Доходное место: Вдоль по Пятницкой

18 апреля 2005

С виду улица Пятницкая ничем не отличается от многих других улиц внутри Садового кольца. Такая же малоэтажная застройка из смеси разных исторических эпох, разбавленная кое-где старинными особняками, такая же узкая пешеходная зона, те же привычные витрины. Однако, по оценкам экспертов рынка недвижимости, эта улица входит в десятку центральных торговых коридоров столицы, на которых бойко идут продажи. Помещения под магазины и рестораны здесь дороги, арендные ставки высоки, арендаторы съезжают редко. Представители крупного бизнеса (банки, страховщики, фирмы ТЭКа) обосновались на этой улице в офисах, что тоже определило ее характер. Пятницкая превратилась в торгово-деловую зону. А скоро станет еще и туристической.

Уровень вакантных площадей в торговых помещениях на Пятницкой улице оценивается экспертами в 2% на начало года. Это хороший показатель для тех, кто хочет основать здесь бизнес. Но в то же время Пятницкая несравнима по популярности и успеху с Тверской, Новым Арбатом или Кузнецким Мостом, где посетителей еще больше, а свободных мест в аренду еще меньше.

На улице Пятницкой узкие тротуары, и по ним не разгуляешься, особенно ранней весной, когда все сплошь покрыто коркой льда. Однако улица почему-то всегда пользовалась любовью клиентов здешних торговых лавок, кафе и клубов. Издавна так сложилось, что для обеденного перерыва или для ужина здесь большой выбор заведений. Всего на Пятницкой более 100 торговых профилей, достойных внимания аналитиков рынка. Что интересно, какого-то общего профиля у всей этой вереницы учреждений нет: бок о бок расположены мебельные магазины, детские товары, тинейджерская и классическая обувь, бани, кофейни, экзотические рестораны, салоны связи и т. д. Из наиболее крупных по площади, заметных и известных точек — магазин мужской одежды “Реалист” в доме № 11, салон экологичной обуви Ecco (дом № 17), круглосуточный ресторан-кафе “Рок Вегас” (дом № 29) и “Пицца Хат” в этом же доме. В доме № 2 — комиссионный магазин “Второе дыхание”, где продают эксклюзивную одежду с плеча богатых граждан, которым дорогие вещи иногда надоедают. Правда, можно заметить, что на Пятницкой есть не один, а несколько салонов интерьера, пара-тройка арт-магазинчиков и багетных мастерских, где продают в том числе театральные аксессуары. Быть может, интерьерный профиль ориентирован на тех потребителей, которые в больших количествах размещают здесь свои офисные резиденции, а театральные аксессуары — на сотрудников и посетителей “Театра Луны”. Также есть ряд салонов красоты: “На Пятницкой”, “ЭлитЭль”, имидж-лаборатория “Персона”, “Версайс”. Не говоря уже о салонах мобильных телефонов и туристических агентствах, которых сейчас везде много. На Пятницкой их примерно дюжина.

Но все-таки Пятницкая получилась торговым коридором для самого разнообразного потребительского спектра с широким диапазоном доходов. “Этот коридор крайне неоднороден с точки зрения торгового потенциала, что закономерно для улицы такой протяженности, — рассказывает аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International Ольга Ясько. — Он начинается на противоположном берегу от Кремля и заканчивается уже на Валовой улице, у Садового кольца”.

Две разные улицы

Войдя на Пятницкую со стороны метро “Добрынинская”, посетитель столкнется с магазинами советского образца, на которых есть вывески “Колбасы” и “Главпромторг”. С другого конца Пятницкая как бы открывается набережной водоканала, в том месте, где заканчивается улица Балчуг. В центре этот торговый коридор разделяет большой собор в стиле барокко, построенный в 1762-1770 гг. Как говорит Ольга Ясько, даже неспециалисту, который пройдет всю улицу от начала до конца, бросится в глаза, что с точки зрения торговли и розничных услуг существуют две разные Пятницкие улицы. Одна — та, что идет от улицы Балчуг до Климентовского переулка, другая — от Климентовского переулка до Валовой улицы. По ее словам, к такой четкой сегментации улицы привел естественный отбор торговых профилей. Первый участок по многим характеристикам противоположен второму, он напоминает улицы Рождественку, Маросейку или Солянку. Здесь профили торговли особенно разнообразны и представлены недорогие из них: салоны связи, аптека, несколько обувных магазинов, магазины одежды и т. п. Это обусловлено огромным потоком прохожих, расположенной рядом станцией метро — подобные факторы позволяют владельцам магазинов зарабатывать на высоких оборотах.

Именно эта часть коридора интересна для розничных сетей-брэндов, ориентированных на покупателя со средним достатком. И среди таковых здесь обувь Ecco, Chester, Мascotte, “Салита”, магазин нижнего белья “Бюстье”, спортивная одежда Columbia. А диапазон ставок аренды в помещениях под торговлю колеблется от $1000 до $1600 за 1 кв. м в год. Цены продаж в зависимости от состояния, качества размера арендуемого помещения составляют $4500-8000 за 1 кв. м.

На втором отрезке улицы, наоборот, прохожих-покупателей сравнительно немного. Потому в этой части расположились типичные для центра розничные объекты торговли с высокой добавленной стоимостью услуг и требующие меньшего количества покупателей: салоны красоты, ювелирные магазины, отделения банков. Арендные ставки здесь находятся на отметке $600-800 за 1 кв. м. Цены продаж — $3000-4000 за 1 кв. м, но иногда достигают и $4500. Эта часть Пятницкой похожа на Остоженку, Малую Бронную, Пречистенку.

По мнению Михаила Геца, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, в последнее время на Пятницкой наблюдается небольшое снижение арендной ставки и увеличение доли свободных площадей. То же самое подтвердила аналитик отдела исследований ABN Realty Антонина Лаирова. По ее данным, на некоторых участках уровень свободных помещений составляет даже 12%. В феврале 2004 г., по результатам исследования компании “Магазин магазинов”, средняя ставка аренды на Пятницкой находилась на уровне $1000 за 1 кв. м, а средняя цена продажи составляла $5500 за 1 кв. м. На временном отрезке длиною в год видно, что цены не переживают больших колебаний и практически остаются на прежнем уровне.

Как говорит Ольга Ясько, на Пятницкой для торговли можно использовать помещения на первых этажах, в редких случаях — на вторых. Характеристики самого фонда недвижимости Пятницкой и в целом планировка улицы не очень-то приспособлены для розничной торговли. К недостаткам относятся непрезентабельный внешний вид зданий с узкими окнами и без витрин, кое-где осыпающиеся фасады, неудобная внутренняя планировка помещений. К полному описанию картины надо добавить дефицит парковочных мест. Эта улица с односторонним автомобильным движением и всегда загружена транспортом. “Впрочем, все это не сильно сказывается на популярности магазинов Пятницкой у посетителей и арендаторов. Освобождающиеся площади быстро находят арендаторов”, — комментирует Ясько.

Горизонты для бизнеса

На Пятницкой немало офисов крупного, среднего и малого формата для масштабных и небольших компаний. Здесь находятся отделения и подразделения Сбербанка, Народного доверительного банка, “Союза”, “ЦентроКредита”, Мастер-Банка, Альфа-банка, “Народного кредита”, Первого ОВК, Московского индустриального банка, авиакомпании East Line. А также есть Институт астрономии РАН в той части улицы, что между Климентовским и Валовой. Сотрудники всех этих учреждений составляют довольно большую и постоянную часть покупательской аудитории. Потому как магазины, так и точки общепита рассчитаны в этом коридоре на среднюю ежемесячную зарплату рядового офисного сотрудника или ученого. Слишком дорогих бутиков или ресторанов на Пятницкой не наблюдается. Судя по тому, что в центре столицы не прекращается волна переоборудования небольших особняков — каких на Пятницкой еще много — в корпоративные резиденции, доля офисной категории потребителей будет, вероятно, расти. Из недавно построенных объектов на Пятницкой — офисное здание “Славнефти”. “Основные профили торговли ориентированы на обслуживание сотрудников офисов, располагающихся здесь”, — считает Антонина Лаирова. На ее взгляд, среди арендаторов или покупателей торговых помещений здесь преобладают владельцы точек питания и отделений банков.

Помимо кафе, ресторана или небольшого магазина в этом коридоре трудно разместить что-либо крупноформатное, так как домики прошлых эпох все небольшие. Если речь идет не о реконструкции особняка целиком. Площадь очень многих кафе и продуктовых магазинов, по информации компании Cushman & Wakefield/Stiles & Riabokobylko, — 20-50 кв. м, у магазинов обуви или одежды известных марок она побольше — от 80 до 150 кв. м, примерно столько же и у ресторанов. Разве что заведения, подобные Альфа-банку, занимают на этой улице от 300 кв. м.

Зато Пятницкая — одна из немногих улиц, которую не испортили глобальная реконструкция и строительный ажиотаж последнего десятилетия. “На Пятницкой сохранилось большое количество исторических зданий, и с этой точки зрения она практически одна из последних [старинных] улиц в Москве. Это в значительной степени определяет параметры находящихся здесь торговых площадей”, — считает Антонина Лаирова.

Пятницкая находится на территории офисно-делового района Замоскворечье. Помимо этого она включена еще и в новый проект правительства Москвы — по созданию в историческом центре города туристическо-реакционной зоны. Он получил название “Золотое кольцо Москвы”. Как сообщил Михаил Гец, эта программа допускает реконструкцию культурного наследия и даже нового строительства на месте некоторых объектов. К участию в программе будут привлекаться частные инвесторы на конкурсной основе. “Ситуация меняется, и находиться в центральной части города, особенно когда обостряется дефицит земли под застройку, уже само по себе престижно”, — рассуждает Ольга Ясько. Однако здесь в основном более возможно развитие вторичного рынка: градостроительный план развития территории Центрального округа не допускает строительства административных зданий площадью больше 5000 кв. м согласно постановлению московского правительства. Хотя есть и новые проекты.

По распоряжению городской администрации уже проектируются в округе Пятницкой туристические пешеходные зоны (ППМ № 208-ПП “О Концепции комплексного развития туристско-рекреационной зоны "Золотое кольцо Москвы" и первоочередных мерах по ее реализации”). Такие прогулочные участки должны расположиться в Климентовском и Ордынском переулках, охватывая площадку перед входом на ст. м. “Третьяковская”. Рядом с ней будут сквер и некий центр первичного обслуживания туристов. Сквер с фонтаном также будет разбит у ст. м. “Новокузнецкая”. Все это входит в перечень объектов, формирующих “Золотое кольцо Москвы”, в рамках того же ППМ № 208. Среди отдельных крупных объектов есть новое строительство и реконструкция: административно-офисное здание на Большой Ордынке, вл. 1-5, торгово-офисный центр на Садовнической набережной, (ул. Балчуг, 7, 9, 11, 13). На самой Пятницкой сразу несколько проектов: торговый комплекс на площади у ст. м. “Новокузнецкая”, центр реабилитации инвалидов “Экран” (№ 16). Будут реконструированы главный дом усадьбы Иванова А. И. — Великолеповых (№ 19, стр. 1, 2, 3, 4), усадьба Еремеева (№ 6/1), главный дом городской усадьбы (№ 10) и такой же по адресу: № 13/21, стр. 2. Усадьба Глазунова М. П., храм Климента, Папы Римского.

Аналитики рынка говорят, что за 2004 г. в этом коридоре не было зафиксировано каких-либо крупных сделок с торговой недвижимостью. В прошлом году на Пятницкой в основном заключались сделки аренды, а продажи составили 15% от общего объема сделок, рассказала Антонина Лаирова.

Крупных торговых центров, по ее данным, за последние три года на самой улице Пятницкой не строилось. Единственное заметное событие среднего формата — это открытие около двух лет назад ресторана “Шеш Беш” в трехэтажном особняке в доме № 24 (общая площадь — 1700 кв. м). По словам Михаила Геца, магазин электроники “М.Видео”, который в 2004 г. начал закрывать все свои магазины внутри Садового кольца и продавать торговые площади, то же самое сделал с точкой на Пятницкой (дом № 3). Это помещение площадью 1500 кв. м было продано за $6,3 млн.

Местный колорит

Предприятия общественного питания на Пятницкой улице занимают 49,3% от общего количества представленных здесь торговых профилей, по данным Colliers International. Эта улица и вся округа вообще традиционно сложились как район кафе, клубов и ресторанов. На самой Пятницкой их, вместе взятых, больше 30. Причем внутри данного профиля тоже наблюдается большое разнообразие, воедино в одном коридоре собраны как модные сетевые кофейни и закусочные вроде Coffee Bean (140 кв. м, дом № 5), “Пицца-Хат” (130 кв. м, дом № 29), “Мама Мия” (150 кв. м, дом № 34), так и кафе, образно напоминающие советское детство. Что хорошо для потребителя, в последних можно поесть совсем дешево “советской” еды (салат оливье или рассольник по 30 руб. за порцию). На Пятницкой два-три подобных заведения, расположенных друг за другом, в той самой части улицы, что между Климентовским и Балчуг. Внутреннее пространство “советских” кафе почти не изменилось, наверное, с 1980-х гг. Все те же столики с железными ножками и коричневая кафельная плитка на полу. Эти заведения, по-видимому, приносят неплохой доход: несмотря на морально устаревший коричневый кафель, все столики каждые пятницу и субботу заняты клиентами.

Есть, конечно, экзотические и модные места. Например, интернет-кафе Cafemax, восточная кухня под вывеской “Тануки”, “Пляж-Кафе”, перед входом в которое прямо на тротуаре стоит шезлонг. Или вот “Сюси Пуси” — такое же есть на Старом Арбате. “Рок-Вегас” на 2-м этаже дома № 29. Рядом с церквушкой, в доме № 4, в одной из квартир уже много лет существует клуб “Третий путь” — довольно мрачное и не всем понятное место с обшарпанными стенами и залитыми пивом столиками. Тем не менее вход на концерты — 150 руб. У клуба есть завсегдатаи. Там часто дают живые концерты малоизвестные группы, найденные в разных уголках России, и устраиваются дискотеки в стиле 1980-х гг. У хозяина клуба Бориса Раскольникова есть собственная музыкальная группа “ФБР”, что означает “Фантастический Борис Раскольников”.

В закоулках

В I квартале 2005 г. во дворах Пятницкой, точнее — в Среднем Овчинниковском переулке, открылся новый торговый центр (ТЦ) “Аркадия” общей площадью около 40 000 кв. м. По метражу это крупный объект, и подобные проекты — большая редкость в узких переулках центра. Его торговая площадь достигает 18 000 кв. м. Как рассказал Михаил Гец, 1-й и 2-й этажи центра отведены полностью под торговлю, в цокольном этаже разместили супермаркет, а также создана автостоянка на 220 машино-мест. Заказчиком и разработчиком проекта выступила компания Tobtim International Trade Centres (ранее она реализовала проект торгово-делового центра Tobtim в Среднем Овчинниковском переулке площадью около 20 000 кв. м). “Аркадия” на сайте коммерческой недвижимости arendator.ru позиционируется как торгово-развлекательный центр. Помещения в нем предлагаются по ставкам аренды от $500 до $1600 за 1 кв. м в год. В торговом центре есть также салоны красоты, ювелирный магазин, аптека, химчистка и прачечная, отделение банка, туристические агентства, несколько ресторанов. Одним из якорных арендаторов стал шестизальный мультиплекс сети “Пять звезд”. Разработчики запустили кинотеатр одним из первых, раньше, чем открылось большинство магазинов ТЦ.

Если в этом коридоре удастся создать больше современных помещений, обеспечить их подземными парковками, то у него есть все шансы стать одной из лучших и дорогих улиц Москвы.

Ведомости

Экспертный совет

Земельный рынок Подмосковья: агония или оздоровление?
Владимир Яхонтов, Евгений Копылов, Илья Менжунов, Наталья Круглова