Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

Бизнес-класс в СВАО: без магазинов, детсадов и школ

26 февраля 2013
«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life вновь посетил в СВАО «Искры радости», «Мос-Анжелес» и «Триколор» - три наиболее ярких крупных объекта. За год цены на квартиры в этих ЖК выросли от 8 до 30 %, что не может не радовать инвесторов. Но будущих жильцов должно насторожить отсутствие в проектах новых магазинов, школ и детсадов

«Тайный покупатель» из рубрики Test@Life  присматривающий двухкомнатную квартиру для семьи из трех человек в крупнейших новостройках Москвы добрался до Северо-Восточного Округа (СВАО). На этот раз нам было важно оценить не только предлагаемые для жилья метры, но и окружающую инфраструктуру, которую обеспечивает застройщик.

В отличие от СЗАО или ЮЗАО, северо-восток Москвы никогда не считался привилегированным местом. Более того, он долгое время пользовался репутацией рабочих окраин: это один из старых столичных районов, поэтому здесь много коренного населения, продумана система парков, разбиты бульвары, есть много детских площадок.

Мы решили посмотреть три строящихся комплекса на территории округа: ЖК «Искры радости» и ЖК «Мос-Анжелес» от компании «Промингрупп» в районе станции метро «Бабушкинская», а также ЖК «Триколор», возводимый Capital Group недалеко от станции метро «Ботанический сад». Примечательно, что в апреле прошлого года наш «тайный покупатель» уже побывал во всех трех комплексах, когда подыскивал в СВАО квартиру бизнес-класса. Впрочем, с тех пор в этом округе сравнимых по классу и качеству объектов на  зрелой стадии так и не появилось, поэтому нам пришлось проверить, как продвинулись стройка и цены в этих ЖК и обратить особое внимание на окружающую инфраструктуру.

Инфраструктура: То, что СВАО считается одним из самых «зеленых» округов столицы – это, конечно, плюс. Впрочем, для всех трех ЖК, осмотренных нами, характерно и то, что в непосредственной близости к ним ощущается нехватка бытовой инфраструктуры: мало магазинов, ресторанов и кафе, отсутствуют сетевые заведения. Только Capital Group обещает небольшой торговый центр на первом этаже одной из своих башен.

И, несмотря на то, что девелоперы этих объектов выведут на рынок совокупно более полутора тысяч квартир, никто не заявил строительство школ и детских садов. Так что сложностей с определением своих детей новоселам этих ЖК не избежать, ведь уже существующие объекты явно не рассчитаны на такое пополнение.

ЖК «Искры радости»

Жилой комплекс «Искры радости» от компании «Промингрупп» - это, прежде всего, необычное архитектурное решение. Компания «А-Б» разработала для компании проект, состоящий из двух башен необычной формы, отдаленно напоминающих башню Азади в Тегеране. Местоположение комплекса в первую очередь должно понравится родителям с детьми: сама улица Искры, на которой расположен комплекс, - это широкий бульвар со множеством детских площадок и идеальными условиями для прогулок. Здесь даже сосны растут, что для Москвы весьма необычно. Кроме того, расположенная недалеко улица Летчика Бабушкина также, по сути, является бульваром. Недалеко находится Бабушкинский парк.

Впрочем, существенный недостаток — это относительная отдаленность от центра. По прямой, как уверяют в компании, до центра города около 11 километров. От метро до «Искр радости» можно дойти примерно за 10 минут. Кроме того, по Енисейской улице также ходит трамвай.

Из инфраструктуры на первом этаже башни А будет размещен физкультурно-оздоровительный комплекс общей площадью 630 кв. м, а на первом этаже Башни Б появятся административные помещения общей площадью 436 кв. м. Стоимость машиномест варьируется от 1,3 до 2 млн рублей в зависимости от его местоположения и ширины.
Комплекс состоит из двух 18-ти этажных монолитных зданий, в которых расположено 208 квартир, оснащенных двумя санузлами и гардеробной комнатой. Высота потолков составляет 3,2 метра. Как обещает девелопер, на всей территории будет установлено видеонаблюдение, а служба консьержей будет готова оказать жильцам круглосуточную помощь. Проектом предусмотрены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры общей площадью от 50,5 кв.м. до 132,69 кв.м. Квартиры сдаются без внутренних перегородок, и по желанию покупателей предлагается несколько вариантов планировок.

Хотя проект позиционируется как бизнес-класс, по местоположению и стоимости он, скорее, соответствует комфорт-классу. Оба корпуса сдаются в одно время до конца 2013 года, при этом ключи обещают выдать жителям уже осенью этого года. Правда, на саму площадку пока не пускают, уверяя, что «это опасная зона», и покупателям там делать нечего. Все квартиры в этом проекте продаются по договорам долевого участия, и никаких дополнительных платежей продавец не требует. Более того, на два месяца предлагается беспроцентная рассрочка.

Кроме того, можно получить рассрочку и до конца года, однако в таком случае ее стоимость составит 2 % в месяц. При этом есть большая линейка ипотечных продуктов: комплекс аккредитован в Сбербанке, Инвестторгбанке, Газпромбанке, Delta Credit и «ВТБ 24». В качестве дополнительной услуги девелопер предлагает отделку по одному из типовых проектов из расчета 20 тыс. руб. за кв. метр. В эту стоимость включена сантехника, но не входит кухня и мебель. При этом, как уверяют в компании, речь не идет о муниципальной отделке, и компания обещает использовать зарубежные материалы, например, обои из Бельгии.

Корпус А

Этот корпус выходит непосредственно на улицу Искры, однако все квартиры с видом на бульвар уже распроданы, остались в продаже только с видами на южную сторону, то есть на внутреннюю территорию и соседний корпус. Так, на втором этаже предлагается угловая двухкомнатная квартира площадью 70 кв. м за 13,2 млн руб. Такая же квартира на 9-ом этаже уже будет стоить 13,716 млн руб., а на шестнадцатом этаже — 14,996 млн рублей.

Как объясняет менеджер по продажам, все верхние квартиры в комплексе стоят несколько дороже. При этом, по сути, квартира является трехкомнатной, однако позиционируется как «двушка». Дело, в том, что квартира сдается в бетоне без перегородок, и мало кто соглашается нарезать три совсем небольшие комнаты. Хотя на плане она указана как трехкомнатная.

Корпус Б

Этот корпус также состоит из 18 этажей и находится непосредственно за первым корпусом. В основном здесь в продаже остались двухкомнатные квартиры, в которых окна выходят на запад. Так на седьмом этаже предлагается двухкомнатная квартира площадью 70,9 кв. м за 13,428 млн руб., на девятом этаже можно приобрести такую же квартиру, однако уже за 13,568 млн руб. Как и в корпусе А, есть возможность купить «двушку» на верхних этажах. Так, квартира площадью 70,13 кв. м на 16-ом этаже обойдется в 14,424 млн рублей.

Вывод: По сравнению с мартом 2012 года, квартиры здесь подорожали на 8 – 22 %.  Если покупателя в первую очередь волнует площадь квартиры, то не стоит гнаться за верхними этажами. С точки зрения видовых характеристик, в целом все равно, в каком корпусе выбирать жилье, так как окна выходят в основном во двор. Но в Б есть более дешевые предложения.

ЖК «Мос-Анжелес»

Этот жилой комплекс — второй проект «Промингрупп» практически в том же районе. Новостройка расположена недалеко от «Искр радости» - на улице Коминтерна. Поэтому дойти до нее от предыдущего комплекса можно примерно минут за пятнадцать. В качестве бренда было использовано название известной книги Владимира Паперного, а архитектурный проект разработало все то же архитектурное бюро «А-Б», в свое время создавшее сразу несколько известных объектов на рынке элитной недвижимости.

В отличие от «Искр радости» «Мос-Анжелес» состоит всего из одного корпуса, однако он очень похож на своих соседей с улицы Искры — точно такая же пирамида угловыми и вертикальными окнами, точно такой же вентилируемый фасад, то есть покупателям точно также придется распрощаться с мечтой об установке кондиционера: на такой фасад вешать ничего нельзя.

У комплекса примерно такое же местоположение, как и у «Искр радости»: он построен рядом с большой зеленой зоной. Только если в предыдущем случае речь шла о бульваре, то здесь под окнами дома раскинулся настоящий парк — Бабушкинский с аттракционами и каруселями. До метро «Бабушкинская» путь также занимает примерно 15 минут, хотя можно доехать на автобусе несколько станций по улице Менжинского.  

Сдача комплекса запланирована на конец 2013 года. При этом девелопер предлагает покупателю ровно те же условия, что и в предыдущем проекте. В частности, все квартиры продаются по договорам долевого участия, есть возможность беспроцентной рассрочки на два месяца и процентной на два года, а также предлагается ипотека в тех же банках.

Всего в 22-этажном монолитном комплексе запланировано 152 квартиры свободной планировки площадью от 39,9 кв.м. до 116,9 кв.м. Высота потолков составляет 3 метра. На дворовой территории девелопер обещает открыть детскую и спортивную площадки, также предусмотрено озеленение и гостевая стоянка для машин. Квартиры сдаются без внутренних перегородок, по желанию покупателей предлагается несколько вариантов планировок. Кроме того, на первом этаже жилого комплекса будет открыт семейно-досуговый центр общей площадью 605 кв. метров.

В настоящий момент в комплексе предлагаются двухкомнатные квартиры разной площади. В целом, в проекте площадь квартир больше, чем в «Искрах радости», несколько выше и стоимость. Только на 13-этаже комплекса предлагается двухкомнатная квартира площадью 71,37 кв. м за 12,717 млн руб., квартира угловая, причем окна выходят на дорогу, а не на парк.

Как объясняет  менеджер по продажам, все квартиры с видом на парк уже давно проданы. В свою очередь на 22-ом этаже продается квартира площадью 74,93 кв. м уже за 14,66 млн рублей. Впрочем, стоит ли брать такую дорогую «двушку» вопрос спорный, так как на 10-ом этаже за 14,436 млн руб. можно приобрести уже трехкомнатную квартиру площадью 82,45 кв. метра. При этом, как и в «Искрах радости», девелопер предлагает отделку по одному из типовых проектов — за 20 тыс. руб. за кв. метр.

Вывод: Кстати, по данным предыдущего «тайного покупателя», год назад в «Мос-Анжелесе» можно было купить двушку площадью 61,87 кв. м на 8 этаже за 9,035 млн руб. - с того момента нижний ценник за «двушки» в комплексе вырос примерно на 4 млн руб., то есть примерно на 40%. Проект уступает по количеству доступных квартир и по ценам «Искрам радости». Более того, местоположение у этого комплекса несколько хуже: дальше от метро и меньше объектов инфраструктуры в окрестностях.

ЖК «Триколор»

Жилой комплекс «Триколор» - это, пожалуй, единственный серьезный конкурент объектам «Промингрупп» в СВАО. Он расположен ближе к центру — на пересечении проспекта Мира и Ростокинской улицы. На общественном транспорте можно добраться двумя способами. Во-первых, от станции метро «Ботанический сад» можно дойти примерно за 15 минут спокойным шагом, во-вторых, можно доехать до станции метро «ВДНХ», а оттуда несколько трамвайных остановок.

Комплекс состоит из офисного здания и трех жилых высоток: два дома по 46 этажей и один корпус высотой 31 этаж, поэтому видно его издалека. В настоящий момент вовсю идут строительные работы, и на стройплощадку также не пускают, однако офиса продаж на объекте нет. Комплекс гораздо более масштабный, в отличие от рассмотренных ранее. Можно сказать, что только в подземном паркинге имеется 1359 машиномест, а всего в комплексе 1249 квартир. Основной въезд предусмотрен с проезда вдоль проспекта Мира на пандус, который объединяет все три уровня комплекса. Примерно такой же подход использовала в своем комплексе «Измайловский» компания «Дон-Строй».

Комплекс возводится по авторскому архитектурному проекту Владимира Плоткина, и его фасад декорирован цветами российского флага. В частности, проект предусматривает наличие высокой стилобатной части, за счет которой дворовая территория комплекса приподнята на 8 метров. Внутри стилобата находится вместительный подземный паркинг. В частности, это решение девелопер проекта — Capital Group применял и в других своих комплексах: «Аэробус» и «Авеню 77». 

Площадь квартир варьируется от 50,6 до 172,2 кв. м, и сдаваться они будут в бетоне. В настоящий момент к продаже предлагаются квартиры в первом и третьем корпусах. При этом застройщик не стесняясь продает квартиры в проекте по предварительным договорам купли-продажи. По сравнению с прошлым годом, изменилось количество квартир на продажу и выросли цены на объекте. Так, год назад «двушка» на 17-м этаже в первом корпусе площадью 61 кв.м стоила без отделки 8,6 млн руб., кстати, посмотреть ее  тоже было нельзя: застройщик так же отговаривается «опасностью работ». Впрочем, таких квартир в первом корпусе уже не осталось.

Среди объектов инфраструктуры можно отметить обилие зеленых зон в окрестностях: парк «Лосиный остров», ВВЦ и Ботанический сад. Также девелопер обещает магазин на первом этаже одной из башен.

Первый корпус

Первый корпус — это одна из двух самых 46-этажных монолитных башен. В настоящий момент в корпусе, который уже практически достроен, предлагается не так много квартир. Более того, не осталось квартир небольшой площади. Так, самая маленькая — это «трешка» площадью 123 кв. м на пятом этаже и стоимостью 16,29 млн руб. При этом окна выходят не на проспект Мира, а во двор и частично в сторону центра. Остальные квартиры в этом корпусе уже больше и дороже. Например, на четвертом этаже предлагается квартира площадью 127 кв. м за 19,7 млн руб. Однако в наш бюджет она совершенно не вписывается.

Третий корпус

Больше всего относительно небольших квартир предлагается в третьем 31-этажном корпусе, расположенном за первым и вторым корпусами, в глубине комплекса. В частности, здесь можно купить на тринадцатом этаже квартиру площадью 51,4 кв. м за 8, млн рублей, однако есть привлекательные предложения  и большей площади. Например, за 10,2 млн руб. на 16-ом этаже можно приобрести квартиру площадью 84,1 кв. м. Парадокс заключается в том, что эта квартира заявлена как «однушка». Полноценная двухкомнатная квартира предлагается на шестом этаже: за «двушку» площадью 95,6 кв. м придется отдать 13,7 млн рублей. При этом, как в первом, так и во втором случае, окна выходят на шумный проспект Мира.

Вывод: В среднем, квартиры за год здесь подорожали на 30 %. Хотя в пересчете на площадь в «Триколоре» цены ниже, чем в «Мос-Анжелесе» и «Искрах жизни», однако при этом комплекс представляет собой гораздо более масштабный проект. Основной плюс комплекса — это близость ВДНХ и меньшая отдаленность от центра. Если покупать квартиру, то в третьем корпусе. Но оформление по предварительному договору – большой риск.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА КВАРТИР В КРУПНЫХ ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСАХ СВАО

 

ЖК «Искры Радости», корп. А

ЖК «Искры Радости», корп. Б

ЖК «Мос-Анжелес»

ЖК «Триколор», корпус 1

ЖК «Триколор», корпус 3

Площадь, кв. м

70

70,9

71,4

123

84,1

Наличие собственной инфраструктуры

Физкультурный комплекс, детская площадка

Физкультурный комплекс, детская площадка

Детская площадка, спортивная площадка

Паркинг, торговый центр

Паркинг, торговый центр

Цена, млн руб.

13,2

13,4

12,7

16,3

10,2

Механизм продажи

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

ДДУ по ФЗ-214

Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи

Девелопер

«Промингрупп»

«Промингрупп»

«Промингрупп»

Capital Group

Capital Group

Продавец

«Промингрупп»

«Промингрупп»

«Промингрупп»

Capital Group

Capital Group

Дополнительные платежи

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

отсутствуют

Сдача Госкомиссии

IV кв. 2013 г.

III кв. 2013 г.

III кв. 2013 г.

II кв. 2014 г.

II кв. 2014 г.

Ипотека, акции, скидки, рассрочки

Беспроцентная рассрочка на два месяца, рассрочка до конца года по ставке 2 % в месяц.  Ипотека в Сбербанке, Инвестторгбанке, Газпромбанке, Delta Credit и «ВТБ 24».

Беспроцентная рассрочка на два месяца, рассрочка до конца года по ставке 2 % в месяц.  Ипотека в Сбербанке, Инвестторгбанке, Газпромбанке, Delta Credit и «ВТБ 24».

Беспроцентная рассрочка на два месяца, рассрочка до конца года по ставке 2 % в месяц.  Ипотека в Сбербанке, Инвестторгбанке, Газпромбанке, Delta Credit и «ВТБ 24».

Ипотека в «ВТБ 24».

Ипотека в «ВТБ 24».

Источник: собственные данные компаний, а также представителей компаний, показывавших автору статьи объекты

Алексей Лоссан

Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

 

ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ:

Новостройки на Северо-Западе: престижно, но пока без инфраструктуры

Крупнейшие новостройки ЮВАО: почему монолит оказался дешевле панели?

Что на самом деле можно купить в новостройках Измайловского района?

Крупнейшие новостройки ЮАО: какую квартиру можно взять за 7 – 10 млн рублей?  

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова