Красногорск: «однушка» бизнес-класса за 5 млн руб.
Хорошее соотношение цены и качества
В столице Московской области, городе Красногорске, где мы продолжили искать квартиру для семьи из трех человек под видом тайного покупателя, нашлось четыре эконома и даже один бизнес-класс на бюджет в 5 млн руб. Здесь, в 2 км от МКАД, весь город состоит из скучных, довольно однотипных новостроек, и только гигантская футуристическая труба горнолыжного комплекса «СНЕЖ.КОМ» на въезде говорит о том, что у этого городка есть что-то особенное или будет. Население - всего 117 тыс. человек, расти есть куда.
Все «наши» квартиры были с высокими потолками в монолитных домах, в двух из них имеется даже подземный паркинг. Никаких панельных домов местный рынок уже не предлагает. А застройщики конкурируют не только ценой и местом, но качеством отделки. Приятно удивил ЖК «Изумрудные холмы», предложивший квартиры не только со стандартным набором, но с добротными входными дверями, двойными стеклопакетами, радиаторами, счетчиками, зашпаклеваными стенами и потолками, выровненными. В комнатах осталось только поклеить обои, побелить потолок, установить межкомнатные двери и положить ламинат.
Но продавцы на всех объектах предупредили, что с нового года они поднимут цены.
До Красногорска по Волоколамке мы домчались за полчаса от Пушкинской площади. Сюда ходят все виды общественного транспорта: маршрутные такси № 209, 151, 856, электропоезд от Рижского вокзала до "ст. Павшино", от ст. м. "Строгино" - маршрутка № 858.
НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК
ЖК «1-й Молодежный» - ул. Почтовая, д. 16
Итоговая цена - 4,448 млн руб.
Будущий жилой комплекс - 20-этажное каркасно-монолитное здание находится рядом с почти построенным торговым центром и новой оранжевой высоткой. Неподалеку - Ильинское шоссе. Место немного шумное из-за трассы, но довольно приятное по архитектуре: лучше среднего для Красногорска.
Вариант на 4,5 млн руб. (вместе с ремонтом и оформлением документов — см. Таблицу) получается при двушке в 47 кв.м. Но можно взять квартиру побольше — 54,2 кв.м стоимостью в 4,26 млн руб. (без ремонта) и тоже вписаться в 5 млн руб. Хотя уже и с некоторым напрягом.
Инвестор и продавец - «МИГ—Недвижимость», дочка «Московского кредитного банка». У него не меньше половины квартир в этом доме. Как инвестор, МИГ готова проявить гибкость и по цене, и по срокам платежей. Чего не может предоставить обычный риелтор.
Об этом здесь говорят, подчеркивая, что у МИГа условия будут лучше в любом случае, нежели у другого продавца в это комплексе — компании «Проектсервис». Кроме того, в отличие от застройщика, количество банков, выдающих ипотеку, тоже больше — на один.
Вывод: Отличное соотношение цены и качества.
ЖК «Красногорские Ключи»: ул. Вокзальная, д. 4
Итоговая цена - 4, 847 млн руб.
Монолитный 25-этажный дом строит красногорская компания «Финанс Консалт». «Красногорские Ключи» расположены рядом с вокзалом, и стук колес здесь будет постоянным. Хотя современные стеклопакеты могут несколько снизить шум, но такое близкое соседство с железкой мне не очень нравится. Сама стройка в день моего приезда - 21 декабря - не велась, котлован замело снегом.
Но риелтор Дмитрий из «Азбуки Жилья» предупредил, что с нового года таких низких цен, как сейчас не будет. Стоимость кв. м с 75 тыс. руб. поднимется до 85 тыс. руб.
Вывод: Тут «двушку» можно взять большей площадью, чем в ЖК "1-й Молодежный". Но место не очень хорошее – рядом с жд вокзалом, и стадия весьма рискованна - самое начало стройки.
ЖК «Изумрудные холмы»: Анинская улица, корпус 1
Итоговая цена — 4, 863 млн руб.
Этот жилой комплекс попеременной этажности находится на окраине Красногорска, и будет включен в границы города по окончании строительства. Он стоит рядом с лесопарком, в котором расположился коттеждный поселок «Новая Опалиха». Тут же ТЭЦ, построенная застройщиком. Питерская компания «Эталон-Инвест», входящая в строительный холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ», строит тут целый микрорайон на 400 тыс. кв.м жилья с школой, детсадом, больницей.
Часть домов уже полностью смонтированы (см. фото), и выглядят неплохо. Особенно мне нравятся балконы с панорамным остеклением.
Сегодня строительная компания предлагает новогодние скидки в 12 % от стоимости жилья. Квартиры с полной отделкой можно взять по цене за 4, 815 млн руб. при площади в 50,7 кв.м. Этот вариант мне нравится больше: дешевле получается. Хотя посмотреть его пока нельзя. (см. фото планировки).
Стоит отметить, что и под чистовую отделку квартиры здесь сдают в более готовом варианте, чем в других новостройках: пол, потолок и стены ошпаклеваны и выровнены. Есть подземный паркинг, машиноместо стоит от 800 тыс. руб.
Но не все так хорошо: сроки сдачи домов задерживаются, это обсуждается на форумах пайщиков. Заствляет задумать только то, что здесь организован ЖСК, и договоры с покупателями заключаются не по 214-ФЗ.
Вывод: Дороговато, но качество лучше просто эконома, впрочем, смущает ЖСК.
ЖК «Дом 6»: Микрорайон Чернево-2
Итоговая цена - 4,998 млн руб.
Найти этот адрес довольно сложно, если смотреть на описание объекта, и даже просить продавца объяснить дорогу. Даю наводку: ищите Красногорский водоканал по адресу ул. Ленина, д. 62. Стройка прямо за Водоканалом. Этот жилой комплекс ближе к более отдаленному концу Красногорска, то есть дальше то Москвы.
Когда мы были на стройплощадке, на первом этаже вязали арматуру. Двухкомнатную квартиру площадью в 65, 7 кв. м мне предложили за 4,277 млн руб. Это цена без скидок. Скидка — 1,5%, если брать ипотечный кредит. Со скидкой квартира стоит 4,212 млн руб.
Строит этот 25-этажный монолитно-кирпичный дом компания группы «Солид» - «Солидстройгрупп». «Домус Финанс Недвижимость», партнер, инвестор, которому принадлежит половина квартир в этом доме. Этот инвестор, как и «МИГ — Недвижимость», принадлежит «Московскому кредитному банку».
С «Домусом» придется подписывать договор уступки. Договор доверительного управления (ДДУ), как того требует 214-ФЗ, имеется у «Домуса» с застройщиком. Убедиться в этом не составляет большой сложности. Оформление права собственности здесь стоит 21,5 тыс. руб., что не дороже, чем стоимость услуг по оформлению документов на право собственности у других застройщиков.
Компания «Солидстройгрупп» допускала срывы сроков сдачи домов в Котельниках, поэтому такое нельзя исключить и здесь. Впрочем, подобные нарушения встречаются почти на всех стройках.
Вывод: Проект на ранней стадии и дальше всех от Москвы.
ЖК «Спасский мост»: ул. Спасская 1, корп. 3
Итоговая цена — 5, 003 млн руб.
Находится на Волоколамке, почти на самом выезде из Москвы. С точки зрения экологии, это, скорее, минус. Но, наверное, это самый красивый жилой комплекс, строящийся в Красногорске (см. фото слева). Окна лоджий сделаны в виде кругов радиусом в метра полтора (см. фото справа), и даже в самой небольшой квартире вид получается необыкновенный, почти как в космическом корабле. В двухкомнатной квартире с тремя кругами - точно корабль. Высокие потолки в 3 метра создают больше пространства.
Строит «Спасский мост» известная московская компания «КомСтрин». Квартиры здесь дорогие, поэтом «двушка» получается дороже 5 млн руб. Хватает только на 42,8 кв.м. ценой в 4, 219 млн руб. без допрасходов. Если купить место в паркинге, то попасть туда можно будет прямо из лифта своего дома.
На отделку такой квартиры тоже имеет смысл закладывать 700 тыс. руб. , потому что дом сдается с не выровненными стенами, пол без стяжки.
Вывод: Интересная архитектура, но дорого и без отделки.
СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В Г. КРАСНОГОРСК
Параметры/ Адрес | ЖК «1-й Молодежный», ул Почтовая, д. 16 | ЖК «Красногорские Ключи», ул. Вокзальная, д. 4 | ЖК «Изумрудные Холмы», ул. Аннинская, корп. 1 | ЖК «Дом 6», Микрорайон Чернево-2 | ЖК «Спасский Мост», ул. Спасская 1, корп. 3 |
Застройщик | ООО «Садовое кольцо» | ООО «Финанс Консалт» | «Эталон-Инвест» | ООО «Солид-стройгрупп» | «КомСтрин» |
Продавец | МиГ | «Азбука Жилья» | «Эталон-Инвест» | «Домус Финанс» | ЗАО «Триумф Град» |
Стадия строительства | Монтируется второй этаж | Заливка фундамента | Монтируется 8 этаж в 16-этажном доме | Монтаж на уровне 1-го этажа | Монтаж на уровне 13-14 этажей в 17 этажном доме |
Срок реализации (получение права собственности) | 1 квартал 2013 г. | 3 квартал 2013 г. | 4 квартал 2012 г. | 1 квартал 2013 г. | 2 квартал 2013 г. |
Площадь квартир, кв. м | 47,18 | 54,9 | 50,7 | 65,7 | 42,8 |
Стоимость 1 кв. м (рублей) | 78 600 | 74 990 | 94 970 | 65 089 | 98 574 |
Заявленная цена / итоговая с дополни-тельными расходами (млн руб) | 3,708 / 4,448 | 4, 117 / 4,847 | 4,815/4,863 | 4,277 / 4,998 | 4, 219 /5,003 |
Дополни-тельные расходы (рублей) | Отделка квартиры: 700000 Регистрация ДДУ, оформление права собственности: 40 000 ИТОГО: 740 000 | Отделка квартиры: 700 000 Регистрация прав собственности: 30 000
ИТОГО: | Регистрация прав собственности: 1% от сделки. В нашем случае — 48 150.
ИТОГО: | Отделка квартиры: 700 000 Оформление права собственности — 21 500.
ИТОГО: | Отделка квартиры: 700 000 Регистрация прав собственности: 2% от сделки. В нашем случае — 84380.
ИТОГО: |
Вид договора долевого участия: 214-ФЗ, другое | 214-ФЗ, договор уступки | 214-ФЗ | ЖСК | 214-ФЗ, Договор уступки | 214-ФЗ |
Наличие рассрочки /ипотеки | Сберанк, «Возрождение», «Интерком-мерцбанк». Базовая ставка — 13,5% | Сбербанк (13,5% годовых), ВТБ-24 | Сбербанк, | Девять банков, в том числе, Сбербанк, ВТБ-24. Самые лучшие условия в МКБ — 10% первоначальный взнос, и процентная ставка 11% | Сбербанк, без поручителей, 10% - если до нового года |
Скидки, акции | индиви-дуальные | 0 | 12 % | 1,5 % при ипотеке | 10 % |
Уровень рисков | Не очень высок | Довольно высокий | Не очень высок | Не очень высок | Не высок |
Источник: "МиГ Недвижимость», "Азбука Жилья», «Эталон-Инвест», «Домус Финанс», «Триумф Град»
Наталья Кузнецова