Рубрики раздела Test&Life

Лента

Следить за новостями

Апартаменты до 10 млн рублей: "цены не снижаем, но скидки даем!"

21 марта 2014
В новом обзоре рубрики Test@Life тайный покупатель RealEstate.ru поднял ценовую планку и отправился смотреть предложения до 10 млн руб. (в прошлый раз объекты были не дороже 7,5 млн). Такие апартаменты мы нашли в комплексах «Маршал», «Флотилия», Petrovsky Apart House, Loft 17, Loft Time. Общее впечатление – несмотря на одну ценовую категорию, предложения настолько разные, что почти не поддаются сравнению.

В новом обзоре рубрики Test@Life тайный покупатель RealEstate.ru поднял ценовую планку и отправился смотреть предложения до 10 млн руб. (в прошлый раз  объекты были не дороже 7,5 млн). Такие апартаменты мы нашли в  комплексах «Маршал», «Флотилия», Petrovsky Apart House, Loft 17, Loft Time. Общее впечатление – несмотря на одну ценовую категорию, предложения настолько разные, что почти не поддаются сравнению.

В этот раз помимо преимуществ и недостатков проектов тайный покупатель попытался понять, как поведет себя рынок апартаментов, если ожидания кризиса из прогнозов начнут превращаться в реальность.

Консультанты и показчики практически на всех пяти объектах заявили, что нет предпосылок для снижения цен, особенно, на фоне увеличившегося спроса, связанного с падением рубля. У многих цены и правда номинированы в долларах, что позволит им при дальнейшем росте этой валюты больше заработать в рублях.

Впрочем, факт того, что они готовы на скидки – публично и по запросу, – несколько противоречит декларируемой уверенности в себе.

 

МФК «Маршал» (СЗАО)
Стоимость за 37 кв. м – 8,122  млн рублей

Сложно поверить, но когда-то на месте этого жилого комплекса был танковый завод. При этом сам район очень опрятный, вокруг много сталинских домов, напротив стоит Военная академия Минобороны - что там вообще делал танковый завод?

Несколько лет назад завод все-таки разобрали и на его месте с нуля возведен МФК «Маршал» (Маршала Рыбалко, 2).  Чтобы проехать к объекту из центра Москвы нужно преодолеть лабиринт на разделении Волоколамского и Ленинградского шоссе и не ошибиться с поворотом. Попадаете на улицу Народного ополчения, переезжаете через мост - и вы сразу же упираетесь в проект, который находится справа. Если ехать с утра на работу, то при движении в обратном направлении будет удобный выезд на Ленинградский проспект. Если же ехать на метро, то до Октябрьского поля примерно 4 минуты (около 300 метров), а до Сокола раза в три дольше, там идти около километра.

Оказавшись на месте, я сразу заметил, что в этом проекте есть жизнь. Под окнами по периметру ЖК уже стоят автомобили, стены завешаны спутниковыми антеннами и кондиционерами. Но это в двух готовых корпусах для Минобороны, остальные еще достраиваются: на территории еще лежат кирпичи, стоят трактора, ходят рабочие. Это следует учесть тем, кто хочет сразу заселиться: жить на стройке придется еще как минимум полгода. Хотя внешне готовые здания вполне привлекательны и чем-то напоминают сталинский ампир, что соответствует окружению.

Если вспомнить предыдущие Test@Life, то в новостройках была возможность временной регистрации  (а это увеличивает ликвидность). Однако, по словам консультантов, временной регистрации в этих апартаментах нет. Они предложили совершенно удивительный, можно сказать, шокирующий вариант: рядом строится сетевая гостиница, и если там согласятся, то можно будет оформить временную регистрацию у них. 

Что же касается самих апартаментов, то из минимальных предложений сейчас доступны апартаменты 37 метров на 6 этаже за 8,122 млн руб. Покупатель получает голые стены без отделки и со свободной планировкой. Кстати, помимо девелопера проекта 494 УНР, еще около 20 риэлторских компаний продают этот ЖК.

Каких-то особых услуг для жителей не предусмотрено, только охрана и уборка территории. Зато на территории будет ресторан, сауна, салон красоты и многое другое. Стоимость эксплуатации оценена девелопером в 79 руб. за метр в месяц.

Интересная ситуация с банками, которые готовы дать кредиты под покупку этих апартаментов. Их несколько, но все они дают ипотеку всего до 7 лет, а потому у заемщиков получаются большие ежемесячные выплаты. Акций и рассрочек как таковых нет, но кто-то из покупателей позвонил в юридический отдел, попросил о скидке и ему ее сделали. Так что все зависит от ситуации, что нам и посоветовали сделать показчики на месте, которые обо всем этом и рассказали. Сейчас в продаже осталось около 35% апартаментов.

Вывод: отличное место и окружение, цена также радует, подкупает наличие своего детсада, но смущают все «нежилые» проблемы, с которыми здесь придется столкнуться: нет регистрации, дорогая коммуналка  и обслуживание, и полгода жизни на стройке. 

«Флотилия» (САО)

 

Стоимость за 56,4  кв. м – 8, 724  млн рублей

Сам проект «Флотилия» (Ляпидевского, вл. 1) занимает 3 гектара и представляет собой 4 высотных здания и 1 спортивный комплекс. На мой взгляд, его название не только красиво, но и соответствует архитектурному замыслу (дома, действительно, напоминают гигантские корабли), что в наше время не часто встречается.

Территория огорожена и охраняема. Под землей все четыре корпуса будут связаны друг с другом через паркинг. Из окружения рядом есть дворец спорта «Динамо», красивые новостройки бизнес-класса, а впереди открываются большие пространства парка «Дружба» с озерами. Застройщик позаботился об инфраструктуре, которая сосредоточится в возводимом им спорткомплексе: бассейн, кинотеатр, магазины и много другое, что очень удобно для коротания вечеров. Впрочем, своей школы и детсада не будет – придется искать в существующем окружении.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на транспортную доступность. До МКАД по прямой 5 км, до Ленинградского шоссе - 1,5 км. Для тех, кто не пользуется автомобилем - 12 минут через обозначенный уже ранее парк пешком к метро «Речной вокзал» (по заасфальтированной дорожке, около 900 м), либо автобусом - 4 остановки и будет метро «Водный стадион». В принципе, далековато, по сравнению с расположением других объектов из обзора.

Сейчас во «Флотилии» продаются два корпуса, апартаменты остались от 56,4 кв. м (на 4 этаже), стоимостью 8,724 млн руб. Таких небольших апартаментов тут немного, а всего в этих корпусах - около 30% свободных площадей. По западной части домов все апартаменты имеют панорамное остекление от пола до потолка - даже внешне это выглядит очень эффектно. Работа на проекте кипит - у каждого здания стоит свой кран, по территории бегает много строителей. 

Что же касается оплаты, то можно взять рассрочку до 5 месяцев (без процентов), либо же до года (+ 10 тыс. руб. к стоимости за кв. м). Есть и ипотека, которую предоставляет несколько банков.

А вот то, что сдана «Флотилия» будет только в 3 квартале 2015 года, по сравнению с другими проектами, делает ее менее удобной. Все-таки еще 1,5 года впереди. Приятно, что долевое участие оформляется по ДДУ. Также возможна временная регистрация, поскольку эти апартаменты относятся к гостиничному типу.

Также показчик заметил, что  объект строится с учетом всех требований БТИ для жилых помещений. Как пояснил представитель застройщика, в компании надеются, что со временем можно будет сделать перевод зданий  из нежилых в жилые.

Нет пока понимания и по услугам, которые будут предоставляться жителям. Охрана и уборка - это понятно, но чего-то иного пока не запланировано - слишком далеко еще до окончания строительства. По предварительным данным стоимость эксплуатации составит 60-70 руб. за кв. м, но окончательная цена будет известна только при вводе в эксплуатацию.

Вывод: Наиболее цивилизованное предложение. Да и цена на старте привлекательная. Если не смущают сроки строительства – нужно брать.

Petrovsky Apart House (САО)

 

Стоимость за 38  кв. м – 9,3 млн рублей

Для всех любителей шопинга в этом проекте есть весомый бонус - Petrovsky Apart House (Старопетровский проезд, 1) стоит по соседству с торговым центром Метрополис. Отныне за покупками не надо далеко ехать - за ними можно будет ходить в тапочках. И с точки зрения транспорта все тоже очень удобно - вот вам метро Войковская в 2 минутах, и вот вам Ленинградское шоссе в 300 метрах. Рядом есть большая зона с бизнес-центрами.

Вот только пока, чтобы посмотреть этот шестиэтажный особняк на 54 апартамента бизнес-класса, мне пришлось минут 20 кружить и три раза объехать весь район на машине. Негде было припарковаться. Остается надеяться, что у покупателей уже после передачи им ключей таких проблем не будет, потому что по проекту паркинг предусмотрен. Хотя выруливать из самого комплекса будет непросто: вечно перегруженный Старопетровский проезд и выезд на Ленинградку, да и сама Ленинградка затруднит пользование автомобилем будущим жителям этого объекта.

Сам домик показался не очень большим, уютным и камерным, но там обещают кафе с ресторанами, салон красоты с химчисткой, магазины. Дополнительно для жителей будет предусмотрен room-service по доставке продуктов, заказ билетов и тд. Это не считая охраны и видеонаблюдения, но пока комплекс укутан в зеленую сетку и до окончательного вида еще очень далеко. Хотя и времени немало осталось девелоперу - объект сдается в самом конце 2014 года. Что важно, это не новострой, а редевелопмент (раньше здесь был институт порошковых деталей). Отсюда еще один достаточно привычный вывод - здесь не будет возможности получить временную регистрацию.

Самый дешевый из апартаментов площадью 38 кв. м стоит 9,3 млн руб. Апартаменты без отделки, со свободной планировкой - тоже привычная опция для объектов такого класса, где покупатель может сам творить внутреннее пространство своей квартиры.

Для желающих взять ипотеку у девелопера есть банк-партнер, но также можно договориться о беспроцентной рассрочке до конца 2014 года. Стоимость эксплуатации составит 25 долларов за кв. м в год. Получается, если пересчитать по нынешнему курсу те же 3 тыс. рублей в месяц, что и у других.

Вывод: этот проект спасает только огороженная территория, потому что он находится в окружении офисных зданий и института. Здесь всегда многолюдно и шумно. Но это дает потенциал для арендного бизнеса. Шансы успешно сдавать такие апартаменты в аренду увеличиваются, поскольку это весьма пробочное место: так что работники местных офисов могут предпочесть снять эти апартаменты, чем добираться издалека.

Loft 17 (ЮАО)

 

Стоимость за 33  кв. м – 9,34 млн рублей

Если вы знакомы с проектом The Loft (Red Development), то вам стоит поближе познакомиться и с этим новым проектом от того же девелопера. Все дело в том, что они расположены на единой территории и Loft 17 (Духовской пер., вл. 17, стр. 10, 12, 18, 17) фактически является продолжением The Loft. В обоих проектах по 4 корпуса, при этом и в Loft 17 уже 2 корпуса проданы.

Сразу стоит сказать про особенность этого проекта: он самый близкий к центру из всех, что мы посетили в этот раз. Стоит рядом с ТТК: для деловых людей это всегда удобно, а вот желающим сбежать от шума города, похоже, придется смириться с такой близостью. Хотя девелопер и обещает, что с шумоизоляцией все будет нормально.

Зато такая близость к ТТК позволяет оценить транспортную доступность на высоком уровне, ведь одна из центральных магистралей города фактически пролегает под боком. А кому на метро, так до станции Тульская идти минут 5. Кстати, о времени - в середине проекта есть инсталяция в виде часов, такая вот рекреационная зона получается.

Какую-то дополнительную социальную инфраструктуру девелопер строить не будет - район обжитой. А вот с сервисом для местных жителей консультанты пообещали не экономить, а поэтому можно рассчитывать на набор услуг, отвечающий формату бизнес-класса.

Что же касается юридического оформления, то здесь та же традиционная схема, что и была описана нами в предыдущем обзоре Test@Life, где фигурировали сразу три объекта Red Development - сначала предварительный договор купли-продажи, а потом уже основной договор (в августе 2014 года). Временной регистрации не будет - это редевелопмент (ранее здесь была фабрика по сбору электросчетчиков).

Самый дешевый апартамент площадью 33 кв. м стоит сейчас 9,340 млн руб. Ипотеки в привычном виде у Red Development нет, но можно договориться с банками и под имеющиеся активы взять кредит. Есть и традиционная рассрочка от девелопера, правда она может меняться от объекта к объекту, как мы это видели в предыдущем TestLife. Стоимость эксплуатации - 71 руб. за кв. м в месяц. Свободная планировка.

Вывод: если близость к ТТК вас не смущает, то большая территория и доступ к центру имеют преимущество в этом проекте.

Loft Time (САО)

 

Стоимость за 57,5  кв. м – 9,83 млн рублей

По другую сторону Ленинградского проспекта от МФК «Маршал» находится Loft Time (Часовая, 28к12), кстати, тут тоже бывшее оборонное предприятие, но только связано с приборами самонаведения). Хотя в данном случае смотреть было пока толком и нечего. До метро Сокол 7 минут. Но вот окружающие улицы забиты пробками.  Сам район хоть и обжитой, но явно менее притягательно смотрится, чем в случае с МФК Маршал. Чувствуется его индустриальность, хотя и не скажешь, что здесь не хватает жилых объектов. Какую-то дополнительную социальную инфраструктуру девелопер не ввводит, а общепит и магазины обещают в офисном здании.

Проект представляет собой большой офисный центр, 2 маленьких маленьких особнячка и 2 больших корпуса апартаментов (7 и 8 этажей соответственно). Все это должно быть преобразовано в принципиально иной вид (облицовка клинкерной плиткой под кирпич тех же апартаментов), но а пока почти везде висят старые конструкции фасадов, причем видно что за зданиями уже много лет никто толком не следил. Вообще убирать там нужно много чего, - практически все, только строителей на объекте я не заметил вообще. Возможно, с этим связано то, что мне запретили фотографировать объект.

Сейчас идут первичные продажи, а сам объект будет готов в первом квартале 2015 года. Всего здесь предусмотрено около 230 апартаментов. Это редевелопмент, без возможности даже временной регистрации. Но офисный объект явно заставляет задуматься об этом предложении. Похоже здесь действительно будет высокая деловая активность, а потому и апартаменты можно сдать работающим в этом офисе, как, например, в Petrovsky Apart House.

Что же касается апартаментов, то на первых этажах они идут от 70 метров и имеют отдельный вход. Наверху на крыше апартаментов есть сады, но они будут доступны для жителей верхних этажей, где самые дорогие апартаменты. Среди самых дешевых в настоящий момент есть апартаменты площадью 57,5 кв. м, что при курсе 35,5 руб. за доллар будет стоить 9,83 млн руб.

Интересно, что на отдельные апартаменты сейчас есть скидка до 10%, но на какие именно - нужно спрашивать у продавцов. Так же можно рассчитывать на дисконт при 100% оплате. Как и ранее - сначала предварительный договор купли-продажи, а потом уже основной договор (через 4-6 месяцев с одним корпусом, а с другим корпусом - в начале 2015 года).

Вывод: предложение, на мой взгляд, переоценено. Может, продавцы чувствуют это и готовы на скидки. Беспорядок и тишина на стройплощадке, пробки вокруг и индустриальная атмосфера не располагают тут жить вообще. Разве что купить под сдачу в аренду.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА ПРЕДЛОЖЕНИЙ АПАРТАМЕНТОВ

 

Параметры

МФК «Маршал»

«Флотилия»

Petrovsky Apart House

Loft 17

Loft Time

Площадь, кв. м

37

56,4

38

33

57,5

Стоимость, млн руб.

8,122

8,724

9,3

9,34

9,83

Дополнительные расходы

Отделка

Отделка

Отделка

Отделка

Отделка

Механизм сделки

Договор купли-продажи

Договор долевого участия

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи

Девелопер

494 УНР

Грас

Imagine Estate

Red Development

Red Development

Продавец

494 УНР и другие

Грас

Imagine Estate

Red Development

Red Development

Наличие соц. инфраструктуры

Частный детсад, ресторан, сауна, салон красоты 

В составе спорткомплекса бассейн, кинотеатр, магазины, фудкорт

фудкорт, магазины, салон красоты, химчистка

Только имеющаяся в районе

Фудкорт, магазины в офисном центре

Срок окончания работ

IV кв. 2014 г.

III кв. 2015 г.

IV кв. 2014 г.

III кв. 2014 г.

I кв. 2015 г.

Возможность зарегистрироваться по месту пребывания, то есть временно

Нет

Есть

Нет

Нет

Нет

Стоимость эксплуатации

79 руб за кв м

60-70 руб за кв м

25 дол за кв м / год

71 руб за кв м

71 руб за кв м

Адрес

Москва, ул. Маршала Рыбалко, д. 2

Москва, ул. Ляпидевского, вл. 1

Москва, Старопетровский проезд, 1

Москва, Духовской пер., Вл. 17 Стр. 10, 12, 18, 17

Москва,  Часовая улица, 28к12





 



Внимание! Все статьи в рубрике Test@Life  написаны на основе личного мнения автора, составленного по итогам его посещения объектов под видом покупателя.

Виктор Михайлов


ТАКЖЕ ПО ТЕМЕ: 


Лофты до 7,5 млн рублей: промзоны с человеческим лицом?

Дешевые апартаменты ЮАО: сомнительная выгода


Апартаменты севера, востока и запада Москвы от 4,5 млн рублей – что за зверь такой?

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова