"Нежилые" соседи

17 июня 2005

Одна из главных бед малого предпринимательства в нашей стране - дефицит сходных по цене площадей для ведения бизнеса. Так считают и сами его представители. Для Москвы с ее высочайшим уровнем цен это особенно актуально. Между тем один из наиболее динамичных сегментов рынка коммерческой недвижимости - площади на первых этажах жилых домов. Из-за дефицита помещений на них всегда есть спрос. Поэтому на рынке, помимо изначально предусмотренных для этих целей площадей, постоянно появляются и переведенные в статус коммерческой недвижимости жилые помещения. Расходы на такой перевод составляют от $5 до $12 тыс., зато прибыль - около $1000 с квадратного метра.

Предложение нежилых помещений на первых этажах жилых домов сегодня составляет около 30-35% всего сегмента коммерческой недвижимости, утверждает Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения компании "Миэль-недвижимость". Спросом пользуются помещения как на первичном, так и на вторичном рынке. Преимущество "вторички" в том, что объект можно "пощупать", сразу ясно, какие характеристики он имеет. После небольшого ремонта здесь можно начинать работать.

Что касается новостроек, то они часто продаются до сдачи дома в эксплуатацию, а значит, увеличиваются риски и время ожидания. Стоимость аренды в них колеблется от $250 до $2500 за квадратный метр в год - в зависимости от месторасположения, категории дома, от удобства входа и т. д. Цены продаж составляют от $1200 за квадратный метр (на стадии фундамента) до $4000 в домах бизнес-класса.

Нежилые помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, крайне востребованы. "Хорошо, что это понимают и московские власти",- говорит Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости Colliers International.

От $1000 с квадратного метра
В центре помещения переводят под офисы, салоны красоты, аптеки, а на окраинах - больше под магазины. Маржа при покупке жилого помещения, перевода его в нежилое и продаже составляет не менее $1000 c квадратного метра. Один из примеров: купленная на Цветном бульваре за $2100 за квадратный метр квартира после перевода в объект коммерческой недвижимости была продана за $4500. На подобные услуги существует стабильно высокий спрос. Поэтому специализацию по переводу из жилья в нежилье (и обратно) освоили как отдельные мелкие фирмы, так и подразделения крупных компаний - бизнес очень выгодный.

Чтобы сэкономить деньги, можно заняться процессом перевода и самостоятельно, но это довольно сложно. Помимо того что нужно согласовать непосредственно перевод из жилого помещения в нежилое, параллельно предстоит узаконить перепланировку, которая неминуема хотя бы потому, что в соответствии с законом переводимое помещение должно обязательно иметь отдельный вход. К тому же в большинстве случаев планировка квартиры вряд ли подходит, скажем, для аптеки. Поэтому третий этап - реконструктивные работы.

Технология перевода
Итак, для начала предстоит выяснить - можно ли в данном доме осуществить перевод в принципе. Препятствия могут быть, во-первых, технические. Например, оборудованию входа могут мешать какие-нибудь коммуникационные люки или деревья. Во-вторых, помешать осуществлению замыслов могут юридические проблемы. Например, если дом находится в ведении ТСЖ или ЖСК, то без одобрения совета жильцов ни о каком переводе не может быть и речи. Возможно и такое: ход работ по переводу, когда механизм уже запущен, а деньги вложены, будет прерван из-за того, что один из жильцов, который, к примеру, был в отъезде, в то время как все остальные члены ЖСК давали добро, вдруг начнет качать права. Поэтому перед тем как запустить процесс, необходимо все его детали закрепить на бумаге.

Затем в дело вступают проектировщики - они должны подготовить техническое заключение на конструкцию (ТЗК), на основании которого создается проект помещения. Одновременно разрабатывается отдельный буклет на входную группу. Эти три бумаги разом согласовываются с СЭС и пожарной инспекцией. Если у входа предусмотрены ступеньки, то необходимо согласование от службы, ведающей подземными хозяйством; если дом находится рядом с трассой федерального значения, то от ФСО и других "компетентных органов"; если здание является памятником архитектуры, то от служб, которые занимаются памятниками… Учитывается также профиль бизнеса. Планируется продуктовый магазин - значит нужно два заключения СЭС. А потом подключаются "Мосэкспертиза" и Москомархитектуры. А еще ДЕЗы, управы, префектуры…

Среднее количество согласований при самом простом варианте, под офис, около 11 документов, не считая проекта. Причем каждая бумага должна пройти все этапы. Завершение работ подтверждается актом приемочной комиссии. Конечное заключение сегодня дает Жилинспекция. Те, кто занимается переводом, говорят, что, несмотря на создание системы "одного окна", о котором повсеместно трубят московские чиновники, работать легче не стало.
Есть еще несколько нюансов. Так, никто не даст перевести квартиру в нежилой фонд, если дом идет на снос. Хотя формально такое право есть. Говорят также, что не дай бог, если под первым этажом находится какой-нибудь подвальчик, принадлежащий городу. Именно с городом согласовать вопрос о переводе труднее всего.

Да не оскудеет рука
Расчет с городом за перевод из жилого помещения в нежилое производится в разных случаях неодинаково. Он осуществляется по 20 позициям: в зависимости от износа, от месторасположения, от сроков последнего капремонта, от инвентаризационной стоимости и проч. То есть после комиссии по переводу предстоит пройти оценочную комиссию. Одним из этапов этой процедуры является заказ в БТИ техдокументации и справки, где указано, сколько примерно объект будет стоить. Дальше комиссия определяет, сколько денег вы должны отдать в бюджет. Например, перевод помещения под аптеку обошелся недавно одной фирме в $120 за квадратный метр.
После уплаты денег получаем квиточек - с этого момента помещение можно считать нежилым. Примерно тогда же "подходят" документы на перепланировку, которые сдаются в БТИ, где делают соответствующие пометки обо всех изменениях. Одновременно, согласно новому законодательству, Жилинспекция издает еще два документа: акт на скрытые работы и акт законченного строительства по перепланировке. После чего номер квартиры остается в истории.

Однако похождения бравого "переводчика" на этом не заканчиваются. Предстоит еще подача документов в Росрегистрацию, так как базы нежилого и жилого фонда в Москве совершенно разные, никак между собой не связанные. После получения свидетельства о том, что помещение зарегистрировано как нежилой фонд, его снова нужно отнести в БТИ, которое все документирует и зарегистрирует собственность на нежилое помещение.
В среднем этот процесс, как ни старайся, занимает не меньше четырех-шести месяцев. Комиссии переносятся, а сопутствующие конторы работают каждая по своему графику, не соблюдают сроки и предъявляют взаимоисключающие требования. Также нужно учитывать праздники, сезонные цейтноты и то обстоятельство, что у справок ограничен срок действия.

По утверждению посредников, профессионально занимающихся "переводом" помещений, в среднем необходимо около $5 тыс., если заниматься этим самостоятельно. Стоимость услуг фирмы, которая возьмет все хлопоты на себя,- около $12 тыс. Правда, стоит учесть, что сами люди порой ходят по инстанциям больше года - и часто безрезультатно.

www.b-online.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова