Инвесторы раскрыли реальные сроки окупаемости квартир

Покупка квартиры для сдачи в аренду в Москве может окупаться 25 и более лет. Эксперты объясняют, откуда берутся рекламные цифры про «3 года» и на что на самом деле нужно тратить деньги арендодателю.

Подробно:

Откуда берутся «три года» в рекламе?

Цифры из рекламы застройщиков про «окупаемость 3 года» стоит воспринимать критически. Как объясняет инвестор Оксана Сайгылы, автор телеграм-канала «Доход с недвижки», речь, скорее всего, идет о самоокупаемости ипотеки. То есть арендная плата просто покроет ежемесячный платеж по кредиту. «Это не про окупаемость объекта в целом», — уточняет эксперт.

Вот только инвестор несет и другие расходы, которые в этом красивом расчете не учтены.

Что на самом деле съедает доход арендодателя?

При расчете реальной окупаемости нельзя просто делить стоимость квартиры на предполагаемую арендную плату. , из дохода необходимо вычитать все сопутствующие расходы. Оксана Сайгылы напоминает их полный список:

• Налоги (НДФЛ 13% с дохода);
• Коммунальные платежи;
• Налог на имущество;
• Текущий ремонт и амортизацию мебели и техники;
• Страхование недвижимости (рекомендуется);
• Услуги управляющей компании или риелтора по поиску арендаторов;
• Простой между арендаторами (в среднем 1–2 месяца в год).

При этом для точного расчета, по словам эксперта, инвесторы используют специальные таблицы, куда заносят все эти показатели.

Учитываем все «мелочи»

Начальные вложения — это не только цена в договоре купли-продажи. Для чистого расчета в «стоимость квартиры» нужно включить абсолютно все, подчеркивает Оксана Сайгылы:

• Стоимость отделки (если её нет);
• Покупку мебели и техники;
• Комиссию за поиск арендатора;
• Расходы на оформление сделки (госпошлина, услуги нотариуса и т. д.).

Эти траты, которые достигают 1–2 млн рублей, увеличивают общую сумму инвестиций. В итоге они пропорционально удлиняют срок окупаемости.

Значит, пример с 25 годами — это правда?

Да, расчет из вопроса пользователя верен. Если студия куплена за 12 млн рублей, а чистая ежемесячная аренда после всех вычетов составляет 40 тыс. рублей, то для возврата стоимости самой «коробки» потребуется 300 месяцев, или 25 лет. Это и есть базовый срок окупаемости инвестиций.

«Жилая недвижимость в принципе обладает большим сроком окупаемости», — констатирует Оксана Сайгылы.

Как меблировка от застройщика меняет расчёты

Сократить первоначальные затраты — а значит, и немного улучшить показатели окупаемости — можно. Один из способов — покупка квартиры с готовой меблировкой от застройщика. Александр Шнурко, операционный директор ООО «Монзе», приводит конкретные цифры: такая опция снижает первоначальные вложения на 20–30% по сравнению с самостоятельной покупкой мебели.

Экономия достигается за счет проектного производства и оптовых закупок. Правда, есть и другие плюсы.

«При меблировке от застройщика учитываются нюансы ремонта: предметы подогнаны под ниши и простенки, не мешают открывать двери и не перекрывают розетки, — утверждает Шнурко. — Это сокращает простои, так как „пустую“ недвижимость готовить к сдаче сложнее и дольше».

Зато самостоятельная покупка дешёвой мебели, предупреждает эксперт, грозит внеплановыми расходами на её раннюю замену.

Где же тогда прибыль?

Если окупаемость растягивается на 20–30 лет, основной источник дохода для инвестора смещается. Им становится не аренда, а будущая перепродажа объекта по цене выше покупной. Вопрос в том, насколько рост цен на вторичном рынке новостроек после сдачи дома позволит получить значительную прибыль.

«Если говорить о конкретной прибыли, то нужно учитывать ряд факторов: стратегию инвестирования, объем вложенных средств, кредитное плечо, — резюмирует Оксана Сайгылы. — Только оценив все важные критерии, можно говорить о покупке или продаже. В таких вопросах лучше привлекать профессионала».

Заключение: Реальная окупаемость инвестиций в арендную недвижимость далека от рекламных слоганов. Она требует учёта всех скрытых расходов и часто делает ставку не на ежемесячный доход, а на рост стоимости самого актива. Без профессионального анализа высок риск, что расчётная прибыль так и останется красивой цифрой.

Читайте также: Аренда или ипотека, что выгоднее в 2026?

Кстати, у нас можно выбрать новостройку

Подписывайтесь на наши новости в Telegram