В большинстве регионов России платеж по ипотеке превышает зарплату

Российская рыночная ипотека превратилась в неподъемную ношу для среднего жителя 59 регионов из 85. Ежемесячный платеж по кредиту там превышает медианную зарплату.

Эксперты аналитической службы «Движение.ру» представили расчеты, которые рисуют ипотечную картину в целом по стране.

Подробно:

Большинство субъектов РФ столкнулись с парадоксом: обычная ипотека стала неподъемной для человека с типичной зарплатой. В четырех регионах платеж превышает доход в полтора раза и более, а в лидере антирейтинга — Калмыкии — он поглощает сразу две медианные зарплаты.

Кризис доступности: регионы, где ипотека неподъемна

Результаты оказались шокирующими. В 59 из 85 регионов стандартный ипотечный платеж оказался выше, чем зарплата типичного жителя.

В Республика Калмыкия средний платеж по ипотеке (89,3 тыс. рублей) более чем в два раза (207,5%) превышает медианную зарплату (43 тыс. рублей). Это означает, что для обслуживания кредита человеку потребовался бы доход как минимум двух «медианных» сотрудников.
Северная Осетия (180,4%), Дагестан (156,4%) и Крым (156,2%). Здесь для оплаты ипотеки нужно отдавать полторы медианные зарплаты и больше.

Причины: почему сложилась такая ситуация?

Эксперты связывают катастрофическое падение доступности с двумя ключевыми факторами:

Сворачивание программ льготной ипотеки, которые ранее искусственно сдерживали платежи для заемщиков.
Резкое повышение ключевой ставки ЦБ, что сделало рыночные кредиты значительно дороже. Банки теперь выдают ипотеку под 18% и выше, что напрямую влияет на размер ежемесячного взноса.

Островки стабильности: где ипотека по плечу

В 26 регионах типичная зарплата все еще вписывается в ипотечный кредит. Условно их можно разделить на две группы:

Регионы с высокими доходами. Это в основном северные и дальневосточные субъекты, где действуют серьезные надбавки к зарплате (коэффициенты и процентные надбавки). Например:

Чукотский АО: медианная зарплата 172 тыс. рублей против платежа в 67,8 тыс. рублей (39,4%).
Ямало-Ненецкий АО: зарплата 148,6 тыс. рублей, платеж — 71,6 тыс. рублей (48,2%).
Магаданская область: 128,2 тыс. рублей против 70,3 тыс. рублей (54,9%).

Регионы-аномалии. К «благополучным» регионам относятся также Чечня и Ингушетия. Однако причина не в высоких доходах (медианная зарплата здесь одна из самых низких по стране — около 32 тыс. рублей), а в рекордно низких суммах кредитов. В среднем жители берут всего около 1 млн рублей, что радикально снижает ежемесячный платеж.

Столичный парадокс: высокие зарплаты против высоких платежей

Москва и Санкт-Петербург оказались в крайне неоднозначной позиции.

В Москве медианная зарплата составляет 109,9 тыс. рублей, а средний ипотечный платеж — 113,8 тыс. рублей (103,6%). Это значит, что типичному москвичу не хватает примерно 4000 рублей ежемесячно, чтобы покрыть платеж своей зарплатой.
В Санкт-Петербурге ситуация схожая: зарплата 82,9 тыс. рублей против платежа в 85,5 тыс. рублей (103,1%).

Формально платеж превышает зарплату, но разрыв не столь катастрофичен, как в регионах-аутсайдерах. Однако это создает «стесненные условия», вынуждая заемщиков искать дополнительные доходы или кредитоваться на пределе возможностей.

Вывод: Россия — три разные страны по доступности жилья

Анализ наглядно демонстрирует, что Россия расколота на три неравные части с точки зрения ипотеки:

Регионы, где рыночная ипотека практически недоступна для большинства (59 регионов).
Зоны относительной стабильности, где высокие зарплаты компенсируют дорогие кредиты (Север, Дальний Восток).
Уникальные случаи, где локальные особенности (например, скромные аппетиты заемщиков) полностью меняют картину.

Это доказывает, что единого рецепта решения жилищной проблемы для всей страны не существует. Политика доступного жилья требует точечных, выверенных под каждый тип региона мер.

Данные и методология

Аналитики «Движения.ру» использовали в расчетах не среднюю, а медианную зарплату.

Средняя зарплата — это общий фонд оплаты труда, поделенный на всех работников. Ее могут сильно завышать несколько крупных зарплат топ-менеджеров.
Медианная зарплата — это зарплата «среднего человека», который находится ровно в середине списка, если всех выстроить по порядку от самой низкой до самой высокой оплаты труда. Она точнее показывает, сколько реально получает большинство.

Именно доход этого «медианного сотрудника» и сравнивался со средним платежом по ипотеке, рассчитанным по условиям Сбера (30 лет, ставка от 18%).

Источники информации: Данные о среднем размере ипотечного кредита в период с января по октябрь 2025 года — Центральный банк РФ. Данные о медианной заработной плате в разрезе регионов России на II кв. 2025 года: Центр экономических исследований «РИА Рейтинг». Размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту рассчитан по методологии Сбера (срок кредита — 30 лет, базовая программа — от 18% годовых).

Продажа, аренда, коммерческая недвижимость