Законсервировать центр Санкт-Петербурга или застраивать?

Санкт-Петербург - единственный город в Европе, сформировавшийся за один век, a сохранившаяся историческая застройка позволила ему в 1990 году войти в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Вторжение современной застройки в центр Петербурга и тем более планы по строительству в районе Большой Охты 300-метровой башни «Газпромом» всерьез поставили вопрос о дальнейшем пути развития города на Неве. Заморозить ли центр Петербурга для застройки, сделать его городом-музеем, а деловой квартал вывести за город? Или развивать Северную столицу в её исторических границах и тем самым делать город более привлекательным для инвестиций? Об этом RealEstate.ru спросил у трёх заинтересованных сторон – архитектора, эксперта по недвижимости и юриста.

Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков:

Я считаю, что у нашей администрации нет достаточной политической воли, чтобы остановить то строительство, которое ведется сейчас в центре города. Это связано с целым рядом обстоятельств, в том числе со слабой обратной связью и слабым влиянием общественности на принимаемые решения. Единственное, что можно и нужно сделать, это ввести разумные ограничения на застройку.

В целом, застройка застройке рознь. Есть примеры откровенного варварства, которые не должны были быть построены. И то, что они построены, это, прежде всего, вина тех, кто эти проекты согласовывал, потому что понятно, что девелопер зарабатывает деньги, и ограничить его стремление получить прибыль может только общественность или администрация, которая прислушивается к общественному мнению. С другой стороны, в городе есть много депрессивных и промышленных зон, которые тем или иным образом в ближайшие годы будут перестроены. Ведь очевидно, что ни с градостроительной, ни с экономической точки зрения совершенно нерационально иметь полуживое производство, скажем, в Петроградском или Центральном районах. Ввиду этого совсем законсервировать центр и оставить его таким, какой он есть, было бы неправильно – он требует выборочной девелоперской реновации. Весь вопрос в том, как это будет делаться. То есть если мы говорим, что у нас есть пустырь или заброшенное здание, то рациональных возражений против строительства на их месте, я думаю, не будет.

В частности, при соблюдении определенных градостроительных ограничений редевелопмент может стать перспективным и с точки зрения девелопера, и с точки зрения развития города на следующих территориях: на части Центрального района к востоку от Лиговского и Суворовского проспектов; в ряде участков на Петроградской стороне к северо-западу от Чкаловского проспекта; на части Адмиралтейского района вдоль Обводного канала и реки Екатерингофки; в Южной части Выборгского района вдоль набережных; в ряде промышленных участков на Васильевском острове.

Архитектор, руководитель мастерской «Студия 44» Никита Явейн:

Главный вопрос, на который нам нужно ответить при застройке центра Петербурга, чего мы хотим от города: провинциального Шанхая, для которого 100 метров в высоту - это не много, или исторического города c уникальной для всего мира территорией? Сейчас, если не брать в расчет экспериментальную питерскую архитектуру, основной тренд по городу очень тяжелый. Петербург находится в глубоком как транспортно-экономическом, так и в художественном кризисе: инфраструктурные проекты резко отстают от темпов застройки, которые по соотношению количества квадратных метров на человека уже сравнялись с московскими, а силуэт города колоссально нарушен. Главное достоинство Петербурга, заключающееся в том, что город является практически единственной европейской агломерацией, сохранившей свою историческую застройку на огромной территории, или постепенно утрачивается, или уже потеряно. Сегодня уже есть понимание, что так оно и происходит, детская радость по поводу того, что мы тоже можем построить 200 метров в высоту прошла, но стало немного поздно.

Очень сильно повлияли на этот процесс, на мой взгляд, западные архитекторы, которые делают у нас достаточно среднюю архитектуру. Кто для нас Фостер?  Архитектор, который хочет снести универмаг «Фрунзенский», Курокава – тот, который уже снес стадион архитектора Никольского. У Бофила проект хороший, но он на восемь метров выше регламента и перекрывает стоящий рядом Смольный собор. Смотря на все это стновится понятно, что «западников» приглашали специально, чтобы пробить систему защиты, которая оказалась мало приспособленной для обороны.

В результате у нас, конечно, не взорвали каждый второй дом, как это произошло в Москве, но исчезла каждая вторая панорама, открывающаяся с Невы, а эти изменения еще страшнее, потому что они незаметно подрывают всю градостроительную структуру. Помимо этого началась подмена, которая всегда практиковалась в Москве, но никогда не применялась в Питере, когда сносится исторический дом, а вместо него ставится муляж. Еще того хуже - наметилась тенденция, вообще не применимая для нашего города. Москва допускает спереди низенький домик, а в глубине высокий, в Петербурге же, как в любом европейском городе, высокие здания резко очерчивают периметр квартала, внутри которого стоят только сараи и бараки. Сейчас все поменялось: застройщики ставят на красную линию трехэтажный дом, а в глубине квартала восьмиэтажный, отчего геометрия города разрушается еще больше. Такие процессы происходят для большинства людей незаметно, но это настоящий подрыв исторической культуры.

Начальник группы правового сопровождения градостроительной документации НИИП Градостроительства Санкт-Петербурга Антон Щукин:

Я отвечу на этот вопрос с юридической точки зрения. Во-первых, сегодня сильно возрастает ответственность градостроителя и лица, принимающего градостроительное решение, в том числе и юридическая. Вот самая простая иллюстрация к этому: на территории установлен высотный регламент, что для собственника земельного участка и строения на нём означает опцию, что он может построить на нём высотное строение. А теперь представьте, что все собственники в пределах высотной зоны захотят реализовать свое законное право – плотность застройки увеличится в разы, и будут стоять чисто технические вопросы. Например, возможно это или нет? А собственники имеют такое право и градостроители им это право позволили иметь. Соответственно, собственники земель и администрация будут ходить в суды, в том числе против проектных институтов. Это наше ближайшее будущее, примеры которого уже есть сейчас.

Во-вторых, я не люблю понятия «шкурный» интерес, которое возникает, когда кто-то из жителей пытается остановить застройку. Если у меня во дворе существовал пустырь, который числился в предыдущем генеральном плане как зеленая зона, и я там выгуливал собачку, то с принятием нового правила землепользования и застройки, я могу привести оценщика, который оценит мой моральный, а возможно, и материальный ущерб, который, в соответствии с гражданским законодательством, я пойду взыскивать. И точно также с любыми правами и обязанностями, возникающими в отношении земельных участков, не обязательно публичного назначения, которые есть у юридических и физических лиц. При этом моё личное мнение, что в больших городах у юридических лиц проблем больше и чаще всего они связаны с изменением функционального назначения земель. В этом случае собственники земель могут судиться с администрацией и получать компенсацию своих убытков.

Если же говорить о привлечении в город инвестиций без ущерба исторической застройке, то для этого необходимы политическая воля на федеральном и региональном уровне, существенные изменения в законодательстве и значительные по объемам вложения средств в планирование как социально-экономическое, так и градостроительное.

Если говорить о политической воле, то она связана с тремя новациями, отсутствие которых делает инвестиционный бизнес в исторической застройке малоцивилизованным. Первое – требуется реально перейти к системе долгосрочного планирования развития населенных пунктов и муниципальных образований, когда «внеочередное» внесение изменений в градостроительную документацию становится неосуществимым. Второе – необходимо обеспечить планомерную реализацию принципа равноправия сторон в градостроительном процессе. К сожалению, в нашем обществе существует противопоставление мнения людей, «которые знают, как надо», и всего остального общества. Как результат, служащие, а во многих случаях и проектировщики, ответственные за разработку градостроительной документации, считают, что их мнения является «более ценным, значимым», чем мнения, представляющие интересы граждан и юридических лиц. Следует перейти от механизма «учета мнения общественности» к аргументированным дискуссиям заинтересованных сторон и поискам компромиссных решений, устраивающих большинство сторон градостроительного процесса. Третье – наше государство задыхается от нехватки земельных ресурсов, обладая ими в огромном количестве. Целесообразно распространить платность землепользования на все без исключения категории земель и виды их использования, в частности, ввести земельный налог в отношении всех видов земель, находящихся в федеральной собственности. Такое решение, в сочетании с упрощением процедуры платного изменения целевого назначения земель, позволит легально, прозрачно и обоснованно обеспечить наполнение бюджетов органов местного самоуправления и сбалансирует земельный рынок в стране.

Целесообразно также распространить так называемый принцип «короткого пакета» не только на жилищное строительство, но и на развитие коммунально-складских, общественно-деловых зон, а также промышленных зон низкого класса вредности. При этом градостроительная документация на соответствующие территории нового развития и реконструкции должна готовиться за счет средств бюджета субъектов Российской Федерации и включать предварительные процедуры согласования мест размещения объектов различных типов, в том числе экологическую экспертизу. Использование такого подхода позволило бы сформировать в каждом регионе и в Санкт-Петербурге в частности пул площадок для строительства, полностью обеспеченных разрешительной документацией. Для этого необходимо предусмотреть специальный порядок проведения государственной экспертизы подобных проектов, гарантирующих инвесторов от повторного ее прохождения, при условии соблюдения ими сформулированных в утверждаемой документации требований к объектам застройки.

Беседовала Ирина ФИЛЬЧЁНКОВА