Это дает повод предположить ровный состав проживающих. Однородность контингента проживающих подчеркивает и продавец объектов в «Павлове». Важным для павловцев данное обстоятельство является еще и потому, что площадь большинства проданных и продаваемых участков земли в среднем составляет 20 с небольшим соток. Исключительные случаи объединения распланированных участков действительно редки. Изначально было запланировано 220, а на сегодня выходит 200 участков. Это довольно крупный поселок, что представляется как особенность строительной политики компании-девелопера.

Дома.
 При строительстве домов в поселке соблюдается ограничение по высоте (2 этажа + цоколь или 12 метров), по стилю, по конструктивным параметрам (стены - кирпич, крыша - мягкая кровля), по размеру пятна застройки (10% от площади участка). Покупатель gо условиям договора (после подписания инвестиционного контракта или покупая готовый дом) получает монолитный фундамент, цокольный этаж (кроме, разумеется, 2-х надземных), кирпичные стены с пенополистиролом (или минватой "Роквул") в качестве утеплителя, и железобетонными перекрытия, сносную деревянную входную дверь, хорошие гаражные ворота и полностью оформленный согласно проекту фасад. Коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, канализация и газ) заведены в дом.. Электричество - от 24 до 35 кВт (в зависимости от площади участка).
Потолки стандартные, говорят, что 3-хметровые. Наблюдатели высоту помещений  не измеряли, но единого мнения по поводу высоты потолков нет. Для кого-то потолки покажутся низкими.



Инфраструктура.
«Павлово» отличается неформальным решением по размещению объектов инфраструктуры. Все услуги (включая фитнес, торговлю, досуг и прочее) будут сконцентрированы в комплексе («Павлово Подворье» на земельном участке 15 га) площадью 40 тыс. кв.м,, который строится наотшибе (в нескольких ста метрах от въезда в поселок).
 В другом месте (на втором арендуемом лесном участке (на площади 10 га) будет выстроен школьный комплекс с детским садом. Странно, что уже распланированы даже расписания занятий, известны чуть ли не все преподаватели, а самой школы нет и в помине. Планируется к строительству.
Конечно, поселок расположен недалеко от Москвы, поблизости довольно много населенных пунктов и трафик на этом направлении будет только увеличиваться, но сложно предположить, что населенный пункт в 200 домов и еще несколько соседних деревень смогут предоставить нужный поток посетителей для такого крупного комплекса. Поэтому многие из предполагаемых арендаторов (а это известные бренды) просто не согласятся открывать здесь свои точки и платить арендную плату.
В список объектов комплекса войдут супермаркет, фитнесс-центр с бассейном, поля для гольфа, боулинг, ресторан, торгово-офисное здание, туристическая компания, банк, кафе, ювелирный салон, магазин подарков, медицинский центр, аптека, зоомагазин, мойка, автостоянка, вертолетная площадка.

Риски. Этот амбициозный инфраструктурный проект будет готов неизвестно когда. Более того, если он окажется нерентабельным, то поселок останется вообще без инфраструктурных объектов. И это пожалуй единственное предостережение, которое RealEstate.ru не может не сделать.
Хотя компания застройщик, главный консультант проекта, а также генеральный подрядчик (югославская компания) не вызывают опасений относительно надежности. До полной готовности жилой части  поселка  осталось не более года, и уверенность в благополучном окончании проекта есть. Порукой тому централизованные организация строительства и управления строительства поселка. Да и видно - большая часть коробок домов уже выстроена, большая часть озеленительных работ закончена..
По уверениям разработчиком, участок, на котором ведется строительство полностью прошел все экспертизы – экологическую, геодезическую, водную и прочие, о чем существуют свидетельства.

Сроки. Поселок начали строить в конце 2003 года. На начало ноября поселок имеет в целом завершенный вид, хотя строительные работы ведутся все же в достаточном для отказа от заселения прямо сейчас объеме. Завершена подводка всех коммуникаций, строительство дорог, ограждения, наружного освещения. Сдача всего поселка намечена на конец 2006 года, но поскольку строительство объектов инфраструктуры начиналось вот-вот, то скорее всего товарный вид поселок получит не ранее, чем через три года.

Условия оформления.
Несмотря на то, что 70% поселка продано, еще остается большой ассортимент участков. Как уточнили продавцы, к началу ноября на продажу стоят нереализованными 70 домов из 200, из которых 28 полностью готовы. Хотя согласно прайсу, врученому одному из наших экспертов, стоят на продажу 79 домов.
Поселок «Павлово», несомненно, привлекателен с точки зрения инвестиционных вложений. К примеру, оптимальное предложение, дом площадью 400 кв.м с участком 20 соток стоил на этапе строительства в 2003 году $600 тыс. Сейчас такой же участок  готовым домом стоит уже от $1500 тыс., то есть прирост цены составил 200 %.

Условия по предложениям на 02.11.2005.

 

Инвестиционный проект

 

Готовый дом

Min площадь дома

400 кв.м

398 кв.м

Max площадь дома

607 кв.м

600 кв.м

Min площадь участка

20 соток

20 соток

Max площадь участка

43,5 соток

27,5 соток

Min цена

$1440 тыс.

$1715 тыс.

Max цена

$4800 тыс.

$2800 тыс.


Если вы решили купить готовый дом, то Вам это обойдется дороже и его стоимость придется выплатить в кратчайшие сроки: рассрочка предоставляется только на время оформления документации.
Например, полностью готовый к продаже дом (внутри бойлер фирмы Buderus, гаражные ворота на гараже на 2 машины), общей площадью 556 кв. м на участке 25 соток стоит $2,3 млн.
В случае покупки строящегося объекта, рассрочка дается на 12, 15 или 18 месяцев. Платежи происходят следующим образом: 10% - аванс, потом 40%, 25% и последние 25% после сдачи дома и подписания акта сдачи-приемки.
Документы на землю передаются строго только после окончания строительства дома.
Оплата эксплуатации дома начинается также только после сдачи дома и составляет $300 с любого участка, не в зависимости от площади. Управляющая компания – дочерняя компания застройщика.

Вывод. Достойный поселок. При недостаточном погружении в лоно природы любители человеческого общения и просто доброжелательные люди с непоследними в семейном бюджете 5 миллионами долларов США (с учетом отделки и ландафтных работ на участке для наиболее дешевых предложений) будут довольны. Проблемы с инфраструктурой напрягают, но не радикально. Девелоперы четкая вычислили и портрет своего будущего жителя и его бюджет. Поскольку как ни странно график продаж, по словам продавцов, соблюдается.

Следите за новостями