Ждать ли роста цен на московские квартиры?
Спрос на квартиры в Москве сегодня превышает даже самые смелые прогнозы. Красноречивее всего об этом говорят цифры продаж квартир: только в апреле этого года в столице было зарегистрировано 9256 сделок купли-продажи жилья, что на 16% больше, чем в четвертом месяце 2010 года и на 90% больше квартир, чем в апреле самого провального 2009 года. По данным RealEstate.ru, средняя стоимость квадратного метра в Москве, без учета ЦАО, составляет 5 460 долл. Увеличение платежеспособного спроса, помноженного на дефицит предложения, вызванного заморозкой многих строек, по мнению некоторых экспертов, может в итоге привезти к очередному скачку стоимости и без того "золотого" квадратного метра. С вопросом о том, ждать ли роста цен на московские квартиры, RealEstate.ru обратился к финансовым аналитикам.
Аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин:
Конъюнктура рынка жилой недвижимости, несомненно, стабилизируется. На протяжении практически всего 2010 года наблюдалась умеренно-повышательная динамика основных ценовых индикаторов, которая стала следствием частичного восстановления спроса, в том числе, поддержанного государственными программами в сфере ипотечного кредитования. На столичном рынке рост стоимости квадратного метра составил около 10-12%. С начала текущего года заметно вырос объем предложения, что в совокупности с укреплением национальной валюты и снижением реальных располагаемых доходов способствовало снижению ценового прироста в рублевом выражении. В первом квартале рублевый ценовой тренд, несмотря на продолжавшееся восстановление ипотечного кредитования, был скорее нисходящим.
В результате по итогам первых 4-х месяцев средняя стоимость жилой недвижимости в Москве практически не изменилась. Рост наблюдался преимущественно на первичном рынке.
Вместе с тем, мы полагаем, что в целом в 2011 году восходящий ценовой тренд, наблюдавшийся в 2010 году, восстановится и получит свое продолжение. Основной причиной будет сохраняющийся дефицит предложения на фоне снижения объемов ввода нового жилья. Одновременно, мы считаем, что темпы роста по причине низкой динамики роста доходов, высокой инфляции, фундаментальной перекупленности жилой недвижимости на столичном рынке и исчерпавшегося потенциала снижения ставки ипотечного кредитования скорее будут носить умеренный характер. На данном этапе мы склонны считать, что ценовые рублевые индикаторы в целом заметно не превысят уровней инфляции, хотя на капиталоемком столичном рынке динамика может быть несколько выше, чем по стране в целом, и как и в 2010 году вполне вероятны двузначные показатели роста.
Генеральный директор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян: 
Несмотря на то что некоторые эксперты прогнозируют рост цен, я пока я не вижу явных предпосылок для серьезных изменений на рынке. Если и возможен рост, то на относительно небольшой период. Реальный объем сделок по-прежнему невысок, и мы пока не скоро вернемся к докризисным объемам. Кто-то сейчас прогнозируют «бегство» инвесторов на рынок недвижимости из-за перегрева фондового рынка, который мы наблюдем в последнее время. И это предполагаемое «бегство» рассматривается как одна из причин дальнейшего повышения цен на недвижимость. Безусловно, недвижимость может стать в России крайне привлекательным инвестиционным объектом. Мы это наблюдали до кризиса. Но изменение экономических условий серьезно скорректировало эти тенденции, и оказалось, что на сегодняшний момент такого объема платежеспособного спроса просто нет. В целом не только в Москве, но и по всей стране, нехватка недвижимости колоссальная, но, вместе с тем, количество людей, способных приобретать ее по текущим ценам и использовать в качестве инструмента, весьма ограничено. Поэтому я не уверен, что в текущих условиях нас ожидает сильный скачок цен. Если же все-таки представить себе ситуацию, при которой ряд инвесторов решит переориентироваться на недвижимость из-за перегрева фондового рынка, то нужно осознавать, что и здесь вскоре может произойти перегрев. Рынок недвижимости так же уязвим, как и фондовый рынок, даже в большей степени, и так же привязан к внешним факторам.
О полноценном восстановлении и развитии рынка недвижимости, на мой взгляд, можно будет говорить, когда появятся дешевые деньги. Сегодня же мы наблюдаем обратную ситуацию: Центробанк поднял ставку рефинансирования, а это не может не отразиться на процентных ставках. Прибавьте к этому существующие ипотечные ставки, стоимость строительства со всеми коррупционными составляющими и крайней неэффективностью производства в отрасли. Вот и получается, что спроса, способного повлиять на развитие рынка, просто быть не может, ему просто неоткуда взяться.
Руководитель отдела по развитию бизнеса банка DeltaCredit Александр Афанасьев:
Рынок столичной недвижимости нужно рассматривать гораздо шире: это рынок московского региона, который включает в себя не только Москву, но и Московскую область. Именно в области сосредоточена большая часть новостроек. Если оценивать ситуацию с точки зрения удовлетворенности спроса, то на вторичном рынке наблюдается достаточное предложение квартир – более 50 000, а также активизируется такой инструмент как ипотека. Сейчас увеличивается конкуренция среди участников рынка ипотечного кредитования, улучшаются условия кредитования и это отражается не только на параметрах кредита, но и подходах к оценке платежеспособности, кредитоспособности. Плюс ко всему стабильное экономическое состояние страны. Соответственно люди начинают всё чаще задумываться об улучшении своих жилищных условий и все предпосылки для покупки квартир есть.
Прогноз стоимости жилья – самый сложный вопрос, и можно, конечно, строить различные предположения. С одной стороны, рост цен на нефть, сокращение строительных площадок, объемов строительства и активизация ипотеки должны привести к увеличению спроса и росту цен. С другой стороны, достаточное количество предложений, более ответственный подход к кредитованию строительства и инвестированию в недвижимость являются сдерживающими факторами. Незначительные колебания в ценах зависят также и от колебания валют. Но мне кажется, что существенного изменения цен не будет.
Есть такая поговорка специалистов рынка недвижимости «люди голосуют ногами», а механизмы рыночной экономики приведут всё в соответствие.
Беседовала Ирина ФИЛЬЧЕНКОВА
