21 июня 2012

Калужское шоссе: коттеджи в перспективе "новой Москвы"

Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали самые новые проекты на Калужском направлении. После расширения Москвы на юго-запад именно это шоссе станет второй Тверской — главной магистралью новой большой столицы. И в этой связи глобальную реконструкцию шоссе московские власти наметили на 2013 год. Пока трасса недостаточно широка. Несмотря на то, что в итоге пропускная способность трассы вырастет, некоторое время жителям «новой Москвы» придется потерпеть и приготовиться к серьезным пробкам.

Журналист RealEstate.ru под видом тайного покупателя продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз мы выбрали самые новые проекты на Калужском направлении. После расширения Москвы на юго-запад именно это шоссе станет второй Тверской — главной магистралью новой большой столицы. И в этой связи глобальную реконструкцию шоссе московские власти наметили на 2013 год. Пока трасса недостаточно широка. Несмотря на то, что в итоге пропускная способность трассы вырастет, некоторое время жителям «новой Москвы» придется потерпеть и приготовиться к серьезным пробкам.

Особенность коттеджных поселков на Калужском шоссе заключается в том, что они все строятся на землях поселений, так как в составе столицы не может быть земель сельхозназначения. Это означает, что в загородном доме можно не только без проблем зарегистрироваться, но и то, что регистрация будет московской. Впрочем, массовый перевод земель из одной категории в другую в свое время привел к остановкам строительства во многих поселках. Вот поэтому несколько крупных новых поселков вышло на рынок совсем недавно и сразу.


НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ

«Лужайкино»: самая раскрученная поляна на Калужском шоссе
Итоговая стоимость - 4,2 млн руб.

О поселке «Лужайкино» можно узнать уже на выезде из Москвы — первый рекламный щит об этом поселке стоит уже сразу за Теплым станом. Его рекламой уставлена практически вся трасса вплоть до самого поселка. Улыбающаяся лужайка — отлично узнаваемый логотип. Для тех, кто решил поселиться в «новой Москве»,  «Лужайкино» — один из самых дешевых вариантов. В настоящий момент участок площадью 8 соток здесь можно купить за 1,4 млн руб. - для такого расстояния от Москвы это действительно недорого. При этом от Калужского шоссе до поселка идет отличная новая асфальтированная дорога: никаких колдобин и выбоин. По соседству расположен поселок «Ново-Шарапово», напротив - целый куст коттеджных поселков во главе с «Солнечным городом».

Однако у такой низкой цены есть и вполне логичное объяснение: в настоящий момент поселок представляет собой поле, обнесенное лентой, никакого строительства здесь не ведется. Существенный минус заключается и в том, что за коммуникации придется доплачивать: они не входят в стоимость. Девелопер проекта — частное лицо не предоставляет никаких рассрочек и не позволяет оформить ипотеку на землю, максимум, на что он может пойти, это дать месяц на сбор денег. На этот срок стоимость земли будет зафиксирована, но впоследствии придется все равно вносить всю сумму сразу. Как признаются в компании «Инком», покупатель в «Лужайкино» должен рассчитывать исключительно на порядочность владельца. Никаких других гарантий здесь нет.

Вывод: Поселок интересен, прежде всего, рисковым инвесторам. Только на стоимости земли здесь можно заработать до 100 %  прибыли. Подобный участок в уже развивающемся поселке легко может стоить уже до 2,8 - 3 млн руб.

«Лесной пейзаж»: между двух лесов
Итоговая стоимость - 5,1 млн руб.

Местоположение поселка по-настоящему уникально, он находится между двумя лесными массивами в небольшой долине. При этом часть участков расположена прямо в лесу: так как земли выведены из лесных фондов, то при желании деревья можно смело рубить, а можно и оставить. Первая очередь поселка уже распродана и активно застраивается, а вторая только в начале 2012 года вышла в продажу. В поселке уже все есть, например, газ, водопровод, огромная детская площадка. Фактически остается построить дом, и можно заселяться.
 Единственный существенный минус — в поселке наблюдаются проблемы со связью, мобильная связь пропадает, а никакого Интернета нет вовсе. Правда девелопер обещает, что как только люди начнут обживать «Лесной пейзаж», то, возможно, появится оптоволокно, но никаких гарантий никто опять же не дает. Договор купли-продажи оформляется через физическое лицо, а не на юрлицо инвестора. В остальном поселок достоин всяческих похвал — уже начиная с массивной въездной группы, заметно, что собственник заботится о жильцах.

Вывод: Пожалуй, одно из лучших предложений на Калужском шоссе, правда, в основном, заинтересует тех, кто не планирует летом купаться. К сожалению, в поселке и поблизости нет никакого водоема.

«Стольный»: Москва в миниатюре
Итоговая стоимость - 5,1 млн руб.

Коттеджный поселок «Стольный» мог бы стать мечтой бывшего московского мэра Юрия Лужкова: он запланирован по невероятно необычной для загородного рынка радиально-кольцевой композиции. Участки сходятся вокруг небольшой площадки в центре, от которой отходят лучи поселковых дорог. Он расположен на берегу Никольских озер — прямо напротив одноименного известного поселка бизнес-класса. На сегодняшний день здесь за 2 млн руб. можно купить участок в пешей доступности к будущему пляжу. Озера, конечно, совсем небольшие, но зато естественные. Возможность искупаться в 10 метрах от дома дорогого стоит. В отличие от многих других подобных поселков, девелопер этого проекта подумал о своих клиентах: в поселке проложены и заасфальтированы все внутренние дороги, а вдоль них уже установлены фонари уличного освещения. Поэтому уже сейчас передвигаться по поселку одно удовольствие — как пешком, так и на машине.

Очевидный плюс — газ в поселке уже лежит. Однако подключиться к нему можно за дополнительную оплату (600 000 руб., включая заведение в дом). При этом подключение к газу не обязательно, покупатель сам принимает решение о том, когда оплачивать подключение и есть ли, вообще в этом необходимость. На каждый участок предоставляются свидетельство и кадастровый паспорт, а фасадный забор внутри поселка в едином стиле входит в стоимость при 100 % оплате. Еще из преимуществ — развитая инфраструктура, магазин, универсальная спортивная площадка, детский клуб, прогулочная зона на берегу озера. При этом детский клуб по сути будет функционировать, как детский садик. Основные хозяйственные здания, где разместятся объекты инфраструктуры, уже построены. В настоящий момент идет прокладка центральных коммуникаций завершена, а также ведется благоустройство прогулочной зоны у озера.

ВЫВОД: Пожалуй, нужно брать. Единственное, что останавливает, это близость Калужского шоссе — трасса проходит примерно в 300 метрах от поселка. С одной стороны, это преимущество — не надо далеко ехать, а с другой — минус, даже в будний день ее отлично слышно в поселке. Но московские власти обещают в будущем после реконструкции закрыть трассу звукоизолирующими щитами, хотя ведь и до этого надо как-то жить.

«Солнечный город»: поселок для любителей тенниса
Итоговая стоимость — 5,6 млн руб.

Это единственный поселок, который может составить конкуренцию «Лужайкино» по количеству рекламы. Щиты про «Солнечный город» вначале установлены по пути на Калужском шоссе, а затем на бетонке. Проехать мимо поселка совершенно невозможно — как в компьютерной игре, очередной щит указывает направление движения. Поселок находится примерно в 6 км от городка Шишкин лес, после которого надо повернуть на длинную  извилистую дорогу через пафосный поселок «Сенькино» с трехэтажными частными домами из красного кирпича. Игрушечность маршрута с подсказками в виде огромных щитов довершается въездной группой поселка — тремя желтыми башнями, как в сказке. В средней из башен расположен небольшой офис продаж.

Как и «Лесной пейзаж», поселок «Солнечный город» делится на две очереди: первая очередь полностью распродана и уже активно застраивается. В одном из домов уже постоянно живут люди: несмотря на то, что канализация, к примеру, еще не проведена, они решили сэкономить на арендной плате за квартиру и въехали в поселок пораньше. Однако на большинстве участков первой очереди уже вовсю кипит стройка. От второй очереди, где собственно остались свободные участки, первая очередь отделена забором. Девелопер проекта, в отличие от многих своих коллег, все документы на землю оформляет через юрлицо, поэтому сделка максимально прозрачна. Единственное — нет возможности рассрочки, зато можно взять ипотеку в Сбербанке.

В поселке сделан акцент на создание собственной инфраструктуры, помимо всего необходимого, здесь откроется теннисный клуб Андрея Черкасова. Кроме того, в «Солнечном городе» запланированы три детские игровые площадки. Девелопер предлагает свои услуги по строительству домов, но достаточно дорого — около 30 тыс. руб. за кв.м дома из оцилиндрованного бревна.

ВЫВОД: Идеальный поселок для семей с детьми.

«Русская усадьба»: бизнес-класс с непростой судьбой
Итоговая стоимость - 5,9 млн руб.

Уже само название говорит о том, что изначально поселок задумывался как проект бизнес-класса, однако затем концепция изменилась, и собственник проекта принял решение его переформатировать, нарезав более мелкие участки. О былых великих планах напоминают две вещи: невероятно красивое озеро на въезде в поселок и единственный гигантский участок площадью 45 соток, огороженный каменным забором. Большая часть участков в поселке по-прежнему превышают по площади 10 соток, однако есть и несколько по 8 соток.

Складывается такое ощущение, что у поселка были какие-то нелады с документами, но позднее их удалось нормализовать. Так, в разговоре владелец земли как-то невзначай обмолвился, что раньше дома в поселке строились как самострой, а потом легализовывались задним числом. В настоящий момент, по его словам, «еще можно дом построить, если начать», а вот потом неясно. На это накладывается отсутствие ипотеки и проведенного газа. О сроках подключения газа владелец также рассказывает туманно — технические условия получены, но сроки врезки неизвестны: обещают подключить в следующем году к отопительному сезону.

Сейчас в поселке не проложены внутренние дороги. Хотя проект был запущен достаточно давно, активные продажи стартовали пару месяцев назад. Ключевым плюсом является наличие озера и благоустроенная набережная с различными беседками и скамеечками. В ближайшем будущем озеро планируется зарыбить, в продаже также есть лесные участки.

ВЫВОД: По местоположению проект вполне мог бы считаться бизнес-классом, однако какие-то неуловимые детали не позволяют его отнести к этому сегменту. Концепция непродумана, остаются вопросы к документам.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА ПОСЕЛКОВ ПО КАЛУЖСКОМУ НАПРАВЛЕНИЮ

Поселки/ Параметры

«Лужайкино», без подряда

«Лесной пейзаж», без подряда

«Стольный»,
без подряда

«Солнечный город», без подряда

«Русская усадьба», без подряда

Площадь участка
(сотки)

8

7

7

10

8

Площадь дома
(кв. м)

150

150

150

150

150

Расстояние от МКАД (км)

33

35

31

35

25

Сколько продано участков

Из 129 участков продано 42

Из 255 продано 184

Из 214 продано 80

Из 255 продано 128

Из 109 продано 9

Девелопер

Частное лицо

Частное лицо

Частное лицо

Luchy Group

Частное лицо

Продавец

Инком

Инком

Инком

Luchy Group

Инком

Стоимость заявленная / стоимость с дополни-
тельными расходами, млн рублей

1,4 / 4,2

2,3 / 5,1

2,0 / 5,1

2,6 / 5,6

3,2 / 5,9

Что входит в официальную стоимость

Земля

Земля, электричество по периметру, газ, вода, канализация

Земля, электричество по периметру, газ, вода, канализация, забор по фасаду

Земля

Земля, электричество, водопровод, канализация, газ по периметру

Дополни-
тельные расходы, рублей

Строительство дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

Подключение к коммуникациям (электричество, канализация, вода) — 300 тыс.

ИТОГО: 2,8 млн

Строительство дома - 1,5 млн

Подключение коммуникаций (газ, вода, канализация, электричество) — 300 тыс.

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 2,8 млн

Строительство дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

Подключение к газу — 600 тыс.

ИТОГО: 3,1 млн

Подключение коммуникаций — 500 тыс.
Строительство дома — 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

ИТОГО: 3 млн

Строительство дома - 1,5 млн

Чистовая отделка и разводка коммуникаций по дому - 1 млн

Обязательное строительство ограды по периметру - 200 тыс.

ИТОГО: 2,7 млн

Стоимость обслуживания, рублей

3000 + коммунальные платежи

3000 + коммунальные платежи

5500 + коммунальные платежи

4000 + коммунальные платежи

5000 + коммунальные платежи

Газ (время проведения)

Неизвестно

Проведен

Проведен

Проведен

Осень 2013 г.

Вода

Внутрипоселко-
вый водопровод из артезианской скважины

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Центральный водопровод

Электриче-ство (кВт)

8

8

10

15

10

Канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Центральная канализация

Интернет

Отсутствует

Отсутствует

Оптоволокно

Отсутствует

Мегафон 3G

Форма оплаты

Рассрочка и ипотека отсутствует

При оплате 60 % стоимости предоставляется беспроцентная рассрочка на два месяца.

 При оплате 40% предоставляется рассрочка под 12% годовых.

Ипотека Сбербанка.

При  50 % оплате рассрочка на 6 месяцев без процентов.

Возможность ипотеки в Сбербанке

Беспроцентная рассрочка до года при оплате 40%

 Источник: "Инком", Luchy Group, собственные данные девелоперов.

 

Алексей Лоссан  
ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Новорязанка: разнообразие форматов до 7 млн рублей
Дмитровское шоссе: пять эконом-коттеджей в едином стиле
Симферопольское шоссе: дома с участками до 4 млн рублей
Щелковское шоссе: дома и участки экономкласса в 30 км от МКАД

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя. Данные, указаныне в таблице, предоставлены показчиками и представителями девелоперов на месте. Информация по стоимости той или иной опции может не совпадать со среднерыночной.

 

 

 

 

 

 

Следите за новостями