Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

Калужское направление: больше разброс - больше разнообразие

28 июля 2011
Очередная экспертиза поселков от Realestate.ru коснулась наиболее экономичных вариантов. Впрочем, разброс цен оказался большим – от 5,5 до 18 млн рублей.

Очередная экспертиза поселков от Realestate.ru коснулась наиболее экономичных вариантов. Впрочем, разброс цен оказался большим – от 5,5 до 18 млн рублей.

Наш журналист под видом покупателя продолжил искать загородный дом для семьи из трех человек. На этот раз выбор пал на престижное Калужское направление. Как оказалось, найти дешевый вариант проживания (в сравнении с Ярославским и Симферопольским шоссе) – до 8 млн руб. - здесь не так-то просто. Из всех просмотренных поселков, только 3 могут предложить экономичный вариант. Большинство же оперирует бюджетами – от 20 млн руб. Поэтому вместе с тремя бюджетными объектами мы посмотрели еще 2 поселка, представлющих собой переходную модель от загорода к городскому жилью и от эконома к бизнесу, с бюджетом до 18 млн руб.  

Поселки/

параметры

Цветочный

Без подряда

Вишневый

С подрядом

Бунин парк

Без подряда

Потапово

С подрядом (таунхаусы)

VIPушки

С подрядом и без

 

Площадь

участка

(сотка)

10

14

(предлагают участки до 26)

8

(предлагают участки до 14)

0,8

(придомовая территория)  

20

(предлагают участки до 50)

Площадь дома (кв.м)

 

-

130

(предлагают дома до 250) 

 

-

207

(предлагают дома до 270) 

500

(предлагают дома до 700) 

Расстояние от МКАД (км)

25

82 (Калужская область)

12

7

25

Сколько участков

продано

Всего: 400

Продано: около 130

Всего: 130

Продано: 112

Всего: 64

Продано: 18

Всего: 116

Продано: 100

Всего: 148

Продано: порядка 10

Стоимость заявленная/стоимость с дополните- льными расходами,(млн руб.)

3,25/5,55

5,5 / 5,85

3, 8 / 7,15

17,75/17,85

18 /18, 36

Что входит в официаль-ную стоимость

Участок,                 коммуника-ции до участка,                       забор по периметру поселка, асфальтированные дороги.

Участок,            забор по периметру поселка,      забор у дома, дом с внешней отделкой (кровля, окна, ступени, внутренние перегородки, деревянные полы), центральные коммуникации, кроме канализации

Участок,      коммуникации до участка,                            забор по периметру поселка, гостевая парковка.

Таунхаус, придомовой участок земли, забор по участку, забор по периметру поселка.

Участок, дом с кровлей, 3-х метровый забор по периметру поселка, забор вокруг участка,  центральные коммуникации.

Дополните-льные расходы, (руб.)*

Стротилеь-ство дома эконом-класса площадью 100 кв. м – около 2 млн.

Подключе-ние газа к дому – 200 тыс.

Подключение водоснабжения и канализации – 100 тыс.

ИТОГО: 300 тыс.

Подключение газа к дому – 200 тыс.

Оформление в собственность – по 25 тыс. за участок и дом.

Доплата за прелимит электричества 35 руб. за 1 кВ.

ИТОГО: 355 тыс.

Стротилеь-ство дома площадью 150 кв. м – около 3 млн.

Подключе-ние газа -  200-300 тыс.

Водоснабже-ние и электричество – 100 тыс.

Оформле-ние в собственность – 1-1,5 тыс.

Установка бойлера (для горячей воды) – 50 тыс.

ИТОГО: 350 тыс.

Установка газового счетчика – 100 тыс.  

 

ИТОГО: 100 тыс.

Подключе-ние газа к дому – 200 тыс.

 Подключе-ние водоснабже-ния и канализации – 100 тыс.

Оформление в собствен-ность – 60 тыс.

ИТОГО: 360 тыс.

Стоимость обслужива-ния и коммунальных услуг (руб.)

6 тыс. в месяц. Коммунальные – по счетчику.

2,5 тыс. в месяц. Или через СНТ – 200  – с 1 сотки. Коммунальные – по счетчику

7 тыс.  в месяц. Коммунальные – по счетчику.

960 с сотки в месяц + коммуналь-ные по счетчику (московские тарифы)

8-10 тыс. в месяц

Газ

Центральный. Пустят при 10 построенных домах.

Центральный, по периметру поселка

Магистральный газ

Центральный, цокольный.

Центральный, к участку.

Вода

Центральное водоснабже-ние. До участка.

 Подведена в дом. 2 скважины.

Центральное: 2 скважины с фильтрами. До участка.

Центральное  водоснабже-ние,                к таунхаусу

Подведена к участку. 1 скважина.

Электриче-ство

10 кВ

7 кВ

10 кВ

13 кВ

20 кВ

Канализа-ция

Центральная

Септик

Центральная

Центральная

 

Центральная

Интернет

Не предполагается

Сами жители планируют провести оптоволокно

Не предполагается

Оптоволокно

Оптоволокно

Форма оплаты

2 вида бесплатной рассрочки: до конца года при 50% оплате - на первую очередь. До 1 июня 2012 г - по 20% оплате равными долями - на вторую очередь.

Бесплатная рассрочка – 3 месяца при 50% предоплате. После 100%-ной оплате оформляется собственность.

При 100%-ой оплате 5% скидки. При 50% оплате можно взять рассрочку до конца года, без %.

Возможна рассрочка на 3, максимум, 6 месяце без процента, при 50% оплате. При 100% оплате есть скидка в размере 3 тыс. руб. за сотку земли.

Рассрочка: без процентов на полгода при 50%-ой оплате. При 100% оплате застройщик дает скидку в размере 16-19 тыс. руб. за сотку.

 

*по данным риелторов и жильцов поселка

Цветочный: самый дешевый, но слишком большой, чтобы быть тихим

Итоговая цена: 5,55 млн руб.

Это наиболее дешевый поселок без подряда на Калужском направлении. Участок в 10 соток за 25 км от МКАД стоит 3,25 млн руб. Продавца, компанию  «Абсолют» - можно назвать лидерером среди лендлордов юго-западного направления, чем и объясняется цена предложения. Поселок находится примерно в 5 километрах от трассы, рядом с населенными пунктами Малыгино, Былово и Поляны.

Огромная территория поселка нарезана на 400 участков, в основном, по 10 соток, что на самом деле несколько снижает привлекательность – о деревенском уединении здесь можно будет только мечтать.

Участки в центре продаются за 325 тыс. руб. за сотку. А те, что с видом на лес (площадью в 14-16 соток) – по 380 тыс. руб. за сотку. На сегодняшний день продано примерно треть участков. Повышение цен планируется в этом сентябре.

Строительство дома эконом-класса площадью 100 кв. м с привлечением своего подрядчика обойдется, примерно, в 2 млн руб.

Мне этот поселок показался более продвинутым, чем, к примеру, похожее предложение в  «Бунин-парке». Так, на его территории будет построен детский сад, торговый комплекс, отделение банка, бар/кафе, детско-спортивные площадки. Все дороги будут асфальтированы застройщиком. Уже сейчас это довольно симпатичное место, где полным ходом идут работы. С трех сторон поселок окружен лесом, рядом протекает довольно широкая (больше 50 метров) река Нара, в пешей доступности расположены живописный пруд и чистое озеро.

Поселок будет оснащен всеми центральными коммуникациями. При этом газ проведут только тогда, когда будет построено 10 первых домов. Коммуникации будут проложены по всем дорогам, а подключение к дому – уже забота самого собственника. Расценки такие же, как у других: примерно 200-300 тыс. руб. за газ (через Мособлгаз) и порядка 100 тыс. руб. за подвод воды и канализации.

ВЫВОД: Привлекательная цена и расстояние до Москвы. Смущает только то, что столь большой поселок без подряда будет строиться все 10, а то и 15 лет – чем больше напоминает садовое товарищество, где стройка не кончается десятилетиями. Кроме того, довольно низкая для этого места стоимость сотки породит, скорее всего, разнородный социальный состав ее будущих жителей.

Вишневый: только один недостаток - далеко от Москвы

Итоговая стоимость: 5,85 млн руб.

Одно из самых лучших предложений по соотношению цены-качества на Калужском шоссе в сегменте эконом. Участок площадью 14 соток с домом общей площадью 130 кв. м в 60 км от МКАД стоит 5,5 млн руб. Сотка земли здесь продается за 180 – 250 тыс. руб. в зависимости от близости к реке. К примеру, хороший участок в 22 сотки в 5 метрах от водоема обойдется уже в 5 млн руб. без дома.  А самый дешевый – в 14 соток – в два раза дешевле. Но эта цена продержится недолго: с 1 сентября застройщик – девелоперское подразделение издательства «Третий Рим» - намерено повышать минимальную цену на землю – до 250 тыс. руб.

На сегодняшний день поселок, которому уже 4 года, практически полностью построен. Полное заселение планируется через год. Поселок застраивается так: вы покупаете землю – застройщик строит дом в течение 3-4-х месяцев. На сегодня в продаже осталось 18 «голых» участков.

Построить дом площадью 150 кв. м средствами застройщика обойдется 3 млн руб. За эту цену предлагается не только коробка, но и вся внешняя отделка: кровля (черепица), ступени, окна, а также внутренние перекрытия. В предложении – 8 типов домов: из дерева, монолита-кирпича, пеноблоков. Примерно за одну стоимость строят как из дерева, так и из монолита. Чуть дешевле обойдется коттедж из не экологичного, но быстровозводимого пеноблока. Еще примерно за 200-300 тыс. руб. можно заказать в доме цокольный этаж, в котором можно разместить бильярд или спортзал.

Застройщик планирует дополнить инфраструктуру продуктовым магазином (пока за продуктами ходят в соседнюю деревню, через дорогу), а также ресторан/кафе и спортивный комплекс. Однако, решение, что именно строить, будут принимать сами жители, уже после заселения. «Если захотят, будет построен детский сад. Пока детьми в поселке занимаются либо няни, либо их возят в детсад в город», - рассказала риэлтор. Пока же для детей только готовится большая детская площадка при въезде на территорию.

Поселок привлекает прекрасным расположением – он стоит на высоком берегу реки Нара и окружен почти «есенинскими» местами с высокими березами. Доступ к реке застройщик планирует благоустроить и превратить в пляж. Также есть две заводи с полноценными пляжами. Кроме того, в 60 км от Москвы здесь ощущается настоящая, почти деревенская тишина.

Единственный минус для работающих в Москве – дальнее расположение. Если по спидометру это 60 км от Москвы, то на деле оказалось все 80. Кроме того, фактически он находится уже в Калужской области (ориентир – село Папино), на границей с Московской. Добираться до поселка, в целом, несложно: почти пустая дорогая идет фактически до Москвы, пробки начинаются в 15-километровой зоне. Однако сейчас в нескольких километрах от поселка идет ремонт ж/д моста из-за чего каждый автомобиль на этом участке стоит не менее получаса. 

ВЫВОД:  За 5,85 млн руб. можно получить дом с большой вариативностью в материале и планировке с маленьким, но красивым участком, в по-настоящему тихом месте у водоема. Этот вариант для тех, кто готов «платить» за деревенскую тишину часовыми поездками до места работы.

Бунин-парк: инфраструктуры не будет

Итоговая цена: 7,15 млн руб.

Маленький участок в 8 соток в небольшом поселке без подряда, но всего лишь, в 12 км от МКАД и в 3-х км от московского района Южное Бутово выставлен за 3,8 млн руб., и предназначен  для тех, кто готов платить за близость к столичной инфраструктуре. Поселок расположен на территории сельского поселения Сосенское Ленинского района, вблизи микрорайона Потапово в Южном Бутово. Добираться до поселка лучше всего с Калужского шоссе, после поворота – по дороге на Воскресенск. Поселок является частью масштабного проекта «А101» компании «Масштаб».

Если учесть, что построить дом площадью 150 кв.м. стоит около 3 млн руб., то общая стоимость готового дома с участком и подведенными коммуникациями в «Бунинском парке» обойдется в 7,15 млн рублей. Что довольно приемлемо, учитывая близость к столице.

С единственной стороны, окруженной лесом, все участки на сегодняшний день раскуплены. Цена в них была максимальная – 500 тыс. руб. за сотку. Центральные коммуникации проложат во всем поселке и будут готовы ко второму кварталу 2012 года. Газ нужно будет проводить непосредственно к дому по той же схеме, что и в других поселках, – через Мособлгаз, по тарифу 200-300 тыс. руб. за проект. Подвести к дому водоснабжение и электричество обойдется еще в 100 тыс. руб. Земля оформляет в собственность как ИЖС самостоятельно (госпошлина – 1-1,5 тыс. руб.).

В самом поселке, помимо подведения коммуникаций и создания гостевой парковки с забором по периметру, строить ничего больше не предполагается. Это будет полноценный спальный квартал: продукты, развлечения, спортивные комплексы, детсады… и даже станция метро - находятся в нескольких километрах от будущего поселения. Небольшой поселок – площадью 6,3 га, рассчитанный на 64 участка с одной стороны окружен лесом, а с другой – примыкает к соседнему коттеджному комплексу. В паре километров находится большой Бутовский лесопарк и несколько чистых водоемов.

ВЫВОД: При довольно высокой стоимости земли, на выходе получается довольно приемлемый вариант экономичного проживания на природе, в непосредственной близости от развитой столичной инфраструктуры. Однако, даже за «хлебом с молоком» придется ехать на машине – в пешей доступности кроме природы ничего не будет.

  Потапово: таунхаус в Москве

Итоговая цена: 17, 85 млн руб.

17,750 млн руб. – такова цена за таунхаус площадью 200 кв.м, который сам по себе является скорее типом городского жилья, да к тому же находится в границах Москвы. Микрорайон, площадью 5 га, является частью большого района малоэтажной застройки «Потапово», расположенного в границах московского района Южное Бутово. Данный вид проживания можно отнести скорее к  городскому, нежели к загородному. Поселок граничит с коттеджами, по соседству, где сейчас голое поле, будут строить поликлиники и роддома. Среди местных достопримечательностей – только недавно построенная, красивая церковь Пантелеимона Целителя, два пруда в большом Потапово и леса в нескольких километрах от ЖК.

Весь поселок застроен кирпичными 3-этажными 6-ти секционными таунхаусами. Всего их в районе – 116, большинство из которых продано. На сегодняшний день остались: два центральных таунхауса площадью 207 кв.м – по цене 17,750 млн руб., 4 боковых таунхауса площадью 233 кв.м – стоимостью 20 млн руб. и 10 дуплексов площадью 270 кв.м – по цене 23,2 млн руб. 

Предложения отличаются не только площадью таунхаусов, но и площадью участков. Так, самый маленький таунхаус имеет небольшой задний двор, место для паркинга и входную зону площадью от 0,8 соток. Боковые таунхаусы – имеют участок от 2 соток, а дуплексы – порядка 3,5 сотки. При этом в каждому таунхаусе сделана терраса площадью 26, 39 и 40 кв.м соответственно, которая не входит в основную площадь дома.

Среди основных плюсов поселка то, что все коммуникации подведены до самого таунхауса и требуют только разводки по дому. Но среди существенных дополнительных трат – 100 тыс. руб. за установку газового счетчика. Все остальное включено в общую стоимость.

Благодаря тому, что застройка таунхаусов находится фактически в черте города, поселок представляет собой спальное жилье, где будут построены только прогулочные зоны и детско-спортивная площадка. Ближайший торговый центр пока только в плане – он должен появиться через дорогу от ЖК, за церковью. Чуть поодаль от них –  построят детсады, специально для жителей Потапово.

ВЫВОД: Довольно высокая цена за жизнь за МКАДом. Пробки в этом месте особенно большие, а природы, ради которой их стоило бы ежедневно преодолевать, почти нет. Однако для тех, кто ценит свежий воздух в относительной близости к большой инфраструктуре, такое проживание вполне подходит.

VIPушки: дорогой долгострой

Итоговая стоимость: 18, 360 млн руб.

Сотка земли в поселке смешанного типа в 25 км от МКАД продается в среднем за 416 тыс. руб., что довольно дорого, учитывая, что на сегодняшний день поселок представляет собой поле с десятком разномастных коттеджей. Поселок расположен в нескольких километрах от шоссе, после поворота на село Красное, у деревни Колотилово.

Площадь участка в поселке варьируется от 20 до 50 соток. Но по желанию покупателя 3 участка могут нарезать и по 15 соток (размежевание займет 3 месяца). Минимальная цена – на въезде в поселок – 366 тыс. руб. Максимальная – у реки и леса – 600 тыс. руб. Соответственно самый дешевый участок обойдется в 5,5 млн руб. За эту же сумму можно купить участок с готовым домом в экономичном «Вишневом».

Построить дом силами подрядных организаций застройщика здесь стоит от 25 тыс. руб. за квадрат. Застройщик предлагает несколько вариантов планировки домов (все - монолит-кирпич, без внешней отделки, только кровля), и все они большой площадью от 500 до 700 кв.м. Соответственно, коробка дома площадью 500 кв. м обойдется в 12,500 млн руб. То есть самый скромный участок с домом будет стоить, минимум, (без подведения в дом коммуникаций) 18 млн руб. Цокольный этаж здесь строить не советуют из-за плохой гидрогеологии. Если приобретать только участок, то проект готового коттеджа можно купить у застройщика – за 60 тыс. руб. Если на большом и дорогом участке строить дом своими силами, то он может выйти и в 3 млн руб. Хотя мало вероятно, что будущие покупатели в этом заинтересованы.

Среди коммуникаций здесь будет все: центральное водоснабжение и канализация проведут к границе участка (завести в дом стоит порядка 20-30 тыс. руб.), централизованный газ - к границе поселка (подключение через «Мособлгаз» стоит порядка 200 тыс. руб.). По улицам поселка проложен ливневый канал для возможного строительства бассейнов.

Однако, больше всего пугает то, что будущее поселка пока неизвестно даже застройщику. До кризиса этот объект компания KM Development анонсировала как бизнес-класс с подрядом. А в результате кризиса строительство поселка «встало» мертвым грузом, и до весны 2012 года участки стали продавать без подряда, хотя застройщик – по мере поступления мощностей с другого поселка – планирует его застраивать самостоятельно и продавать, соответственно, дороже. Пока же на территории куплено порядка десяти участков, порядка 40 – застроены домами,   5 из которых – самими собственниками.

О богатой инфраструктуре, о которой говорится в рекламе поселка, тоже мало что известно. Точно будет построена большая прогулочная  зона и торговый центр. Разнообразная детская инфраструктура – пока только в мечтах. Рядом с поселком находится конно-спортивный комплекс. Рядом протекает небольшая река и в 200 метрах от ограды находится озеро.

Нескольку пугает и форма оплаты: 2,6 млн руб. из всей суммы идут в «Некоммерческое товарищество собственников сетей» и не возвращаются. Выйти из товарищества – тоже невозможно, единственной гарантией здесь выступает застройщик. При этом часть суммы – 2 тыс. долл. – идут  на «чтоб пройти без очереди». Однако, есть и плюсы: при 100% оплате застройщик дает скидку в размере 16-19 тыс. руб. за сотку.

ВЫВОД: Выгодно вложиться сюда можно только в том случае, если поймать момент, когда застройщик реально начнет застраивать поселок, а цены останутся примерно на этом же уровне, что сейчас. Вариант для тех, кто может ждать и готов платить за бизнес-класс.

Тестировала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА 

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова