Флорида - под сдачу в аренду, Лондон - для себя

Инвестиционный эксперт Алексей Голубович рассказал, в недвижимость каких стран и с какими целями лучше всего инвестировать на данный момент

В колонке «Коммерсанта» председатель совета директоров «Арбат Капитал» Алексей Голубович рассказал куда и как лучше инвестировать свои средства.

В сделках, совершаемых россиянами и инвесторами с других развивающихся рынков со схожими интересами (украинцами, казахами), можно увидеть такие закономерности:

1.Все приобретают жилье в тех странах, где есть возможность получить вид на жительство. Это почти не зависит от того, являются ли цены на недвижимость в стране относительно низкими (США, Кипр, Латвия) или довольно высокими (Великобритания, Швейцария, Израиль). Решающее значение имеет возможность жить в стране неограниченное время, заниматься бизнесом и обеспечивать образование детей. Поэтому страны, где таких возможностей нет (Франция, Чехия), уже не пользуются спросом.

2.Покупателей интересует коммерческая недвижимость (магазины, отели, рестораны, сдача в аренду офисов и складов и проч.). Сегодня наиболее привлекательны США. В ближайшей перспективе такими станут Испания и Германия, а также Латвия, Литва, Венгрия. Не стоит забывать про Азию, правда, вкладывать здесь лучше через специальные инвестиционные трасты (Real Estate Investment Trusts, REITs). 

3.Формируется новая структура спроса на курортную недвижимость. Инвестиции теперь концентрируются в местах, где в дорогом сегменте цены все еще снижаются при относительно стабильных налогах (Италия, Испания), а в дешевом — нет необходимости в визах и низки затраты на содержание и эксплуатацию (Крым, Болгария, Черногория). 

Инвесторов в курортную недвижимость, пригодную как для собственного использования, так и для оперативной и безрисковой сдачи в аренду в самых разных ценовых сегментах, больше всего привлекает штат Флорида. Там первые25% роста после кризиса уже состоялись, в ближайшие пять лет можно ожидать оставшихся 75%. С такой перспективой не может конкурировать ни одна другая курортная страна. Впрочем, возможность заработать не продлится долго, так как на этом рынке местных инвесторов больше, чем в Европе. 

Основываясь на макроэкономических соображениях, можно сказать, что в США и Евросоюзе максимальную доходность, скорее всего, принесут следующие варианты: 

1) жилая недвижимость для сдачи в аренду: США (Флорида, Калифорния, Нью-Йорк), Германия (Берлин, Бавария); 

2) жилая недвижимость «для себя», с хорошими перспективами роста цен: Великобритания (Лондон), Италия (Ломбардия, Тоскана), Австрия (Вена, курорты), Латвия (Рига), Испания (Мадрид, Барселона, курорты). После завершения цикла падения цен в этом году можно ждать коррекции на 15-20%; 

3) коммерческая нежилая недвижимость с хорошими перспективами роста цен: США (ритейл, логистика), Венгрия (ритейл), Латвия (офисы, логистика). 

Почти всеми стадиями инвестирования придется много времени заниматься самому инвестору. Иначе основная часть прибыли осядет в карманах агентов, строителей-ремонтников, эксплуатационников и местных налоговиков. 

Инвесторы, ищущие сочетания стабильной процентной (дивидендной) доходности и долгосрочного (около пяти лет) роста цен, предпочитают покупать акции (паи) в REITs вместо прямого участия в проектах. 

У частных инвесторов есть две возможности заработать на недвижимости, не управляя процессом самостоятельно: 

1) инвестировать в REITs, существующие на высокорискованных азиатских рынках: от Гонконга, где потенциал роста на ближайшие пару лет оценивается в 30-35%, до Индии, Дубая, Индонезии, где потенциальная недооцененность недвижимости —50% и более; 

2) искать вновь создаваемые (обычно нишевые) REITs на депрессивных и сегодня низколиквидных рынках вроде стран Восточной Европы и недвижимости, которая будет востребована арендаторами и девелоперами только через два-три года (например, закрытые фабрики и другие индустриальные объекты под реконструкцию и перепрофилирование, в разных странах — от США до Прибалтики). В этой сфере доходность может превысить все традиционные направления вложений в недвижимость.