После Нового года продать недвижимость без уплаты налога уже не удастся

Легендарная схема, по которой квартиру можно было продать без уплаты налога, доживает последние дни. Если разница между суммами покупки и продажи жилья окажется скромной, то налог посчитают от кадастровой стоимости. Или продавцу придется ждать еще 5 лет.

Как пишет журнал «Коммерсант-Деньги», после Нового года российский кадастр сделает беднее не только тех, кто владеет квартирами, но и тех, кто решит их продать. Если разница между суммами покупки и продажи жилья окажется маленькой, налог будут считать от его кадастровой стоимости. А чтобы продать недвижимость без уплаты налога, придется ждать пять лет. Как отмечает журнал, новые правила придуманы в первую очередь для тех, для кого покупка-продажа квартир - это пусть небольшой, но бизнес.

Издание напоминает, что собственникам, которые приватизируют недвижимость, получают ее в наследство, по договору ренты или по договору дарения от родственников, беспокоиться не стоит. Для всех этих случаев сроки владения остались прежними - три года. Даже инвесторы, покупающие недвижимость до Нового года, могут не нервничать - налоговые поправки применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

«Купили вы, например, не подумав, десяток квартир, чтобы спасти дешевеющие рубли в декабре 2014 года, и, естественно, не хотите платить налоги при их превращении в наличные. Можете смело продавать эти объекты в декабре 2017-го, ваш налоговый "дембель", как и предусмотрено действующим Налоговым кодексом, - ровно через три года», - пишет издание.

Все проблемы начинаются, если недвижимость продавать нужно срочно, а платить налог не хочется. До сих пор никаких проблем с этим ни у кого не возникало: граждане массово занижали стоимость сделок на любом этапе купли-продажи жилья, указывали юристы. Перепродавая недвижимость, граждане указывают в договоре ту же сумму, за которую и купили, - купил за 4 млн руб. и продал за 4 млн руб. Нет дохода - нет налога.

До 1 января 2016 года особых проблем с этим не было. Однако инвесторы, которые будут покупать квартиры после 1 января 2016-го, оформлять их в собственность и потом продавать, уже не смогут занизить доход от продажи ниже 70% кадастровой стоимости этой недвижимости. По закону налог будет рассчитываться либо исходя из цены сделки, либо из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7 (смотря какая сумма будет выше). «А если у квартиры не было кадастровой стоимости на момент ее покупки, то налог будет рассчитываться от дохода, полученного от продажи квартиры», - поясняет руководитель независимого экспертного центра «Общественная Дума» Роман Терехин.

Журнал приводит пример: 1 января 2016 года вы купили квартиру за 5 млн руб. Продаете ее в 2020 году (пятилетний срок еще не прошел) за 12 млн руб. На 1 января 2020 года кадастровая стоимость этой квартиры составляет 11,5 млн руб. Есть два варианта. Либо налог рассчитывается из той суммы, которую вы укажете в договоре купли-продажи за минусом ваших расходов. Либо налог рассчитывается из 70% кадастровой стоимости квартиры за вычетом ваших затрат. В нашем случае выгодней основываться на кадастровой стоимости: 70% - это 8,05 млн руб. Если из 8,05 млн руб. вычесть 5 млн руб. (расходы на покупку), то 3,05 млн руб. - налогооблагаемая база. При ставке НДФЛ 13% налог - 396,5 тыс. руб.

«Можно, конечно, попробовать указать в договоре меньшую сумму. Но, во-первых, это огромный риск: если что-то пойдет не так, вам вернут ровно столько, сколько указано в документе. Во-вторых, государство уже решило, что доход при продаже недвижимости не может быть меньше 70% ее кадастровой стоимости. Это минимум, с которого придется платить», - пишет «Коммерсант-Деньги».