22 ноября 2011

Бутово и Щербинка: новостройка за 4,5 млн руб.

Рубрика TEST@LIFE закончила сезон загородного жилья и начала экспертизу многоквартирных домов

Рубрика TEST@LIFE закончила сезон загородного жилья и начала экспертизу многоквартирных домов

 Все лето и осень мы смотрели для вас недорогие загородные дома в коттеджных поселках Подмосковья под видом тайного покупателя  (см. рубрику TEST@LIFE ). Наступает зима и наша семья из трех человек «начинает искать» квартиру эконом класса в Москве. Наш бюджет — 5 млн рублей. Начинаем с  новостроек Бутово и Щербинки — городов, которые станут частью «новой Москвы»: бюджет позволяет подобрать там варианты двухкомнатных квартир и «однушек» даже в домах бизнес-класса.

И хотя  Бутово и Щербинка еще не стали Москвой, с новостройками тут такая ситуация, как будто  запреты московского мэра Сергея  Собянина распространились на жилье  уже и в южном замкадье - дефицит и почти никакого выбора! В итоге, мы даже заехали на многоэтажку в Щербинке, где квартиры продаются только по договору переуступки прав от физлица (пояснение см. ниже), что довольно рискованно! 

Но проект «Новая Москва» в дефиците не виноват. Просто Бутово уже Москва по своей инфраструктуре, без всяких присоединений, и цены годные. От станции  метро Бульвар Дмитрия Донского (конечная станция «серой» ветки), от метро до Бутово около 4,5  км. Без пробок — 10 минут.  Щербинка -  в 5 км от  Бутово, время в пути по Варшавскому шоссе — 8 минут. Примерно столько же тратят москвичи, в среднем, на общественный  транспорт, добираясь от метро до своих домов внутри МКАД. Транспортное сообщение выбранных нами районов с Москвой  лучше, чем в самой столице.  А когда построят скоростной трамвай от улицы академика Янгеля до Щербинки через Южное Бутово жизнь для здешних обитателей станет еще лучше.  

 

НИЖЕ СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА НОВОСТРОЕК

 

Щербинка, ул. Садовая, корп. 9

Итоговая цена  — 4, 552 млн  руб.

 Этот 16-этажный монолитный дом с вентилируемым фасадом оказался самым дешевым из всех новостроек в Щербинке. Цена без отделки — 3,822 млн руб.  Здесь осталось всего 9 «двушек» (площадь  57 кв.м.), которые нас  заинтересовали.  При полной оплате предоставляется скидка в 3%. Торговаться при таком спросе бесполезно. Дом обещают сдать к концу следующего года, но  контур здания (фундамент, стены, крыша) уже готов (см. фото слева). Коммуникации начнут делать весной. Строительная компания «ОТО» продает квартиры по 214-ФЗ, и чтобы не попадать на санкции — 0,07% за день просрочки - закладывается на более длительные сроки. Так мне объяснили ситуацию риелтор   Est-a-Tet. Однако, на строительном щите и сайте застройщика СК «ОТО»  указан четвертый квартал нынешнего года.  То есть сроки срываются примерно на год.

  СК «ОТО» в Щербинке также возвела ЖК на Спортивной, где в свободной продаже уже ничего нет (см. таблицу).  Показов тут нет: опасно смотреть,  работают краны, когда будут  показы - неясно. Планировку этажа см. на схеме (слева). Но планировки квартир сегодня дело хозяйское: можно ставить стены как хочешь. Но пространство в квартире организовано так, что все окна на одну сторону (в нашем случае - на ж/д станцию, во дворе вид  менее радостный – соседний панельный дом, см. фото внизу), имеется лоджия (с выходом из гостиной), 9,5 кв.м кухни.

В общем, не хрущовка: кухня не самая маленькая, да и фасад более нарядный.  На отделку потрачу не меньше 700 тыс. руб. Итого: больше 4,5 млн руб. с расходами на регистрацию договора долевого участия (ДДУ) и оформления права собственности.

Но ипотеку дает только банк «Возрождение» под  довольно высокие проценты — от 12 % годовых. После оформления в собственность можно рефинансироваться в другом банке на лучших условиях. 

Рядом с домом есть все, что нужно для жизни: магазины, детский сад и школа. В Щербинке живет 30 тыс. человек, раза в 2,5 меньше моего района Преображенское. Но этот будущий район Москвы в отличие от Преображенки пока окружен лесами, и новое жилье здесь стоит раза в полтора дешевле московских хрущевок.

Вывод: Для тех, у кого нет жилья в Москве вариант вполне подходящий.


 

Щербинка, ул. Спортивная, д. 9 

Итоговая цена  - 4,5 млн руб.

В этом красивом  17-этажном кирпичном доме (см. фото) квартир в свободной продаже уже нет, дом полностью готов (см. фото), сдача госкомиссии - в конце 2011 года. То, что есть, продается  только по договору  переуступки прав. Банки на такие объекты  не дают ипотеку. И мы рассматриваем этот вариант только из-за дефицита предложения.  Однушка площадью в 42,5 кв.м. стоит 3,9 млн руб. без отделки. С отделкой  столько же стоит «двушка» на Садовой (см. Таблицу), площадь которой на 14 кв.м. - или целую комнату - больше. Но предложение на Садовой нужно ждать год. Зато суеты с этой квартирой по переуступке не оберешься (см. комментарий юриста).  

Планировка вполне стандартная — большая комната , кухня на 10,5 кв.м с лоджией, совмещенный санузел.  В Щербинке много новых домов и как микрорайон он дает сто очков старым московским спальникам вроде моей Преображенки: здесь уютнее.  В микрорайоне для военных построено много народных гаражей.

 

Вывод: Дорого и в принципе для нас не вариант из-за невозможности взять кредит. Кроме того много возни с документами.

  

  

Бутово, "Бутово Парк" (панельные дома)

Итоговая цена  — 4,87 млн руб.

Это будет 17-этажная панель, облицованная разноцветным кирпичом. У нас корпус № 6. Сейчас здесь только цокольный этаж и смотреть планировки можно только в соседних домах и то с 12 до 13 часов по будням. «Опасно, - объясняет юный сотрудник отдела продаж ГК "Мортон", одетый в   красную униформу, - даже нас не пускают, кругом работают краны. Но  "Бутово Парк" — это целый микрорайон, общей площадью в 370 тыс. кв.м в 300 метрах (!) от Москвы».

Рядом с площадкой работают риелторы девелоперов проекта -  ГК "Мортон" (своей деловитостью и скоростью они мне напомнили кассиров моих любимых  куриных ресторанов KFC), Galaxy Group, подрядчика ДСК-1. И жизнь тут бьет ключом: в бытовки к продавцам  постоянно заходят потенциальные покупатели, на стройках идут работы, на Расторгуевском шоссе (я уж не говорю про Варшавку, но она немного в отдалении) — нескончаемый поток автомобилей. Стоящий рядом заповедный лес слишком неподвижен и кажется химерой, которая исчезнет, как только стройка окончится.  

Самый дешевый вариант для нашей семьи — это "двушка" площадью в 52,3 кв.м. Планировка как на Садовой в Щербинке — называется линейка — все окна в одну сторону. Сейчас  на стадии цоколя она стоит 4,142 млн руб. Заселение — конец 2012 года - начало 2013 года.  Есть вариант в 5-м корпусе с более ранним заселением - летом 2012 года , но цена - 4,641 млн руб. -  на полмиллиона больше. Разница ощутимая.

В Бутово хорошо. Все дома (ну или почти все) новые, многоэтажные. Кругом — чисто. Действительно — новая Москва. 

Вывод:  Этот вариант  лучше, чем  на Садовой в Щербинке. Ближе к Москве, по срокам получается раньше,  и тут выбор из банков на ипотеку. Но "бутовская" квартира на 5 кв.м меньше в Щербинке.


 

Щербинка,  ЖК "Калипсо"

 Итоговая цена  - 5,188 млн руб.

 Дом, покрытый красивой плиткой, стоит почти на въезде в Щербинку в  микрорайоне Люблинский,  на ул. 40 лет Октября, д.15. Он розов, как древнегреческая нимфа Калипсо, и, видимо, как она воплощает то ли обещание вечной юности, то ли страстной любви. 

 «Моя» однокомнатная квартира площадью в  51,8 кв.м. на втором этаже (см. фото слева внизу), стоила накануне моего приезда  4,15 млн руб., на просмотре поднялась уже до 4,403 млн руб.

Она осталась одна, поэтому и цена выросла, объяснил продавец из компании «Териберский берег — Инвест» (дочка застройщика).  Дом сдан в эксплуатацию в прошлом квартале с опозданием на год.

Здесь красивый вестибюль (см. фото справа), внизу продуктовый магазин «Дикси» (и этот эконом уместен, «Азбука вкуса» для щербинской " элитки" была бы too much).

Во дворе красная кирпичная водонапорная башня. В «Калипсо» можно купить машиноместо в подземном паркинге за 700 тыс. руб. В коридорах суета, хорошая атмосфера скорого новоселья: люди делают ремонты в своих квартирах.

Мне не понравилось, что за обслуживание управляющей компании надо заплатить за полгода вперед — 50 тыс. руб. Это немного, но когда покупаешь жилье, каждая копейка на счету. За оформление в собственность здесь офиально просят 50 тыс. руб., хотя есть "неофицильный вариант" за 25 тыс. руб. 

Вывод: Это хорошее предложение - дом готов, цена не очень высокая. 

 

 

 

Бутово, "Бутово Парк",  Башня А (монолит) 

Итоговая цена  – 6,3 млн руб.

В отличие от мортоновских панелек в "Бутово Парк",  Galaxy  Group построила тут же - через Расторгуевское шоссе  - две 23-этажные монолитные башни.

Здесь однушка площадью  63,8 кв.м. без отделки стоит 5,5 млн руб. Это дороже квартиры в соседнем панельном комплексе  более чем на миллион рублей. Но здесь уже полностью готовая квартира с разведенными коммуникациями (см. фото справа), ее площадь больше на 11 кв.м., и дом — монолитный, а не панельный.  В нижних этажах будут офисы и магазины. Подземный паркинг, цена машиноместа — 750 тыс руб.

 Но по словам риелтора из  Galaxy Group, на покупку этой квартиры Сбербанк не одобрит ипотеку, а в других банках дом не аккредитован. Причин кроме того, что дом почти готов, продавец не назвал. Все это странно, но при таком раскладе купить будет сложно.  

Вывод: Дороговато для нас. Хотя главное препятствие — невозможность взять ипотечный кредит.

  

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В НОВОСТРОЙКАХ БУТОВО И ЩЕРБИНКИ

Параметры/Адрес

Щербинка, ул. Садовая, корп. 9

Щербинка, ул. Спортивная,  д.9

Бутово, Расторгуевское шоссе, «Бутово Парк» (панельные дома)

Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 15, ЖК «Калипсо»

Бутово, Расторгуевское шоссе, «Бутово Парк», башня А (монолит)

Застройщик

СК «ОТО»

СК «ОТО»

ГК «Мортон»

«Териберский берег»

Galaxy Group

Продавец

Est-a-Tet

МГСН

ГК «Мортон»

«Териберский берег-Инвест»

Galaxy Group

Стадия строительства

Завершен монтаж здания

Дом готов, но еще не сдан

Цокольный этаж

Дом сдан в эксплуатацию

Дом готов, но еще не сдан

Срок реализации (получение права собственности)

Конец 2012 года

Конец 2011

Конец 2012 -начало 2013

3 квартал 2011 года

3 квартал 2011 года

Площадь квартир, кв. м

57

42,5

52,3

51,8

63,8

Стоимость 1 кв. м (рублей)

61500

91760

79100

85000

86207

Заявленная цена / итоговая с дополнительными расходами (млн руб)

3,822 / 4,552

3,9 / 4,665

4,142 / 4,87

4,403 / 5,178

5,5 / 6,23

Дополнительные расходы (рублей)

Отделка квартиры: 700000

Регистрация ДДУ: 15000, оформление права собственности: 15000

ИТОГО: 730000

Отделка квартиры: 700000

Перерегистрация прав собственности: 15000

Проверка документов: до 50 000

ИТОГО:
765000

Отделка квартиры: 700000

Регистрация ДДУ: 15000, оформление права собственности: 15000

ИТОГО: 730000

Отделка квартиры: 700000

Оформление права собственности — 25 000.

Обслуживание за полгода: 50 000

ИТОГО:
775000

Отделка квартиры: 700000

Регистрация ДДУ: 15000, оформление права собственности: 15000

ИТОГО: 730000

Вид договора долевого участия:  214-ФЗ, другое

214-ФЗ

Переуступка права собственности

214-ФЗ

214-ФЗ

214-ФЗ

Наличие рассрочки /ипотеки

Банк «Возрождение», 12,75% годовых при первоначальном взносе – 50 %

Без рассрочек. Банк не даст ипотеку.

16 банков выдают ипотеку. Кредит на суму — до 85% от стоимости квартиры.
Оформление бесплатно.

Ипотека от:
ВТБ-24, Сбербанк, Возрождение, Уралсиб

нет

Скидки, акции

3 % при полной оплате

0

0

0

0

Уровень рисков

Не очень высок: на сегодня нет замороженных объектов, и высокая стадия готовности

Основной риск — заключение договора переуступки права собственности (см. комментарий юриста)

Невысок: проект может остановить новая волна кризиса.

Минимальный

Минимальный

Источник: собственные данные компаний

СПРАВКА

Переуступка прав: как снизить риски?

Основной риск при заключении этого договора в том, что застройщик еще не может  передать право собственности на квартиру. Поэтому речь идет не о собственнике, продающем квартиру, а о кредиторе , выдавшем застройщику средства на строительство своей будущей собственности.

Переуступка прав на квартиру, по своей сути является уступкой права требования (цессией), отмечают юристы. Уступкой права требования или цессией называют соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора.

Основанием переуступки права на квартиру является договор между первоначальным и новым кредитором, который может иметь характер дарения, возмездного отчуждения права. Договором или законом может быть обусловлена необходимость предварительного получения согласия должника (застройщика, в данном случае).

Права на квартиру переходят к новому кредитору в таком же объеме, в каком они принадлежали первоначальному кредитору. Для нового кредитора сохраняют силу условия о залоге, поручительстве, процентах, иных способах обеспечения обязательств, а также другие связанные с требованиями права, если стороны не достигли по ним иного соглашения.

Адвокат Олег Сухов дает следующие рекомендации по снижению рисков при заключении такого договора:

1. Убедитесь, что застройщик осведомлен

Проверьте у застройщика, действительно ли тот человек, что уступает вам права на данную квартиру, обладает этими правами. Обязательно поставьте застройщика в известность, что именно вы – покупатель. Добейтесь того, чтобы  информация о вас была занесена в реестр Застройщика. Все указанное выше оградит вас от возможной двойной продажи.

2. Проверьте, все ли расплатились

Во-первых, убедитесь, что договор вы подписываете именно с физлицом. Во-вторых, если уступок было несколько, то нужно проверить, все ли лица в цепочке  выплатили денежные средства. Подтверждением чему должны служить не только акты о взаиморасчетах, но и обязательно платежные документы: платежные поручения или чеки контрольно кассовых машин.

3. Заручитесь согласием супруга продавца, убедитесь, что он вменяем

Как и любая другая сделка, осуществляемая с физическим лицом, уступка права требует подтверждения согласия супруга на сделку, а также проверку психического здоровья продавца, чтобы исключить риск признания сделки недействительной в силу отсутствия воли у правообладателя при подписании договора.

4. Вся правда о неустойке

Если правообладатель уступает право требования, то, как правило, такая уступка по стоимости превышает размер стоимости права на указанную квартиру, за которую правообладатель покупал квартиру сам. Во избежание претензий со стороны налоговых органов, сделка по уступке права оформляется на меньшую сумму, при этом денежные средства, что передаются сверх стоимости, указанной в договоре, вообще не фиксируются распиской, а оформляются дополнительным соглашением как возможная будущая неустойка при расторжении договора или признании его недействительным.

Но! Если дойдет дело до тяжбы, то как правило, суды отказывают  в выплате неустойки. Или она может быть значительно снижена. Так что, подобного рода договоры не могут в полном объеме защитить покупателя.

 Наталья Кузнецова

 

Следите за новостями