11 февраля 2011

Что Замоскворечье и Якиманка могут предложить арендатору и покупателю жилья?

Близость к Кремлю, уникальные видовые характеристики, тихие дворики, музеи, театры – все это может предложить Замоскворечье своим жильцам и гостям столицы. А такие неоспоримые минусы этих мест, как наличие промзон и большого транспортного узла в виде Павелецкого вокзала, могут со временем обернуться плюсами.

Издавна Замоскворечье считалось самым «московским» среди районов исторического центра столицы. Воспетое известным русским писателем Иваном Шмелевым и великим русским драматургом Александром Островским, Замоскворечье смотрит на нас и с полотен именитых художников Бориса Кустодиева и Игоря Грабаря. Свой особый колорит, тот самый «дух Первопрестольной», району удалось сохранить до сих пор. Близость к Кремлю, уникальные видовые характеристики, значительную часть которых не удалось испортить строителям ни советской, ни современной эпохи, тихие дворики, музеи, театры – все это может предложить Замоскворечье своим жильцам и гостям столицы. А такие неоспоримые минусы этих мест, как наличие промзон и большого транспортного узла в виде Павелецкого вокзала, могут со временем обернуться плюсами. Ведь все неэффективные предприятия так или иначе будут выведены из центра и застроены современными офисными и жилыми зданиями, а привокзальные зоны – благоустроены и озеленены.

Историческое Замоскворечье располагалось между Москвой-рекой и южной частью Садового кольца: границы проходили по улицам Крымский Вал, Валовая, Зацепский Вал. Ныне эти территории относятся сразу к двум административным образованиям города: восточную часть занимает одноименный район «Замоскворечье», а западную - район «Якиманка». Граница двух районов проходит по улицам Балчуг и Большая Ордынка, а объединены они общей историей, похожим архитектурным ансамблем и особой любовью, которой пользуются эти места у москвичей и гостей города. Да и риелторы в своей классификации нередко объединяют Замоскворечье и Якиманку в один большой район.

Так, один уроженец Замоскворечья, ставший известным русским писателем, Иван Шмелев в своей книге «Лето Господне» так опишет места своего детства: «Тихая Якиманка снежком белеет... Весь Кремль золотисто-розовый, над снежной Москвой-рекой... Что во мне бьется так, наплывает в глаза туманом? Это - мое, я знаю. И стены, и башни, и соборы... Я слышу всякие имена, всякие города России. Кружится подо мной народ, кружится голова от гула. А внизу тихая белая река, крохотные лошадки, санки, ледок зеленый, черные мужики, как куколки. А за рекой, над темными садами,- солнечный туманец тонкий, в нем колокольни-тени, с крестами в искрах - милое мое Замоскворечье». Эти улочки и переулки, деревянные купеческие усадьбы с садами не раз становились местом действия драм другого известного жителя района – великого русского драматурга Александра Островского, прозванного за это «Колумбом Замоскворечья». На купеческую Москву любуемся мы, и смотря на яркие, колоритные картины художника Бориса Кустодиева. А с полотен другого художника – Игоря Грабаря – восхищаемся тихой атмосферой замоскворецких двориков.

Первое упоминание о поселении в этих местах, носившем название «Заречье», относится еще к 1365 году. Достоверно известно, что к концу XIV века обжитая территория Заречья доходила до современного Климентовского переулка. В силу специфического ландшафта - равнинная местность с обширной поймой реки Москвы, которая регулярно затапливалась в половодье -  поселения, формировавшиеся здесь, носили преимущественно слободский характер: для того чтобы скорее осваивались непригодные территории, жители слободы были временно освобождены от государственных повинностей. В результате на территории современного Замоскворечья поселились стрельцы, овчинники, кузнецы, кожевники, толмачи, кадаши, что, разумеется, отразилось на топонимике района. Кроме того, издавна этот район населяли и люди разных национальностей. Так, по Замоскворечью проходила дорога, по которой из Москвы везли дань в Золотую Орду, теперь эта улица носит название Большая Ордынка, а монголо-татары даже основали здесь свою, Татарскую слободу, которая располагалась между современными Большой Татарской и Пятницкой улицами.

Как отмечают историки, постоянные укрепления отсутствовали в районе исторического Замоскворечья до 1591 года, когда были возведены деревянные стены вдоль нынешнего Садового кольца. С течением времени, тем не менее, территория постепенно благоустраивалась: так, в 1783—1786 гг. по старому руслу Москва-реки был сооружен Водоотводный канал, который позволил более рационально застраивать примыкающие к нему территории. Но так как у начала канала основное русло Москвы-реки было перекрыто Бабьегородской плотиной, и все судоходство осуществлялось именно по каналу, вдоль него стали размещаться мануфактуры, фабрики и заводы. Что же касается жилых зданий, то в XIX веке Замоскоречье застраивалось преимущественно небольшими усадьбами городского типа, у которых нередко были собственные сады. В XX веке, особенно в советские годы, в районе появились самые разнообразные строения — кирпичные и панельные дома, «сталинки», «хрущевки», «брежневки». Интересно, что в жизни столицы был период, когда Москва могла полностью лишиться Замоскворечья. Так, историки отмечают, что постановление МГК КПСС от 25 июня 1972 г. «О застройке центральной части города Москвы» отказывало старому Замоскворечью в праве на существование: его предполагалось полностью расчистить под типовую застройку, и только благодаря открытому письму деятелей науки и культуры, опубликованному в газете «Правда», лично генеральный секретарь ЦК КПСС Леонид Брежнев отдал распоряжение пересмотреть план застройки района.

К сожалению, в отношении охраны памятников истории и архитектуры не спокойно в Замоскворечье и сейчас. Так, в 2009-2010 годах жители района и общественность столицы подняли волну протеста против проведения работ на территории квартала (квартал №401 района Якиманка — прим.ред.), в котором находится объект культурного наследия – церковь Воскресения Христова в Кадашах XVII века. Непосредственный скандал разгорелся в мае 2010 года, когда в связи со строительством МФК «Пять столиц» были снесены десять исторических зданий. На их месте на участке в 1,16 га предполагалось возведение пяти зданий переменной этажности (от двух до шести этажей) общей площадью около 36 тыс. кв.м, названных в честь пяти столиц - Лондона, Парижа, Вены, Рима и Токио. Планировалось, что в зданиях расположатся порядка 90 элитных квартир класса de luxe площадью от 70 до 250 кв. м, а также офисная составляющая, развлекательный центр с рестораном, музыкальным салоном и зимним садом; собственный спортивный комплекс и СПА. Однако по тому же проекту, часть МФК должна была оказаться на территории храма. После многочисленных обращений и выступлений общественности инвестора объекта -  компанию «Торгпродуктсервис» - обязали уменьшить подземную площадь проекта в 4,5 раза, а наземную в 3. Кроме того, Москомархитектура заявила, что в нынешнем виде проект МФК противоречит действующему законодательству, и до приведения его в соответствие с действующими нормами права строительство будет приостановлено. 

И все же Замоскворечье является одним из тех районов Центрального округа столицы, где довольно динамично и успешно возводится жилье высокого ценового сегмента. «В настоящее время  в районе Якиманки-Замоскворечья в первичной продаже находятся 5 высококлассных проектов совокупной площадью квартир около 92 тыс. кв. м., что равно примерно 560 квартирам. При этом 4 проекта полностью сданы ГК, а один находится на завершающей стадии строительства. Совокупный же объем текущего предложения, доступный покупателям, составляет около 110 квартир, или 21 тыс. кв. м», - рассказал руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Среди относительно новых жилых комплексов высокого ценового сегмента, эксперты, опрошенные RealEstate.ru, советуют при покупке квартиры обратить внимание на следующие дома. «На мой взгляд, самые интересные элитные объекты Замоскворечья - «Римский дом» и «Онегин», - отметил директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский. Директор по исследованиям компании Chesterton Александр Уточкин добавил к этому списку ЖК «Времена года» и «Четыре солнца». А руководитель отдела городской недвижимости TWEED Игорь Шубин напомнил о ЖК «Коперник».

ЖК «Римский дом» от Forum Properties расположился по адресу 2-ой Казачий пер., д.4, и представляет собой задание с переменной этажностью в 7-8 этажей. Эта элитная новостройка на 39 квартир и 150 машиномест на подземной и наземной парковке являет собой один из удачных образцов современной европейской архитектуры: архитектор Михаил Филиппов выполнил проект в итальянской стилистике. Однако, надо признать, что это грандиозное здание довлеет над окружающей застройкой близлежащих переулков, да и некоторым жильцам дома приходится довольствоваться отнюдь не «римскими» видами из своих окон. Тем не менее, «Римский дом» был сдан в эксплуатацию в 2005 году, и к настоящему моменту и в достаточной степени заселен. Сейчас в базе новостроек RealEstate.ru к продаже значится только одна квартира площадью 281 кв.м и стоимостью «квадрата» в 24,9 тыс. долл.

ЖК «Онегин» на 133 квартиры от компании «Балтийский монолит» по Малой Полянке, д.2, включает в себя деловую и жилую части. Офисы расположены вдоль границ участка застройки, благодаря чему жилые корпуса дома "Онегин" остаются в глубине двора, что не так выгодно сказывается на внешнем облике комплекса, но создает особый уровень приватности для жильцов. В каждой секции жилые квартиры начинаются с третьего этажа, а первый и второй этажи занимает инфраструктурный комплекс. Дом также сдан ГК и заселен. Как отметили в компании DELIGHT REALTY, цены предложения на данный объект начинаются от 14 тыс. долл. за кв. м.

ЖК «Времена года» по Старомонетному пер., д. 18-20, представляет собой 9-этажный дом на 42 квартиры, выполненный в стиле «модерн» и украшенный декоративными майоликовыми панно с сюжетами, символизирующими четыре времени года. Жилой комплекс сдан ГК и заселен. В базе данных по жилой недвижимости RealEstate.ru к продаже представлена лишь одна квартира, стоимость квадрата в которой составляет порядка 30 тыс. долл. 

ЖК «Четыре солнца» от компании «Легион-Девелопмент» разместился по улице Б.Татарская, д.13, корп. 1А. Сдача объекта госкомиссии запланирована на первый квартал 2011 года. В настоящий момент там полным ходом идут отделочные работы. Надо признаться, что «Четыре солнца» достаточно велики для по-настоящему элитного жилья, ведь в нем насчитывается 214 квартир, на которые приходится 427 парковочных мест. Правда, для самых состоятельных покупателей на верхних этажах предусмотрены пентхаусы с каминами и панорамным остеклением. Цена квадратного метра в ЖК начинается от 10,1 тыс. долл.

ЖК «Коперник», что по Б. Якиманке, вл.22, от одноименной Kopernik Group находится позади знаменитого «Президент-Отеля» и не уступает ему в масштабе. Доминантной архитектурной составляющей является два круглых "окна-иллюминатора", расположенные на 13 и 14 этажах пятой секции, обрамленные мозаичным панно. Он также сдан ГК и заселен. В базах данных DELIGHT REALTY к продаже представлены квартиры разной площади по цене от 10,7 до 28 тыс. долл. за кв. м.

Еще один объект Якиманки-Замоскворечья, достойный внимания, но не упомянутый представителями агентств недвижимости - «Имперский дом» по Якиманскому пер., вл.6. Несмотря на внушительные размеры дома, в нем всего 65 квартир, при этом к каждой из них подходит собственный лифт. ЖК прошел госкомиссию в третьем квартале 2010 года. Примечательно, что застройщик объекта, компания Capital Group, не сообщает СМИ стоимость квадратного метра в данном ЖК, предпочитая делиться данной информацией исключительно с покупателями.

Большинство опрошенных RealEstate.ru экспертов сходятся во мнении, что Якиманка-Замоскворечье являются территорией весьма демократичных для элитного сегмента цен, а некоторые и вовсе относят возведенные здесь объекты к «продвинутому» бизнес-классу. «Говоря о новостройках в Замоскворечье в целом, нужно говорить не столько об элитном жилье, сколько о верхнем бизнес-классе. К нему относятся жилые комплексы «Аквамарин», «Дом на Озерковской», «Созвездие Капитал-1», «Золотое руно», «Клубный дом первой гильдии», - выразила мнение заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Волхова.

К примеру, ЖК «Аквамарин» от компании «Стройинком-К», расположенный по Озерковской набережной, вл. 26, является собой приемлемое сочетание цены и качества. В базе новостроек RealEstate.ru представлены объекты по цене от 13 до 16,7 тыс. долл. за кв. м., плюсом можно считать расположение комплекса у воды. Однако несмотря на то, что корпуса Г,В и Б сданы ГК, вокруг дома продолжает ездить строительная техника.

А вот "Клубный дом первой гильдии" по Б. Овчинниковский пер., вл. 22, от «Главмосстрой-недвижимость» действительно великолепно вписался в исторический ансамбль зданий Замоскворечья. Однако новостроем назвать данный ЖК нельзя, ведь он является часть реставрированного городского особняка - жилого дома купца Ф.С.Коробова, постройки XIX века. Однако цены на жилье в данном доме уже довольно высоки: так, в базе данных DELIGHT REALTY значится всего одна квартира, «квадрат» в которой продается за 25 тыс. долл.

Для любителей «старины» район Замоскворечья-Якиманки также может предложить широкий выбор вариантов. Один из них — поистине культовый «Дом на набережной»,  быт и обычаи жителей которого — первых лиц СССР — был детально описан  писателем Юрием Трифоновым в одноименном романе. Интересно, что официальным наименованием комплекса были «Дом правительства»; Первый Дом Советов, или Дом ЦИК и СНК СССР. «Дом на набережной» представлял собой целый комплекс сооружений на 505 квартир, причем в доме имеется 12 подъездов, а на каждом этаже помещаются всего по 2 квартиры. В советское время этот жилой комплекс был по-настоящему грандиозен. Дом включал в себя клуб (ныне Театр эстрады), кинотеатр на полторы тысячи мест, спортивный зал, универмаг, прачечную и амбулаторию, сберкассу и отделение связи, детский сад и ясли. В столовой жители дома бесплатно (по талонам) могли получать готовые обеды и сухие пайки. Во внутренних дворах дома были разбиты газоны с фонтанами. Немало было написано и рассказано о судьбе его жителей, среди которых дети Иосифа Сталина — Василий Сталин и Светлана Алиллуева, госдеятели Алексей Косыгин и Валериан Куйбышев, Артем Микоян и Никита Хрущев, генерал Георгий Жуков и маршал Михаил Тухачевский, о конспиративных квартирах и репрессиях, которым подверглись многие жильцы и их семьи. Надо отметить, что и ныне многие квартиры в «Доме на набережной» превратились в офисы, другие же по-прежнему заселены жильцами, часть жилого фонда сдается в аренду, преимущественно иностранцам. «Средняя арендная ставка на квартиру в «Доме на набережной» составляет 3-5 тыс. долл. в месяц. Имеются и небольшие квартиры на продажу по цене 2-2,5 млн долл., а также уникальные квартиры. Так, в настоящее время наша компания продает пентхаус площадью 250 кв.м по цене 4 млн долл. Он принадлежит актрисе Наталье Андрейченко», - рассказала заместитель генерального директора DELIGHT REALTY Ольга Павлова. 

Впрочем, район Замоскворечья-Якиманки, как, пожалуй, ни один из других районов ЦАО,  богат и довольно бюджетным жильем. Так, по словам руководителя аналитического центра компании «Инком» Дмитрия Таганова, средняя цена на варианты эконом-класса на вторичном рынке такая: однокомнатные квартиры предлагаются в среднем за 7,3 тыс. долл. за кв.м, двухкомнатные — за 6,4 тыс. долл. за кв. м, а «трешки» за 6,3 тыс. долл. за «квадрат». Средняя цена аренды однокомнатной квартиры, оборудованной мебелью, здесь составляет 35 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной — 47 тыс. руб., трехкомнатной — 63 тыс. руб.

Не будет преувеличением сказать, что культурная жизнь Замоскворечья и Якиманки бьет ключом. Третьяковская галерея и Музей Василия Тропинина, выдающиеся памятники архитектуры Церковь Софии Премудрости Божией в Средних Садовниках и Марфо-Мариинская обитель, Театральный музей им. А.А. Бахрушина, дом-музей А.Н Островского, дом-музей С.А.Есенина, филиал Малого театра, Московский международный Дом музыки — вот неполный список достопримечательностей района. Здесь же формируется и новая культурная среда города. Так, на месте территории фабрики «Красный Октябрь», что на Болотном острове, «Гута-Девелопмент» планирует реализовать грандиозный девелоперский проект многофункционального жилого квартала. Предполагается, что старые здания будут наполнены современным содержанием. Около 170 тыс. кв. м застройки вместят жилые, развлекательные, торговые и офисные комплексы, а также лофты. Ныне же «Красный Октябрь» стал центром притяжения для прогрессивных представителей различных отраслей бизнеса. Порядка 30 тыс. кв. м в освобожденных от производства зданиях предлагаются арендаторам. Кроме того, на «Красном Октябре» проводятся знаковые столичные мероприятия: «Ночь музеев», Экофото-2009, World Press Photo, Московская биеннале.

Замоскворечье успело стать и деловым центром столицы. Свои штаб-квартиры здесь имеют такие компании, как Роснефть, Тюменская нефтяная компания, Мосэнерго, Росно. Именно на территории Замоскворечья реализованы такие крупные бизнес-центры, как «Павелецкая Плаза» и «Риверсайд Тауэрс», а также гостиница «Swissotel Красные Холмы», предоставляющий бизнес-элите страны площадки для проведения всевозможных конференций и семинаров. А неподалеку, но уже на территории Южного округа столицы, находится технопарк «На Павелецкой».

Заботливым родителям будет интересно узнать, что на территории района находится достаточное количество школ с углубленным изучением иностранных языков — «английские» школы №1259 в 5-ом Монетчиковском пер., д. 7, №1262 на Житной улице, 6/8, №19 в 1-ом Кадашевском пер., д.3, «немецкая» школа №1258 по Садовнической улице, д. 68, лицей № 1546 при РЭА им. Г.В.Плеханова по Донской улице, д.21, лицей № 1548 в Бродниковом пер., а также несколько частных учебных заведений.

Богато Замоскворечье и торговыми площадями: на территории района располагаются ТЦ «Гименей», ТРЦ «Аркадия», ТЦ «1000 вещей», многочисленные продуктовые магазины от «Глобуса гурмэ» и «Азбуки вкуса» до «Седьмого континента» и «Атака», а также весьма демократичных магазинов формата «у дома», здесь же находится место и бюджетным ярмарками выходного дня.

Что касается транспортного сообщения, то, как и везде в ЦАО, в часы пик на основных артериях района наблюдаются пробки. В то же время Замоскворечье является одним из транспортных узлов Москвы благодаря наличию Павелецкого вокзала, откуда можно добраться до разных городов Московской области и страны, а также на экспрессе до международного аэропорта «Домодедово». Ныне площадь Павелецкого вокзала представляет собой большую стройку, а окрестности вокзала органы правопорядка так и не смогли избавить от пьяных и бездомных, однако в будущем привокзальная зона будет озеленена и благоустроена, пообещало руководство города. Да и у рынка жилой недвижимости здесь есть все перспективы для развития. «Замоскворечье имеет значительный потенциал для выхода новых проектов в элитном сегменте, до кризиса более 90 тыс. кв. м было запланировано в этом районе, не включая планы застройки «Золотого острова». По нашим данным, в 2011 году некоторые из этих замороженных проектов выйдут на стройплощадку», - заключил А.Уточкин из Chesterton.

Юлия ПЕТРОВА

Фото автора, фотография Дома на набережной - Википедия

Следите за новостями