21 августа 2012

Коттеджи экономкласса - на юге дешевле

Традиционно считалось, что в Подмосковье самые доступные объекты загородной недвижимости предлагаются на востоке области. Однако, как выяснилось в ходе аналитического исследования RealEstate.Ru, последнее время ситуация изменилась, и теперь за самыми дешевыми коттеджами придется ехать на юг Подмосковья: на Симферопольское или Каширское шоссе.

Традиционно считалось, что в Подмосковье самые доступные объекты загородной недвижимости предлагаются на востоке области. Однако, как выяснилось в ходе аналитического исследования RealEstate.Ru, последнее время ситуация изменилась, и теперь за самыми дешевыми коттеджами придется ехать на юг Подмосковья: на Симферопольское или Каширское шоссе.

Как мы считали

Все это мы выяснили на основе сведений, которые получили из экспертиз  наших «тайных покупателей», которые объездили 12 подмосковных направлений в поисках оптимального предложения загородного дома экономкласса (до 8 млн руб.) для семьи из трех человек.  Естественно, мы не стали ничего такого искать на Новорижском и Рублевском шоссе.

Для сбора информации мы выбрали самые свежие предложения в новых коттеджных поселках — при этом мы рассматривали как предложения участков без подряда, так и в некоторых случаях дома с подрядом или, совсем в редких случаях, таунхаусы. Каждый раз выбор объектов для анализа зависел от конкретного направления.  Таким образом, мы получили среднюю заявленную стоимость предложения по конкретному направлению.

Однако, в отличие от большинства аналитиков, мы решили не рассматривать полученный показатель в качестве основного ориентира. Дело в том, что в заявленную стоимость входит далеко не все, что придется оплатить при дальнейшем строительстве дома.

К примеру, в двух соседних поселках предлагаются участки без подряда, однако цена земли в одном случае в полтора раза выше. Иногда это означает разную ценовую политику, но подчас девелопер, заманивающий дешевизной, просто скрывает некоторые дополнительные расходы, которые предстоят в будущем.

Чаще всего покупателю более дешевой земли приходится потом платить за так называемый пакет коммуникаций: свет, водопровод,  канализацию, и, как правило, самое дорогое - подключение к газу. На эти нужды может уйти около 1 млн руб., что существенно увеличивает стоимость участка. Еще один тип дополнительных платежей — установка стандартного забора по периметру: если такое правило есть в поселке, то оно не обсуждается, просто клиент заключает еще один договор примерно на 100 - 200 тыс. руб. Наконец, некоторые девелоперы поселков могут «помочь» с разводкой коммуникаций по дому, естественно, за дополнительные деньги. Не стоит забывать и о стротельстве самого дома.

В конце концов, мы выходим на некую итоговую стоимость домовладения. Несмотря на то, что это только в первом приближении (невозможно выявить все подводные камни при первом просмотре), эта самая итоговая стоимость может превысить  первоначальную цену предложения почти в два раза.

Поэтому отдельной графой мы вынесли коэффициент дополнительных затрат, равный соотношению заявленной стоимости домовладений по конкретному направлению с их итоговой ценой. По сути, этот коэффициент означает, во сколько раз покупателю доступной загородной недвижимости придется переплатить сверх цены указанной в предложении. И чем выше этот коэффициент, тем менее качественным может оказаться предложение. Куда лучше, когда вы покупаете не кота в мешке хоть и «почти даром», а вас сразу осведомляют об итоговом счете. Но пока так делают лишь единицы среди продавцов. Вот почему наши «тайные покупатели» особенно полезны. Мы рады, если для кого-то сэкономили время и существенно облегчили задачу в выборе поселков для просмотра.
 

А теперь перейдем к таблице, которая получилась в результате анализа собранного материала.

 

 ЛЕГЕНДА:

Первый столбец (слева направо) – это, собственно, шоссе, рядом с которым мы смотрели поселки.
Второй – средняя цена всех осмотренных нами предложений, включающая все выявленные нами дополнительные расходы.
Третий – средняя цена предложения – то, к чему мы плюсовали эти дополнительные расходы.
Четвертый – соотношение показателей из второго и третьего столбцов. То, насколько цена итоговая отличается от цены предложения.

Направление Средняя итоговая цена, млн руб. Средняя заявленная цена, млн руб. Коэффициент дополнительных затрат
Симферопольское 3,4 0,84 4,04
Каширское 3,91 2,46 1,59
Щелковское 3,91 1,8 2,17
Новорязанское 3,98 2,64 1,51
Ярославское 5,12 2,78 1,84
Дмитровское 5,15 3,98 1,29
Калужское 5,18 2,3 2,25
Пятницкое 5,41 3,8 1,42
Горьковское 5,54 2,2 2,52
Ленинградское 5,96 3,23 1,85
Киевское 6,24 3,86 1,62
Варшавское 6,54 5,15 1,27

Самые доступные

Долгое время участники подмосковного рынка недвижимости говорили о том, что самыми дешевыми направлениями являются Щелковское и Горьковское шоссе — прежде всего, из-за не самой лучшей экологической ситуации и сложностей с развитием транспортной инфраструктуры. Однако в последнее время многое стало меняться. С одной стороны, транспортная ситуация на востоке области постепенно улучшается, к примеру, именно здесь должны пройти первые скоростные трамваи. А с другой стороны, девелоперы сконцентрировали свое внимание на других направлениях. В результате в авангард удалось вырваться югу Подмосковья: два из трех первых мест нашего рейтинга достались Симферопольскому и Каширскому шоссе — «флагманам» подмосковного юга. Во многом это объясняется большим количеством новых проектов — на ранней стадии готовности.

Например, согласно исследованию компании Vesco Consulting, наибольшее число продаж по итогам 2011 года пришлось на объекты на Симферопольском шоссе (на фото слева поселок по этому направлению). Именно здесь было сосредоточено более 30 % всех сделок или около 8 000 проданных домовладений — это огромный показатель. Впрочем, во многом это означает, что именно на Симферопольском направлении больше всего «бумажных» проектов, как, например, поселок «Мартьяново», где участок в 8 соток можно купить за фантастические 500 тыс. руб., причем в стоимость уже включено 10 Квт электричества и центральный водопровод. Однако покупатели должны здесь понимать и возможные риски: в самом худшем случае можно остаться просто с куском огороженной земли в чистом поле. С другой стороны, инвестор на то и инвестор, чтобы рисковать.

Другой лидер доступности - Каширское шоссе (на фото справа поселок по этому направлению) — это один из баловней подмосковного рынка: из-за близости аэропорта «Домодедово» здесь активно развивается инфраструктура, и всем понятно, что федеральные власти будут следить за транспортной ситуацией на этой стратегической магистрали. Кроме того, в отличие от многих других направлений, поделенных средней руки бизнесменами, поговаривают, что землями на Каширке, по большей части, владеют олигархи.

По данным местных застройщиков, большинство местных земель принадлежат владельцу Coalco Василию Анисимову или группе «Ист-Лайн». При этом транспортная нагрузка на Каширское шоссе, несколько меньше, чем на другие юго-восточные трассы – Горьковское, или, например, Новорязанское шоссе. В свою очередь единственный представитель востока Подмосковья в тройке лидеров — Щелковское шоссе — продолжает радовать своих покупателей не только сложным транспортным трафиком, но и земельными участками от 1 млн руб.

Самое удивительное, что никаких точных планов по расширению этого шоссе нет, в отличие от других крупных подмосковных магистралей, однако число поселков здесь постоянно растет. Большим объемом нового предложения также объясняется попадание этого направления в число лидеров. При этом здесь  - на Щелковском шоссе (на фото слева поселок по этому направлению) - нет большой воды, а есть радиолокационная тарелка звездного городка в Лосиноостровском парке, зато многим потенциальным клиентам нравится красивая природа и Николо-Берлюковский монастырь. По данным участников рынка, коттеджный поселок полностью распродается здесь примерно за два года, что является очень хорошим показателем.

Верхняя планка эконома

Самыми дорогими в нашем рейтинге стали Ленинградское, Киевское и Варшавское шоссе. Это объясняется несколькими факторами. Так, Ленинградское шоссе (на фото справа поселок по этому направлению), помимо пробок на подступах к аэропорту «Шереметьево» в любое время дня и ночи, известно еще несколькими факторами. В частности, здесь сосредоточено сразу несколько стародачных поселков, и до кризиса 2008 года это шоссе позиционировалось как популярное направление для развития поселков бизнес-класса не хуже Пятницкого. Не случайно, тут возникло очень много поселков по ценам, существенно превышающих наш скромный бюджет.

С другой стороны, во время кризиса часть этих поселков была заморожена, а впоследствии переформатирована: участки нарезались более мелкими наделами, инфраструктура сокращалась, но место по-прежнему оставалось престижным. В некоторых случаях девелопер успевал построить часть коттеджей или весь поселок, а затем начинал ждать изменения рыночной конъюнктуры. Теперь все эти предложения вышли на рынок, и после переформатирования оказались вполне соответствующими верхнему уровню экономкласса.

Поэтому покупатели со скромным бюджетом получили возможность прикоснуться к потенциально дорогому направлению. Более того, как обещают риэлторы, цены на местные поселки, скорее всего, взлетят после того, как будет построен первый участок трассы Москва - Санкт-Петербург. Впрочем, отпечаток  бизнес-класса докризисных времен дает о себе знать: на Ленинградском шоссе непросто найти коттеджные поселки на землях ИЖС, а в некоторых весьма привлекательных дачных поселениях дома зарегистрированы как нежилые объекты. Девелоперы новых поселков такие вольности себе уже не позволяют.

В свою очередь,  Киевское шоссе (на фото слева поселок по этому направлению) — это одно из лучших направлений с точки зрения транспортной доступности. Новая трасса позволяет жителям близлежащих к Москве поселков достаточно просто добираться ежедневно на работу без нервных затрат, свойственных жителям Калужского или Ленинградского шоссе. Еще одна важная особенность этой трассы — Киевское шоссе, как и Калужское, вошло в состав «новой Москвы» вместе с прилегающими поселками. Несмотря на декларируемую многими экспертами абсурдность расширения столицы, жители районов близ Киевского шоссе получат целый комплекс сопутствующих льгот, например, с точки зрения уровня официальной государственной пенсии и развития социальной инфраструктуры, размера налогов и коммунальных платежей, которые в Москве, часто ниже, чем в области.

Более того, расширение Москвы оказывает влияние с другой точки зрения: на Киевском и Калужском шоссе почти не осталось коттеджных поселков на землях сельхозназначения.

Таким образом, реализация «новой Москвы» толкает вперед земельный рынок и заставляет девелоперов реализовывать свои проекты уже на землях поселений, а следовательно, регистрировать жителей в своих домах. Наконец, самое недоступное с нашей точки зрения Варшавское шоссе (фото справа поселка «Остров Эрин») заняло последнюю строчку в рейтинге по одной причине: здесь, в основном, выставлены на продажу уже готовые дома или участки с подрядом. Самый типичный пример на этом направлении — это поселок «Остров Эрин». Девелопер предлагает дома в ирландском стиле из керамблоков, облицованных керамогранитной плиткой по первому этажу фасада. Под самой крышей будет изображен трилистник - символ Ирландии. За возможность стать частью ирландской культуры придется заплатить 7,7 млн руб., что в общем дороже обычных предложений экономкласса.

 Алексей Лоссан

Следите за новостями