Лофты до 7,5 млн рублей: промзоны с человеческим лицом?

RealEstate.ru под видом тайного покупателя в рамках рубрики Test@Life посетил еще пять комплексов апартаментов, цены на которые начинаются с 4,7 - 7,5 млн рублей: Apart Ville Fitness & Spa Resort, Loft Park, Loft River, Loft Garden и Loft Post. Все объекты - примеры редевелопмента зданий, расположенных в промзонах. И в этом заключается как исконная индивидуальность каждого, так и подводные камни. Тайный покупатель, выявляя на местах преимущества и недостатки, пробует понять, кому и для чего подойдут такие предложения, насколько они ликвидны.

 
RealEstate.ru под видом тайного покупателя в рамках рубрики Test@Life посетил еще пять комплексов апартаментов, цены на которые начинаются с 4,7 - 7,5 млн рублей: Apart Ville Fitness & Spa Resort, Loft Park, Loft River, Loft Garden и Loft Post. Все объекты - примеры редевелопмента зданий, расположенных в промзонах. И в этом заключается как исконная индивидуальность каждого, так и подводные камни. Тайный покупатель, выявляя на местах преимущества и недостатки,  пробует понять, кому и для чего подойдут такие предложения, насколько они ликвидны.

Классная форма

Да, именно наличие истории, которая вплетается в преображенное под жилье здание, делает практически невозможным хоть сколько-нибудь адекватное определение класса объекта.  Отсюда и необъяснимые парадоксы с ценой – когда вдруг комфорт-класс стоит дороже бизнес-класса, либо отсутствуют ключевые элементы заявленного сегмента, либо, напротив, при скромном позиционировании обнаруживается  дорогая фишка.

Однако наш тайный покупатель, погрузившись в мир апартаментов, смог вычленить некие общие черты, присущие тому или иному классу.  По его мнению, бизнес-класс от комфорт-класса в апартаментах отличается чаще всего небольшим количеством квартир и огороженной, охраняемой территорией.

 Теперь же о некоторых общих чертах  объектов из этого обзора:

1. Все они представляют собой редевелопмент зданий промышленного или административного назначения. Отсюда и слово «лофт» в названии почти каждого.

2. Ни один из них не относится к гостиничному типу жилья, а это значит, что в них нельзя зарегистрироваться – ни временно, ни постоянно.

3. За редким исключением, все они находятся внутри или в непосредственной близости к промзонам – то есть в нежилых районах.

4. Сдаются они в черновом варианте со свободной планировкой. Поэтому покупатели должны будут дополнительно потратиться на стены и ремонт. Как правило, у девелопера можно заказать отделку. Будет она стоить от 350 до 650 долларов за квадратный метр в зависимости от пожеланий.

5. Поскольку речь идет о продажах в строящихся объектах, то с покупателями заключаются предварительные договора купли-продажи. Напомним, они не гарантируют приобретение объекта недвижимости. Застройщик может просто вернуть деньги в случае, если по каким-либо причинам он не передаст апартамент покупателю.

6. Машиноместа не продаются, а сдаются в аренду.

7. Во всех объектах высокие потолки  - от 3,5 м, большие окна.

Apart Ville Fitness & Spa Resort  (СЗАО)

Стоимость за 33 кв. м – 4,7 млн рублей

Если ехать в сторону центра по Дмитровскому шоссе, то сразу после торгового центра XL справа будет старое советское восьмиэтажное административное здание 70-х годов (Дмитровское шоссе, 81, ранее здесь располагалось производство слуховых аппаратов).

Это и есть проект Apart Ville Fitness & Spa Resort (девелопер Glincom). Здание будут отделывать  деревом, клинкерной плиткой, стеклом. Так что кому интересно - спешите его увидеть в истинном состоянии, потому что девелопер намерен начать работы уже в апреле 2014 года, а закончить летом 2015 года. Сейчас пока еще идет стадия проектирования, хотя по словам консультантов уже продано порядка 15% всех помещений.

Если оценивать расположение проекта, то он отличается хорошей транспортной доступностью: выезд на Дмитровское шоссе, до МКАД - 5 км, до ТТК – 8 км. Разворот из центра прямо напротив дома. В 100 метрах от здания будет открыта станция метро Селигерская (строительство планируется завершить в 2015 году). Все это удобно,  но каждый ли сможет жить рядом с ежедневной толкучкой около метро и выходом на самое Дмитровское шоссе? Хотя это комфорт-класс, и пока о какой-то закрытости и камерности мы не говорим.

Из нужнойинфраструктуры: на первом этаже расположатся салон красоты, банк, аптека, будет собственная мойка и многое другое. Есть в проекте даже фитнес-клуб с бассейном на 2000 метров. Предусмотрен и внутренний дворик в виде рекреационной зоны с деревьями, дорожками и лавочками. Запланирован в проекте даже собственный бар. Кроме того, застройщик построит детский сад. Остальная инфраструктура располагается в районе, а он довольно обжитой. Через дорогу есть парк.

Арендамашиноместа - 5 тысяч рублей в месяц. Также есть и гостевой паркинг, который будет бесплатным.

И хотя проект позиционирует себя как комфорт-класс, тут есть несколько приятных вещей из бизнес-класса. Например, индивидуальная архитектура самого проекта, да и потолки высотой 4,6 метра. Правда на 8 этаже потолки 3,5 метра, но у всех апартаментов с видом на Дмитровку на этом этаже будет эксплуатируемая кровля и терраса, равная апартаментам.

Сейчас самые маленькие апартаменты уже раскупили, а потому девелопером было принято решение с 4 до 7 этажа нарезать еще небольших апартаментов. Они будут по 33 кв. м (чем выше этаж – тем дороже), поэтому в настоящий момент стоимость такого объекта на 4 этаже - от 4,7 млн рублей. Девелопер предоставляет беспроцентную рассрочку до полугода, а если брать рассрочку на год – под 10% годовых.

По планам девелопера – к концу лета будет готов внутренний конструктив. 

В настоящий момент выбирается управляющая компания для проекта, а от этого и будет решаться пакет дополнительных услуг для жителей: уборка, доставка еды и тд. Стоимость эксплуатации в месяц составит 80 рублей за квадратный метр. Показчики на месте сообщили мне, что будут еще дополнительные расходы на регистрацию сделки – 15 тысяч рублей. Правда, в самой компании позже меня уверили, что никаких денег на это не потребуется. А речь идет о госпошлине в Росреестр, которая уплачивается абсолютно всеми за регистрацию перехода права собственности.

Кстати, для тех, кому интересны не только апартаменты – в проекте есть еще и таунхаусы (в основном здании и отдельными строениями), тогда как апартаменты расположены по периметру двора и опять же в основном здании.

Вывод: Если выбирать этот проект для того, чтобы жить, то уж лучше купить таунхаус в глубине двора, хотя он явно дороже 5 млн рублей. Апартаменты по периметру будут для этих целей менее комфортны, на мой взгляд, из-за крайне близкого соседства с крупной магистралью. Однако хорошая транспортная доступность превратится в абсолютное преимущество для тех, кто здесь затеет офис, шоу-рум, мастерскую либо что-то вроде квартиры для приемов. Об уединенной жизни в этот месте мечтать не приходится.

Loft Park (САО)

Стоимость за 26 кв. м – 5,275 млн рублей

Первый объект из нашего обзора, который расположен рядом с водоемом - Loft Park (Михалковская, 48с, девелопер Red Development). На территории есть несколько прудов. И зелени вокруг очень много – чувствуется, это будет что-то очень парковое и даже немного загородное.

Однако когда я ехал на объект, то заметил за поворотом от него железную дорогу, а значит нужно готовиться к соседству с ней. А еще там висел знак «скользкая дорога», который часто устанавливают около промышленных производств, выбросы которых могут снизить сцепление с дорогой колес автомобиля. Проехав до самого объекта, я попал в пелену какого-то белого дыма с предприятий, которые находятся через дорогу от объекта. В общем, окружившая меня плотным кольцом промзона – не порадовала.  И не удивительно, ведь апартаменты возводятся на месте Московской тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева.

Но показчики уверяли меня, что внутри самого комплекса все будет сделано для того, чтобы забыть о близости промзоны. И территория в 6 га явно этому способствует.  Работы начаты еще в прошлом году, сейчас стройка в самом разгаре, а готов объект будет летом 2015 года.

Ближайшая станция метро – Водный стадион, но только с проектом «Водный» очень сложно найти схожие черты. Да, тут тоже будет много апартаментов (всего 9 корпусов), но все планируется огородить забором и поставить охрану. И меньше похоже на муравейник, потому что корпусов много, но этажность низкая и территория большая. Так  же,  как и в первом случае, есть зона таунхаусов.

Самая маленькая площадь апартаментов - 26 кв. м, и раскупаются они очень быстро.  Основная причина в цене - 5,275 млн рублей.  Хотя по признанию консультантов, она каждый месяц поднимется чуть ли не на 5%.

Потолки - 4,35 метра и можно сделать второй этаж. На первых этажах корпусов расположится стандартный пул заведений -  парикмахерская, магазины, спа и тд. Планируются  также мастерские, студии, выставочные залы. Для автомобилистов предусмотрено несколько уровней закрытой парковки, есть и гостевой паркинг. Из плюсов - предусмотрено свое такси, которое будет возить желающих до метро. Пешком до метро идти- 8-10 минут.

Девелопер может предоставить рассрочку до двух лет под 1,8% в месяц на остаток платежа с третьего месяца (первые месяцы без процентов). Для получения рассрочки достаточно взноса в 30%. При 100% оплате сейчас закреплен курс 34 рубля.

Вывод: для тех, кто хочет быть ближе к природе – это будет в некотором смысле загородный вариант жизни, который возможен в городе. Хотя соседство самого комплекса с  промзоной пугает.

Loft River (СЗАО)

Стоимость за 35,8 кв. м – 7 млн рублей

Название проекта как нельзя точно отражает его местоположение. Объект расположен рядом с рекой Сходня, которая чуть далее впадает в Москву-реку (Летная, 99). Пока идут работы сложно представить, как здесь все преобразится через год, но сам объект показался действительно камерным, как и обещали консультанты. (Проект заявлен в бизнес-классе).

Сначала осмотрим окрестности. Рядом строится большой торговый центр (прямо через маленькую двухполосную дорогу), что в перспективе может быть как плюсом (далеко не нужно ездить за продуктами), так и минусом – ездить в этот торговый центр будут не только жители Loft River (девелопер - ГК "Ler Group").

А еще рядом с объектом я заметил около 30 бетономешалок. Все они ждут своей очереди для заезда на производство ЖБИ. Даже если это современное производство и не будет выбросов цементной пыли в окружающую среду (что не факт), то вот шум и ощущение вибрации для соседей почти гарантированы. Напрягло.

Сконцентрируемся на объекте. Там сейчас подводят канализацию и отопление, идут работы по кровле. К концу месяца будут вставлять окна.

Вообще же Loft River – это редевелопмент двух административных зданий 70-х годов. Всего по проекту предусмотрено 107 апартаментов, вся территория будет огорожена и будет находиться под постоянной охраной. В каждом здании пять этажей плюс нулевой этаж (пятый этаж является эксплуатируемой кровлей). Нулевой этаж, который тоже идет под апартаменты, максимально распродан по сравнению с другими этажами. Неизвестно, правда, что там разместится в итоге: возможно, покупатели откроют офисы. Но стоит отдельно сказать, что сам девелопер не предусматривает обязательного присутствия в комплексе сферы услуг: парикмахерской, салона красоты, и т. д.  Жителям обещают только охрану и уборку территорий.

Высота потолков в среднем 3 метра, окна большие. Объект сдается уже в апреле 2014 года, а все окончательные работы (включая озеленение) завершатся максимум в начале июня. Эксплуатационные расходы будут составлять 60 рублей за квадратный метр. Основная парковка рассчитана на 20 машиномест, которые можно арендовать за 5 тыс. рублей в месяц. Правда будет еще и бесплатная гостевая парковка.

В настоящее время из самых маленьких апартаментов остались только площадью 35,8 квадратных метра, которые обойдутся покупателю примерно в 7 млн рублей. При 100% оплате сейчас закреплен курс 34 рубля. Кроме того, девелопер предоставляет рассрочку до полугода без процентов, а если до 1 года, то 1% в месяц (больше 1 года не получится, так как проект уже близок к завершению). Для получения рассрочки достаточно взноса в 30%. Пока же можно забронировать себе приглянувшийся апартамент за 4 тысячи долларов, и потом эта сумма пойдет в оплату.

Из инфраструктуры рядом расположен водно-спортивный комплекс «Буревестник», а там есть футбольное поле и спортивные залы. Кроме того, рядом школа Олимпийского резерва по гребле. Вся социальная инфраструктура - по другую сторону Волоколамского шоссе. До него примерно 1 километр, потом можно повернуть в центр, но недалеко есть разворот на МКАД, до которого 5 км. Это очень удобно для автомобилистов. Если идти до метро, то это займет 15-20 минут, с переходом через Волоколамское шоссе.

Вывод: порадовали близость к реке, камерность, но пыл охладило соседство с заводом ЖБИ,  отсутствие собственной инфраструктуры. Зато объект сдается гораздо раньше остальных.

Loft Garden (ВАО)

Стоимость за 31 кв. м – 7,2  млн рублей

Еще одно здание с историей – это проект Loft Garden (2-я Рыбинская,13, девелопер Red Development). Раньше здесь было вертолетное конструкторское бюро имени М.Л. Миля, а от этого здесь высокие потолки - 3,3 метра, а на последнем этаже даже 4,6 метра (опять можно сделать перекрытие и получить себе два этажа за те же деньги).

Сразу на что обращают внимание консультанты при продаже объекта – близость парка Сокольники (10 минут пешком), поэтому любители утренних пробежек и вечерних прогулок это оценят. Но тут есть и другая близость – объект вплотную примыкает к Третьему транспортному кольцу. Но девелопер обещает поставить шумо-изоляционный экран высотой 4 метра, который будет максимально поглощать звуки и пыль.

Важно то, что это уже почти центр. И съезд с ТТК, если ехать по внешней стороне (по внутренней я не пробовал), очень удобный. Из окружения – рядом железная дорога и масса промышленных зданий, в том числе, знаменитая Бабаевская фабрика. Есть и приятное соседство: недалеко «Ашан», «Дикси», несколько заправок, шиномонтаж.

Видно, что на стройке идет активная работа, хотя пока не верится, глядя на состояние объекта, что его сдадут в третьем квартале 2014 года. А на картинке все очень красиво: планируется ни много, ни мало клубный дом в английском стиле площадью 12,5 тыс. кв. м в форме буквы П. Три этажа с мансардой. В проекте и собственный садик внутри двора (удалось сохранить многовековые каштаны высотой в три этажа, поэтому если окна будут выходить во двор - большое количество листвы вам обеспечено), кованный забор. Общая территория проекта – 1 гектар.

Те, кто пользуется метро должны учитывать, что объект расположен примерно на одном удалении от станций Рижская и Красносельская, так что пройтись пешком придется.

Консультанты сообщили, что уже распродано более 75% площадей. Самый маленький апартамент в продаже в настоящее время площадью 31 кв. м стоит 7,2 миллиона рублей. При 100% оплате курс доллара закрепляется на 34 рублях. Есть рассрочка от девелопера до одного года под 1,6% в месяц на остаток платежа с третьего месяца (первые месяцы без процентов). Первый платеж для получения рассрочки – 30%.

Стоимость эксплуатации – 71 рубль за квадратный метр в месяц. Каких-то дополнительных расходов за оформление девелопер на своих объектах не взимает. Машиноместа можно только арендовать (4500 рублей в месяц), но есть гостевая парковка (бесплатная). Предусмотрена консьержслужба, доставка еды, уборка, вызов такси, заказы билетов.

Вывод: пока территория не огорожена, трудно представить, что в этом месте можно комфортно жить: с одной стороны ТТК, с другой  - промзоны. Опять же в офисный вариант здесь верится больше. А если и жить, то в апаратаментах, окна которых будут выходить во внутренний двор.

Loft Post (ЦАО)

Стоимость за 25 кв. м – 7,45 млн рублей

Еще один проект от девелопера Red Development – Loft Post (Фр. Энгельса,46). Когда-то здесь была “Типография “Новости”. Те, кто любит и знает, что такое район Бауманской или Электрозаводской, то они не променяют это место ни на что другое. Но, пожалуй, для тех, кто вырос в других местах, этот район Москвы может показаться депрессивным и рабочим. На самой улице несколько промышленных строений, чуть в стороне даже какое-то разрушенное историческое строение. Правда, и жилых домов вокруг тоже хватает.

Из плюсов я сразу отметил удобный съезд на автомобиле с набережной. Повернул, чуть-чуть проехал вверх и уже на нужной улице. Да и метро Бауманская находится в 5 минутах, недалеко и Электрозаводская (объект практически между ними). Рядом – парк Лефортово. Третье транспортное кольцо тоже близко, хотя, к счастью, не вплотную, как у Loft Garden. В целом, район исторический и обжитой, поэтому поликлиники, школы и детсады имеются.

Как и Loft Garden, этот объект будет закончен уже в третьем квартале 2014 года, но в отличие от него тут несколько строений. И в отличие от Apart Ville Fitness & Spa Resort внутренний дворик отдан не под рекреационную зону, а под паркинг. Остальным тоже не удивить - первые этажи займет сфера услуг, территория огороженная, охраняемая.

Из наиболее доступных в настоящий момент есть апартамент площадью всего 25 кв. м, он остался один и стоит 7,45 миллиона рублей. Остальные больше и дороже. От девелопера действует рассрочка: до года под 1,6% в месяц на остаток платежа с третьего месяца (первые месяцы без процентов).

Вывод: в данном случае, есть за что переплачивать – исторический район, более спокойное место. Хотя грустно, что не будет уютного дворика.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПРЕДЛОЖЕНИЙ АПАРТАМЕНТОВ

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life  написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Виктор Михайлов

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ: 

Дешевые апартаменты ЮАО: сомнительная выгода

Апартаменты севера, востока и запада Москвы от 4,5 млн рублей – что за зверь такой?