Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

Котельники: новостроек мало, покупателей много

21 февраля 2012
Предложение квартир в Котельниках не отличается изобилием и большим разнообразием. В рамках нашей операции — тайный покупатель в поисках двухкомнатной квартиры стоимостью в 5 млн руб. — нам пришлось впервые осмотреть и квартиру в уже заселенном доме, и жилье более высокой стоимости, и приехать на стройку, где продажи обещают только через неделю. И почти везде были панельные дома той или иной серии, но суть от этого почти не меняется.

Предложение квартир в Котельниках не отличается изобилием и большим разнообразием. В рамках нашей операции — тайный покупатель в поисках двухкомнатной квартиры стоимостью в 5 млн руб. — нам пришлось впервые осмотреть и квартиру в уже заселенном доме, и жилье более высокой стоимости, и приехать на стройку, где продажи обещают только через неделю. И почти везде были панельные дома той или  иной серии, но суть от этого почти не меняется.

Высокий спрос объясняется просто: Котельники находятся близко к Москве - в  2 км от МКАД, здесь обещают  построить станцию метро на  Таганско-Краснопресненской линии  к 2015 году. Но уже сейчас городок прекрасно связан с Москвой: от  метро «Кузьминки» и  «Рязанский проспект» постоянно курсируют маршрутки, а от Казанского вокзала - электрички. Рядом  любимый москвичами молл  «Мега-Белая Дача», «АШАН», «ИКЕА». В отличие от Люберец — здесь лучше вода, как считают некоторые местные жители,  и по своему населению городок меньше соседа, его населяет всего 32,3 тыс. человек, что, скорее, тоже преимущество, чем недостаток.   

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК  

 

ЖК "Зеленый Остров",  Микрорайон Южный, группа Б, корп. 1 
Итоговая цена -  4,820 млн руб.

4,095 млн руб. за «двушку» в панельном доме серии П44Т площадью в 65 кв.м - цена приблизительная: продажи, возможно, только-только начались. Предварительно, 1 кв.м двухкомнатной квартиры  здесь стоит 65 тыс. кв.м, сообщили мне в компании-застройщике «Стройсоюз». 
Но взять ипотечный кредит можно будет только через месяц ила даже два, когда будет готова примерно треть нового корпуса. Скорее всего, в банках Сбербанк, ВТБ-24, Возрождение. В этом корпусе 7 секций  переменной этажности (от 12 до 17 этажей), сейчас работы идут на уровне 5 - 6 этажей, но показов нет.  Соседний - 2 корпус - весь распродан, и выглядит он как кирпичный дом (см. фото). 

На форумах дольщики рассказывают, что «Стройсоюз» повышает цены даже на забронированные квартиры во время рассмотрения заявки на ипотеку.  
Этот ЖК в построенном микрорайне Южный. Он построен раньше Паркового, и в отличие от    микрорайона  Силикат не так сильно застроен заводами и складами.

Вывод: Уже дороговато для панели, и еще не известно, насколько застройщик может поднять цены.

 

Микрорайон Южный, д. 3а
Итоговая  цена -  4,965 млн руб.

Эта квартира в готовом доме, где люди живут уже пару лет. Дом панельный, но тут есть консьерж, чисто,  в коридоре — цветы, игрушки. Сама квартира — яркий пример качества панельного домостроения. Как ни старался хозяин заделать все трещины: не смог (см. фото). А из трещины, хоть и единственной, тянет холодом. 

Я говорю продавцу: «Это мне не нравится».
Продавец: «Это ерунда, зальете пеной, заштукатурите».
Я: «Нет, ребята, за 4 с лишним миллиона рублей сами заделывайте свои дыры».

Я видела панельные дома, и трещины в них — это не обязательная вовсе составляющая.  Дом стоит почти напротив строящегося ЖК  «Зеленый Остров».

Вывод: это  предложение для тех, кому во что бы то ни стало надо жить в Котельниках и прямо сейчас. 

 

Микрорайон Парковый, корп. 8
  
Итоговая цена — 5,12 млн руб.

Здесь в панельном 17-этажном доме квартиры продают  и сам застройщик - ОАО Холдинговая компания «ГВСУ «Центр», и хозяин земли «Синди-М», и риэлторы  из «Азбуки недвижимости». Цены почти одинаковые. Застройщик  продает уже по уступке и предлагает ипотеку  у своего партнера -  «Независимого Строительного банка», «Синди-М» — предлагает ипотеку у банка «Возрождение». Базовые условия схожие — пока строится, ставка плавает в районе 11% годовых, дальше будет снижаться. 

 Микрорайон Парковый в Котельниках застраивается уже 7 лет, каждый последующий дом лучше другого: «наш» облицован кирпичом, балконы красиво украшены (см. фото). А рядом строят даже монолитные дома. А еще тут поблизости — лесок и ТРЦ «Реал».  Могу сказать, что я завидую жителям Паркового — у меня рядом «Пятерочка» и куча таких же дурацких магазинчиков, и нет лесочка. 

Вывод: это, пожалуй, лучшее предложение в Котельниках. 

 

 

 

 

 

Микрорайон Силикат,  ЖК "Фламинго"
Итоговая цена  - 5,753 млн руб.

Монолитно-кирпичный 17-этажный дом стоит в плотном окружении  складов, лакокрасочного  и  силикатного заводов. И объяснить, почему квартира в 74,3 кв.м сегодня в неготовом доме стоит  аж 4, 978 млн руб. и то со скидкой, можно только дефицитом жилья. 

 Продавец говорит, что квартиры будут с отделкой: но показов нет до лета, поэтому мы заложили 700 тыс. руб. на ремонт в стоимость этого предложения. Некоторые риэлторы в Котельниках продают квартиры с объявлениями — без ремонта, при это имеется в виду, что просто полы, стены, потолок выровнены. Есть ванна, и все. Это, конечно, не ремонт.  

«Застройщику ООО «КТВ» пока доверять страшновато,  он в Подмосковье строит первый дом, а сама компания из Уфы», - пишут на форумах дольщики. Этот застройщик аффилирован с "Уфимской строительной компанией".  

Вывод: дороговато для такого места.

 

Микрорайон Белая Дача, корп. 4а
  
Итоговая цена  - 6, 715 млн руб.

У «СолидСтройГрупп» в микрорайоне «Белая Дача» дела обстоят так хорошо, что отдел продаж вас разве что не посылает в сад. Все продано: «однушки», «двушки». В 17-м корпусе, где монтируется только третий этаж,  есть  трешка площадью в 106 кв. м ценой в 5,6 млн руб. Еду ее смотреть, чтобы увидеть качество строительных  работ и место. Весной откроются  продажи в строящемся 6-м корпусе. 17-й корпус продан быстро, потому что рассрочка  для  дольщиков 1,5 - 2 года назад  была  на семь лет. Это очень большой срок, сейчас таких условий нигде нет.

 

 

На месте оказывается, что в 17-м  корпусе непроданных квартир нет, «трешка» есть в корпусе 4 за 7,2 млн руб. Это очень дорого, но  в корпусе 4а по переуступке есть «двушка» за 6 млн руб. К ней не полагается ни ипотеки, ни рассрочки. Сдается без стен (см. фото — эти перегородки для БТИ), все поверхности придется выравнивать. Имеется стандартный набор: радиаторы, стеклопакеты, дверь входная (из ДСП — придется менять), стояки для воды, счетчик для электричества. Рядом  «Мега». И это конечно, большой плюс.

Вывод: дорого и нет ипотеки на оставшееся предложение.

 

 

 

 

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ В Г. КОТЕЛЬНИКИ


Параметры/
Адрес
ЖК «Зеленый Остров»,  Микрорайон Южный
Микрорайон Южный, д. 3а
Микрорайон Парковый, корп. 8

 

ЖК Микрорайон Силикат, ЖК     «Фламинго»

Микрорайон Белая Дача, корп. 4а

Застройщик

«Стройсоюз»

ДСК-1

ГВСУ «Центр»

ООО «КТВ»

«СолидСтрой-
Групп»

Продавец

«Стройсоюз»

Частное лицо

«Синди-М», «Азбука жилья»

ООО «КТВ»

«СолидСтрой-
Групп»

Стадия строительства

Монтажные работы на 6 этаже 

 Дом построен

Дом построен

 Монтажные работы   на уровне  11 этаже

 Дом построен

Срок реализации (получение права собственности)

4 квартал 2013 года

В процессе сделки

2 квартал 2014 года

4 квартал 2012 года

2 квартал 2012 года

Площадь квартир, кв. м

 65,0     

 54,0

57,31

74,3 
66,3

Стоимость 1 кв. м (руб.)

63 000

78 703

77 996

66 998

90 497

Заявленная цена / итоговая с дополни-
тельными расходами (млн руб.)

4,095 /  4,820

4,250  / 4,965

4,470 /5,210

4,9 78 / 5, 753

6,0  / 6,715

Дополни-
тельные расходы (рублей)

Отделка квартиры: 700 000
Документы на право собственности: 25 000

ИТОГО:
725 000

Отделка квартиры:  700 000

Регистрация прав собственности: 15 000

ИТОГО:
715 000

Отделка квартиры:  700  000

Регистрация прав собственности: 40 000

ИТОГО:
740 000

Отделка квартиры: 700000

Оформление права собственности: 75 000

ИТОГО:
775  000

Отделка квартиры:  700 000

Регистрация прав собственности: 15 000

ИТОГО:
715 000

Вид договора долевого участия:   214-ФЗ, другое

214-ФЗ

Договор купли-продажи

214-ФЗ

214-ФЗ

 Договор переуступки

Наличие рассрочки /ипотеки

Через 1-2 месяца

Банк для ипотеки нужно искать самостоятельно
Возрождение: ставка11% годовых
Ипотека от застройщика: 10 % годовых до 15 лет
Ипотеки нет

Скидки, акции

нет

нет

нет

нет

нет

Уровень рисков

средний

 нет

 средний

средний

средний

 

Источник: «Стройсоюз», ГВСУ «Центр», «Синди-М», «КТВ», «СолидСтройГрупп»

Наталья Кузнецова

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

В Королеве крайне мало дешевых новостроек

Реутов: метро взвинтило цены до московских

Новостройки в Одинцово: качественно и дешево

Долгопрудный: дальше от Москвы и дороже Химок

Люберцы: «двушку» за 5 млн руб. найти невозможно

Балашиха: поселиться рядом с Брынцаловым 

Химки и Сходня: «двушка» за 3,7 млн рублей

Бутово и Щербинка: новостройка за 4,5 млн руб. 

Красногорск: «однушка» бизнес-класса за 5 млн руб.

Химки и Сходня: «двушка» за 3,7 млн рублей

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова