На асфальте: Частники инвестируют меньше

21 июня 2005

Не оспаривая непреходящей ценности московской недвижимости, эксперты рынка отмечают, что доходность вложений в квадратные метры жилья в 2005 г. уже не столь велика, как несколько лет назад. После 60%-ной и даже 100%-ной отдачи в период, когда цены росли на 3% в месяц, средняя доходность в 20% выглядит значительно менее впечатляюще. Хотя более соответствует цивилизованному рынку — это признают сами его участники.

Сейчас, по мнению руководителя отдела недвижимости ИК “Велес Капитал” Владлена Волошина, недвижимость в Москве может вполне рассматриваться как инструмент вложения средств наряду с другими (акциями, банковскими депозитами и проч.), но о безальтернативности и сверхдоходности речь уже не идет.

Как следствие, застройщики и риэлторы отмечают, что частные лица меньше покупают квартир на стадии котлована с инвестиционными целями. “Судя по итогам мая, застройщиком пока не удалось представить жилье как средство извлечения прибыли из имеющихся финансовых средств. Анализ цен показывает, что потенциальные покупатели в своем большинстве рассматривают квартиру как место проживания, а не как предмет инвестирования”, — утверждает аналитик рынка Андрей Бекетов. Сами же строители жилья все больше интересуются сектором коммерческой недвижимости.

Данные аналитиков показывают, что в среднем столичная недвижимость дорожает в 2005 г. не более чем на 1% в месяц (разные типы жилья показывают различную динамику). Например, Бекетов считает, что сектор жилья бизнес-класса (наиболее активно рекламируемого риэлторами и застройщиками) продолжает находиться в нестабильном состоянии и в мае, например, средняя цена в этом секторе упала почти на 1%. По его данным, рост средней цены предложения за период с мая 2004 г. по май 2005 г. составил 6,5%. Эксперты не усматривают предпосылок ни к резкому падению цен, ни к столь же резкому подорожанию жилья.

Доходность: былое и думы

“Доходность инвестиций в недвижимость, как и раньше, складывается из двух составляющих: доходности самого проекта и роста рынка. Но сейчас рост рынка недвижимости не является определяющим”, — говорит Наталья Прокопьева, директор по развитию “Регион-Девелопмента”. Тем не менее инвестирующие в жилую недвижимость в большей степени рассчитывают именно на рост стоимости жилья в будущем (в отличие от инвесторов на рынке коммерческой недвижимости), добавляет заместитель председателя правления Москоммерцбанка Алексей Годованец.

По прогнозам аналитического центра IRN.ru, темпы роста цен на московское жилье и дальше будут составлять около 1% в месяц, а уровень доходности квартирного рынка будет примерно вдвое превышать номинальную доходность по долгосрочным банковским валютным депозитам.

Эксперты довольно единодушно определяют среднерыночную доходность от вложений в жилую недвижимость в среднем в 20%. По оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, элитная жилая недвижимость обеспечивает 15-30% доходности при среднем уровне риска, объекты бизнес- и экономкласса — 12-20% при чуть более высоком уровне риска. Петр Ходаковский, заместитель генерального директора по развитию строительной компании “Дружба. Недвижимость”, замечает, что в целом рынок приходит к более цивилизованным и соответствующим общеэкономической ситуации нормам доходности. Например, в секторе офисной недвижимости доходность в среднем составляет 15%, в торговой — чуть выше.

“Рост цен по итогам года составит 10%, плюс 10% от аренды, в итоге получается вполне умеренный бизнес на уровне 20% годовых (рантье). При покупке новостройки нет арендной составляющей, но квартира дорожает на дополнительные 10% за счет стадии строительства, так что примерно выходит тот же уровень доходности”, — считает Олег Репченко, руководитель IRN.ru.

Однако вице-президент КБ “Московский капитал” Алексей Коекин не считает в данный момент целесообразным для частных инвесторов рассматривать покупку столичной недвижимости как один из способов получения прибыли, “поскольку рост цен на объекты жилой недвижимости около 0,8-1% в месяц свидетельствует о крайне низкой доходности этого инструмента”. “Сегодня инвесторы, привыкшие к быстрым и большим заработкам недавних лет, обращают внимание на более динамичные и предсказуемые рынки, чем Москва”, — говорит он. К ним банкир относит рынки Санкт-Петербурга, Сочи и Калининграда.

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, также считает, что особого интереса инвестиции в недвижимость сейчас не представляют, но среднерыночную доходность он оценивает в те же 15-20%. Добавляя, что все зависит исключительно от конкретного проекта и отдача может варьироваться от 10% до 40%.

“Разброс доходности большой, — согласен директор аналитического центра "Миэль-Недвижимости" Геннадий Стерник. — Можно остаться в убытке до минус 30%, если строительство дома заморожено, застройщик разорился и не возвращает инвестиционную долю, или выиграть плюс 50%, однако последний вариант встречается довольно редко”.

Доля дольщиков

По данным аналитического центра “Миэля”, доля покупателей, которые приобретали квартиры на первичном рынке Москвы с инвестиционной целью, еще в январе — марте 2004 г. составляла 8-10%, а уже в 2005 г. — менее 5%. Примерно так же оценивают долю инвестпокупок в компаниях “Пересвет-Инвест” (3-6% по объектам бизнес-класса), “Квартира.Ру” (1-3%), “Сити — XXI век” (2-3%, и еще меньше тех, кто занимается игрой на рынке недвижимости профессионально), “Дружба”. Любопытно, что оценка, данная скептически настроенными по отношению к инвестициям в недвижимость специалистами Vesco Realty, — 15% — превышает оценки других компаний. 3-5% покупателей-инвесторов, оставшихся на рынке после начала его стагнации, Олег Репченко называет нормальным уровнем.

“Несколько лет назад процент людей, которые покупали у нас квартиры на этапе котлована, потом через нас же их продавали и вновь инвестировали средства, был довольно высок, — рассказывает Петр Ходаковский. — Сейчас большинство покупают квартиры, чтобы жить”. По словам представителей компаний-застройщиков, многие клиенты не разглашают истинных своих намерений при покупке квартиры, обычно говорят об “улучшении жилищных условий”. “Но даже если первоначальной целью приобретения жилья были инвестиции, то впоследствии решение покупателей может поменяется и они оставят жилье для себя”, — добавляет Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити — XXI век”.

“Приостановка роста стоимости некоторых объектов в 2004 г. не способствовала росту энтузиазма со стороны инвесторов”, — констатирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood (работает в элитном сегменте рынка), оценивающий долю частных инвесторов в 7-9%. “Правда, некоторые объекты недвижимости вызывают высокий интерес, и доля инвесторов на них достигает 20%”, — добавляет Ковалев, который по-прежнему называет недвижимость самым привлекательным на сегодня объектом инвестиций. “Общие фонды банковского управления (ОФБУ), ПИФЫ акций и облигаций малодоходны, банковские депозиты еле-еле обгоняют инфляцию, золото растет в цене очень медленно, инвестиции в предметы искусства чрезвычайно рискованны. На фоне всего этого недвижимость выглядит очень перспективно”, — обосновывает он свою точку зрения.

“Теоретически инвестиции в жилую недвижимость Москвы и Подмосковья остаются привлекательными для граждан, однако вкладывают сейчас в нее гораздо меньше, чем в 2003 г.”, — резюмирует Геннадий Стерник.

Выбор объекта

“Самый популярный вид инвестиций, успешно работающий на рынке уже несколько лет, — это вложение средств на начальном этапе строительства. К моменту окончания возведения дома или после принятия дома госкомиссией квартира выставляется на продажу, — рассказывает Наталья Шичанина, директор департамента жилой недвижимости холдинга Nordblom Group. — Здесь важно правильно выбрать объект инвестиций, руководствуясь тремя основные факторами: ликвидное место, безупречный по всем параметрам проект и юридическая чистота документации”.

По оценке Сергея Леонтьева, стоимость высоколиквидных 1-2-комнатных квартир (с хорошим видом из окна и в престижном районе) за время строительства способна вырасти по меньшей мере на 30-40%. Приоритет отдается элитному жилью, так как его доходность опережает другие сегменты рынка.

Подходящим объектом для инвестиций в типовое жилье большинство экспертов считают небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры от известных и надежных застройщиков и “с потенциалом роста”. “Если на этапе котлована квартира в доме в районе метро "Аэропорт" выставляется за $1200 за 1 кв. м, а средние цены на готовое жилье составляют в этом районе $2000-2300 за 1 кв. м, этот проект имеет потенциал”, — поясняет Ковалев.

Коммерческий директор “Авгур Эстейт” Виктор Козлов также говорит о том, что главным ориентиром для частного инвестора сегодня является разница стоимости квадратного метра в строящемся доме и в окружающих домах аналогичного класса, которая показывает потенциальную прибыль инвестора. Объекты-новостройки, в которых цены максимально приближены к конечной стоимости, не могут быть привлекательны для инвестиций, считает Козлов.

Другой распространенный вариант вложений — покупка квартиры, ее обустройство под ключ для последующей сдачи в аренду — предусматривает долгосрочные инвестиции. Наталья Шичанина оценивает срок окупаемости таких вложений (в элитном секторе) в 6-8 лет. Плюсы в данном случае в том, что в собственности находится ликвидная недвижимость, которую в случае необходимости можно реализовать или использовать для получения кредита. “Обычно арендуют апартаменты для своих сотрудников крупные иностранные компании. Они предпочитают такие значимые районы, как Тверская улица, Арбат, Патриаршие пруды и др. Аренда квартир высокого уровня у иностранцев еще долго будет пользоваться спросом”, — прогнозирует эксперт.

Алексей Годованец, однако, считает, что доходность операций по покупке квартир с последующей сдачей в аренду, колеблющаяся в диапазоне от 7-8% до 10-12% годовых, непривлекательна для частных инвесторов.

Еще одна схема инвестирования в элитное жилье вообще не предусматривает вложений на этапе котлована. “Квартира приобретается незадолго до окончания строительства, в ней делается стильный качественный ремонт, после чего апартаменты продаются, — рассказывает Шичанина. — Разница в цене между квартирой с отделкой и без отделки может достигать 40-50%”. Любопытно, что, по ее словам, 2-3 года назад такого спроса на квартиры, готовые для проживания, не было, все стремились сами поучаствовать в создании оптимальной для себя среды обитания. Но сегодня рынок элитной недвижимости достиг известной степени зрелости, изменились требования покупателей, и в ближайшее время количество частных инвесторов, предпочитающих данную схему вложения средств, будет расти.

Инвесторы могут заработать на рынке недвижимости, вкладывая средства и в фонды недвижимости. Активы существующих сегодня ПИФов недвижимости составляют около 9 млрд руб. (более $300 млн). По прогнозам, объем имущества фондов недвижимости к концу 2005 г. увеличится в 2-3 раза и достигнет в 2006 г. около $1 млрд.

“Фонды недвижимости получили возможность инвестирования в объекты незавершенного строительства, а значит, смогут закончить начатые проекты и войти в новые, учитывая изменившееся законодательство, — говорит Наталья Прокопьева. — Еще одним плюсом вложений в фонды недвижимости частных инвесторов является диверсификация их портфеля. Например, один из наших фондов недвижимости осуществляет строительство жилых домов в Новосибирске. Вложить средства в новосибирскую недвижимость для частного московского инвестора достаточно сложно. Но региональные рынки жилого строительства перспективны, доходность на них зачастую превышает доходность московских проектов (проекты фонда в области жилищного строительства в Новосибирске позволяют говорить о доходности 25-30% годовых). А заработать с использованием небольшой суммы денег вообще реально лишь через фонды недвижимости”.

До недавнего времени входной порог в фонды недвижимости был от 50 000 до 500 млн руб. (чтобы приобрести квартиру в Москве, нужно не менее $50 000, чтобы стать соинвестором строительства какого-либо объекта — не менее $0,5 млн). Сейчас появляется все больше фондов, ориентированных на рядовых граждан, в частности, стоимость пая в фонде “Перспективные инвестиции” составляет чуть больше 10 000 руб. “Проект "Перспективные инвестиции", где средства инвесторов направлены в строительство комплекса "Янтарный город" (жилья бизнес-класса) в Москве, принесет нашим пайщикам 12% годовых при минимизированных рисках”, — объясняет Прокопьева.

Факторы риска

Основные риски рынка жилья, по словам Алексея Годованца, связаны с перспективами продолжения экономического роста в стране и динамикой платежеспособного спроса.

“К сожалению, часто меняющиеся законодательные и подзаконные акты могут создать такую ситуацию, когда инвестор входит в проект на одних условиях, а выходит из него — на других”, — отмечает еще один фактор риска Алексей Коекин. Тем не менее он советует предельно внимательно изучить всю правоустанавливающую и разрешительную документацию на строительство объекта. “Основные риски проекта возникают именно на стартовом этапе, при разработке и согласовании проекта с государственными и муниципальными органами, контролирующими и проверяющими инстанциями”, — говорит он.

Строительные риски также актуальны для московского рынка, где затягивание сроков строительства по тем или иным причинам происходит в 50% случаев. “Не стоит целиком и полностью полагаться на репутацию компании-застройщика — оценка производственных и строительных мощностей подрядчика, его портфолио даст гораздо больше информации”, — советует Коекин.

Влияние обстоятельств

Алексей Годованец напоминает, что сейчас участники рынка недвижимости ждут решения вопросов, которые возникли со вступлением в силу с 1 апреля 2005 г. нового закона об участии в долевом строительстве. Пока про закон застройщики и риэлторы только и говорят, что он уменьшил риски частных инвесторов при вложении средств в недвижимость и за это придется платить.

“Работа над изменением этого закона, внесение поправок и строительство механизмов, которые позволят закону заработать, займет некоторое время. А пока компании в основном будут завершать те проекты, которые были начаты до 1 апреля, и можно сказать, что вступление этого закона в силу пока никак не отразилось на рынке, — говорит Годованец. — Но его влияние на рынок проявится в ближайшие несколько месяцев в зависимости от того, какие поправки будут приняты”.

“Ориентир на собственные или заемные (не беспроцентные) средства, увеличение срока до выхода на площадку приведут к повышению стоимости исполнения проектов, что, безусловно, отразится как на общем количестве проектов, так и на стоимости квадратного метра”, — отмечает Александр Зиминский, директор департамента элитного жилья Penny Lane Realty.

Многие участники рынка отмечают, что закон о долевом участии создаст на первых порах ограничения для выхода на рынок новых проектов и потому даже способствует вложениям в недвижимость. Например, Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга Инвестиционной корпорации “Квартира.Ру”, считает, что уменьшение числа выходящих на рынок новых объектов даст преимущество нынешним покупателям, хотя сам по себе закон с доходностью инвестиций в недвижимость не связан.

Сергей Леонтьев, напротив, считает, что, поскольку закон о долевом строительстве заметно отодвигает сроки вхождения частных инвесторов в проект, уменьшается разница между начальной и предпродажной стоимостью квартиры, а значит, и инвестиционная привлекательность подобных вложений. Зато, как напоминает Александр Зиминский, наиболее надежными остаются инвестиции в объекты, завершенные строительством или близкие к этапу завершения.

По мнению Алексея Годованца, в течение трех лет на российский рынок недвижимости все большее влияние будет оказывать ситуация на рынках недвижимости развитых стран: “Но в основном это связано с тем, что рынок недвижимости при росте объемов ипотечного кредитования становится все более и более связанным с финансовыми рынками и зависит от изменения процентных ставок на них”.

Сейчас крупнейшие строительные компании диверсифицируют источники привлечения средств. “Из-за изменившегося законодательства, поставившего девелопера в жесткие условия по отношению к участникам долевого строительства, ряд игроков этого рынка более не смогут рассчитывать на средства, привлекаемые от соинвесторов на начальных этапах строительства”, — говорит Зиминский.

“Кризис научил строительные компании не полагаться только на деньги соинвесторов, которые могут в любой момент перестать поступать из-за изменения ситуации на рынке. Поэтому крупнейшие компании выходят или готовятся к выходу на рынок публичных заимствований”, — говорит Годованец. Леонид Белага, директор по коммуникациям концерна “Крост”, также считает, что проведение IPO — неизбежный путь для столичных застройщиков.

Ходаковский предполагает, что фирмы будут перераспределять ресурсы и, возможно, некоторые перейдут в сектор коммерческой недвижимости. По словам Белаги, “Крост” уже увеличивает количество проектов по созданию коммерческих площадей, он также сослался на пример “Капитал Груп”, которая выводит на рынок новые офисные проекты. Однако Волошин говорит, что вряд ли в короткие сроки крупная компания, строящая жилье, сможет переквалифицироваться в строителя офисов.

www.vedomosti.ru

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова