ALIA

Защитит ли страховка дольщиков от недобросовестных застройщиков?

Минфин и депутаты ГД предложил обязать застройщиков страховать свою ответственность перед пайщиками, чтобы избежать дальнейшего появления обманутых дольщиков. О том, насколько эффективной будет эта мера, рассказали RealEstate.ru эксперты рынка. 

Не успел Минфин на прошлой неделе внести предложение обязать застройщиков открывать отдельные банковские счета для операций со средствами дольщиков, чтобы обезопасить их от обмана (мы также делали по этому поводу ОПРОС), как уже на этой неделе Госдума приняла в первом чтении второй законопроект, касающийся долевого строительства, а точнее, поправки в проект Федерального закона N 643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков)...», касающиеся включенияобязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками

Авторы законопроекта – депутаты Государственной Думы Александр Коган, Александр Хинштейн и Ильдар Гильмутдинов предложили ввести практику обязательного страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. 

В пояснительной записке к законопроекту сказано, что страхование предлагается осуществлять в форме взаимного страхования. Основу страхования составит создание относительно дешевого единого взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли и иных доходов между членами общества взаимного страхования. Объектом взаимного страхования застройщиков будут имущественные интересы члена общества, связанные с риском его гражданской ответственности перед выгодоприобретателем, которая может наступить в связи с неисполнением застройщиком в результате наступления страхового случая обязательства о передаче выгодоприобретателю в собственность жилого помещения.

Кроме того, страховым случаем по взаимному страхованию застройщиков признается факт закрытия реестра денежных требований кредиторов, если обязательства члена общества не исполнены в соответствии с положениями ст. 113 и 125 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а также в случае, если требования участников долевого строительства не удовлетворены в порядке, предусмотренном ст. 201.10 и 201.11 того же закона.

Страховые тарифы по взаимному страхованию застройщиков и правила взаимного страхования застройщиков утверждаются общим собранием членов общества взаимного страхования застройщиков. Выплата страхового возмещения по взаимному страхованию застройщиков осуществляется в пределах размера денежного требования выгодоприобретателя к застройщику в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

Если простыми словами, то новая инициатива касаетсе того, чтобы создавать некие некоммерческие организации, те же СРО, в которые застройщики в обязательном порядке должны будут вносить страховые платежи. В случае банкртоства кого-либо из застройщиков или нарушения им прав частных инвесторов, из накопленной в организации суммы дольщикам выплачивается компенсация. Вот в кратце суть нововведения.  
Эксперты признают, что идея о взаимном страховании на первый взгляд кажется здравой, но при ближайшем рассмотрении в ней обнаруживается масса подводных камней.


«Это страхование будет дешевле коммерческого»


Александр Коган, министр Правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью:

- Основная цель законопроекта – сделать механизм привлечения средств граждан более надежным. Долевое участие в строительстве – дополнительный финансовый ресурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную проблему. Но на сегодняшний день инвестирование в строительство для граждан – это лотерея: то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком.

Принятый в первом чтении законопроект предлагает осуществлять это страхование в форме взаимного страхования. Согласно документу будет создано общество взаимного страхования застройщиков, некоммерческая организация, единая для всех застройщиков России. Такая форма исключает распределение прибыли между членами общества, потому и страхование будет дешевле коммерческого.

По укрупненной оценке, приблизительная оценка удорожания 1 кв. м в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков составит около 4%. С учетом того, что законодательная база по регулированию долевого участия граждан в последние годы была значительно изменена, предполагается снижение количества случаев банкротства застройщиков, а значит и процент удорожания 1 кв. м жилья при использовании взаимного страхования снизится до 1 %.

«Необходимо участие серьезной страховой компании»


Александр Прокуронов, руководитель Сообщества собственников строящейся России (СССР):


- Я считаю, что обязательное страхование при долевом строительстве однозначно поможет обезопасить дольщиков. Но при этом необходимо, чтобы в схеме участвовала серьезная страховая компания с государственным капиталом. А что бы механизм работал более эффективно – необходима так же консолидированная ответственность застройщиков. Также должен быть застрахован и вход на рынок новостроя со стороны застройщика.

«Обычное страхование было бы эффективней»


Светлана Лилипутина, генеральный директор Аудиторской компании «Смаль и партнеры»:


- Проблем обманутых дольщиков эти меры уже не решат, но потенциальную угрозу обмана нынешних и будущих дольщиков теоретически может уменьшить. В законе есть очень важный пункт: «…общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков… – единая некоммерческая организация, созданная и функционирующая в соответствии с положениями настоящего Федерального закона…». Ключевое слово здесь – организация. Важно понимать, что любая организация зависит от многих факторов и может быть подвергнута процедуре банкротства. 

На мой взгляд, чтобы этот механизм заработал, он должен быть принципиально другим: никаких обществ взаимного страхования! Обычное страхование в рамках страховых компаний с государственным контрольным пакетом акций в них. Хотя стоит отметить при этом, что в данном случае речь идет о достаточно крупных суммах, так что это обязательно отразиться на конечной стоимости жилья.

«Почему добросовестные застройщики должны платить за ненадежных игроков?»


Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:


- Законопроект предусматривает создание обществ взаимного страхования застройщиков, в рамках которых члены таких обществ должны будут принять на себя риски за неисполнение другими членами их обязательств перед дольщиками. По сути, проект предлагает застройщикам «скидываться» на покрытие убытков, причиненных третьими лицами. При этом те строительные компании, которые выполняют свои обязательства, строят и сдают дома в срок, ничего не выигрывают от «страховки». Для добросовестных застройщиков страховой взнос является дополнительным расходом. Если помимо этого в закон будет включено требование об обязательном страховании ответственности застройщиков перед дольщиками, это означает, что застройщикам также придется приобретать полиса страхования. Если бы речь шла об обязательном страховании, введенном взамен взаимного страхования, предусмотренного проектом, такая мера была бы, на мой взгляд, более разумной. Если же такое страхование будет являться дополнением к взаимному страхованию, то это еще больше увеличит нагрузку на застройщиков и, соответственно, цену квадратного метра.

«Страховых компенсаций не хватит дольщикам на приобретение эквивалентного жилья»


Евгений Баринский, начальник юридического отдела Delta Estate:

 


- Обязательное страхование полностью не поможет решить проблем обманутых дольщиков, но частично компенсирует. Тут есть ряд нюансов: кому будет выплачиваться страховое возмещение? Если в пользу дольщиков будет выплачиваться (полностью, либо в части) эта сумма, тогда они получат страховое возмещение из расчета той суммы, которую они оплатили застройщику. Если механизм выплаты страхового возмещения реально исполним и сроки выплаты не растянуты во времени, то частично свои риски дольщики покрывают. Но лишь частично, так как за, то время, в которое они внесли денежные средства, цена недвижимости, скорее всего, возрастет. Даже если страховая компания выплатила дольщикам 100% вложенных средств, этих денег уже не хватит на приобретение эквивалентного жилья, учитывая нашу динамику цен на рынке. Второй момент – откладывается момент въезда в новую квартиру еще на несколько лет, которые потребуются на приобретение дольщиком новой квартиры. 
Необходимо,чтобы механизм выплаты страховки был реален, чтобы это не было очередной неисполнимой декларацией. Но принятие соответствующих поправок, возможно, повлечет за собой увеличение стоимости жилья. Страховая премия, уплачиваемая для заключения договора страхования, будет зависеть от стоимости страхования, которую застройщики будут платить за это страхование, и которую неизбежно будут закладывать в стоимость квартиры. 
С другой стороны, плюс для застройщиков заключается в том, что с помощью страхования дольщиков, они смогут привлекать дополнительных покупателей на свои объекты, предоставляя им дополнительные гарантии.

Со спикерами беседовала Мария Лукина