Скандал в "Афимолл" и масштабная застройка промзон - ИТОГИ НЕДЕЛИ

Олег Войцеховский из Российского союза торговых центров, Петр Исаев из Capital Group и Ирина Кирсанова из«Пересвет-Инвест» поделились своими впечатлениями о прошедшей неделе, назвав главными событиями прошедшей деловой пятидневки скандал между арендаторами и управляющей компанией ТРК «Афимолл», маштабные планы по застройке промзон и впечатляющие прогнозы по росту спроса на коммерческую недвижимость от RICS.

Олег Войцеховский из Российского союза торговых центров, Петр Исаев из Capital Group и Ирина Кирсанова из«Пересвет-Инвест» поделились своими впечатлениями о прошедшей неделе, назвав главными событиями прошедшей деловой пятидневки скандал между арендаторами и управляющей компанией ТРК «Афимолл», маштабные планы по застройке промзон и впечатляющие прогнозы по росту спроса на коммерческую недвижимость от RICS.

Скандал в "Афимолл": арендаторам лучше пойти на жертвы

Олег Войцеховский, управляющий директор Российского союза торговых центров:

- На этой неделе разгорелся скандал между арендаторами и арендодателями ТРК «Афимолл» в «Москва-Сити». К сожалению, в российской практике это стандартная ситуация, когда арендаторы почти анонимно пытаются выдвигать свои требования, не выдвигая их на публичное обозрение. По сути, это вроде организации картельного сговора. В кризис многие арендаторы требовали 30%-ной скидки на арендные ставки, объединившись в организации картельного сговора, но там были реальные подписи за реальными людьми, а здесь простая рассылка, без афиширования конкретных компаний.

Как правило, такая практика ни к чему не приводит. Обоим сторонам нужно выходить на обсуждение, а не выносить на публику в качестве статьей и постов в ЖЖ одностороннее мнение.

Кроме того, особой катастрофы в этой истории нет. Нужно понимать, что все объекты, которые вышли на рынок после кризиса, сталкиваются сегодня с большими проблемами, и ждать от них докризисного уровня продаж не стоит. И в связи с тем что появления качественных торговых центров в центре Москвы в ближайшее время ждать не придется, тем кто хочет здесь закрепиться, лучше пойти на жертвы.

За год рост ставок на офисы составит 40-45%

Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group:

- Порадовали на этой неделе столь оптимистичные прогнозы RICS, с которыми мы абсолютно согласны. Более того, в прошлом году мы одни из немногих предсказывали агрессивный рост спроса на офисную недвижимость в 2011 году, который оказался даже выше наших ожиданий. Так, за прошедшее полугодие ставки аренды на качественные офисы выросли на 30%. А до конца года, по нашим прогнозам, вырастут еще на 10% – максимум 15%.  Так что в общегодовом исчислении рост ставок на офисы составит 40-45%.

Минимальный уровень ставок на офиса класса А сегодня в Москве составляет – 800 долл. за квадратный метр в год. Максимальный – 1,250 долл. Что касается В класса, то минимальная ставка здесь – 350 долл., а максимальная – 500 долл.

Промзоны у ТТК застраивать выгодней, чем менее сложные площадки в "новой" Москве

 Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест»:

- На проходящей неделе сразу две компании  - "Главмосстрой" и Praedium Oncor International – заявили о редевелопменте промышленных зон, что не может ни радовать! Объясню, почему.

Большинство промзон расположены недалеко от третьего кольца, в районах со сложившейся инфраструктурой, многие находятся недалеко от метро. Кроме того, к этим территориям уже подведены все коммуникации. Поэтому территории промзон зачастую более привлекательны, чем, к примеру, пока еще свободные площадки «новой» Москвы. А также, проекты по застройке промзон существуют давно и учтены в новом градостроительном плане Москвы.

Однако, надо понимать, что на привлекательность проектов по реновации территорий влияют несколько факторов. Во-первых, все зависит от расположения территории. Здесь необходимо учитывать и престижность округов, и транспортную доступность, и ближайшее окружение. Например, территория НИИ ДАРС - всего в 1 минуте ходьбы от метро Преображенская площадь гораздо более привлекательна, чем, например, НИИ шинной промышленности, которое находится между станциями  "Авиамоторная" и "Шоссе Энтузиастов". Хотя обе площадки  - почти соседи.

Во-вторых, наличие обременений по проекту. В одном случае предприятие необходимо вывести за территорию Москвы, а в другом случае – предприятие уже не функционирует, и возникают другие сложности.

В-третьих, все зависит от вида разрешенного использования. Жилую недвижимость безусловно строить очень выгодно. Спрос превышает предложение, и эта тенденция после кризиса даже усилилась. Причинами являются закон о точечной застройке, снижение темпов строительства в кризис, запрет на строительство в пределах третьего транспортного кольца. Однако в большинстве случаев приходится возводить коммерческую. При этом необходимо просчитать спрос на каждый тип коммерческой недвижимости именно в районе месторасположения объекта. Для того чтобы не возникло переизбытка коммерческих площадей, застройщики подстраховываются и добавляют в проект еше апартаменты и лофты. Покупатели могут приобрести такой тип помещения в собственность, но не могут в них прописаться. И, кроме того, за такие помещения им необходимо платить повышенные коммунальные платежи.Большой дефицит существует на гостиничную недвижимость, однако строить гостиницу желательно под конкретного оператора, так как это очень специфический вид недвижимости с большим сроком окупаемости.

Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА