20 марта 2006

МОСКВА / Замоскворечье / Третий лишний

Выветренный из Замоскворечья дух московской старины вернется сюда , увы, не скоро

Третий лишний

Старомосковский район Замоскворечье, лидирующий ныне по количеству предложений и состоянию цен (см. обзор элитного жилья за 2005г.) привлек редакцию портала Realestate.ru крайне скудным предложением, не адекватным создаваемому рекламному шуму и уникальному в Москве месту. Выбрав двух очевидных кандидатов для очередного Test’a (дом «Коперник» и дом «Онегин») мы так и не смогли подобрать им в компанию третий - такой, который мог бы сравниться с этими двумя превосходными домами на рынке самого дорогого столичного жилья.

Поэтому форма этого Test@Life-выступления отличается от предыдущих исследований. Однако, за сводным сравнительным текстом, который вы читаете, стоят наблюдения, сопоставления и мнения пятерых покупателей-экспертов. Все они за период проведения теста в разное время посещали тестируемые объекты и представляли письменные отчеты.

Расположение. Сравнение мы решили начать с оценки соответствия реализуемых проектов исторической среде старой Москвы, память о которой еще жива в сознании небольшой части населения нашего города.



Оба дома находятся в Замоскворечье, вблизи друг от друга, но все же их локальное расположение различается кардинально. Разнятся и концепции проектов - впрочем, не радикально. (Возможно, кстати,  именно из-за этого самого так называемого «концепта» специалисты, создающие данные объекты, не желали открыто признавать свои просчеты. Еще бы! «Концепт» - часть политики продаж квартир и коммерческих площадей в доме, а также условие счастливой жизни объекта.) Но для наших экспертов, выступающих в роли рядовых - если это слово уместно - потребителей, «концепция объекта» - это всего лишь один из параметров оценки, не более чем.



К чести созидателей обоих объектов просчетов не так уж и много.

Производящий впечатление монументальности уже сегодня на этапе строительства 3-4-го этажа, многофункциональный жилой комплекс «Онегин» «разлегся» посреди малоэтажного купеческого Замоскворечья  cправа от Якиманки, раздавив старомосковскую душевную простоту неуместной на наш взгляд балтийской роскошью и размерами. Судя по картинке, «Онегин» впишется в окружающую застройку, где соседствует и  безхитростное пятиэтажное здание для милиционеров (ОВД «Якиманка»), и многоэтажная коробка телефонного узла.



«Продажная», то есть информирующая покупателей печатная продукция определяет архитектуру здания как смесь русского модерна с современным конструктивизмом. Однако, изучая картинки, наши эксперты наследия Федора Шехтеля не отыскали. Может быть, потому что больше всего этот выдающийся архитектор известен зданиями МХАТа и  Ярославского вокзала. А тут все же жилье. Окончательного мнения эксперты так и не составили, решив дождаться этапа внешней отделки здания. Может и получится… «Утешает» мысль, что неизвестно кто и что сконструирует в туманном будущем в этом районе вместо соседних домов (хотя бы вместо того же милицейского здания).

Зато самим жильцам «Онегина», как и офисным арендаторам навязчивая «глобализация», несомненно, потешит самолюбие. Да и чисто по-житейски здесь будет удобно. Внутри комплекса запланированы и фитнес-центр, и кафе, и объекты для детских развлечений, и бутики и прочее, и прочее, и прочее.

Если бы в Москве был прозрачный рынок земли, участок под «Коперником», думается, стоил бы подороже, чем под «Онегиным». Место все же более пафосное, представительное. И ,благодаря угаданной архитектором конфигурации здания, «Коперник» против «Онегина» намного органичнее вписывается в окружающую городскую среду Якиманки c современным духом чистогана, многочисленными современными стилизованными под старину офисными комплексами, с «Президент-отелем», магазином «Гименей» и фабрикой «Красный октябрь».



Перекликается внешность «Коперника» и с находящимся поблизости храмом Христа Спасителя, и даже с рассекающим неподалеку воды Москва-реки флотостроителем Петром I. (Хорошо бы где-нибудь поблизости с этим «московским Колумбом» пристроить памятник «головастому» реформатору в исполнении Шемякина.) Ан нет. Не способные на самоиронию инвесторы заказали, говорят, за безумные деньги тому же Шемякину статую Коперника. Произведение будет установлено в парадном холле жилого дома. Упакованное изваяние Николая Коперника в исполнении знаменитого нашего скульптора охраняется пуще Оружейной палаты.



В общем, претензий к архитекторам не возникло . Кстати, те же профессионалы проектировали знаменитые элитные дома «Патриарх» на Патриарших прудах и «Дом-яйцо» на Чистых прудах. И по нашему мнению «Коперник» удался и сам по себе, и с окружением увязан в большей степени. Хотя не можем не упомянуть его сходство с «Дом на набережной», стоящим недалеко самым печальным домом Москвы.

Сегодня «Коперник» кажется более представительным, потому ли что дом в отличие от «Онегина» уже достроен, а может быть окружение у него более характерное для «Якиманки». Дом удался.



Транспортная ситуация
. По транспортной доступности лидирует «Коперник» - сюда одинаково легко выехать как на Каменный мост так и на Ленинский проспект. Жителям «Онегина» для выезда на Ленинский придется сделать «кульбит» через Садовое кольцо или ту же Якиманку и Кадашевскую набережную. (Граждан РФ в «автомобиликах» с мигалками и «крякалками» это, разумеется, не касается.)

Внутри. Будет и спортзал на 3000 кв.м и «Обсерватория» (пока, правда, в виде названия ресторана), и шикарный холл с портье, и системой «умный дом». Однако привычка потрогать руками не давала покоя, к тому же не покидало ощущение несоответствие зримого с обещаниями. Если вы заберетесь в дом, например,  на 10 этаж, и окинете взором запад, то пред очи ваши предстанет стрелка Москвы-реки и водоотводного канала, Крымский мост, Кремль, заснеженная территория парка искусств. Манхетанн, как говорится, отдыхает. А когда вы удовлетворенный видами встаете в пробке на Якиманке, то смотрите на этот дом и думается «ну и нашли место для элитного дома ! Шум, гам, гарь, пробки, …». Чего хорошего..?

Цены и риски.  Более камерный «Онегин» с более скромным, надо думать, населением не бросается в глаза. Но в какую сторону ни пойди из «Онегина», поблизости нет зеленых насаждений и речные артерии закрыты. Правда, и платят будущие потребители дворянского духа за 1 кв. метр здешней квартиры сегодня от $6500 до $12000 (против $9440-16320 в «Копернике»). То есть даже за стометровую квартиру разница составит как минимум 300 тыс.

Правда, оба дома еще не готовы для заселения. И если в«Коперник», как заверяют продавцы, можно будет вселиться (читай, начать делать ремонт приобретения) уже к осени, то в «Онегине» новоселье планируется застройщиком на конец 2006 года. По нашему же мнению более реальная временная отметка - осень 2007 года. Но даже с учетом разницы в датах начала эксплуатации – а это примерно год – стометровые апартаменты в «Копернике» по сравнению с «Онегиным» будут дороже уже примерно на $100 тыс.

Что ж, кто не рискует, тот не имеет видов из окон. Впрочем, риск небольшой, строительство идет полным ходом, да и раскупается дом на ура. Застройщик-инвестор даже приостановил продажи до неизвестной даты. Ждите других цен. Судя по тому какие новые цены объявили в этом году застройщики, стоимость объектов уже за первую его половину потяжелеет процентов на 20-30.

Перспективы. У обоих домов хорошие и практически равные  инвестиционные перспективы. Если  на начало продаж (март 2005 года) цены в «Копернике» того периода ($6000) сегодня преобразились в $9500 за 1 кв. метр без учета близкого повышения. В «Онегине» квартиры, стоившие в начале марта 2005-го $5700-5900 за 1 кв.м, сегодня предлагаются по $6500-6700. В этом году рост цен вряд ли будет меньше 30-40 %. (Возможность дефолта выносим за скобки как инцидент вероятный, но все равно временный). К тому же Замоскворечье и Якиманка пользуются устойчивым спросом на рынке элитной аренды. Отсюда удобно въехать как в центр, так и в офисный юго-запад. Округа не испытывает недостатка в магазинах и ресторанах. Усиливает пафос района и французское посольство, и «зодчий тела» Worldclass, и статусные бизнес центры. На сегодняшний день арендные цены (будь описываемые в этом Test’е дома готовы) колебались бы от $10 000 за 3-хкомнатную до $25 000 за 5-икомнатную квартиру. Образно выражаясь, арендодатель каждый месяц мог бы  возвращать себе по нескольку кв.метров денежном эквиваленте.

Но вот беда - несмотря на перечисленную инфраструктуру, окружающую дома городскую среду сложно назвать жилой. То есть места, разумеется, с XI века обживались и предыдущими поколениями …  Но вот как-то не поворачивается язык назвать описываемые окрестности жилыми… Может потому что магазины и рестораны здесь предназначены в большей степени для запланированного визита - без авто здесь появляться как-то не принято.

Жилая среда здесь на наш взгляд только формируется и пока еще значительно уступает обжитым районам Арбата, Патриарших прудов или Тверской. В то же время перечисленные районы от знаковых достопримечательностей Москвы - Кремля и Третьяковки - расположены подальше, чем от описываемый район.

Окружение «Коперника» более пафосное, и практически не подразумевает новостроек по соседству. «Онегин» демократичнее - рядом метро, недорогой жилой сектор, телефонный узел и …   большие перспективы для новых проектов. Сегодня в «онегинской» части Замоскворечья - между Б.Полянкой и Якиманкой – есть лишь один элитный  жилой дом. Когда появится еще 5-10, район преобразится. Однако когда это случится, предсказывать в наше время даже как-то глупо.



И в итоге на сегодня жильцам  и того и другого дома не удастся похвастать идеальным местом для коротких прогулок с возлюбленной или с почтенным семейством. Выветренный за прошлый век дух старой Москвы сюда пока не вернулся. Однако, кому-то надо и начинать. И сия честь стоит, как видим от $6500 за 1 кв.м общей площади жилья. Лишь бы не исчезли вдохновляющие перспективы рынка (см.отчет об элитном жилье) и перспективы потребительского авангарда, приобретающего квартиры в обновляемом Замоскворечье.

Дома находятся в разной стадии строительства, и поскольку посетить «Онегин» по причине разгара стройки сегодня нельзя, мы не взяли на себя смелость сравнивать технические характеристики домов.



Скажем, лишь что при посещении квартир в «Копернике» выяснилось, что предполагаемые спальни во всех практически  квартирах будут обращены во внутренний дворик дома.

При покупке с целями аренды мы бы выбрали «Онегин». Здесь больший диапазон метражей и максимальная изоляция от внешнего мира, что ценят сегодня арендаторы. А в «Копернике» часть апартаментов, отделываемых для мгновенного после покупки въезда, еще может быть использована в качестве гостиницы. Над этим и размышляет сейчас инвестор.

Преимущество «Онегина» - дух московской старины, частично сохраненное патриархальное окружение и даже честь принадлежать к дворянскому племени.

Итак, дома достаточно разные. Соответственно, разошлись во мнениях и покупатели-наблюдатели. Каждый из пяти человек по просьбе Realestate.ru представил свое итоговое мнение по принципу «лучше-хуже», без выставления баллов, ориентируясь на внутренние ощущения и уровень собственных знаний о современных домах. 

Наиболее важный параметр

Собрал наибольшее количество положительных  отзывов

Локальное расположение

«Онегин»

Транспортная доступность

«Коперник»

Соответствие градостроительной ситуации

«Коперник»

Архитектура

«Коперник»

Инфраструктура внутри дома

«Онегин»

Варианты предложения квартир (разнообразие площадей)

«Онегин»

Планировки квартир

«Онегин»

Условия покупки

«Онегин»

Престижность

«Коперник»

Цена

«Онегин»

 Редакция Realestate.ru

Следите за новостями